T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
2e chambre 2e section N° RG : 15/13246 N° MINUTE : Assignation du : 13 Juillet 2015 AJ Totale n°2015/044780 du 13/11/2015	JUGEMENT rendu le 20 Janvier 2017

DEMANDEUR

Monsieur Y Z M D

[…]

[…]

représenté par M^e Karine SCHAPIRA-SOUFFIR, C au barreau de PARIS, (C postulant) vestiaire #D0723 et M^e Patrice LEMIEGRE, C au barreau de ROUEN (C plaidant)

DÉFENDERESSES

Madame H B

[…]

[…]

représentée par M^e P Q, C au barreau de PARIS, C plaidant, vestiaire #C2404

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/044780 du 13/11/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Madame I J épouse X

[…]

[…]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme G, Vice-Président

Madame Hélène DUBREUIL, Vice-Présidente

Madame K L, Juge

assistés de Murielle F, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 25 Novembre 2016 tenue en audience publique devant Madame L, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

^{(text box: 1)}

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2017.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire, en premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Faits constants :

Par acte authentique du 4 décembre 2014, M^me H B et M^me I J ont unilatéralement promis à M. Y D de vendre leur bien immobilier situé 2 et […] à SAINT-OUEN (93) au prix de 170.000 euros.

Le 30 avril 2015, M^me H B n’a pas comparu au rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente, laquelle n’a pas eu lieu.

Les 13 juillet et 26 août 2015, M. Y D a assigné M^me H B et M^me I J épouse X devant le tribunal de grande instance de Paris en vente parfaite et réalisation forcée de la vente et dommages et intérêts pour résistance abusive.

Prétentions :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2016, M. Y D demande au tribunal de :

"Vu l’article 1134 du Code Civil ;

Vu la promesse unilatérale de vente conclue le 4 décembre 2014 ;

Vu le procès-verbal de carence établi le 30 avril 2015 ;

Vu la jurisprudence ;

Vu la publication de la présente assignation à la conservation des hypothèques de

BOBIGNY conformément au décret du 4 janvier 1955,

- Débouter Madame H B de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

- Dire et Juger que la vente du bien constitué par le lot n°42 de l’ensemble immobilier sis à SAINT-OUEN (93400), 2 et […], est parfaite entre :

o Monsieur Y, Z, M D, né le […] à BOULOGNE-BILLANCOURT (92), de nationalité française, demeurant 6, rue Aumont Thieville, […], D’une part,

o Et Madame H B, née le […] à […], de nationalité française, demeurant […], […] ; Ainsi que, Madame I J épouse X, née le […] à […], de nationalités françaises, demeurant […], […], D’autre part.

- Ordonner la réalisation forcée de la vente au profit de Monsieur Y D, sous la forme authentique, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, en l’étude de Maître R-S T, Notaire à PARIS, avec la participation de Maître N O, Notaire à SAINT-OUEN, portant sur le bien constitué par :

o le lot n°42 d’une superficie de 43,72 m², de l’ensemble immobilier cadastré section […] et situé à SAINT-OUEN (93400) pour une surface de 00 ha 07 a 22 ca, 2 et […], au 4 ème étage, escalier de droite, un logement composé de deux pièces, cuisine, et cave portant le numéro 42, et les cinq cent deux/vingt-trois mille sept cent quatre-vingt-douzièmes (502/23792èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales moyennant un prix de 174.700 euros, frais inclus ;

o l’ensemble immobilier sus-désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître A notaire à PARIS le 1 er juin 1950 dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité de BOBIGNY 2 ème le 21 juin 1950 volume 3903, numéro 16,

- Dire et Juger qu’à défaut de régularisation de la vente dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, celui-ci vaudra acte de vente et sera publié comme tel au bureau de la Conservation des Hypothèque de […] ;

- Donner acte à Monsieur Y D qu’il procèdera au règlement de la somme de 174.700 euros dès régularisation de la vente sous la forme authentique, et ce inclus les honoraires et frais ;

- Condamner solidairement Madame H B et Madame I J à payer à Monsieur Y D la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- Condamner solidairement Madame H B et Madame I J à payer à Monsieur Y D la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamner les mêmes aux entiers dépens

- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir."

