DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires 183 RUE SAINT DENIS/2 […] 75002 représenté par son syndic, la SAS Cabinet PASSET

[…]

[…]

représenté par Maître L Y, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #B0795

DÉFENDEUR

Monsieur M N X exerçant sous le nom commercial de Cabinet Paris Ile de France Immobilier (CPIDF IMMOBILIER)

[…]

[…]

représenté par Maître Pierre-louis ROUYER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1508

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marion PRIMEVERT, Vice-président

J K, Vice-Président

H I, Juge

assistées de Tiphany COLOMBEL, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 03 Novembre 2015 tenue en audience publique devant J K et H I, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

Par acte du 2 avril 2013, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris 2^e a assigné Monsieur M N X en responsabilité.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2014, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

— le dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes

— dire et juger que le Cabinet Paris Ile de France – Monsieur X a commis diverses fautes de gestion concernant tant la gestion comptable que la gestion des sinistres ayant affecté l’immeuble

— dire et juger que les fautes de gestion commises par le Cabinet Paris Ile de France – Monsieur X ont engendré un préjudice financier s’élevant à une somme de 19 800,31 € au titre de factures qui n’auraient pas dû lui être imputées

— dire et juger que les fautes de gestion commises par le Cabinet Paris Ile de France – Monsieur X ont engendré un préjudice financier s’élevant à une somme de 11 619 € représentant le coût de trois années d’honoraires du syndic CPIDF durant lesquelles la gestion courante de l’immeuble a été déficiente

— dire et juger que la preuve du lien de causalité entre les fautes de gestion commises par le Cabinet Paris Ile de France – Monsieur X et le préjudice financier subi par la copropriété est établi

— en conséquence, débouter le Cabinet Paris Ile de France – Monsieur X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— condamner le Cabinet Paris Ile de France – Monsieur X à lui payer la somme globale de 31 419,31 € en réparation du préjudice subi, outre les intérêts légaux

— en toute hypothèse condamner le Cabinet Paris Ile de France – Monsieur X à lui payer la somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner en outre le Cabinet Paris Ile de France Monsieur X aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Y en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2015, Monsieur X demande au tribunal de:

— à titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes

— dire et juger qu’il a parfaitement exécuté ses obligations en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires

— dire et juger qu’il n’a commis aucune faute de gestion

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires n’a subi aucun préjudice financier

— à titre reconventionnel, condamner le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 32-1 du code de procédure civile

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 4 mai 2015.

MOTIFS

Monsieur X, exerçant sous le nom commercial de Cabinet Paris Ile de France Immobilier (CPIDF IMMOBILIER) a été désigné comme syndic de la copropriété sise […] à Paris 2^e lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2005. Il a exercé ces fonctions jusqu’au 30 juin 2010.

Aux termes de l’article 18 loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale; d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci; d’établir et de tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret; d’établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ; de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale; d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.

Sur les irrégularités comptables

Sur l’irrégularité d’appels de fonds pour travaux

Le 26 octobre 2009, le syndic a procédé à un appel de fonds d’un montant total de 4 800 € correspondant aux travaux de reprise partielle de la façade de l’immeuble côté […], au 5^e étage, au niveau de l’appartement de Madame Z. Ces travaux avaient été votés dans la résolution 8 de l’assemblée générale du 16 octobre 2008.

Il résulte toutefois des pièces versées au débat que le 20 octobre 2009, la compagnie AXA a versé au syndicat des copropriétaires une indemnité d’assurance d’un montant de 2 937,12 € correspondant au sinistre ayant affecté la façade au niveau de l’appartement de Madame Z. Par ailleurs, une indemnité différée d’un montant de 734,28 € devait également être perçue par le syndicat des copropriétaires.

Monsieur X, exerçant sous le nom commercial de CPIDF IMMOBILIER a donc procédé à un appel de fonds pour travaux dont le montant était excessif compte tenu de l’indemnité d’assurance perçue six jours auparavant et de l’indemnité à titre différée qu’il avait également acceptée par courrier du 2 juillet 2009 au titre du sinistre ayant rendu nécessaires ces travaux.

Par ailleurs, il ne rapporte pas la preuve que l’indemnité d’assurance a par la suite été déduite des charges dues par chaque copropriétaire, comme il le soutient dans ses écritures.

La somme de 1 128,60 € a donc été appelée à tort auprès des copropriétaires, ce qui constitue une faute de gestion.

