SA/BE

MINUTE N° 20/221

Copie exécutoire à :

—  M^e Guillaume HARTER

—  M^e David ROSELMAC

Le 8 juin 2020

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 08 Juin 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 19/00362 – N° Portalis DBVW-V-B7D-G7PJ

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 octobre 2018 par le Tribunal d’Instance de STRASBOURG

APPELANT :

Monsieur Y X

[…]

[…]

Représenté par M^e Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR

(Aide juridictionnelle Partielle numéro 2018/6527 du 11/12/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

INTIMEE :

S.A. DOMIAL

[…]

[…]

Représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 mars 2020, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me MARTINO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M^me ARNOLD, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me NEFF

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M^me Nathalie NEFF, greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous-seing privé en date du 1^er juillet 2014, l’association PACT du Bas-Rhin, aux droits de laquelle est venue la société HLM DOMIAL, a conclu avec Monsieur X un contrat de bail à usage d’habitation concernant un logement situé […] à Strasbourg, moyennant paiement d’un loyer initialement fixé à la somme de 251,26 euros outre une provision sur les charges générales de 10,54 euros et une provision sur les charges d’eau de 25,90 euros.

Se prévalant d’un arriéré locatif, la société Domial a saisi le tribunal d’instance de Strasbourg d’une demande de constatation de la résiliation du contrat de bail suite à délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 11 décembre 2017 et d’une demande d’expulsion du locataire. Elle a également demandé la condamnation de M. X à lui payer un montant de 5 069,86 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, actualisé au 6 septembre 2018 et une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, jusqu’à la libération effective des lieux. Faisant également valoir d’importantes difficultés à pénétrer dans le logement loué pour effectuer des réparations de fuites d’eau, elle a sollicité l’autorisation de pénétrer dans le logement pour procéder à toutes réparations utiles concernant les fuites d’eau et /ou le nettoyage du logement pendant le temps nécessaire.

Par jugement contradictoire en date du 19 octobre 2018, le tribunal a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail étaient réunies le 12 février 2018, a ordonné à M. X de libérer l’appartement et de restituer les clés, a dit qu’à défaut, la société Domial pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, a condamné M. X à payer à la société Domial, en quittances ou deniers, la

somme de 5 069,86 euros au titre des loyers, avances sur charges et indemnités d’occupation échus à compter du 6 septembre 2018, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et de l’avance sur charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, avant déduction des APL éventuels, à compter du 12 février 2018 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, ladite indemnité étant majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, sous réserve de la déduction du dépôt de garantie et du décompte de régularisation des charges, a enjoint à M. X de permettre à la société Domial ou toute entreprise dûment mandatée par elle de pénétrer dans son logement pour procéder à toutes réparations utiles concernant les fuites d’eau et/ou de nettoyage, tous travaux de désinfection et destruction d’insectes qui s’avéreraient nécessaires au vu de l’etat constaté ce, pendant tout le temps nécessaire à l’exécution et à la finalisation des opérations, sous réserve de ne pas dépasser les tranches horaires de 8 heures à 12 heures et de 14 heures à 18 heures du lundi au vendredi et à revenir autant de jours que possible dans les mêmes plages horaires, a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, a ordonné l’exécution provisoire du jugement, a condamné M. X aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation au fond et de la notification à la préfecture, et débouté la bailleresse du surplus de ses prétentions.

Pour se déterminer ainsi, le tribunal a déclaré la demande de la société Domial recevable et a considéré, dès lors que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n’avaient pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, que la demande de résiliation de plein droit du contrat de bail était bien fondée. Il a donc ordonné l’expulsion de M. X et l’a condamné à payer au bailleur une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer initialement convenu, jusqu’à la libération des lieux. Il a également condamné le locataire à payer les montants restant dus au titre de l’arriéré de loyers actualisé au 6 septembre 2018. Pour faire droit à la demande du bailleur de pénétrer dans le logement du locataire, le premier juge a estimé qu’à défaut pour M. X de permettre l’accès aux lieux loués pour l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, il y avait lieu d’autoriser la bailleresse à y pénétrer pour procéder aux réparations nécessaires.

