T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
8e chambre 2e section N° RG : 13/02882 N° MINUTE : Assignation du : 25 Février 2013 EXPERTISE	JUGEMENT rendu le 09 Juillet 2015

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires 55 RUE MONTMARTRE […] représenté par son syndic, la Société KGS PRESTIGE

[…]

[…]

représenté par Maître Christophe BORE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant/postulant, vestiaire #PC19

DÉFENDEURS

[…]

[…]

[…]

représenté par Maître Pascale LOUVIGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C1065

Monsieur Z X

[…]

[…]

représenté par Maître Charles DRAPEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0360

COMPOSITION DU TRIBUNAL

A B-HARY, Vice-présidente

[…], Juge

Bérengère DOLBEAU, Vice-Présidente

assistées de Tiphany COLOMBEL, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 28 Mai 2015 tenue en audience publique devant A B-HARY et de […], juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit d’huissier en date des 24 juillet et 1^er août 2013, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la Société KGS PRESTIGE, a assigné Monsieur Z X devant ce Tribunal;

Par exploit d’huissier en date du 30 septembre 2013, Monsieur Z X a assigné la SCI 3B devant ce même Tribunal;

Les deux affaires ont été jointes;

Aux termes de ses dernières conclusions, le demandeur sollicite de voir :

- ordonner à Monsieur X de remettre en état le lot 101, à usage de cave, dans son état d’origine avant les travaux réalisés par la SCI 3B, et ce par la dépose du cloisonnement et de la porte en panneaux de placoplâtre et la dépose des branchements électriques et du système de ventilation, et la remise en place de cloisons et de portes à claire-voie identiques à celles équipant les autres caves du sous-sol, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

- ordonner à Monsieur X de cesser ou faire cesser l’activité de studio de répétition et de manière plus générale toute activité musicale dans la cave constituant le lot 101, situé au sous-sol escalier 3, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la remise en état effective de la cave et de la dépose du cloisonnement en placoplâtre,

- condamner Monsieur X à lui payer une indemnité de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- débouter la SCI 3B de toutes ses demandes dirigées à son encontre et de sa demande de dispense des frais,

- condamner Monsieur X aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de la SCP A.K.P.R., pour ceux dont elle a fait l’avance, sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

Il fait valoir que la copropriété est soumise à un règlement de copropriété et un état descriptif de division du 30 juillet 1997 (modificatif du 9 septembre 1997); que la SCI 3B a fait l’acquisition de trois lots distincts (n°90, 91 et 101) correspondant respectivement à trois caves, deux situées dans le sous-sol desservies par l’escalier 1 et la troisième située dans le sous-sol desservie par l’escalier 3; que la SCI 3B, dont le gérant était alors Monsieur Y, a entrepris d’importants travaux dans chacune de ces caves; que s’agissant du lot 101, il a modifié complètement l’affectation pour transformer cette cave en véritable studio musical; qu’alors même qu’il n’avait reçu aucune autorisation de l’assemblée générale, il a procédé à la mise en place d’un cloisonnement complet en panneaux de placoplâtre, supprimant les portes et cloisons à claire-voie qui existaient, et a également fait poser un branchement électrique et mis en place une VMC intérieure (procès-verbaux d’huissier de justice des 18 octobre 2011 et 2 mars 2012); que ces aménagements illicitement réalisés sans aucune autorisation ont aussitôt été dénoncés par le syndic, qui a mis en demeure Monsieur Y, par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 décembre 2010, de remettre les lieux en état, lui précisant que l’installation d’un tel atelier musical dans un lot à usage exclusif de cave était parfaitement contraire aux dispositions du règlement de copropriété; que la SCI 3B n’a pas obtempéré (nouvelle mise en demeure du 20 octobre 2011);

Que le Syndicat des Copropriétaires a saisi le Juge des Référés; que dans le cadre de cette procédure, la SCI 3B a justifié avoir réalisé certains des travaux demandés, puis a fait savoir qu’elle n’était plus concernée par le litige dès lors qu’elle avait procédé à la vente du lot 101 à Monsieur X; que le syndic recevait notification d’un avis de mutation daté du 10 mai 2012 (acte authentique du 9 mai 2012), qui fait mention expresse de l’existence de la procédure engagée contre la SCI 3B aux fins d’obtenir la remise en état des parties communes;

