DEMANDEURS

Monsieur C D

[…]

[…]

Monsieur E F

Madame G H épouse X

Monsieur I J

Madame K Z

[…]

[…]

représentés par Maître Carine CHICHE BRACKA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E0738

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires […] représenté par Maître PASCAL HOTTE, Administrateur Judiciaire

[…]

[…]

[…]

représenté par Maître Xavier GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0502

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Séverine BESSE, Vice-Présidente

Pascale LADOIRE-SECK, Vice-Présidente

Gaële FRANÇOIS-HARY, Vice-Présidente

assistées de Sidney LIGNON, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 06 Mars 2017 tenue en audience publique devant Séverine BESSE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame G H épouse X est propriétaire du lot […], Madame K Z du lot n°35, Monsieur C D du lot n°27, Monsieur E F des lots n° 29 et 30 dans le bâtiment F et Monsieur I J des lots n° 9 et 15 dans le bâtiment A de l’immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé […] à Paris 20^e arrondissement.

Le 8 décembre 2006 des travaux de remise en état des parties communes sont votés par l’assemblée générale, certaines résolutions annulées par jugement du 4 juin 2009, sur saisine de Madame G H épouse X, Madame K Z, Monsieur C D, Monsieur E F et Monsieur I J.

Le 29 juin 2011 l’assemblée générale des copropriétaires a voté les travaux nécessaires à la levée de trois arrêtés d’insalubrité pris les 10, 11 et 14 janvier 2011 portant sur les parties communes générales et celles dans les bâtiments A et F.

Par assignation du 9 septembre 2011 Madame G H épouse X, Madame K Z, Monsieur C D, Monsieur E F et Monsieur I J ont saisi le tribunal aux fins de nullité des résolutions n°7, 8, 9, 20, 25, 26, 29, 30-1 à 30-9, 31, 33, 34, 37, 38, 39, 40, 41, 43, 44, 45-1 à 45-11, 46 à 51, 53, 56 et 63 de cette assemblée.

Le 17 septembre 2012 Madame G H épouse X, Madame K Z, Monsieur C D, Monsieur E F et Monsieur I J ont saisi le tribunal aux fins de nullité des résolutions n°4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 17, 18, 20, 22, 23, 25, 26 et 28 de l’assemblée du 9 juillet 2012.

Le 30 juin 2014 l’assemblée générale a annulé certaines résolutions de l’assemblée générale du 29 juin 2011.

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions de Madame G H épouse X, Madame K Z, Monsieur C D, Monsieur E F et Monsieur I J notifiées par la voie électronique le 20 mars 2015,

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Paris 20^e arrondissement signifiées par la voie du palais le 27 janvier 2014,

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 23 mai 2016.

MOTIFS

Sur la demande de nullité de l’assemblée générale du 29 juin 2011

Aux termes de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l’article 1316-4 du code civil.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2011 comporte une erreur puisque Monsieur X est indiqué comme présent à l’assemblée générale tandis qu’il est décédé depuis plus de 10 ans et que c’est sa veuve qui était représentée à cette assemblée, comme l’indique la feuille de présence même si elle figure comme « Monsieur » et non comme « Madame ».

Cependant il n’y a pas d’erreur sur le vote correspondant au lot appartenant à Madame G H épouse X qui avait donné pouvoir à Monsieur Y jusqu’à son départ à 22h37, l’erreur sur l’intitulé de la personne est sans incidence d’autant que la feuille de présence permet la vérification du pouvoir donné par le véritable propriétaire du lot.

Madame G H épouse X n’invoque aucune erreur sur le vote des résolutions.

Par ailleurs la question de la transmission du pouvoir de Madame G H épouse X de Monsieur Y à Madame Z n’intervient que sur certaines résolutions après le départ de Monsieur Y à 22h37 et ne constitue pas un motif d’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble mais uniquement des résolutions pour lesquelles se pose la question de la représentation de Madame G H épouse X.

Dans la mesure où l’erreur sur la présence de Monsieur X au lieu de sa veuve, régulièrement représentée à l’assemblée générale par Monsieur Y, n’a eu aucune influence sur le vote des résolutions, les demandeurs seront déboutés de leur demande de nullité de l’assemblée générale du 29 juin 2011 dans son entier.

