T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
Loyers commerciaux N° RG : 11/17728 N° MINUTE : 1 Assignation du : 28 Octobre 2011 […] (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 07 Décembre 2015

DEMANDERESSE

S.A.S. CHEVIMMO

[…]

[…]

représentée par Maître Marc COURTEAUD de la SCP COURTEAUD PELLISSIER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0023

DEFENDERESSE

S.A.S. X

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Valérie HELLEBOID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0846

COMPOSITION DU TRIBUNAL

D E, Vice-Présidente

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article

R 145-23 du code de Commerce ;

assistée de Myriam C, Greffier

DEBATS

A l’audience du 12 Octobre 2015

tenue publiquement

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire, par mise à disposition au Greffe

en premier ressort

Par acte sous seings privés du 1^er février 1992, la SA Chevimmo a donné à bail à la SARL Les Boucheries Daguerre aux droits de laquelle se trouve la SAS Société d’Exploitation des Boucheries X puis la SAS X, un local commercial situé 4 rue Daguerre à Paris 14^e pour une durée de neuf années.

Par acte extrajudiciaire du 30 juin 2009, la SAS Chevimmo a fait délivrer au preneur un congé pour le 31 janvier 2010 avec offre de renouvellement à compter du 1^er février 2010.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 juillet 2009, la SAS Société d’Exploitation des Boucheries X a accepté l’offre de renouvellement mais s’est opposée à la fixation du loyer au montant proposé.

Par mémoire en demande du 14 juin 2011, la SAS Chevimmo a sollicité la constatation de l’existence d’un motif de déplafonnement du loyer en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 62.500 euros en principal.

Par acte du 28 octobre 2011, la SAS Chevimmo a assigné la SAS X aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé au 31 janvier 2010 à la somme annuelle de 62.500 euros, avec intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer dû à compter de cette date et le loyer réellement versé, outre la capitalisation des intérêts.

Par jugement du 17 septembre 2012 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé du litige, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté que, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 30 juin 2009 par la SAS Chevimmo, le bail concernant les locaux situés 4 rue Daguerre à Paris 14^e s’était renouvelé à compter du 31 janvier 2010,

— désigné M. Z A en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé,

— fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 14 mars 2014 concluant à une valeur locative de 55.000 euros au 31 janvier 2010 et les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.

Dans son mémoire notifié le 12 janvier 2015, la SAS Chevimmo sollicite la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 31 janvier 2010 à la somme annuelle de 54.542 euros en principal, hors taxes et hors charges, le réajustement du dépôt de garantie sur cette base, la condamnation de la locataire au paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer et à la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle demande enfin l’exécution provision de la décision à intervenir.

Dans son mémoire en réplique notifié le 20 avril 2015, la SAS X sollicite la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, à titre principal, à la somme annuelle de 30.859 euros en l’absence de déplafonnement et, à titre subsidiaire, à la somme annuelle de 39.982 euros en cas de déplafonnement.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la SAS Chevimmo au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il résulte du jugement du 17 septembre 2012 et il n’est pas contesté que le bail a été renouvelé à compter du 31 janvier 2010.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon le rapport d’expertise, la rue Daguerre est une voie secondaire comprise entre l'[…] et l’avenue du Maine dans le 14^e arrondissement de Paris. Les locaux sont situés dans la partie de la rue présentant une forte commercialité. L’expert indique qu’il s’agit d’un excellent emplacement commercial.

Les locaux loués dépendent d’un immeuble d’assez belle facture extérieure, élevé sur cave, un rez-de-chaussée, quatre étages droits, un cinquième étage d’attique et un sixième étage mansardé.

Les locaux loués sont composésྭ:

au rez-de-chausséeྭ: d’une boutique rectangulaire disposant d’un linéaire de façade de 7 m environ ouvert sur la rue Daguerre et surmontée d’une banne (l’ensemble de la surface est une aire de vente avec meubles froids et de présentation situés de part et d’autre d’une allée centrale froide au fondྭ; aménagements banals, adaptés à l’activité exercée et présentant un bon état général)ྭ; d’un petit dégagement au fond avec plonge composée d’un évier à deux bacsྭsous la trémie d’escalier; de deux petites réserves en appentis dans la cour de l’immeuble

au sous-solྭaccessible depuis le rez-de-chaussée par une trappe puis un escalier en boisྭ: d’un dégagement comprenant un compresseur, une chambre froide et une cave indépendanteྭ;

au premier étageྭ: d’une partie rattachée à la partie commerciale par un escalier privatif à quartier tournant éclairé sur cour par une cage en pavé de verre et comprenant un petit dégagement, une pièce éclairée sur cour et à usage de vestiaire, une petite pièce à la suite sans jour et un WCྭ; d’un logement d’habitation accessible par les parties communes de l’immeuble et composé d’une entrée avec débarras dans lequel ont été installés une cabine de douche, deux pièces éclairées sur la rue Daguerre, un WC et un petit espace aveugle équipé d’un bloc cuisine et d’un ballon d’eau chaude.