Qu’aux termes du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, le lot 101 est défini comme une cave en sous-sol de l’escalier 3 du bâtiment unique, et ne constitue l’accessoire d’aucun autre local commercial ou d’habitation (acquisition autonome et distincte); que ce lot n’a donc vocation qu’à être utilisé comme cave; que par ailleurs, la destination de l’immeuble est définie par le règlement de copropriété comme à usage d’habitation, d’exercice d’une profession libérale ou artisanale ou d’un commerce, à l’exclusion de toutes activités industrielles; que chaque copropriétaire pourra affecter son lot à l’usage qu’il souhaite dès lors qu’il respecte la destination générale de l’immeuble, qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et qu’il obtient l’ensemble des autorisations administratives éventuellement nécessaires; que le règlement précise, s’agissant de l’harmonie de l’immeuble, que les portes d’entrée des locaux ne pourront être modifiées, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale; qu’il est rappelé que les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des membres de leur famille, de leurs invités ou des personnes à leur service; qu’il leur est donc fait interdiction de faire ou laisser faire un quelconque bruit anormal ou de se livrer à une quelconque activité qui soit de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou à gêner les voisins par le bruit, l’odeur, les vibrations ou autrement;

Qu’en l’espèce, il est établi que le lot 101 a fait l’objet d’un changement d’affectation, à la faveur d’importants travaux qui ont affecté les parties communes, sans autorisation de l’assemblée générale, et ce afin de permettre une activité ouvertement contraire aux dispositions du règlement de copropriété (répétition musicale pour batterie);

Que sur la remise en état de la cave, le règlement de copropriété dresse la liste des parties communes, et y intègre notamment les couloirs des sous-sols, mais aussi les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privatives, seules les portes donnant accès à chaque partie privative étant exclues des parties communes, sous la réserve toutefois qu’aucune modification desdites portes ne peut avoir lieu sans l’autorisation de l’assemblée générale dans le souci de préserver l’harmonie de l’immeuble; que pour permettre la transformation de la cave en studio musical, la SCI 3 B a réalisé des travaux de suppression des cloisons existantes pour les remplacer par des cloisons pleines; que la porte donnant accès à la cave a pareillement été changée pour que de la même manière elle soit pleine; que la cloison déposée et qui sépare le lot 101 du couloir desservant les caves est incontestablement une partie commune, et a été remplacée sans aucune autorisation de la copropriété; qu’il en est de même pour la porte, même s’il s’agit d’une partie privative, une autorisation de l’assemblée générale est nécessaire; qu’au surplus, il est aussi certain que tout aménagement réalisé par un copropriétaire, même dans ses parties privatives, susceptible de causer des désordres aux parties communes et constituant une utilisation des parties privatives contraires aux dispositions des articles 8 et 9 de loi du 10 juillet 1965, peut également être dénoncé par la copropriété; qu’en l’espèce, les travaux réalisés dans le lot 101 ont conduit à créer une cave entièrement fermée et hermétique; que l’architecte de l’immeuble a dénoncé la création de ce «box hermétique», entravant la circulation de l’air dans les caves, alors même qu’il souligne que les problèmes d’humidité sont prépondérants dans ces caves et qu’ils constituent un véritable danger pour l’immeuble; qu’il n’est pas reproché d’avoir

obturé le soupirail, mais d’avoir clos hermétiquement la cave; que les taux d’humidité relevés par les deux huissiers mandatés tant par la copropriété que par la SCI 3B ont confirmé cette grave difficulté, puisque ces taux se situent entre 85 % et 75 %; qu’au demeurant la SCI 3B s’est souciée de créer une ventilation dans sa cave, sans aucunement se soucier de celle du sous-sol dans son ensemble; qu’il a été constaté également que des branchements électriques avaient été mis en place dans le souci manifeste de création d’une ventilation mécanique à l’intérieur de la cave; que ces branchements ont été mis en oeuvre dans les parties communes en sous-sol; que la disposition du règlement de copropriété, aux termes de laquelle “les copropriétaires pourront, après en avoir avisé le syndic, procéder à tout branchement, raccordement sur les réseaux d’eau, d’électricité, de téléphonie”, doit être comprise comme la possibilité donnée aux copropriétaires de se raccorder à des réseaux existants, sans que cela n’occasionne ni dégâts ni atteinte aux parties communes, ni que cela conduise à la réalisation d’installations nouvelles ou de réseaux nouveaux; qu’en l’espèce, la SCI 3B a créé une nouvelle alimentation électrique, dont les câbles et les ouvrages sont répartis dans les parties communes, en totale anarchie, et qui excède largement la tolérance prévue par le règlement de copropriété;