Sur la demande de nullité des résolutions n° 40, 41, 42, 43, 45-1 à 45-11, 46 et 56 de l’assemblée générale du 29 juin 2011

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Le 30 juin 2014 l’assemblée générale des copropriétaires a annulé les résolutions n° 40, 41, 42, 43, 45-1 à 45-11, 46 et 56 de l’assemblée générale du 29 juin 2011.

Il importe peu que cette assemblée générale fasse l’objet d’une instance, ces résolutions constituent des décisions exécutoires jusqu’à l’issue de la procédure et se substituent aux décisions prises le 29 juin 2011 dans l’ordre juridique de la copropriété.

La demande de nullité des résolutions du 29 juin 2011 est donc devenue sans objet et sera rejetée.

Sur la demande de nullité des résolutions n°7 et 8 portant sur l’approbation des comptes de l’année 2010 et le quitus au syndic pour cette période

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

L’assemblée générale des copropriétaires peut toujours voter à nouveau des résolutions dont l’irrégularité formelle est soulevée au cours d’une instance, afin de les régulariser.

Les comptes de l’année 2010 ont été approuvés à nouveau par l’assemblée générale du 9 juillet 2012, tout comme le quitus voté au syndic.

La demande de nullité des résolutions n°7 et 8 de l’assemblée générale du 29 juin 2011 est donc sans objet et sera rejetée.

Sur la demande de nullité de la résolution n°9 désignant AGCOP en qualité de syndic

L’article 1 du décret du 19 mars 2010 alors applicable au contrat de syndic dispose que les opérations effectuées par les administrateurs d’immeuble ou syndics de copropriété qui figurent dans le tableau annexe relèvent de la gestion courante. Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel. Toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic. Le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic.

A la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel, fixée par cet arrêté, il relève du pouvoir souverain de l’assemblée générale d’ajouter d’autres prestations incluses dans le forfait comme des prestations variables, sans méconnaissance des dispositions réglementaires.

Contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, les frais de tirage, d’affranchissement et d’acheminement sont prévus à l’article 5.2. 5 du contrat de syndic.

Seule la réunion du conseil syndical préparatoire de l’assemblée générale relève de la gestion courante du syndic selon la liste des prestations minimales soumises au forfait. La rédaction des autres compte-rendus du conseil syndical peut donc relever de prestations soumises à honoraires dans le contrat, ce qui relève du pouvoir souverain de l’assemblée générale pour le décider.

La rédaction du contrat de syndic est maladroite puisque la rémunération forfaitaire annuelle est fixée à la somme de 5.400 euros pour la trésorerie déposée sur un compte séparé. Cependant en l’absence de toute autre rémunération, la somme de 5.400 euros TTC ne rémunère pas le fonctionnement du compte séparé mais bien la gestion courante du syndic.

Contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, la notification des procès-verbaux de l’assemblée générale relève, dans le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale du 29 juin 2011, de la gestion courante et est donc incluse dans la rémunération forfaitaire du syndic, tout comme les visites de la copropriété.

Il est exact en revanche que le nombre des visites de la copropriété et leurs modalités ne sont pas précisées dans le contrat de syndic.

Cependant les demandeurs ne justifient pas en quoi cette imprécision justifie la nullité du contrat de syndic en l’absence de toute disposition légale prévoyant cette nullité.

Les demandeurs ne caractérisent aucune violation de l’arrêté du 19 mars 2010 et seront déboutés de leur demande de nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 29 juin 2011.

Sur la nullité de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 29 juin 2011

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

L’assemblée générale a donné mandat au syndic des copropriétaires pour percevoir les subventions versées par l’ANAH et éventuellement d’autres organismes en vue du financement des travaux, représenter la copropriété et pour monter les dossiers de demande des subventions et tous documents annexes.

Les demandeurs produisent un modèle de convention pluriannuelle d’objectifs en partenariat avec la ville de Paris sans justifier que ce type de convention pouvait bénéficier à la copropriété tandis qu’elle est destinée à financer le surcoût des syndics pour la réalisation des actions nécessaires au redressement de la gestion des copropriétés désorganisées, ce qui n’est pas le cas puisque le même syndic est désigné depuis 2006.