Sur l’irrégularité d’appels de charges en contradiction avec le règlement de copropriété

Il résulte du relevé général des dépenses du 1^er au 31 décembre 2008 que le coût des travaux de réparation consécutifs à une fuite d’eau sur une colonne commune d’eaux vannes d’un montant de 364,55 € ont été imputés aux seuls copropriétaires de l’escalier F.

L’article 14 du règlement de copropriété stipule que les dépenses nécessitées par les réparations à faire aux descentes de tous water-closets communs en cas d’engorgement, vétusté ou tout autre cause sont des charges générales communes à tous.

Dès lors, Monsieur X ne pouvait imputer aux seuls copropriétaires de l’escalier F ces frais de réparation qui auraient dû être supportés par l’ensemble des copropriétaires, le syndicat étant constitué des bâtiments desservis par les escaliers E et F.

Si le montant même de cette réparation n’est pas contesté, ni le fait qu’elle a effectivement été réalisée, son imputation a néanmoins été réalisée en violation du règlement de copropriété, ce qui constitue une faute de la part de Monsieur X.

En revanche, la preuve n’est pas rapportée de l’imputation non conforme à la copropriété de la taxe de balayage au titre de l’année 2008.

Sur l’absence de respect des règles comptables concernant le vote des budgets prévisionnels

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Aux termes de l’article 43 alinéa 1^er du décret du 17 mars 1967, le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne.

Il résulte des pièces produites que, en 2007, l’assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 17 septembre 2007, a approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2006 et voté le budget provisionnel pour l’exercice 2008. En 2008, l’assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 16 octobre 2008, a approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2007 et voté le budget provisionnel pour les exercices 2009 et 2010. Enfin, en 2009, l’assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 23 novembre 2009 mais a rejeté les comptes arrêtés au 31 décembre 2008 ainsi que le budget provisionnel pour l’exercice 2011.

Si le délai de tenue de l’assemblée générale prévu par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas été respecté par Monsieur X, les assemblées générales des années 2007, 2008 et 2009 ont néanmoins été amenées à se prononcer sur le budget de l’exercice suivant avant qu’il ne débute, de sorte qu’il n’est pas établi que l’établissement d’un budget prévisionnel avait perdu son intérêt ni que les copropriétaires ne bénéficiaient plus de la visibilité et de l’information suffisante quant à la gestion de la copropriété, d’autant plus que les budgets prévisionnels des exercices 2008, 2009 et 2010 étaient sensiblement les mêmes. Il n’y a donc pas lieu de considérer que Monsieur X a commis une faute à ce titre.

Sur l’imputation de charges au titre de frais et de gestion de procédures syndicat des copropriétaires

Il ressort des pièces produites par Monsieur X que les honoraires de l’huissier de justice (446,76 €) qui a délivré une sommation à Monsieur A, président du conseil syndical, aux fins de communication du procès-verbal de l’assemblée du 23 novembre 2009 lors de laquelle Monsieur X n’avait pas assuré les fonctions de secrétaire ont été régulièrement imputés au syndicat des copropriétaires, cette requête ayant été délivrée au nom de celui-ci par Monsieur X en sa qualité de syndic.

Il n’appartenait en revanche pas au syndicat des copropriétaires de supporter les honoraires de Monsieur X (358,80 €) au titre de la procédure qu’il avait lui même engagée, non pas au nom du syndicat des copropriétaires, mais en son nom propre en tant que syndic et à titre personnel à l’encontre des membres du conseil syndical et du nouveau syndic la SA ORALIA MEILLANT et B, laquelle a donné lieu à un jugement du 15 septembre 2011 déboutant Monsieur X de ses demandes et le condamnant à payer des dommages et intérêts pour procédure abusive. Il en va de même des honoraires du conseil de la SA ORALIA MEILLANT et B (973,59 €), le syndicat des copropriétaires n’étant pas partie à cette procédure et Monsieur X ayant seul été condamné, en tant que syndic et à titre personnel, à payer ces frais au nouveau syndic de la copropriété ainsi que des honoraires de l’huissier de justice ayant délivré l’assignation du 4 février 2010 dans le cadre de cette instance (203,72 €).

Le syndicat des copropriétaires n’était pas plus tenu de régler les honoraires (1 794 €) du conseil de Monsieur X et de Madame C, copropriétaire, exposés dans le cadre de la procédure de référé d’heure à heure qu’ils ont engagée à l’encontre de plusieurs copropriétaires membres du conseil syndical et qui a donné lieu à une ordonnance du 19 janvier 2010 constatant que leurs demandes étaient sans objet ainsi que les frais d’huissiers facturés au titre de cette procédure (310,96 €) et les frais de suivi de procédure par Monsieur X (358,80 €), le syndicat des copropriétaires n’étant pas partie à cette procédure.