Que les parties communes ont ainsi été clairement affectées et modifiées par les travaux mis en œuvre, s’agissant des cloisons et de la porte de la cave comme de la création d’un réseau électrique alimentant une VMC avec raccordement au compteur collectif;

Que sur l’interdiction de l’exercice d’une activité musicale dans le lot 101, au-delà de la remise en état, il sera rappelé cette interdiction; qu’une telle activité sera à l’origine de nuisances pour les occupants de l’immeuble (bruits et vibrations); qu’au regard des exigences et de la réglementation applicable, les caves situées en sous-sol ne peuvent pas être transformées en un local d’activités ou en un local destiné à des répétitions ou des enregistrements musicaux; que dès que la cave sera remise en son état initial, elle ne bénéficiera plus d’aucune isolation phonique; que l’activité de répétition d’un instrument de musique tel que la batterie est ainsi clairement incompatible avec une cave ouverte, dans un sous-sol disposant de soupiraux donnant sur la cour et laissant ainsi se propager les bruits; que l’exploitation d’une activité de studio musical, d’enregistrement ou de répétition, même sans aspect commercial, dans une cave en sous-sol est contraire à la destination de l’immeuble, aux dispositions du règlement de copropriété comme des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965;

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur X, défendeur, sollicite de voir:

- débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes,

- à titre subsidiaire, condamner la SCI 3B à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

- condamner le demandeur à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

Il fait valoir que par acte de vente du 9 mai 2012, la SCI 3B lui cédait le lot n°101 (cave dont la superficie est légèrement inférieure à 8 m2 (3,80 m sur 2,10m); qu’antérieurement, Monsieur Y, es qualité de gérant de la SCI 3B, a procédé fin 2009 et début 2010 à l’aménagement intérieur du lot n°101, afin d’en faire une pièce saine et insonorisée; que Monsieur X joue seul de la batterie dans cet espace qui ne permet guère d’accueillir un studio d’enregistrement, les soirs de semaine entre 19 et 21 heures au plus tard, sans qu’aucune plainte relative aux bruits n’ait été formulée;

Que d’une part, le changement d’affectation du lot n°101 est parfaitement licite; que l’état descriptif de division n’est qu’un document technique, dressé pour les besoins de la publicité foncière; que s’il peut être contenu dans un règlement de copropriété, il ne se confond pas pour autant avec lui, et notamment ne lui emprunte pas son caractère contractuel; que c’est pourquoi, dans le respect des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, le changement d’affectation d’un lot est licite dès lors qu’il n’est pas contraire à la destination générale de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires; qu’il a été ainsi jugé que l’installation d’un studio de production et d’enregistrement dans une cave ne peut être interdite dès lors qu’il n’est pas établi que l’activité litigieuse ait porté atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment par des nuisances sonores; que de même, il est admis l’utilisation des caves comme locaux annexes des logements, si cette utilisation ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires; qu’en fait, la cave litigieuse a été aménagée et insonorisée de manière à ce qu’un individu seul puisse faire de la musique sans troubler la tranquillité de l’immeuble; que l’activité musicale pratiquée dans le lot n’entraîne aucune nuisance sonore; qu’aucune plainte n’a jamais été déposée par un quelconque des habitants de l’immeuble; que les appartements les plus proches de la cave se situent deux niveaux au-dessus de celle-ci; qu’en l’absence de nuisances sonores, la question de leur caractère anormal ne se pose même pas; qu’enfin, le Syndicat des Copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce que les aménagements du lot n°101 portent atteinte aux droits des copropriétaires et à la destination de l’immeuble;

Que d’autre part, les aménagements du lot n°101 sont également parfaitement réguliers; que tout d’abord, sur l’absence d’atteinte au système de ventilation et d’augmentation de l’humidité, le soupirail n’a pas été obturé; qu’en outre, il ne donne pas sur la cave de Monsieur X mais sur le lot n°100; que la ventilation des caves par le soupirail litigieux, donnant sur le lot n°100, est donc toujours assurée; que les aménagements du lot n°101 ne portent pas atteinte au système de ventilation;

Que sur l’absence d’augmentation du taux d’humidité, les taux relevés n’ont rien d’anormal dans des caves situées en sous-sol d’immeubles construits dans la seconde partie du 19 ème siècle; que s’il était avéré et prouvé que ledit taux était anormal, il faudrait encore établir le lien de causalité entre le taux d’humidité constaté et les aménagements effectués par la SCI 3B; que les aménagements effectués dans la cave n’ont engendré aucune augmentation du taux d’humidité dans les sous-sols de l’escalier 3;

