T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
Expropriations N° RG : 16/00247 (footnote: 1)	JUGEMENT DU 26 JANVIER 2017

DEMANDERESSE

VILLE DE PARIS

Agissant par son Maire en exercice

HOTEL DE VILLE

[…]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES

SELARL LE SOURD DESFORGES,

avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire K0131

DÉFENDERESSE

[…]

Prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

représentée par M^e Monique HERPIN,

avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire D0906

LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE PARIS,

exerçant les fonctions de commissaire du Gouvernement,

représenté par M. Yves LE PUIL

OPÉRATION :

[…]

Christian GHIGO, vice-président au tribunal de grande instance de PARIS, Juge de l’expropriation, assisté de Arnaud FAURE, Greffier, désignés conformément aux articles L211-1 et R211-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Après débats à l’audience publique du 22 novembre 2016 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2017 ;

* * *

Par délibération du Conseil de Paris des 10 et 11 juin 2013, le Maire de Paris a été autorisé à mettre en oeuvre la procédure préalable à la déclaration d’utilité publique du projet d’aménagement sur les parcelles sises 73, 73bis et […] à Paris 20^e arrondissement, respectivement cadastrées DM 28, DM 110 et DM 112, dans le cadre d’une opération de réalisation d’une école élémentaire et d’une crèche.

Par arrêté préfectoral du 16 septembre 2014, il a été ordonné l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur avis favorable avec une réserve du commissaire enquêteur en date du 26 novembre 2014, l’opération a été déclarée d’utilité publique par arrêté du 11 mai 2015.

Par mémoire visé par le greffe le 27 avril 2016, la Ville de Paris demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité due à la […] au titre de son éviction des locaux commerciaux exploités par elle dans l’immeuble sis […].

Par ordonnance en date du 31 août 2016, le transport a été fixé au 19 octobre 2016.

L’audience en fixation de l’indemnité a été fixée au 22 novembre 2016, date à laquelle l’affaire a été plaidée.

Il est référé,

pour la Ville de Paris,

— au mémoire introductif visé par le greffe le 27 avril 2016,

— au mémoire en réponse visé par le greffe le 31 octobre 2016,

pour la société […],

— au mémoire en défense en date du 17 mai 2016 visé par le greffe le 23 mai 2016,

— au mémoire en réponse visé par le greffe le 16 novembre 2016,

pour le commissaire du gouvernement,

— aux conclusions en date du 5 octobre 2016 visées par le greffe le 12 octobre 2016,

— aux conclusions en date du 14 novembre 2016 visées par le greffe le 15 novembre 2016.

Description des biens et situation d’occupation :

[…] est un des boulevards dit des Maréchaux, qui forment une ceinture autour de Paris. Situé à l’est de Paris, il commence porte de Vincennes, dessert la porte de Montreuil et se termine porte de Bagnolet.

Le numéro 73 bis est situé à la hauteur de la porte de Montreuil et est bien desservi par les transports en commun.

La station de métro “porte de Montreuil” de la ligne 9 se situe à une distance de 148 mètres. Les arrêts de bus n° 57 et 64 sont proches ainsi que la ligne du tramway ligne T3b (axe porte de Vincennes / porte de la Chapelle).

L’accès en véhicule est également aisé par la proximité avec les boulevards périphériques intérieurs et extérieurs.

La localisation du bien permet de constater une bonne accessibilité dans un quartier animé, pour des locaux affectés à un usage professionnel ou commercial puisque bien desservis par les transports en commun et situé à proximité du boulevard périphérique et des autoroutes de l’est de Paris.

L’ensemble immobilier situé aux […] à Paris 20^e, à usage professionnel, édifié sur la parcelle DM- 110 d’une contenance de 568 m2, est constitué d’un long bâtiment occupant la totalité de l’emprise foncière avec deux façades, l’une principale au niveau du boulevard Davout, et l’autre au niveau du […] avec présence d’une petite cour sur l’arrière.

Le bâtiment est de construction de type hangar industriel élevé sur un sous-sol partiel, d’un rez de chaussée, d’un étage droit et d’un second et dernier étage sous comble. La construction est en état d’usage avec un entretien correct de l’ensemble immobilier.