Enfin, les honoraires de l’assignation délivrée par huissier de justice facturés le 19 mars 2010 (170,22 €) correspondent à un acte délivré à la demande du conseil de Madame C, copropriétaire, à l’encontre de Monsieur A, président du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires, qui n’était pas partie à cette procédure, ne devait donc pas en supporter le coût.

En revanche, le syndicat des copropriétaires n’établit pas que la somme de 2 392 € versée par son ancien syndic à Maître D à titre de provision concernant une procédure opposant Madame C à la copropriété ne correspondait en réalité à aucune diligence de la part de cet avocat, aucune pièce relative à cette procédure n’ayant été versée au débat pour justifier de ce qu’un autre conseil a représenté le syndicat des copropriétaires.

Quant aux frais de gestion facturés par Monsieur X, les frais de bureau ne sont justifiés par aucune prestation particulière et devaient de ce fait être compris dans les missions de gestion courante prévues dans son contrat et donc dans ses honoraires annuels. De plus, une partie de ces frais a été facturée pour une période postérieure à la fin de son mandat et n’était donc pas due par le syndicat des copropriétaires. Enfin, si le contrat de mandat prévoyait la facturation de la remise du dossier de la copropriété à un syndic successeur au tarif forfaitaire des honoraires d’un trimestre, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 décembre 2011, résolution 11, que Monsieur X n’avait toujours pas remis à cette date les archives du syndicat à la SA MEILLANT et B, de sorte qu’il ne pouvait légitimement facturer les frais y afférents. Par conséquent, il y a lieu de considérer que Monsieur X a indument facturé au syndicat des copropriétaires la somme de 1 027,50 + 1 027,50 +72,50 + 72,50 + 72,50 soit 2 272,50 €.

Sur l’absence de diligence dans le recouvrement des charges de copropriété

Le relevé général des dépenses du 1^er janvier 2008 au 31 décembre 2008, composé de deux pages dans sa version remise au tribunal, ne mentionne pas le solde débiteur de 4 897,18 € de la SCI MELABE auquel fait référence le syndicat des copropriétaires. Il y a donc lieu de considérer que la preuve n’est pas rapportée de la défaillance de Monsieur X dans le recouvrement des charges impayées.

Sur l’absence de paiement des prestataires

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du paiement des relances et pénalités de retard auxquelles il aurait dû faire face en raison de la carence de Monsieur X à régler les prestataires de service de la copropriété, aucune pièce ne justifiant notamment de l’acte délivré à la demande de l’URSSAF pour un montant de 164,85 €.

Sur l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2006, la résolution 8 a dispensé Monsieur X de l’ouverture d’un compte bancaire séparé tant qu’il assurerait les fonctions de syndic de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 17 septembre 2007, le mandat du syndic a été renouvelé mais aucun vote n’est intervenu quant à la dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé. Monsieur X ayant été reconduit dans ses fonctions, il ne peut s’agir d’une nouvelle désignation au sens de l’article 2006 du code civil.

Dès lors, il ne peut être considéré, compte tenu des termes de la résolution 8 de l’assemblée générale du 8 juin 2006, que Monsieur X a commis une faute en ne portant pas à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 17 septembre 2007 la dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé.

Sur les négligences en matière de travaux de conservation de l’immeuble et de gestion des sinistres

Sur le traitement de l’insalubrité des caves

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2006, la résolution 17 a décidé que le syndic recenserait les possibilités de remise en état des bouches de ventilation obstruées et ferait établir un devis de remise en état présenté lors de la prochaine assemblée.

Lors de l’assemblée générale du 17 septembre 2007, la résolution 8 a décidé de débarrasser toutes les parties communes en cave d’objets encombrants abandonnés et qui gênent la circulation dans les caves et sources d’insécurité. Le conseil syndical a accepté de faire procéder à ce débarras au plus tard le 31 octobre 2007, une lettre circulaire devant être adressée aux copropriétaires pour les informer de cette opération.

Enfin, lors de l’assemblée générale du 16 juin 2008, la résolution 9 a informé les copropriétaires qu’un certain nombre de recherches avaient été effectuées pour trouver des solutions de ventilation mais qu’elle n’avait pu aboutir du fait de l’impossibilité d’accéder à un certain nombre de caves, cet accès pouvant permettre de situer les bouches de ventilation. Il était précisé que cela avait également été rendu impossible par la fermeture de la cour arrière.