Quant aux autres documents invoqués, ils ne sont pas produits mettant le tribunal dans l’impossibilité de s’assurer de leur pertinence au regard de l’obligation d’information des copropriétaires sur les subventions pour les travaux à engager sur les parties communes.

Dans la mesure où les travaux en question résultent des arrêtés d’insalubrité pris par la Préfecture de Police de Paris des 10, 11 et 14 janvier 2011 et donc de l’obligation faite à la copropriété de procéder aux travaux prescrits par l’autorité administrative, sauf à voir engager les travaux aux frais des copropriétaires, les demandeurs ne justifient pas du défaut d’information des copropriétaires sur les modalités et le montant des subventions de l’ANAH pour ces travaux.

Sur la nullité des résolution n°25 et 33 relatives à la confirmation de la mission de maîtrise d’œuvre confiée au cabinet SURIA architecte pour le suivi des travaux

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Compte tenu du caractère définitif de la décision de l’assemblée générale du 4 avril 2011 confiant la maîtrise d’œuvre des travaux de réhabilitation au cabinet SURIA architecte, la demande de nullité de sa confirmation pour les parties communes générales et dans les bâtiments A et F est sans objet, cette première décision étant seule exécutoire.

Il convient de rejeter la demande de nullité de ces résolutions.

Sur la nullité des résolution n°26 et 34 portant sur la mission de coordonnateur SPS calculée sur un taux maximum de 2 % du montant TTC des travaux, honoraires architecte inclus, délégation au conseil syndical pour le choix du prestataire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Compte tenu du caractère définitif de la décision de l’assemblée générale du 4 juin 2010 confiant cette mission à Monsieur A, le contrat ayant été conclu le 10 juillet 2010, la demande de nullité de sa confirmation pour les parties communes générales et dans les bâtiments A et F est sans objet, cette première décision étant seule exécutoire.

Il convient de rejeter la demande de nullité des ces résolutions.

Sur la nullité de la résolution n°29 relative à l’annulation des résolutions n°18 à 26 de l’assemblée générale du 8 décembre 2006 portant sur les travaux sur les parties communes générales et au remboursement de l’appel de fonds de 45.503,21 euros

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

L’assemblée générale a la possibilité de revenir sur une décision votée antérieurement à la condition que la première résolution n’ait pas été exécutée et que la seconde ne porte pas atteinte aux droits acquis par les copropriétaires par la décision précédente.

Les demandeurs ne produisent pas la convocation pour l’assemblée générale du 8 décembre 2006 mettant le tribunal dans l’impossibilité de connaître la nature et la consistance des travaux votés par l’assemblée générale lors de cette résolution, de vérifier que la pose de la porte d’entrée de l’immeuble selon facture du 14 février 2011 de la société System Alu relèvent de ces travaux et donc de l’exécution des travaux votés le 8 décembre 2006 sur laquelle reviendrait l’assemblée le 29 juin 2011, sachant qu’une série de travaux a été votée lors de cette assemblée générale dont certains annulés postérieurement par le tribunal par jugement du 4 juin 2009.

Les demandeurs ne justifient pas de l’exécution des travaux par ailleurs annulés le 29 juin 2011 ni des conséquences de l’annulation de ces travaux sur la distribution du courrier. En revanche la prise d’arrêtés d’insalubrité par la Préfecture de Police de Paris constitue une circonstance nouvelle conduisant l’assemblée générale à annuler les travaux votés antérieurement pour prendre en compte l’injonction administrative.

Ils seront déboutés de leur demande de nullité de cette résolution.

Sur la nullité des résolutions n°30-1 à 30-9, 37 et 38 relatives aux travaux nécessaires à la levée de l’insalubrité des 10 et 11 janvier 2011

L’article 25 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

e) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires.

Aux termes de l’article 26 de la même loi, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l’exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l’article 25.

S’agissant de travaux aux fins de levée des arrêtés d’insalubrité pris par la Préfecture de Police de Paris, le vote de ces travaux relève de l’article 25 et non de l’article 26.

La réalisation de travaux procède de manière nécessaire d’une amélioration puisque les ouvrages sont mis en conformité avec les normes applicables mais l’opération de travaux de manière globale relève des travaux rendus obligatoires par une disposition réglementaire et donc de l’article 25 de la loi et non 26.