Que sur la prétendue affectation de certaines parties communes consécutive aux aménagements de la SCI 3B et l’absence d’autorisation, concernant les branchements électriques, la SCI 3B avait sollicité l’installation de branchements électriques; que cette autorisation avait été expressément donnée en janvier 2010 par le syndic d’alors (le Cabinet DESLANDES); qu’au surplus, le règlement de copropriété n’impose, pour ce type d’aménagements, qu’un simple avis

du copropriétaire au syndic (“les copropriétaires pourront, après en avoir avisé le syndic, procéder à tous branchements (…) sur les réseaux d’électricité (…) constituant des parties communes”);

Que sur la porte d’entrée de la cave, conformément au règlement de copropriété, elle constitue une partie privative; que le Syndicat des Copropriétaires se garde bien d’expliquer en quoi la porte a rompu l’harmonie de l’immeuble; que dès lors, dans la mesure où la porte litigieuse a été installée dans le respect des droits des copropriétaires et de la destination de l’immeuble, et qu’elle n’a de surcroît pas attenté à l’harmonie de celui-ci, l’autorisation du Syndicat des Copropriétaires n’était pas requise; que l’installation de la porte est régulière;

Que sur les cloisons litigieuses qui séparent les lots n°100, 101, et 102, elles séparent donc des parties privatives, et sont, conformément au règlement de copropriété, mitoyennes; qu’à ce titre, les aménagements de ces cloisons mitoyennes ne concernent que les copropriétaires mitoyens des lots n°100, 101 et 102, et ne nécessitent pas l’autorisation du Syndicat des Copropriétaires; qu’en outre, ces aménagements effectués sur les cloisons litigieuses sont sans incidence sur le taux d’humidité relevé dans les sous-sols;

Qu’à titre subsidiaire, la SCI 3B devra garantir le défendeur, au regard de l’article 1134 du Code Civil; que l’acte de vente conclu entre la SCI 3B et Monsieur X le 9 mai 2012 stipule expressément que le vendeur déclare et l’acquéreur reconnaît avoir été informé qu’il existe actuellement des procédures en cours : (…) affaire SCI 3B (…); l’acquéreur déclare avoir connaissance de cette dernière procédure à l’encontre du vendeur; il n’y aura aucune subrogation tant active que passive, le vendeur en faisant son affaire personnelle même une fois sorti de la copropriété; que la SCI 3B demeure donc seule responsable de toute condamnation éventuelle à l’encontre de Monsieur X au profit du Syndicat des Copropriétaires;

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI 3B, défenderesse, sollicite de voir :

- débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes,

- débouter Monsieur X de son appel en garantie,

- condamner le demandeur à lui verser à la SCI 3B la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Pascale LOUVIGNÉ, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

- juger que, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI 3B sera exonérée de sa quote-part des condamnations à intervenir à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires;

Elle fait valoir qu’elle a acquis trois lots situés au sous-sol de l’immeuble : lot n°90 : cave située sous la cour pavée, et dont l’accès se fait par l’escalier 1 et 2, lot n°91 : cave située sous la cour pavée, et dont l’accès se fait par l’escalier 1 et 2, et lot n°101 : cave située en bordure de la cour pavée, et dont l’accès se fait par l’escalier 3; que souhaitant aménager ses caves, elle a débuté des travaux d’aménagement afin d’une part de réunir les lots contigus 90 et 91 pour en faire un espace d’archivage, et d’autre part d’aménager l’intérieur du lot 101 pour en faire une pièce saine et isolée; que dans le cadre de la réalisation de ces travaux, elle s’adressait également à ERDF afin de procéder au raccordement électrique de ces caves, après avoir obtenu l’accord du syndic au mois de juillet 2010; que compte tenu de la disposition des lots 90 et 91, Monsieur Y, gérant de la SCI 3B, sollicitait l’autorisation du Syndicat des Copropriétaires de racheter le reste de cet espace clos, afin de former un tout, autorisation qui lui était accordée lors de l’assemblée générale de 2010; que la SCI 3B débutait ses travaux d’aménagement et anticipait le rachat des parties communes en y effectuant des travaux d’étanchéité des murs; qu’après réaction du syndic, elle reconnaissait qu’elle avait pris des libertés prématurément, et remettait en état les parties communes qu’elle avait touchées; que s’agissant du lot n°101, elle maintenait les installations effectuées; que par acte du 9 mai 2012, la SCI 3B cédait le lot n°101 à Monsieur X;