La surface utile totale déclarée est de 948 m2.

Le bâtiment dispose de deux types de locaux commerciaux:

— les locaux situés […] sont occupés par la banque LCL.

— Les locaux situés […] sont occupés par la société LIBERTY ROCK STUDIO dont l’activité principale est de mettre à disposition de sa clientèle des studios de répétition (au nombre de 11 au total) et une salle de batterie. Ils se composent de trois niveaux. Un niveau de rez de chaussée avec présence de 4 studios de répétition, un premier étage relié par deux escaliers en bois comportant 3 studios de répétition suivi d’un deuxième et dernier étage comportant 4 studios de répétition et une salle de batterie. A ces surfaces, s’ajoute une salle de stockage, de réparation du matériel et de détente.

L’ensemble des locaux disposent d’un équipement d’isolation phonique important et en état d’usage.

Les propriétaires du bâtiment sont les consorts X et la société LIBERTY ROCK STUDIO bénéficie d’un bail régularisé le 1^er décembre 1987d’une durée de 9 ans, ayant donné lieu à divers renouvellement, le dernier datant du 1^er décembre 2000 avec un loyer annuel actuel de 76.934,64 € HT et HC pour une surface de 768 m2.

Les charges d’entretien incombent au preneur, les réparations du gros oeuvre au bailleur..

Le transport sur les lieux a permis de constater que les locaux occupés par la société LIBERTY ROCK STUDIO sont en état d’usage, correctement entretenus et sont équipés de matériels d’isolation phonique lourds, sur un emplacement adéquat à l’activité, sans caractere architectural particulier.

La […] a été créée le 14 avril 1988 et est immatriculée au RCS Paris sous le n° siret 344.546.973. Le gérant depuis 2005 est Monsieur Z A et la société est implantée au […] depuis sa création.

L’activité consiste en la location par journée, soirée, week-end, forfait 20 heures, de salles permettant la répétition musicale, sans nuisance pour le voisinage, et dans de bonnes conditions acoustiques.

Cette activité a, au fil des ans, façonné le bâtiment qui ne peut aujourd’hui être dissocié d’aménagements très spécifiques. De nombreux travaux d’adaptation du bâtiment à l’activité ont été réalisés par les différents associés de la SARL et se sont intégrés à la structure.

L’aménagement de locaux industriels en studios de répétition nécessite de nombreux dispositifs d’isolation phonique tels que suspension des cloisons, isolation des planchers et plafonds, utilisation d’isolants en plâtre et d’isolants minéraux.

Offre de la Ville de Paris

La Ville de Paris offre les indemnités suivantes:

À titre principal pour perte du fonds de commerce:

Indemnité principale : 245.000 €

Remploi : 23.350 €

Trouble commercial: 17.750 €

Frais de déménagement et de réinstallation: sur devis

Frais de licenciement: sursis à statuer

Soit un total de : 286.100 €,

À titre subsidiaire pour perte du droit au bail:

Indemnité principale: 210.000 €

Remploi : 19.850 €

Trouble commercial: 17.750 €

Frais de déménagement et de réinstallation: sur devis

Frais de licenciement: sursis à statuer

Soit un total de : 247.600 €,

À titre principal, la Ville de Paris propose d’évaluer le préjudice subi par l’expropriée à hauteur de la valorisation du fonds de commerce.

Elle expose qu’une réinstallation de cette société est très douteuse compte tenu du montant du chiffre d’affaires développé par la société expropriée (180.000 €), du fait que celle-ci ne dégage pas de marge bénéficiaire, du montant probable d’un loyer pour des locaux équivalents et surtout, des frais de réinstallation évalués par l’expropriée à une somme correspondant à plus de 8 ans de chiffre d’affaires. Dès lors, l’évaluation du préjudice en valeur de fonds de commerce est plus adéquate et permettrait d’éviter un enrichissement sans cause de l’expropriée, illicite au sens de l’article L321-1du code de l’expropriation.

Elle propose l’évaluation du fonds de commerce en retenant un pourcentage de 136% du chiffre d’affaires moyen qui est de 180.000 euros.