Ainsi l’arrêté d’insalubrité impose d’exécuter les travaux de remise en état des sols détériorés et des revêtements mais le choix du revêtement à installer relève de l’appréciation souveraine de l’assemblée générale. La pose du carrelage répond donc bien à l’objectif d’exécuter les travaux préconisés par l’autorité administrative et constitue également une amélioration mais ne saurait être votée à la majorité de l’article 26, s’agissant toujours d’exécuter l’arrêté d’insalubrité.

De la même manière, l’objectif de rendre inaccessible le plomb présent dans les peintures et de procéder au nettoyage du hall impliquent de refaire les peintures, travaux non prévus de manière spécifique par l’autorité administrative mais qui s’imposent pour atteindre l’objectif préconisé par cette dernière.

Enfin l’arrêté d’insalubrité a ordonné d’assurer la sécurité des installations électriques. Les demandeurs soutiennent sans apporter aucun élément technique que cette injonction ne concerne pas les colonnes ERDF tandis que l’autorité administrative impose le passage du CONSUEL ou tout autre organisme, ce qui suppose la mise en conformité de ces installations avec les normes applicables.

Quant au bâtiment F, l’arrêté d’insalubrité vise l’insuffisance de protection contre les intempéries due au mauvais état des souches de conduits de fumée et leurs solins et des rives de toiture. Il appartient à l’assemblée générale de décider des moyens pour y remédier notamment par des travaux sur la couverture du bâtiment ou la suppression des souches de cheminée. Ces travaux ont été votés à la majorité qualifiée de l’article 25 de la loi.

L’installation du chantier concerne les travaux tant des parties communes générales que des parties communes spéciales aux bâtiments A et F. S’agissant de prestations indivisibles pour l’ensemble des travaux, il n’est pas possible d’organiser un vote par bâtiment et l’assemblée générale de tous les copropriétaires, et non seulement par bâtiment, a voté à juste titre ces travaux.

La répartition entre les bâtiments du coût de cette installation ne constitue pas un motif d’annulation de la décision d’engager les travaux puisqu’aux termes de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires et donc de la répartition entre les copropriétaires ou entre les bâtiments.

Il en va de même des problèmes d’exécution des travaux et de leur conformité, qui relève éventuellement d’une décision postérieure d’approbation des travaux mais non de la décision initiale de vote des travaux.

Si les arrêtés d’insalubrité prescrivent les travaux à mettre en œuvre, il appartient à l’assemblée générale de déterminer les travaux à réaliser de manière précise.

Selon l’article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux.

Étaient joints à la convocation :

l’appel d’offres réalisé par le cabinet d’architecture SURIA chargé de la maîtrise d’œuvre qui a procédé à une analyse des différents devis des entreprises

le cahier des charges élaboré par ses soins qui détaille de manière précise les travaux à réaliser pour chaque lot de travaux et ce au regard des arrêtés d’insalubrité

les devis des entreprises retenues.

Les budgets globaux ont été votés par l’assemblée générale au regard de devis précis et d’un descriptif des travaux, dont la responsabilité incombe à l’architecte qui disposait des arrêtés d’insalubrité dont la communication dans la convocation pour l’assemblée générale était inutile compte tenu du recours à un professionnel pour mettre en œuvre ces travaux en conformité avec l’injonction de l’autorité administrative.

Compte tenu de l’ensemble de cette documentation sur les travaux, les demandeurs ne caractérisent pas le défaut d’information pour le vote de ces travaux.

Selon l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

La résolution n°30-9 porte sur le vote d’un budget de 2.000 euros pour les imprévus. S’agissant des résolutions 30 et suivants portant sur les travaux relatifs aux parties communes, la question est parfaitement déterminée.

Les demandeurs seront déboutés de leur demande de nullité de ces résolutions.

Sur la nullité des résolutions n°31 et 39 relatives à l’appel de fonds à effectuer pour les travaux sur les parties communes et du bâtiment A, sa date d’exigibilité et la clé de répartition

L’article 25 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

e) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires.