Que sur la remise en état du lot n° 101, en tout premier lieu, il est précisé que la cloison du lot 101, ou ce qu’il en restait, n’a jamais été à claire-voie sur la totalité de sa hauteur; que les murs situés autour du lot n°101 ne sont à claire-voie que sur le tiers supérieur des caves (photographies annexées au constat établi par la Société CERTEA, huissiers); que la SCI 3B n’a pas touché à une partie commune, et s’est contentée de remplacer ce qui restait de la cloison par une construction plus pérenne;

Que sur la modification des portes des caves, il résulte du règlement de copropriété que seuls les locaux commerciaux ou d’habitation sont concernés par l’harmonie de l’immeuble, le terme «local» ou appartement excluant manifestement les caves; qu’une telle exclusion est d’ailleurs tout à fait logique, dès lors que l’harmonie de l’immeuble ne concerne que la partie visible de celui-ci, dont les façades ainsi que les parties communes accessibles aux visiteurs, ce qui n’est pas le cas des caves; que c’est donc à tort que le Syndicat des Copropriétaires entend soumettre le remplacement de la porte à l’approbation de l’assemblée générale;

Que sur l’absence de circulation de l’air, du fait de la construction d’un box hermétique, si la SCI 3B a effectivement installé un coffre hermétique et insonorisé, elle l’a cependant installé à l’intérieur du lot 101, et ce faisant n’a pas touché aux cloisons séparatives avec les lots voisins; qu’il est ainsi établi que ledit cube a été inséré à l’intérieur des parois de la cave, ne se plaquant au demeurant que sur les parois pleines sur le côté; que compte tenu de l’humidité présente dans les caves, la paroi n’a pas été posée contre le mur du fond, de sorte que la circulation de l’air n’a pas le moins du monde été coupée; que s’agissant enfin du plafond, il a été posé une paroi fixe et droite, préparée à l’avance par l’entreprise; qu’à partir des deux-tiers de la hauteur du mur, le plafond de la cave est voûtée; que le plafond insonorisé de la cave n°101 se situe au plus haut au début de la paroi en claire-voie; que c’est d’ailleurs pour cette raison que la SCI 3B a installé une bouche d’aération donnant sur ce vide; que dès lors, loin d’empêcher une circulation de l’air, l’insertion d’un box à l’intérieur du lot 101, dans la limite des 2/3 de sa hauteur, maintient tout au contraire la même circulation que celle qui existait auparavant; que le Syndicat des Copropriétaires prend prétexte du rapport de Monsieur C-D du 24 mai 2012 pour laisser croire que l’installation effectuée par la SCI 3B serait seule à l’origine de l’humidité et de sa persistance dans les caves; qu’il ressort de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 17 octobre 2012 que l’humidité présente dans les sous-sols de la copropriété ne résultait pas des installations de la SCI 3B, mais de l’absence totale d’étanchéité de la cour;

Que sur les branchements électriques, la SCI 3B n’a jamais caché qu’elle entendait installer ses propres alimentations électriques, reliées à ses propres compteurs dans les caves dont elle avait à l’époque la propriété, et ainsi que cela est prévu par les dispositions du règlement de copropriété, aux termes duquel “les copropriétaires pourront, après en avoir avisé le syndic, procéder à tous branchements, raccordement sur les descentes d’eaux usées et sur les canalisations et réseaux d’eau, d’électricité, de téléphone et, d’une façon générale, sur toutes les canalisations et réseaux constituant les parties communes, le tout dans la limite de leur capacité et sous réserve de ne pas causer de nuisance aux autres copropriétaires”; que la SCI 3B avait la possibilité de procéder au raccordement de ses lots au réseau d’électricité, après simple avis au syndic, comme tout copropriétaire; que le syndic a donné son autorisation le 3 juillet 2010; qu’au surplus, la SCI 3B n’aurait pas pu obtenir d’ERDF l’installation de ses propres compteurs, si elle n’avait pas eu l’autorisation du syndic, pièce essentielle du dossier de demande d’installation, sans laquelle ERDF ne se déplace pas;

