Tribunal de grande instance de Paris, 6e chambre 2e section, 20 janvier 2017, n° 15/17718

TGI Paris 20 janvier 2017

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 6e ch. 2e sect., 20 janv. 2017, n° 15/17718
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	15/17718

Sur les parties

Parties :	S.A.S. BAGNIS c/ S.A.R.L. IMAX GESTION, Syndicat des copropriétaires, son syndic en exercice la société JMR IMMOBILIER sis

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S^{(footnote: 1)}

■

6^e chambre 2^e section

N° RG :

15/17718

N° MINUTE :

Contradictoire

Assignation du :

17 Novembre 2015

JUGEMENT

rendu le 20 Janvier 2017

DEMANDERESSE

S.A.S. BAGNIS

[…]

représentée par Maître B GABET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat postulant, vestiaire #PB139

DÉFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires 7 […] représenté par son syndic en exercice la société JMR IMMOBILIER sis

[…]

représentée par Maître Z A de l’AARPI AARPI LGJF A-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #U0008

S.A.R.L. IMAX GESTION

[…]

représentée par Maître Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E1796

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François BEYLS, Vice-Président,

Président de la formation,

Madame X Y, Juge,

Monsieur B C D, Juge,

Assesseurs,

assistés de Madame Maureen ETALE, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS

A l’audience du 18 novembre 2016 tenue en audience publique devant Madame X Y, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— Signé par Monsieur François BEYLS, Président de la formation, et par Madame Maureen ETALE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble du […] situé dans le 18^e arrondissement de Paris est constitué en un syndicat des copropriétaires soumis au statut de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 10 mai 2012, le syndicat des copropriétaires du […] 75018 PARIS (ci-après le syndicat des copropriétaires), géré par son syndic en exercice, la société IMAX GESTION, a voté la réalisation des travaux de ravalement des façades cour et courette de l’immeuble.

Pour ce faire, la réalisation de ces travaux a été confiée à la société BAGNIS, en vertu du devis n°40455/1 du 7 février 2012 approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires, pour un montant de 71.993,55 euros.

Des travaux complémentaires de zinguerie ont été commandés à la société BAGNIS pour un montant de 10.169,97 € HT.

Le 31 janvier 2014 réitéré le 29 octobre 2014, la société BAGNIS adressait au syndic en exercice devenu depuis le 31 mars 2014 la société JMR IMMOBILIER sa facture N°1404171A d’un montant de 11.186,97 € TTC, selon devis N°43874/1 du 28 octobre 2013 correspondant aux travaux de zinguerie réalisés sur les façades, cour et courette.

Par courrier recommandé du 3 décembre 2014, le cabinet JMR IMMOBILIER s’est opposé au paiement de la facture du 31 janvier 2014 de la société BAGNIS en indiquant qu’elle ne pourrait être réglée par le syndicat des copropriétaires, les travaux réalisés n’ayant jamais été approuvés par l’assemblée générale.

Engagement de la procédure au fond

Face à ce refus, la société BAGNIS a assigné, par exploit d’huissier du 17 et 28 novembre 2015 le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 7 […] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d’obtenir réparation des préjudices subis.

Le 8 décembre 2015, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 7 […] a appelé en garantie la société IMAX GESTION.

Les procédures ont été jointes.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 7 […] a constitué avocat le 25 février 2015.

La société IMAX GESTION a constitué avocat le 19 janvier 2016.

Moyens et prétentions des parties

1. Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives signifiées en date du 24 juin 2016, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la société BAGNIS sollicite de voir condamner, par décision assortie de l’exécution provisoire, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 7 […] représenté par son syndic le CABINET JMR IMMOBILIER à lui payer les sommes suivantes:

11.186,97 euros TTC assortie des intérêts à 1,5 fois le taux d’intérêt légal à compter de la date de réception de la date de mise en demeure;

4000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens

A l’appui de ses demandes, la société demanderesse fait valoir que selon devis du 43874-1 en date du 28 octobre 2013 accepté le 10 mars 2013 par la société IMAX GESTION représentant le syndicat des copropriétaires, il lui avait été confié la mission de réaliser des travaux de zinguerie. Elle soutient que les travaux ayant été réalisés, le syndicat des copropriétaires était tenu de lui payer le montant des travaux acceptés soit la somme de 11186,97 euros TTC. Elle indique enfin que malgré les mises en demeure adressées, elle n’a reçu aucun paiement pour les travaux effectués.