Si une résolution d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité, il appartient au copropriétaire qui sollicite cette annulation de démontrer que la décision a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans l’intention de nuire ou en rompant l’égalité entre les copropriétaires.

Compte tenu de l’urgence des travaux à engager au regard de l’injonction administrative et du risque pour les personnes notamment du fait de la dangerosité des installations électriques et des peintures au plomb, les demandeurs ne caractérisent pas l’abus de majorité commis par l’assemblée générale qui a décidé un appel de fonds pour le 15 septembre 2011 tant pour les travaux sur les parties communes que dans le bâtiment F.

Ils seront déboutés de leur demande de nullité de ces deux résolutions.

Sur la nullité de la résolution n°43 relative aux honoraires du syndic pour le suivi des travaux en parties communes

L’article 25 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

e) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires.

Si une résolution d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité, il appartient au copropriétaire qui sollicite cette annulation de démontrer que la décision a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans l’intention de nuire ou en rompant l’égalité entre les copropriétaires.

Les demandeurs invoquent l’inutilité de la mission de suivi des travaux du syndic tandis qu’il s’agit d’une gestion financière et administrative du chantier, notamment au regard des subventions obtenues pour la copropriété, bien distincte de la mission technique de suivi des travaux par le maître d’œuvre ou du coordonnateur.

Les demandeurs ne caractérisent pas l’abus de majorité commis par l’assemblée en allouant des honoraires pour ces prestations hors forfait du syndic.

Sur la nullité de la résolution n°44 portant sur l’annulation des résolutions n°45 et 47 de l’assemblée générale du 4 juin 2010 relatives aux travaux sur le poste « traitement plomb » et le remboursement de l’appel de fonds y afférent de 12.800 euros TTC

L’article 25 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

e) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires.

L’assemblée générale a la possibilité de revenir sur une décision votée antérieurement à la condition que la première résolution n’ait pas été exécutée et que la seconde ne porte pas atteinte aux droits acquis par les copropriétaires par la décision précédente.

Les demandeurs reconnaissent que les travaux n’ont pas été exécutés puisqu’ils les ont réclamés sans cesse. La perception des appels de fonds ne constitue pas un commencement d’exécution des travaux.

En revanche la prise d’arrêtés d’insalubrité par la Préfecture de Police de Paris constitue une circonstance nouvelle conduisant l’assemblée générale à annuler les travaux votés antérieurement pour prendre en compte l’injonction administrative.

Ils seront déboutés de leur demande de nullité de cette résolution.

Sur la nullité des résolutions n°47 à 51 et 53 de l’assemblée générale du 29 juin 2011

Aux termes de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l’article 1316-4 du code civil.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.

Dans la mesure où les résolutions en question ont été rejetées et où les copropriétaires favorables à la résolution sont indiqués dans le procès-verbal, il est bien fait mention des opposants à la décision de rejet prise par l’assemblée générale.

Le procès-verbal est donc conforme aux dispositions réglementaires.

Ces travaux font double emploi avec ceux votés par l’assemblée générale pour la levée des arrêtés d’insalubrité et les demandeurs ne caractérisent pas donc pas l’abus de majorité commis en les refusant.

Ils seront déboutés de leur demande de nullité.

Sur la résolution n°63 relative à l’autorisation donnée à la société CODIME, propriétaire des lots n°17 et 18 dans le bâtiment B d’effectuer à ses frais exclusifs les travaux de modification de la toiture et de création d’une terrasse côté cour

L’article 25 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Si une résolution d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité, il appartient au copropriétaire qui sollicite cette annulation de démontrer que la décision a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans l’intention de nuire ou en rompant l’égalité entre les copropriétaires.

Au regard des plans annexés à la convocation pour l’assemblée générale, l’autorisation porte sur la suppression d’une toiture couvrant une partie du lot et non l’agrandissement de ce lot, transformant ainsi cette partie du lot en une terrasse mais sans adjonction de m2, cette partie était déjà comprise dans le lot mais couverte.

Les demandeurs ne caractérisent pas la méconnaissance des dispositions de la loi quant aux conditions techniques et juridiques de ces travaux. Ils seront déboutés de leur demande de nullité.

Sur la nullité de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 9 juillet 2012 relative à la présence de tiers à l’assemblée générale

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. (…) Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.