Subsidiairement, elle propose une indemnité principale calculée en valeur de droit au bail selon la méthode de l’économie de loyer. Elle précise que le montant annuel du loyer en 2015 est de 76.935 € et que ce loyer représente un ratio de 100,18 € par mètre carré et par an.

En fonction des références produites, elle retient une valeur locative de marché de 145 € HT et HC / m2 par an.

La valeur locative annuelle étant de 117.240 €, ce qui fait ressortir un différentiel de loyer de 40.305 € capitalisés avec un coefficient de 4,75, soit une valorisation de droit au bail de 191.450 €, valorisation majorée de 10%, soit une valeur arrondie du droit au bail de 210.000 euros.

Elle propose également une indemnité pour trouble commercial évaluée à trois mois de salaire plus charge, soit 17.750 €.

Demande de la […] :

La […] demande à titre principal une indemnisation calculée en valeur de droit au bail au vu d’un rapport du Cabinet d’expertise VAZ DA CRUZ – BERTHELOT .

Elle fait valoir la spécificité de son activité et la très grande difficulté à trouver des locaux similaires nécessitant de très grands travaux d’aménagement d’insonorisation.

Elle sollicite les sommes suivantes:

A titre principal,

— droit au bail: 575.325 euros,

— remploi: 56.382 euros,

— trouble commercial: 17.927 euros,

— frais de déménagement: 10.000 euros,

— frais de réinstallation: 690.000 euros,

— double loyer: 31.250 euros,

— frais divers: 5.000 euros,

soit au total 1.385.884 euros.

A titre subsidiaire,

— perte du fonds de commerce: 575.325 euros,

— remploi: 56.382 euros,

— trouble commercial: 17.927 euros,

— frais de déménagement: 10.000 euros,

— frais divers: 5.000 euros,

soit au total 664.634 euros.

Elle sollicite de surseoir à statuer sur les éventuels frais de licenciement des salariés outre la somme de 25.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour la valeur du droit au bail, la […] expose qu’elle acquitte un loyer commercial annuel de 76.934,64 € pour une surface totale de 768 m2, soit un loyer annuel de 100,17 € au m2 HTet HC.

Le loyer de marché pouvant être estimé à 250 € par m2, il convient de fixer la valeur du loyer de marché pour 768 m2 à la somme de 192.000 €.

Le différentiel est donc de: (192.000 – 76.934,64) = 115.065,36 € arrondi 115.065 €.

Un coefficient de capitalisation de 5 peut être retenu pour ce type de bâtiment industriel de sorte que la valeur du droit au bail est égale à : 115.065 € x 5 = 575.325 €.

Les frais de réinstallation sollicités dans ce cas, sont fondés sur un devis de l’entreprise EMAX visant à reconstruire à l’identique un studio de 750 m2, pour un coût total de 1.150.638,69 € affecté d’un abattement de 40% pour vétusté.

S’agissant de la valeur du fonds, rappelant les caractéristiques très particulières de ce fonds de commerce, dont l’actif essentiel consiste justement en ce droit au bail sur des locaux présentant des caractéristiques très spécifiques du fait notamment de la présence de nombreux studios totalement insonorisés, la […] indique qu’il devra être retenu au minimum la valeur du droit au bail et non un pourcentage du chiffre d’affaires.

Conclusions du commissaire du gouvernement :

Le commissaire du gouvernement fait valoir que la […] ne peut générer une rentabilité égale à une exploitation commerciale classique en raison du coût de ses installations et du chiffre d’affaires structurellement modeste.

La […] dispose d’une clientèle locale mais transférable, dans un certain périmètre. En effet, une partie de la clientèle attachée à la qualité des installations et aux conditions de répétition, peut suivre l’entreprise sur un autre site. En revanche, une autre partie de la clientèle, plus occasionnelle, qui suit les cours de batterie, ou loue quelquefois un studio avec un groupe musical éphémère risque de ne pas suivre les studios dans le cas d’une réinstallation éloignée du quartier Charonne.