Par déclaration en date du 11 janvier 2019, M. X a interjeté appel total à l’encontre du jugement et par uniques conclusions notifiées en date du 8 avril 2019, il demande à la cour de déclarer l’appel recevable, bien fondé et d’infirmer le jugement, et statuant à nouveau, de constater que les sommes réclamées s’agissant de la consommation d’eau ne sont pas du fait du locataire et ne peuvent être intégralement mises à sa charge compte tenu de l’état déjà dégradé des installations à son entrée dans les lieux, de lui accorder les plus larges délais de paiement en application des dispositions de l’article 1244-1 du code civil, de suspendre l’expulsion, d’enjoindre à la société Domial de proposer au moins 15 jours à l’avance, plusieurs date de rendez-vous en fonction des disponibilités de l’appelant pour intervenir dans son appartement, en tout état de cause, de condamner la bailleresse aux entiers frais et dépens des deux instances et de lui payer la somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant admet avoir eu des difficultés dans le paiement de son loyer en 2017 mais se prévaut de son état de santé nécessitant plusieurs hospitalisations pour expliquer son manque de disponibilité aux rendez-vous fixés par la bailleresse et l’impossibilité de communiquer avec la société Domial pour leur report, alors qu’il ne conteste pas la nécessité de procéder aux réparations relatives aux fuites d’eau. Il estime d’ailleurs que le montant de l’impayé s’explique par la consommation excessive d’eau liée à une fuite non visible et dont la cause provient selon lui de la dégradation des équipements du logement, comme l’indique l’état des lieux d’entrée. Il en conclut qu’il ne lui appartient pas de supporter seul la facture élevée des consommations d’eau.

Aux termes d’uniques écritures notifiées en date du 8 juillet 2019, la société Domial demande à la cour de : dire et juger l’appel mal fondé, en conséquence, de confirmer le jugement déféré dans l’ensemble de ses dispositions, de condamner l’appelant à lui payer une somme de 850 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le montant de la dette locative, l’intimée fait valoir que dès le mois de novembre 2014, les loyers exigibles n’ont pas été réglés aux termes convenus de sorte que le locataire a accumulé un arriéré locatif constant sans parvenir à apurer sa dette, auquel se sont ajoutées des consommations excessives d’eau résultant de fuites d’eau non signalées par le locataire et auxquelles il n’a pas pu être remédié dans un bref délai compte tenu des difficultés pour l’entreprise intervenante de pénétrer dans le domicile de M. X ou d’y effectuer les réparations nécessaires compte tenu de son encombrement. Enfin, elle indique que la décision a été partiellement exécutée en ce que le logement a été libéré le 13 mai 2019 rendant sans objet une partie des demandes de M. X, dont celle relative à la suspension de l’expulsion.

MOTIFS

Sur le bien fondé de la demande de la société Domial

La demande de constatation de la résiliation du contrat de bail est fondée sur la clause résolutoire contenue au contrat de bail, qui prévoit que la location est résiliée de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges, aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer devenu infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il en résulte que, si pendant le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer, l’intégralité de la dette est réglée, le commandement ne produira pas effet et la résiliation automatique du bail n’aura pas lieu.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 11 décembre 2017 à M. X mentionne un arriéré locatif en principal d’un montant de 3 846,34 euros selon le décompte produit.

Il résulte du décompte versé en première instance par le bailleur que l’arriéré locatif a augmenté pour atteindre la somme de 4 744,32 euros le 13 février 2018 et celle de 5 069,86 euros arrêtée au 6 septembre 2018.

L’appelant soutient que l’importance de l’arriéré ne lui est pas exclusivement imputable, puisqu’il provient du montant des factures d’eau qui, d’un montant de 24 € en mars 2017 ont atteint un montant de 1185 € au mois de novembre 2017 en raison d’une fuite d’eau dont il n’avait pas connaissance et qui est due à l’état de dégradation des équipements de la salle de bain ainsi qu’à l’incapacité de la bailleresse à communiquer avec lui pour la fixation d’une date d’intervention à laquelle il ne s’est jamais opposé.

Or, il n’est pas établi par le locataire que la fuite d’eau résulte du défaut d’entretien des équipements du logement par la bailleresse, puisque les causes des fuites ne sont pas connues. En effet, la société Domial établit que l’entreprise a remplacé le robinet d’arrêt du logement en urgence pour pouvoir couper l’eau mais que l’intervenant n’a pas été en mesure d’effectuer les réparations de la fuite au niveau du WC ou du chauffe-eau en raison de l’encombrement du local et qu’elle a donc, par lettre recommandée avec avis de réception du 20 décembre 2017, demandé à M. X de procéder au désencombrement de son logement pour permettre l’accès à la baignoire, au WC et au chauffe-eau, l’entreprise devant intervenir pour établir les causes des fuites et effectuer les réparations nécessaires.

De plus, nonobstant le litige relatif à la surconsommation d’eau, le décompte locatif arrêté au 6 septembre 2018 démontre que, depuis le mois de novembre 2014, le compte locataire de M. X est régulièrement en situation d’impayés : ainsi les loyers exigibles au 30 novembre 2014, au 31 décembre 2014, au 31 janvier 2015, et ceux du 30 juin 2017 au mois de septembre 2017 n’ont pas été réglés et régulièrement le locataire n’a procédé qu’à des règlements partiels.