Que sur l’interdiction de l’exercice d’une activité musicale dans le lot 101, chaque copropriétaire de lot pourra affecter son lot à l’usage qu’il souhaite, dès lors qu’il respecte la destination générale de l’immeuble, qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, et qu’il obtient l’ensemble des autorisations administratives éventuellement nécessaires; qu’en l’espèce, la seule activité qui soit exclue est l’activité industrielle, bien éloignée de l’exercice de la batterie ou de tout autre instrument de musique; que le règlement de copropriété n’a pas limité la liberté d’usage aux appartements ou aux locaux commerciaux, mais l’a étendu à tous les lots dont les caves font partie; que cette activité est d’autant plus autorisée que la SCI 3B s’est assurée que l’éventuel utilisateur du lot 101 ne puisse en aucun cas troubler la tranquillité des autres copropriétaires en demandant à un spécialiste d’installer des isolations phoniques adéquates; que ces installations sont d’autant plus efficaces qu’aucun des copropriétaires et occupants ne s’est pour le moment rendu compte des répétitions pourtant régulières de Monsieur X; que pour le surplus, la SCI 3B se joint aux explications de Monsieur X sur la licéité du changement d’affectation et sur la jurisprudence applicable en la matière;

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2015; à l’audience du 28 mai 2015, les conseils des parties ont été entendus en leurs explications; la décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2015.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur la demande de remise en état :

Attendu qu’aux termes de l’article 9 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble;

Que l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;

Qu’il convient de rappeler que par “travaux affectant les parties communes”, il faut entendre des travaux effectués dans les parties privatives mais qui comportent des incidences sur les parties communes qu’elles affectent dans leur consistance matérielle ou dans les modalités de leur usage, sans toutefois s’analyser en une véritable appropriation;

Que si les travaux n’ont pas été autorisés, le syndicat des copropriétaires peut obtenir la démolition des ouvrages réalisés et la remise en état initial des lieux, au besoin sous astreinte, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un préjudice;

Qu’en l’espèce, l’immeuble du […] est soumis au régime de la copropriété et fait l’objet d’un Règlement de Copropriété, avec état descriptif de division, en date du 30 juillet 1997, modifié par acte rectificatif du 9 septembre 1997;

Que la SCI 3B était propriétaire des lots n°90, 91 et 101, décrits comme suit par l’état descriptif de division :

— lot n°90 : bâtiment unique, escaliers 1 et 2, sous-sol, un emplacement de cave,

— lot n°91 : bâtiment unique, escaliers 1 et 2, sous-sol, un emplacement de cave,

— lot n°101 : bâtiment unique, escalier 3, sous-sol, une cave;

Qu’il ressort des plans versés aux débats que la cave lot n°101 est située au sous-sol escalier 3 donnant sur cour, dans un espace regroupant cinq caves; que la cave lot n°101 se situe le long d’un couloir à droite en sortant de l’escalier, desservant dans l’ordre, et à droite du couloir, les trois caves mitoyennes des lots n° 102, 101 et 100; que la cave lot n°101 est donc située entre les caves lots n°102 et 100; que chaque cave dispose d’une porte distincte, la porte de la cave lot n°100 se situant au fond du couloir;

Que la SCI 3B (dont le gérant était Monsieur Y) a effectué des travaux dans ses caves, et notamment dans celle correspondant au lot n°101, objet du présent litige, aux fins “d’en faire une pièce saine et isolée”; que par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 décembre 2010, le syndic, ayant constaté l’existence desdits travaux de réhabilitation des caves “en vue d’y installer un atelier musical” et ce sans autorisation de l’assemblée générale, a mis en demeure Monsieur Y de déboucher les soupiraux, parties communes, illégalement obstrués, de restituer à la copropriété les parties communes irrégulièrement annexées en déposant la porte mise en place, de déposer les installations qui ont été faites passer par les parties communes ou les parties privatives ne lui appartenant pas, et de remettre le réseau électrique dans son état initial;

Que par acte notarié en date du 9 mai 2012, la SCI 3B a vendu à Monsieur X le lot n°101 (cave au sous-sol, escalier 3); que l’acte de mutation a été adressé au syndic le 10 mai 2012; que l’acte de vente stipulait par ailleurs que l’acquéreur reconnaissait avoir été informé de l’existence des procédures en cours et notamment de l’ ”affaire 3B (M. Y) : procédure destinée à obtenir la remise en état des parties communes endommagées ou atteintes sans autorisation préalable de l’AG”; “l’acquéreur déclare avoir connaissance de cette dernière procédure à l’encontre du vendeur; il n’y aura aucune subrogation tant active que passive, le vendeur en faisant son affaire personnelle même une fois sorti de la copropriété”;

