Tribunal de grande instance de Paris, 8e chambre 2e section, 14 avril 2016, n° 14/00817

TGI Paris 14 avril 2016

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 8e ch. 2e sect., 14 avr. 2016, n° 14/00817
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	14/00817

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Elie DRAIChristophe NICOLAS
Parties :	Syndicat des copropriétaires, son syndic la S.A.R.L l' IMMOBILIERE BAYEN ( Nom Commercial Cabinet BERGER ) ayant son siège social c/ Société SRM

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S^{(footnote: 1)}

■

8^e chambre 2^e section

N° RG :

14/00817

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Janvier 2014

JUGEMENT

rendu le 14 Avril 2016

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires […] représenté par son syndic la S.A.R.L l’IMMOBILIERE BAYEN (Nom Commercial Cabinet X) ayant son siège social

10 Rue Georges X

[…]

représenté par Maître Jean-Elie DRAI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0946

DÉFENDEURS

Société SRM

[…]

C/o M. C D E

[…]

défaillante

Monsieur C D F

[…]

représenté par Maître Christophe NICOLAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #J0054

COMPOSITION DU TRIBUNAL

I J-K, Vice-présidente

Marion PRIMEVERT, Vice-président

Y Z, Juge

assistées de Sidney LIGNON, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2016 tenue en audience publique devant I J-K et Y Z, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis au […], Paris 17^e arrondissement, est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et administré par son syndic le Cabinet X.

La Société SRM, société mauritanienne de commerce internationale, prise en la personne de son gérant Monsieur C D H, est copropriétaire au sein de cet immeuble, selon acte notarié en date du 30 septembre 2003.

Constatant que la Société SRM ne s’acquittait pas de ses charges de copropriété, le syndic lui a adressé une lettre de mise en demeure par courrier en date du 31 août 2012 pour un arriéré de charges de 9.592,79 euros.

Constatant que la mise en demeure restait sans effet, le syndic a assigné la Société SRM devant le Tribunal. Par Ordonnance de référé en date du 20 mars 2013, le Président du Tribunal de Grande Instance de PARIS a notamment condamné la Société SRM au paiement des sommes de 14.463,60 euros au titre des provisions sur charges échues et à échoir fin mars 2013, et de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Constatant que la Société SRM n’apurait pas ses dettes, l’assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2013, en présence de Monsieur C D H, décidait de la vente forcée des lots appartenant à la Société SRM.

Par exploit d’huissier en date du 3 janvier 2014, le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur C D H et la Société SRM devant le le Tribunal, afin d’obtenir une décision de condamnation au fond, nécessaire à l’engagement d’une procédure d’adjudication sur saisie immobilière.

Au terme de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite du Tribunal:

— la condamnation solidaire de la Société SRM et de Monsieur C D H, en sa qualité de nouveau propriétaire de l’appartement sis au […], et/ou de garant des dettes de la Société SRM, à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 24.855,76 euros, outre les intérêts à compter de la mise en demeure du 31 août 2012,

— de dire et juger que les autres provisions trimestrielles dont est redevable la Société SRM et Monsieur C D H en sa qualité de nouveau propriétaire de l’appartement sis au […], et/ou de garant des dettes de la Société SRM, qui sont non échues mais votées au budget prévisionnel sont devenus immédiatement exigibles 30 jours après la mise en demeure du 31 août 2012 de payer l’arriéré de charges, restée infructueuse,

— de dire et juger que les frais engagés par le syndicat des copropriétaires à compter de la première mise en demeure du 31 août 2012 adressée à la Société SRM, pour le recouvrement de ses charges de copropriété, seront intégralement et solidairement imputés à la Société SRM et à Monsieur C D H, en sa qualité de nouveau propriétaire de l’appartement sis au […], et/ou de garant des dettes de la Société SRM,

— à titre subsidiaire, si le Tribunal devait prendre en compte le résultat de l’action pétitoire engagée par Monsieur C D H pour l’exequatur du jugement mauritanien du 21 décembre 2011:

constater que cette affaire d’action pétitoire a déjà été plaidée le 23 mars 2015 devant le Tribunal de Grande Instance de PARIS,

— enjoindre Monsieur C D H à indiquer la date exacte du délibéré de cette affaire,

— ne pas surseoir à statuer, mais reporter la clôture de l’affaire postérieurement à la date de délibéré de l’action pétitoire engagée par Monsieur C D H, afin que les parties puissent conclure sur l’issue de cette action pétitoire,

— enjoindre Monsieur C D H à verser aux débats la décision rendue sur son action pétitoire,

— à titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal devait prendre en compte la prétendue liquidation de la Société SRM:

— ne pas surseoir à statuer dans l’attente de la mise en cause du liquidateur,

— en tout état de cause :

— condamner solidairement la Société SRM et de Monsieur C D H, en sa qualité de nouveau propriétaire de l’appartement sis au […], et/ou de garant des dettes de la Société SRM, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros chacun en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires rappelle tout d’abord le principe de l’exigibilité immédiate des charges de copropriété et l’impossibilité d’accorder des délais, et expose que la carence de Monsieur C D H a créé des difficultés de trésorerie très importantes, et entraîné un double préjudice : la gêne causée au syndicat dans sa gestion, et l’obligation d’exposer des frais pour le recouvrement des charges dues.