Si en principe l’assemblée générale n’est ouverte qu’aux copropriétaires ou à leurs mandataires munis de pouvoir, la présence de tiers à l’assemblée, en l’espèce l’architecte chargé des travaux sur les parties communes, Monsieur B, peut être autorisée par l’assemblée à la suite d’un vote particulier.

Quant à Maître ROBERT, huissier de justice, aucun vote n’a été organisé sur sa présence et les demandeurs, ne sollicitant que la nullité de la résolution n°4 relative à la présence de Monsieur B, seront déboutés de cette demande, conformément à l’article 4 du code de procédure civile déterminant l’objet du litige soumis au tribunal.

Sur la nullité de la résolution n°6 relative à l’approbation des comptes de l’année 2010

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Les demandeurs produisent deux états des dépenses de l’année 2010 du syndic AGCOP faisant apparaître un total de 14.671,67 euros selon état du 30 mai 2011 et de 10.958,72 euros selon état du 7 juin 2012, ce dernier étant seul soumis à l’assemblée générale du 9 juillet 2012 pour approbation.

Si le syndicat des copropriétaires ne s’explique pas sur cette distorsion à une même date comptable du 30 décembre 2010, les demandeurs ne justifient d’aucune irrégularité des comptes 2010 approuvant le second état de dépenses.

Ils seront déboutés de leur demande de nullité.

Sur la nullité de la résolution n°7 portant sur le quitus du syndic pour l’année 2010

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Les demandeurs ne caractérisent aucune faute commise par le syndic dans sa gestion pendant l’année 2010, compte tenu du rejet de la demande d’annulation des comptes de cette année.

Ils seront déboutés de leur demande de nullité.

Sur la nullité de la résolution n°8 relative à l’approbation des comptes de l’année 2011

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Les demandeurs invoquent des discordances dans les différents documents comptables émis par le syndic AGCOP mais sans justifier que les comptes de l’année 2011 approuvés sont irréguliers.

Ils seront déboutés de leur demande de nullité, tout comme de leur demande de nullité de la résolution n°9 relative au quitus pour l’année 2011 pour les mêmes motifs que la résolution n°7 et compte tenu du rejet de la demande de nullité du contrat de syndic approuvé lors de l’assemblée générale du 29 juin 2011.

Sur la nullité de la résolution n°10 relative au renouvellement du mandat du syndic AGCOP

L’article 1 du décret du 19 mars 2010 alors applicable au contrat de syndic dispose que les opérations effectuées par les administrateurs d’immeuble ou syndics de copropriété qui figurent dans le tableau annexe relèvent de la gestion courante. Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel. Toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic. Le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic.

La rédaction du contrat de syndic est maladroite puisque la rémunération forfaitaire annuelle est fixée à la somme de 5.507,99 euros pour la trésorerie déposée sur un compte séparé. Cependant en l’absence de toute autre rémunération, la somme de 5.507,99 euros TTC ne rémunère pas le fonctionnement du compte séparé mais bien la gestion courante du syndic.

Les demandeurs ne caractérisent aucune violation de l’arrêté du 19 mars 2010 et seront déboutés de leur demande de nullité.

Sur la nullité de la résolution n°11 portant sur le budget prévisionnel

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Si une résolution d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité, il appartient au copropriétaire qui sollicite cette annulation de démontrer que la décision a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans l’intention de nuire ou en rompant l’égalité entre les copropriétaires.

Comme l’indiquent les demandeurs, l’augmentation du budget prévisionnel pour l’année 2013 à 25.000 euros au lieu de 17.200 euros en 2012 s’explique par le provisionnement de frais d’huissier et d’avocat.

En l’absence de toute preuve sur le caractère abusif de cette augmentation, les demandeurs seront donc déboutés de leur demande de nullité.

Sur la nullité de la résolution n°13 relative aux modalités de consultation des pièces comptables

Selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu’elles ont été arrêtées par l’assemblée générale en application de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il relève du pouvoir souverain de l’assemblée générale de préciser les modalités de consultation des pièces comptables et donc le délai laissé à la disposition des copropriétaires avant l’assemblée.

Le maintien d’un délai de 6 jours, au lieu de 15 jours sollicités par les demandeurs, ne contrevient à aucune disposition légale ou réglementaire. La demande de nullité sera rejetée.