Après avoir fait une estimation de la valeur du droit au bail à la somme de 380.388 €, en retenant une valeur de marché de 224 €/ m2/ an HT et HC avec un coefficient de capitalisation de 4 pour un loyer annuel payé de 100,17 € /m2/an HT et HC et une surface de 768 m2, le commissaire du gouvernement indique qu’il apparaît un décalage particulièrement important entre la véritable valeur vénale de l’entreprise et son appréciation par le droit au bail.

Il précise que la valeur vénale correspond à la valeur de vente de l’entreprise. Or, avec un chiffre d’affaires moyen pour 2012, 2013 et 2014 de 188.676 € HT, sans générer de bénéfice d’exploitation et en servant des salaires modestes, la […] n’a aucune chance de céder son fonds au montant du droit au bail.

Si la société se réinstallait dans des locaux loués aux conditions actuelles, soit 224 € / m2, elle ne pourrait tout simplement pas s’acquitter du loyer qui serait pratiquement équivalent à son chiffre d’affaires. Il y a donc une incohérence manifeste entre les charges que doit supporter la […] et le chiffre d’affaires que peut générer l’activité, cette problématique étant liée aux conditions d’exploitation des studios musicaux qui nécessitent de vastes locaux, beaucoup d’équipements et de matériels, pour un chiffre d’affaires très faible par rapport à l’actif utilisé.

Dans ces conditions, le commissaire du gouvernement concluant que la réinstallation dans des locaux qui ne pourraientt être exploités de façon pérenne n’ayant aucun sens, propose une indemnisation visant l’acquisition du fonds de commerce.

La base de calcul de l’indemnité est ainsi la moyenne des chiffres d’affaires TTC des trois dernières années, à laquelle un coefficient, correspondant à la moyenne des ventes, est appliqué.

Le chiffre d’affaires moyen portant sur les années 2012, 2013 et 2014, s’élève à la somme de 225.177 € TTC, base de calcul de la valeur du fonds de commerce.

Il retient au vu de deux ventes de studios de répétition, par ailleurs extrêmement rares, de la cohérence de l’estimation par rapport aux possibilités réelles de vente de l’établissement, qui ne pourraient en aucun cas atteindre le montant de sa valorisation en droit au bail, de la prise en compte du caractère particulier de l’activité, qui demande beaucoup d’investissement pour peu de recettes et des exigences en matière de bâtiment et de situation géographique, un coefficient à appliquer au chiffre d’affaires moyen TTC d’une valeur de 132 %.

Soit une valeur du fonds de :

(229.509 € x 132%) = 302.952 €

Le commissaire du gouvernement indique que si la clientèle constitue un élément essentiel du fonds de commerce, le droit au bail constitue l’élément économique dominant et il est admis que la valeur d’un fonds de commerce ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail.

Ainsi, le droit au bail présentant une valeur de 380.388 € et le fonds estimé par rapport au chiffre d’affaires ayant une valeur de 302.952 €, la valeur du fonds ne peut être réduite à un montant inférieur à son droit au bail, soit 380.388 €.

Cette valeur se substitue à l’estimation par le chiffre d’affaires et elle représente une acquisition complète du fonds, sans frais de réinstallation.

Il propose ainsi une indemnité principale de 380.388 €, outre un remploi de 36.889 €, soit une indemnité totale de 417.277€.

MOTIFS DE LA DECISION :

Dispositions applicables aux occupants évincés des locaux commerciaux :

Sont applicables aux commerçants occupant des locaux expropriés, les dispositions suivantes :

— l’article L321-1 du code de l’expropriation,

“Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation”.

— l’article L.314-5 du code de l’urbanisme,

“Les commerçants, artisans et industriels ont, dans le cas prévu à l’article L.314-2, un droit de priorité pour l’attribution de locaux de même nature compris dans l’opération lorsque l’activité considérée est compatible avec les dispositions du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu. (…)

“L’exercice des droits prévus au présent article rend applicables les dispositions du deuxième alinéa de l’article L.322-12 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (…).”

— l’article L.322-12 du code de l’expropriation,

“Les indemnités sont fixées en euros.