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2015, M^me H B demande au tribunal de :

"Vu les articles 1108 et suivants, 1134 et s. du code civil,

Recevoir Madame B en ses demandes, fins et conclusions,

Dire que l’avant contrat signé le 04 décembre 2014 n’est pas valable, le consentement de Madame B faisant défaut,

Prononcer la nullité de la promesse de vente du 4 décembre 2014,

Condamner tout succombant à payer à Maître P Q, C, la somme de 3.000 € au titre des frais que Madame B aurait supportés si elle n’avait pas été bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, en vertu des dispositions des articles 37 deuxième alinéa et 75 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, ainsi qu’aux dépens."

M^me I J épouse X n’a pas constitué C.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2016.

A l’issue des débats du 25 novembre 2016, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2017.

MOTIFS

I. Sur la demande en nullité de la promesse unilatérale de vente du 4 décembre 2014 formée par la défenderesse :

La défenderesse fait valoir, au soutien de sa demande en nullité de la PUV pour dol et pression de la part de M^me I J, co-indivisaire sur elle :

— que M^me I J a fait pression sur elle pour qu’elle signe la PUV dans la précipitation, ce qui aurait conduit, à terme, à entériner le compte de répartition établi par le notaire, qu’en effet, M^me I J a fait, de sa propre initiative, des travaux importants de rénovation sur le bien immobilier en août 2014, qu’elle lui a annoncé avoir trouvé un acheteur (M. D) pour 150.000 euros, que ce prix semblait manifestement sous-évalué, vu les travaux réalisés, que finalement, il y a eu un accord sur le prix de 170.000 euros entre M. D et M^me I J

— que M. Y D s’est comporté en propriétaire avant la date de levée d’option, en récupérant les clés pour faire des devis pour des travaux, qu’il ne lui a pas remis les clés de l’appartement, qu’il y a une entente manifeste entre M^me I J et M. Y D

— que le 23 février 2015, le notaire lui a adressé le compte de répartition du prix de vente dont plusieurs sommes sont indues et sujettes à discussion.

Le demandeur soutient :

— qu’il est tiers aux faits que M^me B relate,

— que M^me B semble avoir été d’accord avec le principe des travaux, qu’il n’y a pas eu d’entente entre M^me I J et lui, qu’en effet, M^me B a donné son accord pour lui donner les clés de l’appartement pour qu’il fasse des devis et signé la PUV en toute connaissance de cause et au prix qu’elle souhaitait (170.000 euros et non 150.000 euros comme initialement proposé), qu’il a essayé de joindre à plusieurs reprises M^me B pour lui rendre les clés, en vain, qu’enfin, il n’y a pas de preuve d’un vice de consentement commis par M^me I J, que de plus, le compte de répartition concerne les rapports entre indivisaires et est distinct de la vente.

Sur ce,

L’article 1109 du code civil dispose que « il n’y a point de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol ».

L’article 1116 du code civil prévoit que « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé ».

Les désaccords existant entre M^mes H B et I J notamment sur la nécessité d’effectuer des travaux dans l’appartement et sur le compte de répartition du prix de vente entre elles en cas de vente du bien immobilier à M. D ne caractérisent pas des manoeuvres dolosives de la part de la seconde à l’égard de la première.

En outre, le fait que M. Y D, qui savait les promettantes définitivement engagées dans la vente du bien immobilier ait commencé à réaliser des travaux dans le bien immobilier est insuffisant pour démontrer une entente entre M^me I J et lui et en tout état de cause, des manoeuvres dolosives de la part de ceux-ci vis-à-vis de M^me H B.

Par ailleurs, il ne ressort d’aucune autre pièce produite par M^me H B de preuve de manoeuvre dolosive et de pression de la part de M^me I J et M. Y D ayant conduit la première à signer à la PUV.

De plus, M^me H B indique que le prix de 150.000 euros initialement proposé par M. Y D pour acquérir le bien immobilier lui semblait insuffisant. La signature de la PUV au prix de 170.000 euros tend au contraire à établir que son avis a influé sur le prix de vente du bien immobilier et qu’elle n’a pas été contrainte de signer la PUV.