Sur la nullité de la résolution n°14 sur la confirmation ou non du compte séparé

Aux termes de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables ;

Le syndic est tenu d’ouvrir un compte séparé pour la copropriété sauf si l’assemblée générale décide le contraire.

Compte tenu du principe d’un compte séparé, le maintien de ce compte ne constitue pas une décision, seul le changement possible d’établissement bancaire en constitue une, votée par une seule résolution, conformément à l’article 13 du décret du 17 mars 1967.

En l’absence d’un vote bloqué, les demandeurs seront déboutés de leur demande de nullité.

Sur la nullité de la résolution n°17 relative au montant des marchés et contrats à partir desquels une mise en concurrence est rendue obligatoire

L’article 25 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Si une résolution d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité, il appartient au copropriétaire qui sollicite cette annulation de démontrer que la décision a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans l’intention de nuire ou en rompant l’égalité entre les copropriétaires.

Les demandeurs se contentent d’affirmer le caractère abusif de la somme de 3.000 euros retenue au regard de la situation modeste des copropriétaires sans apporter aucun élément de preuve.

Ils ne caractérisent pas l’abus de majorité invoqué et seront déboutés de leur demande de nullité.

Sur la nullité de la résolution n°18 portant sur la nomination des membres du conseil syndical

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Si une résolution d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité, il appartient au copropriétaire qui sollicite cette annulation de démontrer que la décision a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans l’intention de nuire ou en rompant l’égalité entre les copropriétaires.

L’assemblée générale a voté contre la désignation des demandeurs au conseil syndical.

Ils invoquent un abus de majorité sans apporter aucun élément de preuve tandis que cette décision relève de l’appréciation souveraine de l’assemblée générale.

Ils seront déboutés de cette demande.

Sur la nullité des résolutions n°20, 23 et 26 relatives aux actualisations des devis d’électricité suite aux préconisations d’EDF

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

Le règlement de copropriété stipule que les parties communes entre les copropriétaires de chaque bâtiment comprennent (…) les canalisations de toute nature, eau, gaz, électricité et leurs colonnes montantes…

Conformément au règlement de copropriété, les travaux d’électricité ont été votés par l’ensemble des copropriétaires pour les parties communes puis par bâtiment pour les canalisations dans ce bâtiment.

La répartition entre les bâtiments du coût de cette installation ne constitue pas un motif d’annulation de la décision d’engager les travaux puisqu’aux termes de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires et donc de la répartition entre les copropriétaires ou entre les bâtiments.

Les demandeurs seront déboutés de leur demande de nullité.

Sur la nullité des résolutions n°22, 25 et 28 portant sur la ratification des honoraires de l’architecte

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Compte tenu du caractère définitif de la décision de l’assemblée générale du 4 avril 2011 confiant la maîtrise d’œuvre des travaux de réhabilitation au cabinet SURIA architecte et donc des honoraires prévus au contrat, la demande de nullité de sa confirmation pour les parties communes générales et dans les bâtiments A et F est sans objet, cette première décision étant seule exécutoire.

Il convient de rejeter la demande de nullité de ces résolutions.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément aux articles 1998 et suivants du code civil, le syndicat des copropriétaires est responsable des fautes commises par son syndic dans l’exécution de sa mission.

Les demandeurs ne caractérisent aucune faute du syndic et seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Compte tenu du vote des travaux, de leur exécution et du rejet des demandes de nullité des résolutions les adoptant, les demandeurs seront déboutés de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires aux travaux.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, les demandeurs seront condamnés in solidum aux dépens et verseront in solidum au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Déboute Madame G H épouse X, Madame K Z, Monsieur C D, Monsieur E F et Monsieur I J de l’intégralité de leurs demandes,

Condamne in solidum Madame G H épouse X, Madame K Z, Monsieur C D, Monsieur E F et Monsieur I J à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Paris 20^e arrondissement la somme de 5.000 (cinq mille) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Madame G H épouse X, Madame K Z, Monsieur C D, Monsieur E F et Monsieur I J aux dépens,

Fait et jugé à Paris le 25 Juillet 2017

Le Greffier Le Président

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