Si le syndicat des copropriétaires soutient que Monsieur X a commis une faute en ne faisant pas réaliser de devis ni de travaux, il résulte cependant du compte rendu de l’EURL DA CRUZ du 26 novembre 2007, dont il n’est pas établi qu’il s’agit d’un faux, que l’accès aux caves était impossible en raison de son encombrement et de la cour privatisée. A l’inverse, il n’a été versé au débat aucune pièce attestant de l’exécution par le conseil syndical de la mission qui lui avait été confiée par la résolution 8 de l’assemblée générale du 17 septembre 2007 et qui devait permettre le désencombrement des parties communes par les copropriétaires avant le 31 octobre 2007.

Il n’est donc pas démontré que Monsieur X a été défaillant dans l’exécution des résolutions de l’assemblée générale tendant à évaluer les possibilités de remise en état des bouches de ventilation obstruées. Au surplus ni l’état des caves en 2006, ni leur dégradation postérieure ne sont établis par le syndicat des copropriétaires.

Sur le sinistre affectant la façade de l’immeuble

Il n’est pas contesté que, dès 2004, lors des travaux de changement de la partie basse de la traverse, le rapport de l’architecte, Monsieur E, du 22 juillet 2004, concernant aussi bien la copropriété sise […] et […], a mentionné une défaillance de la soudure de la gouttière à l’anglaise de l’immeuble sis […], provoquant le déversement des eaux de pluie sur l’entablement en zinc et leur ruissellement le long de la façade de l’immeuble sis […], entrainant sa détérioration, la dégradation du scellement du solin de l’étanchéité en plomb du balcon du 5^e étage permettant le passage de l’eau sous l’étanchéité plomb du balcon et la dégradation de la maçonnerie et l’espace intersticiel entre le relevé plomb du balcon et l’arrière de la fonte EP permettant au ruissellement de s’infiltrer sous l’étanchéité. Il relevait une autre origine aux désordres affectant l’appartement du 5^e étage : la défaillance de l’étanchéité au plomb du balcon fissuré de façon infiltrante à proximité du sinistre.

Il ressort de ce même rapport qu’il appartenait à l’immeuble sis […] de procéder à des travaux sur sa gouttière défaillante. Par courrier du 21 mars 2005, le syndic de cette copropriété voisine à informé le cabinet F, alors en charge de la copropriété sise […], que les travaux seraient votés lors de l’assemblée générale du mois de juin 2005. Il ne peut donc être reproché à Monsieur X d’avoir commis une faute dans la gestion de ce premier sinistre alors que d’une part il avait pour origine la copropriété voisine qui avait indiqué qu’elle allait voter les travaux nécessaires et que, d’autre part, ce sinistre s’est produit avant que Monsieur X ne devienne le syndic de la copropriété sise […].

S’agissant de la résurgence des désordres en 2008, il résulte des pièces versées au débat que, le 31 mars 2008, Madame Z, propriétaire au 5^e étage, a informé Monsieur X de l’état particulièrement délabré de la façade de l’immeuble au niveau de son étage. Des travaux de reprise partielle de la façade à ce niveau ont été inscrits à l’ordre du jour et votés dans la résolution 8 de l’assemblée générale du 16 octobre 2008. Ces travaux ont été réalisés par la SARL DCR selon facture n°200810138 du 22 octobre 2008. Il ne peut donc être reproché à Monsieur X d’avoir tardé à faire voter puis exécuter les travaux de ravalement de la façade et ainsi, d’avoir failli dans la conservation des parties communes.