Attendu que le Règlement de Copropriété précise que l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation, d’exercice d’une profession libérale ou artisanale, ou d’un commerce, à l’exclusion des activités industrielles; que l’état descriptif de division n’a pas valeur contractuelle à cet égard, en ce qu’il détermine l’affectation particulière de chaque lot compris dans l’immeuble; qu’aussi, chaque copropriétaire pourra affecter son lot à l’usage qu’il souhaite, dès lors qu’il respecte la destination générale de l’immeuble, qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et qu’il obtienne l’ensemble des autorisations administratives éventuellement nécessaires;

Que le Règlement de Copropriété stipule que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire et appartiennent indivisément à l’ensemble des copropriétaires; qu’elles comprennent notamment, l’énumération du règlement étant purement énonciative et non limitative :

— “les fondations, les éléments porteurs concourant à la stabilité et à la solidité du bâtiment : les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non, et d’une façon générale les éléments verticaux et horizontaux de structure, leurs ravalements intérieurs et extérieurs, mais non les revêtements superficiels dans les parties privatives”,

— “les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privatives, mais non les portes donnant accès à chaque partie privative”,

— “les murs et cloisons supportant des planchers, mais non les enduits et revêtements à l’intérieur de chaque lot”,

— “les couloirs”,

— “ les conduits, prises d’air”;

Que concernant l’usage des parties communes, le Règlement de Copropriété prévoit notamment que “les copropriétaires pourront, après en avoir avisé le syndic, procéder à tous branchements, raccordements sur les descentes d’eaux usées et sur les canalisations et réseaux d’eaux, d’électricité, de téléphone et d’une façon générale, sur toutes les canalisations et réseaux constituant des parties communes, le tout dans la limite de leur capacité et sous réserve de ne pas causer de nuisances aux autres copropriétaires”;

Que le Règlement de Copropriété stipule à l’inverse que les parties privatives sont celles réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires; que tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux est partie privative, l’énumération du règlement n’étant qu’énonciative et non limitative; que ces parties privatives comprennent donc notamment :

— “les cloisons intérieures (mais non les gros murs ni les refends classés dans les parties communes) ainsi que leurs portes”,

— “les portes palières”,

— “les enduits des gros murs et les cloisons séparatives”;

Qu’il est précisé que les séparations des caves sont mitoyennes entre les copropriétaires voisins;

Que concernant l’usage des parties privatives, le Règlement de Copropriété indique qu’au titre de “l’harmonie de l’immeuble”, “les portes d’entrée des locaux et des appartements (…) ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires”;

Attendu qu’il a été constaté par un premier procès-verbal d’huissier en date du 18 octobre 2011 au sous-sol (escalier 3), au fond du couloir à droite, une modification du cloisonnement existant à claire-voie par des cloisons et portes pleines (cave appartenant à la SCI 3B); que sur le reste de la surface du sous-sol, le cloisonnement est à claire-voie et ne présente aucune autre cloison et porte pleine; que ce cloisonnement à claire-voie est bien visible sue la cave située à droite de celle de la SCI 3B; que les murs de la cave de la SCI 3B ont été recouverts de ciment; qu’il est également constaté l’installation d’équipements électriques privatifs, qui partent de la cave de la SCI 3B et se prolongent dans les parties communes; qu’un raccordement sur piquet de terre de l’immeuble est visible près des escaliers; qu’en outre, il est relevé au rez-de-chaussée des escaliers 2 et 3, la présence d’installation de deux alimentations électriques avec téléreport en parties communes; que par ailleurs, dans la cour, il est noté la présence de plusieurs soupiraux; que l’un d’eux correspond à l’emprise de la cave de la SCI 3B (escalier 3); que ce soupirail ne permet plus de ventiler correctement le sous-sol du fait des cloisons pleines installées et de la modification du cloisonnement; que le taux d’humidité relevé dans le sous-sol (escalier 3) est de 85%; que la ventilation naturelle des caves est donc entravée;

Que par un second procès-verbal d’huissier en date du 2 mars 2012, il a été constaté concernant la cave de la SCI 3B (escalier 3) la présence d’un placoplâtre autour de la porte blanche de la cave, ainsi qu’une VMC ajoutée au-dessus de la porte côté droit; qu’il est relevé également la présence de gaines électriques sur le revêtement en placoplâtre côté droit et d’une dérivation sur le compteur collectif;