Par conséquent, le dol et la pression de la part de M^me I J voire de M. Y D allégués par M^me H B ne sont pas démontrés.

Dès lors, cette dernière sera déboutée de sa demande en nullité de la PUV.

II. Sur les demandes en vente parfaite et réalisation forcée de la vente formées par le demandeur :

Le demandeur fait valoir, sur le fondement de l’article 1134 du code civil :

— que le 30 avril 2015, il a indiqué au notaire rédacteur qu’il entendait acquérir le bien, lever l’option et verser le prix et les frais de vente

— qu’au 30 avril 2015, toutes les conditions suspensives étaient levées, M^me E ayant remis à son notaire le dernier document indispensable à la vente

— que le silence de M^me B semble traduire sa rétractation, laquelle, selon la promesse unilatérale de vente (PUV), est cependant sans incidence sur la volonté exprimée par les parties, à savoir que :

* les promettants s’étaient déjà engagés à vendre le bien

* les parties avaient convenu que le défaut d’exécution par le promettant de son engagement de vendre se résoudrait en nature par la constatation judiciaire de la vente.

Sur ce,

L’article 1583 du code civil dispose que "[la vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé".

L’article 1134 du code civil prévoit que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

Suivant la promesse authentique de vente du 4 décembre 2004, M^me H B et M^me I J épouse X se sont engagées à vendre leur bien immobilier à M. Y D au prix de 170.000 euros, aux conditions suspensives suivantes :

— « à laquelle aucune des parties ne peut renoncer » tenant à l’absence de droit de préemption et de préférence

— « dont seul le bénéficiaire pourra se prévaloir ou auxquelles il pourra seul renoncer si bon lui semble » tenant à l’origine de propriété, l’urbanisme et la situation hypothécaire.

Sur le délai de levée de l’option :

Les parties ont stipulé une clause intitulé « délai-réalisation-carence » suivant laquelle « la promesse de vente est consentie pour une durée expirant à 16h le 4 mars 2015. Toutefois, si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux 8 jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables sans que cette prorogation puisse excéder 30 jours. En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration de la promesse ci-dessus fixée »

Suivant « acte contenant procès-verbal de carence » établi par le notaire rédacteur de la PUV le 30 avril 2015 à la demande de M. Y D, M^me I J a communiqué le même jour un dernier document nécessaire à la vente.

Conformément aux termes de la PUV, le délai de réalisation de la PUV a donc été automatiquement prorogé de 8 jours à compter de cette date.

M. Y D avait donc 8 jours à compter du 30 avril 2015 pour lever l’option.

Sur la levée de l’option :

Les parties ont stipulé une clause intitulé « délai-réalisation-carence » suivant laquelle « la réalisation de la promesse aura lieu (…) par la levée de l’option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l’acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci ».

Dans l'« acte contenant procès-verbal de carence » établi par le notaire rédacteur de la PUV le 30 avril 2015, il est mentionné que M. Y D avait payé le prix d’acquisition du bien immobilier et qu’il a fait état de son intention d’acquérir ce bien et de lever l’option.

Il a donc effectué ces diligences dans le délai prévu par la PUV pour pouvoir bénéficier de la réalisation de celle-ci.

Par ailleurs, il n’est fait état, ni par M. Y D, ni par M^me H B de la non réalisation des conditions suspensives.

Dès lors, toutes les conditions prévues dans la PUV étaient réunies pour que l’acte authentique de vente soit signé.

De plus, les parties ont stipulé une « clause d’exécution forcée » prévoyant que :

— « le promettant a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et est d’ores-et-déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions des présentes »

— « de convention expresse entre les parties, toute rétractation unilatérale de la volonté du promettant sera de plein droit inefficace et ne pourra produire aucun effet sans l’accord exprès du bénéficiaire »

— « en cas de refus par le promettant de réaliser la vente par acte authentique, le bénéficiaire pourra poursuivre l’exécution forcée de la vente par voie judiciaire ».

Par conséquent et aux termes de la PUV, la non comparution de M^me H B le 30 avril 2015, malgré une sommation de comparaître du 24 avril 2015, qui s’analyse en une rétractation unilatérale de sa volonté de vendre le bien immobilier est sans effet sur la réalisation de la PUV.