2. Aux termes de ses conclusions au fond régulièrement signifiées le 8 juillet 2016, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires sollicite de voir, par décision assortie de l’exécution provisoire:

condamner la société IMAX GESTION à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du […] de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge ;

condamner la société IMAX GESTION à payer la somme de 4000 € au syndicat des copropriétaires du 7, rue Lapeyrere, en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par l’AARPI LGJF A-FOIRIEN représentée par maître Z A conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Au soutien de sa défense, le syndicat des copropriétaires expose:

être recevable à agir dès lors qu’il n’est pas nécessaire de disposer d’une habilitation de l’assemblée générale des copropriétaires en cas de défense à une action engagée à son encontre et que son assignation en intervention forcée contient les fondements juridiques de ses demandes ;

que l’ancien syndic, la société IMAX GESTION, doit voir engager sa responsabilité contractuelle en raison du dépassement des pouvoirs qui lui ont été confiés dans le cadre de son mandat par l’assemblée générale des copropriétaires ;

plus précisément la société IMAX GESTION a pris l’initiative de commander des travaux à la société BAGNIS sans vote préalable de l’assemblée générale des copropriétaires en ce sens et ne peut se prévaloir des mesures d’urgence soumises à l’unique autorisation du conseil syndical, celles-ci ne permettant pas d’engager des dépenses supérieures à 4000 euros et dès lors que les travaux supérieurs à 1500 euros doivent faire l’objet d’une mise en concurrence ; en outre elle ne justifie pas de l’existence de travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ;

la société IMAX GESTION ne peut s’exonérer de sa responsabilité en raison du quitus donné par les copropriétaires pour la gestion des comptes pour l’année 2013 dès lors qu’ils n’avaient pas connaissance de la facture impayée de la société BAGNIS au moment du quitus et en l’absence d’inscription à l’ordre du jour de la ratification des travaux supplémentaires commandés à la société BAGNIS.

3. Aux termes de ses conclusions au fond régulièrement signifiées le 27 juin 2016, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la société IMAX GESTION sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de voir débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes et de condamner tout succombant à lui régler la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société IMAX GESTION soutient que sa responsabilité ne peut être engagée dès lors que:

les travaux commandés à la société BAGNIS constituaient des travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble conformément à l’avis de l’architecte de la copropriété et permettaient dès lors au syndic de s’affranchir de l’autorisation préalable des copropriétaires;

le conseil syndical a donné un avis favorable et l’ensemble des copropriétaires à l’exception d’un seul ont réglé les appels de fond correspondant ;

les copropriétaires ont validé dans le cadre de l’assemblée générale du 31 mars 2014 la gestion de la copropriété réalisée entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2013 en lui donnant quitus.

La clôture est intervenue le 16 septembre 2016.

A l’audience du 18 novembre 2016, l’affaire a été examinée devant le juge rapporteur qui a fait son rapport. Les parties ont ensuite plaidé par observations et s’en sont rapportées pour le surplus à leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIVATION DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

I. Sur la demande en paiement formée par la société BAGNIS

En vertu de l’article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Conformément à l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, notamment du devis n° 43874-1 du 28 octobre 2013 relatif à des travaux de zinguerie supplémentaires, de la facture n°140171 A du 31 janvier 2014 et du message électronique du 10 décembre 2013 confirmant l’accord de la copropriété pour confier lesdits travaux à la société BAGNIS et de l’absence de contestation sur la réalisation des travaux, que la demanderesse démontre que les travaux de zinguerie ont été acceptés par le maître d’ouvrage et qu’ils ont été réalisés. En conséquence, il convient de faire droit à la demande de la société BAGNIS et de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du 7 […] à lui payer la somme de 11.186,97 euros TTC au titre de la facture n°140171 A restée impayée.