Il indique avoir une créance de 24.855, 76 euros au titre des charges de copropriété impayées, somme qui serait non contestée et non contestable.

Il rappelle que Monsieur C D H a financé l’acquisition pour la Société SRM de l’appartement, et se fonde sur le protocole conclu entre ce dernier et la Société SRM, au demeurant invoqué par celui-ci, au terme duquel il accepte de se porter garant sur ses biens propres des dettes de la Société SRM et renonce à sa créance contre la Société SRM résultant du financement de l’appartement, en échange de quoi la Société SRM lui aurait cédé la pleine propriété de l’appartement. Ce protocole aurait été régularisé devant un notaire en Mauritanie. Le 21 décembre 2011, Monsieur C D H aurait obtenu un jugement du Tribunal de la Moughataa de TEYARETT de NOUAKCHOTT en MAURITANIE, reconnaissant le caractère exécutoire de ce protocole d’accord.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que ce jugement, signifié à la Société SRM le 22 janvier 2012, est définitif et peu importe donc l’action pétitoire engagée par Monsieur C D H, pour que soit prononcée l’exequatur du jugement reconnaissant sa propriété de l’appartement, dans la mesure où le protocole d’accord indique qu’il est propriétaire de l’appartement, et qu’en tout état de cause, il se porte garant sur ses biens propres de la Société SRM.

Selon le syndicat des copropriétaires, l’action pétitoire engagée par Monsieur C D H ne saurait avoir d’influence sur ses demandes, puisque la matrice cadastrale désigne la Société SRM comme propriétaire, et le protocole d’accord désigne Monsieur C D H comme propriétaire, et qu’il peut donc demander le paiement des charges tant à la Société SRM, qu’à Monsieur C D H, qui invoque la propriété de l’appartement tout en se portant garant du paiement des dettes de la Société SRM.

S’agissant de la liquidation judiciaire invoquée par le défendeur, le syndicat des copropriétaires indique qu’aucun élément n’établir la véracité de cette procédure.

Au terme de ses dernières conclusions, Monsieur C D H demande au Tribunal :

— de dire et juger que par jugement en date du 21 décembre 2011, les tribunaux mauritaniens ont reconnu le caractère exécutoire du protocole d’accord reconnaissant à Monsieur C D H la qualité de propriétaire de l’appartement litigieux,

— de constater que par exploit d’huissier en date du 12 septembre 2014, Monsieur C D H a introduit une action pétitoire à l’encontre de la Société SRM aux fins de voir juger qu’il est le propriétaire légitime de l’appartement,

— de constater que par jugement n° 25/2012 en date du 8 mars 2012, le Tribunal de commerce de la Wilaya de NOUAKCHOTT a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la Société SRM et a nommé Monsieur A B en qualité de liquidateur judiciaire,

— d’ordonner en conséquence un sursis à statuer dans l’attente d’une part d’un jugement définitif sur le titre de propriété de Monsieur C D H, et d’autre part, d’une mise en cause du liquidateur judiciaire dans la procédure,

— d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de mettre dans la cause le liquidateur judiciaire de la Société SRM, Monsieur A B, et de déclarer sa créance à la procédure de liquidation judiciaire ;

— à titre subsidiaire, de dire et juger que l’ordonnance de référé en date du 20 mars 2013 n’a pas autorité de la chose jugée au principal, et qu’il appartient au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic, de rapporter la preuve de l’exigibilité des charges,

— de constater que le syndicat des copropriétaires a procédé le 2 octobre 2013 à la saisie-attribution du loyer versé par le locataire d’une chambre de bonne appartenant à Monsieur C D H, pour paiement des charges de copropriété,

— de constater que le montant total des sommes saisies par le syndicat des copropriétaires s’élevait au mois d’avril 2015 à la somme de 5.713, 39 euros,

— de dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du montant des charges de copropriété impayées,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir condamner Monsieur C D H, à lui payer la somme de 24.855,76 euros,

— à titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal considérait que Monsieur C D H devait être condamné à indemniser le demandeur, de dire et juger que compte tenu de la situation du débiteur, il y a lieu d’échelonner le paiement des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires sur une période de deux ans,

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur C D H fait valoir, in limine litis, que le Tribunal doit surseoir à statuer, dans l’attente d’une décision confirmant qu’il est bien le seul propriétaire de l’appartement litigieux, conformément aux article 378 et 379 du Code de procédure civile, et eu égard au fait qu’une action pétitoire est en cours devant le Tribunal de Paris, expliquant qu’il ne saurait être condamné au paiement de charges de copropriété alors que son droit de propriété sur l’appartement est contesté.

Il fait en outre valoir que la Société SRM fait l’objet d’une liquidation judiciaire depuis le 8 mars 2012 devant le tribunal de commerce mauritanien, et que Monsieur C D H n’était plus le gérant de la société lorsque ladite procédure a été ouverte, et affirme qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de mettre en cause le liquidateur judiciaire de la Société SRM, qui revendique également aujourd’hui la propriété de l’appartement.