L’expert indique que la surface utile des locaux est de 102,09 m².

L’expert a procédé à une pondération des locaux.

Il a ainsi divisé le rez-de-chaussée en plusieurs zonesྭ: une zone 1 de vente de 34,75 m² à laquelle il applique un coefficient 1ྭ; une zone 2 de vente de 15,35 m² à laquelle il applique un coefficient 0,75ྭ; une zone de 10,46 m² comprenant la chambre froide, l’annexe et le dégagement à laquelle il applique un coefficient 0,50. Pour l’appentis sur cour de 4,60 m², il applique un coefficient 0,20. Au premier étage, il applique un coefficient 0,25 aux locaux annexes de 15,43 m². Enfin, pour le sous-sol de 21,50 m², il applique un coefficient 0,25. Ainsi, il obtient une surface pondérée de 61,65 m²P.

Les surfaces réelles ne sont pas discutées et il n’est pas contesté par les deux parties que l’expert a fait une appréciation exacte des coefficients de pondération à appliquer aux surfaces réelles en fonction des usages, de la configuration des lieux et de l’utilité par rapport à l’ensemble de chaque partie des locaux au regard de leur destination contractuelle.

La surface pondérée du local commercial sera donc fixée à 61,65 m²P.

Sur la destination des lieux

La destination des locaux est «ྭboucherie, alimentation générale, à l’exception de tout commerce de crèmerie, beurre et œufs, fromage et poissonnerie, boulangerie et pâtisserie, restaurant, marchand de couleurs, cinéma, dancing, dépôt d’essence, forgerons, produits chimiques et généralement tout commerce ou métiers répandant de mauvaises odeurs ou produisant des bruits de nature à gêner les locataires de l’immeuble.ྭ»

«ྭLes locaux à usage d’habitation devront conserver cette affectation et être occupés bourgeoisement, étant expressément stipulé que l’ensemble du bail conserve toutefois son caractère commercialྭ».

Sur les obligations respectives des parties

Le loyer est expressément stipulé «ྭnet et franc de tous frais quelconquesྭ».

Le preneur est redevable de la prime d’assurance de l’immeuble et il n’est pas contesté que la bailleresse refacture au preneur la taxe foncière.

L’accession des travaux réalisés par le preneur ne s’opère pas en fin de bail mais en fin de jouissance.

Sur le déplafonnement

L’article L 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux à réviser ou à renouveler doit correspondre à la valeur locative ; cette valeur locative ne s’applique que lors des fixations judiciaires du loyer révisé ou renouvelé, à défaut d’accord entre les parties.

L’article L 145-34 du code de commerce institue cependant un plafonnement du loyer lors des renouvellements auxquels il ne peut être dérogé qu’en cas de modification notable de l’un des premiers éléments visés par l’article

L 145-33 du code de commerce.

Le bailleur qui demande que le loyer soit déplafonné doit donc démontrer la modification notable d’un des éléments de la valeur locative qui sont soit les facteurs internes c’est-à-dire les caractéristiques des lieux loués , la modification de la destination des lieux, la modifications des obligations des parties, soit les facteurs externes c’est-à-dire la modification des facteurs locaux de commercialité, pendant la période entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement.

La bailleresse demande que la règle du plafonnement soit écartée aux motifs :

d’une part, de la violation du bail résultant de l’usage de l’appartement destiné à l’habitation en bureaux et de la transformation de l’appartement,

et, d’autre part, de la modification des facteurs locaux de commercialité.

La bailleresse soutient que l’usage de l’appartement à titre de bureaux ne s’est pas limité à quelques mois et qu’il y a été mis fin à la suite d’une sommation. Elle soutient également que le preneur a fait réaliser des travaux de séparation du local d’habitation par suppression du bloc porte et condamnation d’une pièce qui se trouve de facto rattachée exclusivement à l’activité de la boucherie et n’est plus accessible par les parties communes.

Le preneur fait valoir, quant à lui, qu’il n’y a pas de modification notable des facteurs locaux de commercialité au regard du nombre limité de constructions nouvelles, de l’évolution quasiment nulle de la population du quartier et de l’évolution de la fréquentation des stations de métro Mouton-Duvernet et Denfert-Rochereau inférieure à la fréquentation de l’ensemble du réseau parisien. Il relève que l’embourgeoisement du 14^e arrondissement allégué par la bailleresse existait déjà en 2000 et que cette allégation n’est pas précise. Il souligne enfin l’existence de nombreuses boucheries à proximité qui font concurrence à son commerce.