Par ailleurs, le passage de la SA GTB, missionnée par Monsieur X pour procéder à une recherche de fuite chez Madame Z, a donné lieu à un compte rendu du 15 décembre 2008 révélant une fuite sur la chute d’eau entre le 6^e et le 5^e étage nécessitant sa réfection. Il ressort des courriers électroniques que Madame Z a envoyé à Monsieur X les 1^er et 16 décembre 2008 que ces travaux de réfection n’ont pu être réalisés en raison du défaut d’étanchéité de la canalisation appartenant à l’immeuble voisin. L’implication de la gouttière de l’immeuble voisin a été confirmée le 5 février 2009 par Monsieur E dans son rapport adressé au syndic de la copropriété voisine. Ce sinistre a fait l’objet d’une déclaration auprès de l’assureur de l’immeuble le 20 janvier 2009 par Monsieur X. S’il résulte des multiples courriers électroniques de Madame Z versés au débat que son appartement est affecté par des infiltrations, il n’est cependant pas établi que des parties communes le sont également, les travaux de réfection de la façade ayant été exécutés immédiatement après leur vote en 2008 et aucune pièce n’établissant la dégradation postérieure des parties communes. En outre, le retard pris dans l’exécution de travaux en toiture, notamment sur la gouttière défectueuse, par l’entreprise sollicitée par la copropriété voisine ne peut être imputé à Monsieur X, le syndicat des copropriétaires en demande n’ayant aucun lien contractuel avec cette entreprise qui a accidentellement provoqué un incendie en procédant à une soudure ayant entraîné l’intervention des pompiers.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que la faute de Monsieur X à l’égard du syndicat des copropriétaires dans l’entretien de l’immeuble est insuffisamment caractérisée.

Sur les travaux de pose de chapeaux de cheminée

Les documents établis par l’entreprise SPS relatifs à la mise en place de cinq chapeaux chinois sur souche de cheminée, versés au débat par le syndicat des copropriétaires, présentent une ambiguïté : en effet, le devis du 23 octobre 2009 a été établi pour l’immeuble sis […], c’est à dire l’immeuble voisin. En revanche, la facture afférente à ce devis, en date du 18 novembre 2009, a été établie au nom de l’immeuble sis […] à la demande de Monsieur E, architecte, selon l’échange de courriers électroniques produit en pièce 18 ter par le demandeur.

Dès lors, une incertitude demeure quant au lieu de réalisation de ces travaux, l’imputation de leur coût au syndicat des copropriétaires en demande et le non paiement de la facture afférente.

En revanche, Monsieur X a produit une facture de l’entreprise CRC TOITURES du 17 septembre 2008 justifiant du montant de la fourniture de six chapeaux chinois pour un montant de 633 €, conformément à la dépense enregistrée en comptabilité.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que la faute de gestion de Monsieur X n’est pas caractérisée concernant la pose de chapeaux de cheminée.

Sur le sinistre affectant une canalisation partie commune

Les pièces 29, 31 et 43 versées au débat par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas d’établir que les toiles et parties communes de la copropriété sise […] ont été dégradées suite à une fuite sur une canalisation partie commune.

En effet, outre que ces courriers émanent exclusivement de Madame Z qui indique que les infiltrations ont pour origine une canalisation appartenant à la copropriété voisine, aucune des photos visées dans ces courriers n’a été produite à la présente procédure. Ainsi, la pièce 31 ne comporte aucune photographie du débarras de Madame Z contrairement à ce qui est indiqué dans les écritures du demandeur. La pièce 37 est quant à elle constituée de photographies qui ne permettent pas d’établir ni leur date ni le lieu représenté. Aucun élément ne vient en outre établir que des parties communes ont été affectées, seuls les désordres affectant l’appartement de Madame Z étant évoqués dans ces pièces.

Il ressort en revanche des pièces produites que, lorsque l’assureur de Madame Z a sollicité une recherche de fuite par courrier à Monsieur X du 16 décembre 2008, cette recherche avait déjà été effectuée le 5 décembre 2008 par la SA GTB selon sa facture du 15 décembre 2008.

Il ne peut donc être considéré que Monsieur X a tardé à ordonner cette recherche de fuite, ni que ladite fuite a eu pour effet de dégrader des parties communes de l’immeuble.

Au surplus, il y a lieu de rappeler qu’il résulte des courriers électroniques que Madame Z a envoyé à Monsieur X les 1^er et 16 décembre 2008 que les travaux de réfection confiés au plombier n’ont pu être réalisés en raison du défaut d’étanchéité de la canalisation appartenant à l’immeuble voisin et que ce sinistre a fait l’objet d’une déclaration auprès de l’assureur de l’immeuble le 20 janvier 2009 par Monsieur X. Il n’est donc pas établi que ce dernier a commis une faute dans la gestion du sinistre ayant affecté une canalisation partie commune.

Sur la gestion du dégât des eaux du 9 octobre 2009

Les documents versés au débat permettent d’établir que, le 8 octobre 2009, le locataire d’un des copropriétaires a signalé au gestionnaire de son appartement que les toilettes de son logement étaient bouchées. Le 9 octobre 2009 au matin, ledit gestionnaire s’est rendu sur les lieux et a constaté que le problème avait pour origine une colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble, elle-même bouchée. Monsieur X a alors été averti de ce désordre et a mandaté le jour même l’entreprise ISS HYGIENE SERVICES afin qu’elle intervienne en urgence pour un dégorgement. Il ressort du rapport d’intervention de cette entreprise produit par Monsieur X qu’elle n’a pu procédé au dégorgement lors de son arrivée sur les lieux à 19h00, la loge de la gardienne étant fermée et en l’absence de précision sur sa mission.