Dans ces conditions, il sera fait droit aux demandes de M. Y D relatives à la vente parfaite et à la réalisation forcée de la vente aux seules conditions prévues à la PUV sans qu’il puisse en être ajouté ou modifié aucune sans le consentement exprès de toutes les parties.

Il sera également fait droit à la demande de M. Y D de dire qu’à défaut de régularisation de la vente dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, celui-ci vaudra acte de vente et sera publié comme tel au bureau de la conservation des hypothèques.

M. Y D sera débouté de sa demande d’astreinte, qui ne présente pas d’intérêt, dans la mesure où le jugement vaudra vente du bien immobilier.

III. Sur la demande de dommages et intérêts formée par le demandeur :

Le demandeur fait valoir :

— qu’il devrait être propriétaire du bien immobilier depuis un an et est toujours locataire et paye toujours des loyers

— que M^me H B a manqué à ses obligations contractuelles, en refusant de lui vendre le bien litigieux, alors qu’il avait levé l’option et qu’il y avait accord sur la chose et le prix

— qu’ainsi M^me H B a engagé sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1147 du code civil.

Sur ce,

L’article 1147 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

Dans son courrier du 6 juin 2015, la mère de M. Y D indique l’héberger dans son appartement et ne pouvoir louer et disposer de son appartement.

Il n’est pas établi que M. Y D paye un loyer à ce titre.

Dès lors, il sera débouté de sa demande.

IV. Sur les mesures accessoires :

Succombant à la procédure, M^me I J épouse X sera condamnée à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour les mêmes motifs, M^me H B sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de débouter M. Y D de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M^me H B, bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

Pour les mêmes motifs, M^me H B sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Au regard de l’ancienneté de la date à laquelle l’acte authentique de vente devait être signé, il sera fait droit à la demande d’exécution provisoire formée par M. Y D.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Déboute M^me H B de sa demande en nullité de la promesse unilatérale de vente du 4 décembre 2014 ;

Déclare parfaite la vente du bien immobilier constitué par le lot n°42 de l’ensemble immobilier sis à SAINT-OUEN (93400), 2 et […], est parfaite entre :

o M. Y, Z, M D, né le […] à BOULOGNE-BILLANCOURT (92), de nationalité française, demeurant 6, rue Aumont Thieville, […], D’une part,

o Et M^me H B, née le […] à […], de nationalité française, demeurant […], […]; Ainsi que, M^me I J épouse X, née le […] à […], de nationalités françaises, demeurant […], […], D’autre part, au prix de 170.000 euros, soit 174.700 euros frais inclus ;

Déboute M. Y D de sa demande d’astreinte ;

Ordonne la réalisation forcée de la vente au profit de M. Y D, sous la forme authentique, en l’étude de Maître R-S T, Notaire à PARIS, avec la participation de Maître N O, Notaire à SAINT-OUEN portant sur le bien immobilier constitué par le lot n°42 d’une superficie de 43,72 m², de l’ensemble immobilier cadastré section […] et situé à SAINT-OUEN (93400) pour une surface de 00 ha 07 a 22 ca, 2 et […], au 4 ème étage, escalier de droite, un logement composé de deux pièces, cuisine, et cave portant le numéro 42, et les cinq cent deux/vingt-trois mille sept cent quatre-vingt-douzièmes (502/23792èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales moyennant un prix de 170.000 euros, soit 174.700 euros frais inclus, aux seules conditions prévues à la promesse unilatérale de vente du 4 décembre 2014, sans pouvoir en ajouter ou modifier aucune sans le consentement exprès de toutes les parties ;

Dit qu’à défaut de régularisation de la vente dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, celui-ci vaudra acte de vente et sera publié comme tel au bureau de la Conservation des Hypothèque ;

Déboute M. Y D de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute M^me H B de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Condamne M^me I J épouse X à payer à M. Y D la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. Y D de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M^me H B ;

Condamne solidairement M^me H B et M^me I J épouse X à payer les dépens

Ordonne l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 20 Janvier 2017.

Le Greffier Le Président

M^me F M. G

[…]

Text Box 1:

[…]

Expéditions exécutoires

délivrées le :

Copies certifiées conformes

délivrées le : 20/01/2017 aux conseils