Le preneur fait encore valoir qu’il a mis un terme à l’utilisation de l’appartement en bureaux et que cette utilisation n’avait pas commencé avant 2010ྭ; que les travaux d’aménagement qui lui sont reprochés ont été réalisés par les époux X alors dirigeants de la SAS Chevimmo.

Le preneur rappelle enfin que le bail contient une clause d’accession en fin de jouissance, ce qui empêche la bailleresse de se prévaloir de tout aménagement en cours d’occupation des lieux.

Selon le preneur, la bailleresse n’établit pas de modification notable de l’un des éléments énumérés aux 1° à 4° de l’article L145-33 du code de commerce.

* sur la transformation de l’appartement

Il n’est pas contesté que le preneur a mis fin à la violation de la clause de destination du bail à la suite de la sommation visant la clause résolutoire signifiée le 7 mars 2011 à la requête de la bailleresse.

Au vu des éléments produits par la bailleresse à qui incombe la charge de la preuve, l’usage à titre de bureaux apparaît limité dans le temps et circonscrit au début de l’année 2011.

Aussi, cette modification de la destination des lieux ne sera pas qualifiée de notable.

En revanche, il n’est pas contesté que les caractéristiques de l’appartement ont été modifiées sans que le preneur puisse justifier d’une autorisation de la bailleresse, quand bien même cette modification aurait été l’oeuvre de son auteur.

La lecture du procès-verbal de constat établi le 1^er avril 2011 par huissier de justice et sa comparaison avec la description des lieux dans le bail initial de 1992 et le rapport d’expertise de M. Y daté du 11 février 2011 permet de mettre en évidence une modification notable des caractéristiques de l’appartement.

La clause d’accession en fin de jouissance est sans incidence en l’espèce puisque le preneur ne rapporte pas la preuve de l’autorisation de la bailleresse pour la réalisation de ces travaux.

Par conséquent, la règle du plafonnement sera écartée sans qu’il soit besoin de statuer sur le second motif de déplafonnement invoqué par la bailleresse.

Sur les prix pratiqués dans le voisinage

L’expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires.

* pour la partie commerciale

Il en résulte des loyers de renouvellement amiables deྭ:

852 euros le m² au mois d’octobre 2006 pour une agence bancaire située […],

507 euros le m² au mois de janvier 2008 pour une boutique d’esthétique située […]

433 euros le m² pour un commerce de […]

350 euros le m² au mois de mars 2007 pour un commerce d’instruments de musique situé […].

L’expert propose des loyers de locations nouvelles sans paiement d’un droit au bailྭ:

529 euros le m² au mois de juin 2009 pour une librairie située […]

706 euros le m² en 2006 pour un commerce de […]

632 euros le m² au mois d’avril 2008 pour un commerce de prêt-à-porter situé […],

373 euros le m² au mois de mars 2008 pour un caviste situé […]

450 euros le m² au mois de juillet 2006 pour une librairie située […].

L’expert propose ensuite des loyers de locations nouvelles avec paiement de droit au bailྭ:

782 euros le m² au mois de juillet 2008 pour une parfumerie située […],

548 euros le m² en 2007 pour un salon de coiffure situé […],

568 euros le m² au mois d’août 2008 pour un commerce de prêt-à-porter situé […],

433 euros le m² au premier trimestre 2006 pour une bijouterie située […]

402 euros le m² au mois de novembre 2006 pour une agence bancaire située […].

L’expert relève enfin une fixation judiciaire de 615 euros le m² au mois de juillet 2004 pour un salon de coiffure situé […].

* pour la partie habitation

L’expert estime la valeur locative de la partie habitation à 20 euros/m2/mois.

Sur la valeur locative

Au regard d’une situation dans la meilleure partie de la rue Daguerre, à proximité de l'[…], sur un tronçon constituant une véritable rue marché, de locaux disposant d’un linéaire de façade correct, d’une destination de commerce de bouche en parfaite adéquation avec la commercialité de la rue Daguerre et attirant une clientèle de «ྭbobosྭ», des références locatives relevées dans le secteur environnant et correspondant pour l’essentiel à des situations de moins bonne qualité, l’expert propose de retenirྭ:

un prix unitaire de 650 euros le m² par an pour la partie commerciale, soit une valeur locative annuelle de 40.072 euros,

et un prix unitaire de 20 euros le m² par mois pour la partie habitation, soit une valeur locative annuelle de 9.965 euros.

Il propose, ensuite, une majoration de 5% compte tenu de l’avantage procuré par la clause d’accession en fin de jouissance.