Sur le fond, le défendeur conteste le montant de la demande, indiquant d’une part que l’ordonnance de référé l’ayant condamné le 20 mars 2013 n’a pas l’autorité de la chose jugée, sur le fondement de l’article 488 du Code de procédure civile, et que d’autre part, le syndic ne rapporte pas la preuve de l’exigibilité des charges.

Il expose enfin, à l’appui de sa demande à titre infiniment subsidiaire, être dans une situation financière compliquée, s’étant porté caution sur ses biens propres des dettes de la Société SRM, et faisant face à de nombreuses procédures relatives à cet appartement, alors qu’il n’a qu’un revenu mauritanien faible.

La Société SRM n’a pas constitué.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties, en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 juillet 2015, l’affaire a été plaidée à l’audience du 11 février 2016 et mise en délibéré au 14 avril 2016.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer

En vertu de l’article 378 du Code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, Monsieur C D H, défendeur, sollicite un sursis à statuer, invoquant d’une part l’existence d’une action pétitoire en cours devant la deuxième chambre du Tribunal de Grande Instance de PARIS, et d’autre part une procédure de liquidation judiciaire de la Société SRM en cours devant les juridictions mauritaniennes.

Il convient de relever que la matrice cadastrale des lots n° 16, 75 et 20 de l’immeuble sis au […] à PARIS mentionne, sans ambiguïté que la Société SRM est propriétaire de ces lots.

La Société SRM est gérée par Monsieur C D H, mais la propriété des lots revient à la Société SRM.

Dès lors, il y a lieu de considérer que l’issue de l’action pétitoire en cours n’aura pas d’incidence sur l’issue de la présente procédure, en l’absence d’ambiguïté en l’état sur la propriété des lots dont il est en l’espèce demandé le paiement de charges de copropriété. Ce premier moyen sera rejeté.

Par ailleurs, le défendeur allègue l’existence d’une procédure de liquidation judiciaire en cours devant les juridictions mauritaniennes pour motiver la nécessité d’un sursis à statuer et solliciter que le liquidateur judiciaire mauritanien soit mis dans la présente cause.

Toutefois, le pièces produites pour établir l’existence de cette procédure en cours ne suffisent pas à la justifier ; en l’absence de preuve, ce moyen sera également rejeté.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de sursis à statuer.

Sur la demande principale en recouvrement

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Aux termes de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre des provisions sur charges portent intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

Il est de principe que les décisions des assemblées générales sont exécutoires de plein droit, que le recours en annulation formées à leur encontre est dépourvu d’effet suspensif et que, partant, ces décisions demeurent parfaitement opposables et s’imposent aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées.

Ainsi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de sa notification, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote -part de charges.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit aux débats:

— la matrice cadastrale des lots,

— les procès verbaux des assemblées générales des copropriétaires tenues ayant approuvé les comptes de l’exercice écoulé, ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice suivant, en date des 18 mars 2010, 27 mars 2009, 11 décembre 2008, 24 mars 2011, 22 avril 2013 et 24 octobre 2013,

— le décompte de la créance dues au 5 février 2013,

— la mise en demeure en date du 31 août 2012,

— l’ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de PARIS en date du 20 mars 2013,

— le relevé de comptes au 1^er avril 2015,

— les appels de fonds.

Il convient de préciser que l’ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de PARIS en date du 20 mars 2013 a condamné la Société SRM à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 14.463,60 euros au titre des provisions sur charges échues et à échoir à la fin du mois de mars 2013 et que cette ordonnance, par nature, n’a pas l’autorité de la chose jugée, et qu’il n’est nullement justifié par les défendeurs que la somme ait été versée conformément au dispositif de ladite ordonnance. Ainsi, il y aura lieu de statuer sur l’ensemble de la somme demandée.

Après examen de ces documents, il ressort que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble susvisé, représenté par son syndic, est recevable et fondé en sa demande principale en recouvrement des charges de copropriété et d’appels de travaux pour la somme de 24.855,76 euros arrêtée au 1^er avril 2015 inclus.

En conséquence, il conviendra de condamner la Société SRM au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la dernière assignation délivrée le 3 janvier 2014.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Sur l’exécution provisoire

L’article 515 du Code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Elle sera ordonnée.

Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, la Société SRM succombe à la présente procédure; elle sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur C D H de sa demande de sursis à statuer,

CONDAMNE la Société SRM à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à PARIS 17^e arrondissement représenté par son syndic le Cabinet X, la somme de 24.855,76 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété et d’appels de travaux arrêté au 1^er avril 2015,

DIT que cette sommes produira intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 3 janvier 2014,

RAPPELLE qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

CONDAMNE la Société SRM à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à PARIS 17^e arrondissement représenté par son syndic le Cabinet X, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la Société SRM aux entiers dépens de la présente instance.

Fait et jugé à Paris le 14 Avril 2016

Le Greffier Le Président

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