Il s’ensuit que c’est par une juste appréciation des faits de la cause et de la règle de droit applicable et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a constaté que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire, n’avaient pas été réglées dans le délai légal de deux mois, de sorte que la constatation de la résolution de plein droit du bail était acquise.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies le 12 février 2018, a ordonné à M. X de libérer les lieux, objets du contrat de location, et de restituer les clés et, à défaut, a autorisé la bailleresse à procéder à son expulsion, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

La société Domial produit aux débats le procès-verbal d’expulsion du 13 mai 2019 aux termes duquel M. X, présent, a volontairement remis un jeu de clés à l’huissier de justice mandaté par la bailleresse. Par document daté du 31 mai 2019 et signé par M. X, ce dernier a remis toutes les clés à l’huissier de justice à qui il a déclaré " qu’il n’y a plus aucun objet mobilier nous appartenant dans le logement quitté ; que les éventuels objets, laissés par nous sur place, sont abandonnés. Nous autorisons le propriétaire à les faire enlever et transporter à la déchetterie, à nos frais".

Il s’ensuit que la demande de M. X tendant à voir l’expulsion suspendue est devenue sans objet.

M. X, étant à compter du 12 février 2018 occupant sans droit ni titre du logement, sa condamnation à payer à la bailleresse en quittances ou deniers une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, sous réserve de la déduction du dépôt de garantie et du décompte de régularisation charges, est justifiée. Le jugement déféré sera donc confirmé de ses chefs.

Le décompte produit par la société Domial justifie qu’il soit fait droit à sa demande en paiement de l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2018 à la somme de 5 069,86 euros. Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné M. X à payer ce montant à la société Domial, en quittance ou deniers.

Sur l’autorisation pour le bailleur de pénétrer dans le logement

L’appelant entend faire valoir qu’il ne s’est jamais opposé à la venue d’une société tierce pour effectuer les travaux sur la fuite, que d’ailleurs la société Gallego avait pu accéder au logement en sa présence le 8 décembre 2018 pour une première intervention. Il ajoute qu’il ne peut lui être reproché d’avoir été indisponible alors qu’il justifie qu’il a dû plusieurs fois être hospitalisé. Il reproche à la société Domial de n’avoir jamais cherché à le joindre au numéro de téléphone qu’il lui avait été communiqué pour connaître ses disponibilités et régler le problème de la fuite d’eau.

Il résulte de l’ensemble de la procédure, que si M. X a effectivement adressé des

courriels à la société Domial les 20 février 2019, 26 février 2019 et 18 mars 2019 pour solliciter une prise de contact, ces courriels sont postérieurs au jugement déféré et donc inopérants.

C’est à juste titre qu’il a été rappelé par le premier juge à M. X, qu’en vertu des dispositions de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 et des termes de son contrat de bail, il lui appartenait de permettre l’accès aux lieux loués pour l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

A défaut pour lui de permettre au bailleur l’accès au logement pour des interventions destinées à procéder à toutes réparations utiles dans le logement alors que les parties avaient connaissance d’une fuite entraînant une surconsommation d’eau, c’est à bon droit que le premier juge a enjoint à M. X de permettre à la bailleresse de pénétrer dans le logement.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef étant précisé qu’en raison de l’expulsion de M. X intervenue le 13 mai 2019, sa demande formée à hauteur de cour tendant à ce qu’il soit enjoint à la société Domial de proposer au mois 15 jours à l’avance plusieurs dates de rendez-vous en fonction des disponibilités de l’appelant pour intervenir dans son appartement n’a, au jour la cour statue, plus d’objet.

Sur les délais de paiement

Il n’y a pas lieu d’accorder à M. X un quelconque délai de paiement dès lors qu’outre le fait que cette partie ne justifie en rien de sa situation financière et patrimoniale et se contente de procéder par affirmation, il n’apparaît pas en situation de régler la dette dans un délai de vingt quatre mois. Il résulte du décompte locatif que l’appelant était en effet en difficulté pour régler la totalité du loyer qui s’élevait en dernier lieu à la somme de 277,61 euros et ce depuis 2014, de sorte que sa situation financière relève plutôt d’une procédure de surendettement.

M. X sera donc débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmés.

Partie perdante à hauteur d’appel, M. X sera condamné aux dépens.

En revanche, il sera alloué à la société Domial un montant de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONSTATE que les demandes relatives à la suspension de l’expulsion et à l’injonction faite à la bailleresse de proposer au moins 15 jours à l’avance plusieurs dates de rendez-vous au locataire en fonction de ses disponibilités pour intervenir dans son appartement sont devenues sans objet compte tenu de l’expulsion intervenue le 13 mai 2019,

DEBOUTE M. Y X de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE M. Y X à payer à la société Anonyme d’HLM Domial une somme de 500 euros (cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. Y X aux dépens d’appel.

La Greffière, La Présidente de chambre,