Il obtient ainsi une valeur locative totale annuelle de 54.542 euros arrondie à 55.000 euros.

La bailleresse demande de retenir la valeur locative proposée par l’expert et de fixer le loyer à la somme annuelle de 54.542 euros, hors taxes et hors charges.

Le preneur conteste la valeur locative proposée par l’expert, il la dit excessive car l’activité de boucherie ne permet pas de générer des marges importantes.

Il demande qu’elle soit ramenée à 550 euros le m² soit une valeur locative annuelle de 33.907 euros pour la partie commerciale.

Il conteste également la valeur retenue pour la partie habitation.

Il fait valoir que l’appartement est situé au premier étage d’un immeuble donnant sur une rue particulièrement bruyante notamment du fait des livraisons.

Il soutient que le loyer ne saurait être supérieur à 15 euros par m² par mois soit 7.743 euros par an.

Concernant les facteurs de majoration, le preneur soutient que le droit de terrasse ne constitue pas un élément de majoration puisqu’il s’agit d’un emplacement sur le domaine public, extérieur aux lieux loués et qu’elle règle pour cette occupation une redevance annuelle qui constitue une charge d’exploitation supplémentaire assimilable à un complément de loyer. Elle soutient que le droit de terrasse est concédé à titre précaire et est exclu pas la cour de cassation dans les éléments à prendre en compte pour déterminer la valeur commerciale d’un local commercial.

En tout état de cause, le preneur estime que si le droit de terrasse devait être considéré comme un élément de majoration du loyer, il ne pourrait être supérieur à 2%.

Le preneur demande que soit déduit du montant du loyer la taxe foncière et que soit pratiqué un abattement de 5% pour l’assurance incendie qu’il a souscrite.

* sur la partie commerciale

Il sera observé que, parmi les termes de comparaison présentés par l’expert, aucun ne se rapporte à un commerce de bouche comparable à celui exploité par le preneur.

Il n’est pas contestable que ce type de commerce génère des marges plus réduites que les autres commerces.

Eu égard à ces éléments mais également à la bonne commercialité de la rue Daguerre et de l’emplacement, une valeur locative unitaire de 600 euros le m2P sera retenue.

Soit une valeur locative annuelle deྭ:

61,65 m2P x 600 euros = 36.900 euros.

* sur la partie habitation

Le preneur qui avance un prix de 15 euros le m2 par mois ne verse aucun élément de nature à étayer ses allégations.

Par conséquent, un prix de 20 euros le m2 par mois sera retenu.

Soit une valeur locative annuelle deྭ:

41,52 m2 x 20 euros x 12 mois = 9965 euros.

* sur les majorations

La clause d’accession en fin de jouissance stipulée au profit du preneur et le droit de terrasse justifient une majoration dans les proportions suivantesྭ:

5% pour la clause d’accession en fin de jouissance,

5% appliqués la valeur locative de la partie commerciale pour le droit de terrasse.

* sur les minorations

La SAS X justifie de la refacturation de la taxe foncière 2010 à hauteur de 1294 euros par la bailleresse.

Cette somme sera donc déduite de la valeur locative.

En revanche, la SAS X ne rapporte pas la preuve de la refacturation de l’assurance incendie et n’établit pas qu’il a été convenu avec la bailleresse qu’elle souscrirait directement une assurance incendie.

En conséquence, la valeur locative nette annuelle ressort àྭ:

36.900 euros – 1845ྭeuros = 35.055 euros

35.055 euros + 9965 euros = 45.020 euros – 1845 – 1294 = 41.881 euros, en principal, hors taxes et hors charges.

Le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 31 janvier 2010 sera donc fixé à la somme annuelle en principal de 41.881 euros, hors taxes et hors charges.

La SAS X sera condamnée à payer, conformément à l’article 1155 du code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation.

La demande tendant au réajustement du dépôt de garantie est irrecevable devant le juge des loyers commerciaux.

Sur les dépens et les frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient, en conséquence, d’ordonner le partage des dépens en ce inclus, les frais d’expertise.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le rapport d’expertise de M. Z B;

Fixe à 41.881 euros en principal, hors taxes et hors charges, par an à compter du 31 janvier 2010 le montant du loyer du bail renouvelé entre la SAS Chevimmo et la SAS X pour les locaux situés 4 rue Daguerre à Paris 14^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Condamne la SAS X à payer à la SAS Chevimmo les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation,

Dit et juge que la demande de réajustement du dépôt de garantie est irrecevable devant le juge des loyers commerciaux,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Fait et jugé à Paris le 07 Décembre 2015

Le Greffier Le Président

Myriam C D E.

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