Monsieur X a donc mis en œuvre les diligences appropriées pour traiter l’engorgement de la canalisation d’évacuation des eaux usées.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires devra conserver à sa charge les frais d’intervention de la société LEGENDRE, intervenue plus tard le 9 octobre 2009 à la demande du locataire occupant les lieux.

Sur l’imputation de travaux de réfection au syndicat des copropriétaires

Lors de l’assemblée générale du 16 octobre 2008, les copropriétaires ont décidé, dans la résolution 10 a, d’adresser une mise en demeure à Madame G suite à son emménagement. Il est précisé dans cette résolution que plusieurs lettres lui avaient déjà été adressées en vain et que cette mise en demeure devrait être la dernière avant procédure judiciaire.

La pièce 28 de Monsieur X est constituée par les mises en demeure qu’il lui a adressées le 4 juin 2007 et le 8 décembre 2008 concernant les travaux de remise en état des parties communes suite à son emménagement (portail en bois et peinture de la cage d’escalier sur deux étages).

Une assignation a été délivrée le 12 mai 2010 à Madame G à la demande du syndicat des copropriétaires représenté par Monsieur X aux fins de remboursement du coût des réparations. Par jugement du 31 mars 2011, le syndicat des copropriétaires a été débouté de ses demandes par le tribunal d’instance de Paris 2^e qui a considéré que la faute de Madame G sur le fondement de l’article 1382 du code civil n’était pas suffisamment caractérisée.

Il ne peut donc être reproché à Monsieur X de ne pas avoir tenté de recouvrer le coût des travaux de remise en état des parties communes, ni d’avoir tardé dans l’engagement d’une action en justice, la résolution 10 a de l’assemblée générale du 16 octobre 2008 n’ayant décidé que de l’envoi d’une ultime mise en demeure avant procédure judiciaire.

Sur la réparation des préjudices

Compte tenu de l’imputation indue du paiement de certaines sommes au détriment du syndicat des copropriétaires, il y a lieu de condamner Monsieur X à lui payer les sommes de 358,80 + 973,59 + 203,72 + 1 794 + 310,96 + 358,80 + 170,22 + 2 272,50, soit au total la somme de 6 442,59 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

S’agissant de l’appel de fonds réalisé auprès des copropriétaires malgré la perception d’une indemnité d’assurance, il n’est pas contesté que la somme correspondante ainsi que l’indemnité d’assurance perçue de la compagnie AXA ont été versées sur le compte du syndicat des copropriétaires. Ce dernier n’a dès lors subi aucun préjudice et sera débouté de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.

Le seul fait d’avoir fait supporter aux seuls copropriétaires de l’escalier F, et non aux copropriétaires des escaliers E et F, soit la totalité des copropriétaires, le coût des travaux de réparation consécutifs à une fuite d’eau sur une colonne commune d’eaux vannes d’un montant de 364,55 € ne suffit pas à caractériser le préjudice que le syndicat des copropriétaires dit avoir subi et qui consisterait en l’absence de vision claire et exacte de la comptabilité.

Par conséquent, aucune de ces fautes dans la gestion de la copropriété n’ayant causé au syndicat des copropriétaires le préjudice dont il demande réparation, celui-ci sera débouté de sa demande de dommages et intérêts correspondant à trois années d’honoraires de son ancien syndic.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur X

Le tribunal ayant fait droit à une partie des demandes du syndicat des copropriétaires, Monsieur X sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’abus de procédure.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur X sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maître L Y, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur X sera condamné à payer aux demandeurs la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de prononcer l’exécution provisoire de la présente décision en application de l’article 515 du code de procédure civile, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire et permettant d’assurer la bonne administration de la copropriété.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur M N X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris 2^e la somme de 6 442,59 euros (six mille quatre cent quarante deux euros et cinquante neuf centimes) au titre des factures indument imputées avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes;

Condamne Monsieur M N X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris 2^e la somme de 3 500 (trois mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur M N X aux dépens;

Autorise Maître L Y à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision;

Ordonne l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 15 Décembre 2015.

Le Greffier Le Président

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