En l’absence de clause concernant le montant des intérêts en cas de défaut de paiement, il convient de dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure soit le 7 novembre 2014.

II. Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société IMAX GESTION

Selon l’article 1134 du Code civil, les conventions tiennent de loi à ceux qui les ont faites.

Le syndic, considéré comme un mandataire, répond de sa gestion, en application de l’article 1992 du code civil, envers le syndicat, son mandant

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé notamment d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale. Il peut procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Le quitus vaut d’une part, ratification de tous les actes accomplis par le syndic, quels qu’ils soient, même excédant ses pouvoirs. D’autre part, il entraîne la décharge du syndic au titre de sa gestion concernant l’exercice écoulé et en conséquence la renonciation du syndicat à rechercher ultérieurement la responsabilité du syndic.

Toutefois le quitus ne couvre pas les actes dont le syndicat des copropriétaires n’avait pas connaissance et dont il n’aurait pas été à même, lors du vote, d’apprécier les conséquences.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, notamment des procès verbaux d’assemblée générale du 10 mai 2012 et du 31 mars 2014, que les copropriétaires ont voté le premier devis de la société BAGNIS portant sur les travaux de ravalement et n’ont pas voté les travaux supplémentaires de zinguerie commandés par la suite par le syndic IMAX GESTION. La société IMAX GESTION ne conteste pas ne pas avoir régularisé cette absence de vote par un vote postérieur à l’exécution des travaux.

En outre, eu égard au courrier émanant de l’architecte de la copropriété, la société IMAX GESTION ne justifie pas que les travaux de remplacement des zingueries sur les appuis de fenêtres et bandeaux des façades des cours intérieures constituaient des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. En effet l’architecte de la copropriété s’il a attiré l’attention sur la nécessité de procéder à leur remplacement pour permettre la pérennité du ravalement qui venait d’être réalisé par la société BAGNIS n’en a pas conclu à son caractère urgent ou obligatoire pour la sauvegarde de l’immeuble et a en outre invité le syndic à solliciter l’avis des copropriétaires.

Enfin le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires le 31 mars 2014 ne peut avoir eu pour effet d’exonérer le syndic de sa responsabilité dès lors d’une part qu’il n’est pas démontré que les travaux supplémentaires ont été intégrés dans les comptes de l’exercice 2013 faisant l’objet du vote, dans la mesure où la société BAGNIS n’a adressé sa facture que le 31 janvier 2014, d’autre part que le seul courrier adressé par le syndic aux copropriétaires antérieurement à l’assemblée générale ne suffit pas à démontrer que ceux-ci ont pu appréhender lors du vote les conséquences du quitus ainsi voté.

La société IMAX GESTION qui n’a dès lors pas respecté les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en s’abstenant de solliciter au préalable le vote des copropriétaires pour autoriser l’exécution de travaux a commis une faute en outrepassant les pouvoirs qui lui ont été confiés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre du mandat conclu entre les parties et a dès lors engagé sa responsabilité contractuelle.

Par conséquent, il convient de dire que la société IMAX GESTION devra garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au profit de la société BAGNIS.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La société IMAX GESTION, succombant dans ses demandes, sera condamnée aux dépens et à verser la somme de 1500 euros à la société BAGNIS et 1500 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles engagés.

Au vu de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du Code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 7 […] représenté par son syndic en exercice, la société JMR IMMOBILIER à payer à la SAS BAGNIS la somme de 11.186,97 euros TTC au titre de la facture n°140171 A ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2014 ;

DIT que la SARL IMAX GESTION doit garantir, sur justificatif de paiement, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 7 […] représenté par son syndic en exercice, la société JMR IMMOBILIER des condamnations ainsi prononcées à son encontre au profit de la SAS BAGNIS ;

CONDAMNE la SARL IMAX GESTION à payer la somme de 1500 euros à la SAS BAGNIS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL IMAX GESTION à payer la somme de 1500 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 7 […] représenté par son syndic en exercice, la société JMR IMMOBILIER au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SARL IMAX GESTION aux dépens ;

ADMET les avocats qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2017 ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

FOOTNOTES

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