Qu’enfin, l’architecte de l’immeuble, Monsieur E C-D, a constaté, lors de sa visite du 23 mai 2012, “certains désordres allant à l’encontre des règles de l’art de construction de ce type de bâtiment; que la cave de Monsieur X est transformée en box hermétique; que de ce fait, les parois claire-voies, dont le rôle est de laisser l’air circuler dans toute la cave, sont obstruées, ce qui paralyse la bonne circulation générale de l’air ambiant dans la cave; que l’architecte ajoute que dans ce type de vieil immeuble, la circulation de l’air est primordiale afin d’éviter un trop fort taux d’humidité, précisant que l’humidité est un véritable fléau pouvant prématurer la pérennité de l’ouvrage”;

Attendu que l’article 143 du Code de Procédure Civile dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible; que l’article 144 ajoute que ces mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer;

Qu’il apparaît en l’espèce que les constatations effectuées (constats d’huissier, photographies, plans …) s’avèrent insuffisantes, au regard notamment des allégations contradictoires de chacune des parties, pour permettre de déterminer d’une part la réalité et la nature techniques exactes des travaux réalisés par la SCI 3B dans sa cave n°101, et d’autre part l’impact ou les impacts éventuels de ces travaux sur les parties communes, tant sur leur consistance que sur leur usage (ventilation notamment), parties communes qu’il appartient par ailleurs en définitive au tribunal de qualifier au regard des dispositions du Règlement de Copropriété, aux fins de savoir si une décision de l’assemblée générale était nécessaire pour autoriser lesdits travaux;

Qu’il convient dès lors d’ordonner avant dire droit une mesure d’expertise;

Qu’il sera sursis sur l’ensemble des demandes;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal , statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Vu les articles 143 et suivants du Code de Procédure Civile,

ORDONNE avant dire droit une mesure d’expertise :

DESIGNE en qualité d’expert :

Monsieur F-G H, architecte,

[…],

[…]

[…]

tél : 01.56.58.50.10

fax : 01.45.66.63.95

port. : 06.80.31.10.26

email : jb.H@atelier3ab.fr

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

➣ décrire la configuration des lieux où se situe le lot […],

➣ décrire­­ l’état actuel du lot n°101, et relever et décrire l’ensemble des travaux effectués sur ce lot, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur dudit lot,

➣ ­­indiquer notamment l’état du soupirail correspondant à ce lot en précisant notamment si ce soupirail est obstrué de quelque manière que ce soit, et si les autres soupiraux des caves de l’immeuble sont obstrués ou non,

➣ fournir tous éléments per­mettant à la juridiction de déterminer si les travaux, dont la réalisation est alléguée par le demandeur (notamment le « cloisonnement et la porte en panneaux de placoplâtre, les branchements électriques et le système de ventilation » dont la dépose est demandée), sur le lot n°101 affectent les parties communes­ de l’immeuble ou son aspect extérieur, et sont conformes à la destination de l’immeuble, au regard des dispositions du Règlement de Copropriété,

➣ indiquer dans le cas où il est constaté que le soupirail de la cave lot n°101 ­est obstrué si cette obturation a une incidence sur la ventilation des caves (altération partielle ou totale),

➣ indiquer également si les travaux effectués sur la porte d’entrée de la cave lot n°101 ont une incidence sur la ventilation des caves (altération partielle ou totale),

➣ ­relever également le taux d’humidité de la cave lot n°101 et indiquer si ce taux est supérieur aux taux d’humidité relevés dans les autres caves de l’escalier 3 ou du moins dans les parties communes desservant les caves de l’escalier 3,

➣ ­dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art,

➣ rapporter toutes autres constatations utiles à l’exa­men des prétentions des parties et à l’appréciation du tribunal,

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplis­sement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés,

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai : → en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations en :

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai,

FIXE à la somme de 2.500 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal de Grande Instance de Paris (escalier D, 2^e étage) au plus tard le 30 septembre 2015 inclus,

DIT que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de Procédure Civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal de Grande Instance de Paris (8^e chambre, Escalier H) avant le 31 mars 2016, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge de la Mise en Etat,

DIT que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le Juge de la Mise en Etat,

SURSOIT à statuer sur les demandes,

RESERVE les dépens,

ORDONNE l’exécution provisoire,

RENVOIE l’affaire à l’audience de la mise en état du 15 octobre 2015 à 10 heures pour vérification de la consignation.

Fait et jugé à Paris le 09 Juillet 2015

Le Greffier Le Président

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