Toutefois, l’expropriant peut, en lieu et place du paiement de l’indemnité, offrir au commerçant, à l’artisan ou à l’industriel évincé un local équivalent situé dans la même agglomération.

Dans ce cas, il peut être alloué au locataire, outre l’indemnité de déménagement, une indemnité compensatrice de sa privation de jouissance.

(…)”

Sur l’indemnité due à la […]:

a) Indemnité principale:

La […] sollicite à titre principal une indemnisation de son droit au bail et à titre subsidiaire une indemnisation de son fonds de commerce.

En cas d’expropriation, soit le commerçant perd la totalité de son fonds de commerce du fait de l’opération déclarée d’utilité publique et doit être indemnisé en fonction de son activité, soit il est privé seulement de son droit au bail qui doit être évalué, outre les frais de déménagement et de réinstallation.

La méthode dite du droit au bail permet d’obtenir la valeur du droit au bail par la différence entre le loyer payé par l’entreprise et le loyer de marché, multiplié par un coefficient. Le montant obtenu ne représente pas la valeur du fonds, lequel est conservé par l’entreprise, qui peut donc déménager et se réinstaller aux frais de l’autorité expropriante.

Cette méthode est utilisée pour les très petites structures ou les commerces de gros et activité de bureau, la […] représentant un cas très atypique. La difficulté étant que la société dispose d’un important équipement et matériel tout en réalisant un petit chiffre d’affaires par rapport à l’actif utilisé.

En effet, les chiffres d’affaires réalisés par la […] les années 2012, 2013 et 2014 sont, respectivement de 184.219 € HT, 201.380 € HT et 180.428 € HT.

Le chiffre d’affaires moyen HT pour les années 2012, 2013 et 2014 est donc de (184.219 + 201.380 + 180.428)/ 3 =188.676 € HT.

Augmentés de la Y, les chiffres d’affaires 2012, 2013 et 2014, font apparaître la moyenne suivante :

—  2012 : (184.219 x 19,6%) = 36.107 € de Y collectée, soit un CA TTC de 220.326 €,

—  2013 : (201.380 x 19,6%) = 39.470 € de Y collectée, soit un CA TTC de 238.693 €,

—  2014: (180.428 x 20 %) = 36.085 € de Y collectée, soit un CA TTC de 216.513 €,

soit un CA TTC moyen de (220.326 + 238.693 + 216.513)/3= 675.532 / 3 = 225.177 €.

En outre, l’activité de la société LIBERTY ROCK STUDIO ne peut s’exercer que dans un milieu urbain très dense et dans des locaux atypiques qui ne soient pas en contact avec des logements ou d’autres activités commerciales, ce qui accroît la difficulté de réinstallation de l’entreprise.

Enfin, dans l’hypothèse où le loyer de marché serait estimé à la somme de 250 €/m2 comme le soutient la société LIBERTY ROCK STUDIO, si la société se réinstallait dans des locaux loués aux conditions actuelles, soit 250 € / m2, elle ne pourrait tout simplement pas s’acquitter du loyer qui serait supérieur à son chiffre d’affaires puisque le chiffre d’affaires moyen 2012- 2013- 2014 est de 188.676 € HT et le loyer de marché pour 768 m2 serait de (250 x 768) = 192.000 €.

Il existe donc une incohérence manifeste entre les charges que doit supporter la […] et le chiffre d’affaires que peut générer l’activité de sorte que la réinstallation dans des locaux qui ne pourraient être exploités de façon pérenne ne semble pas adaptée.

La […] est définitivement évincée des locaux qu’elle occupe actuellement et la réparation ne peut porter que sur un préjudice matériel, direct et certain. Le préjudice subi par la […] est celui de la perte de son fonds de commerce.

Au regard des éléments exposés, le paiement d’une indemnité d’éviction représentant la valeur totale du fonds paraît ainsi mieux adaptée à la situation

Dans ce cas, la base de calcul de l’indemnité est la moyenne des chiffres d’affaires TTC des trois dernières années, à laquelle un coefficient, correspondant à la moyenne des ventes, est appliqué.

Il ressort des déclarations du chiffres d’affaires de la […] que la moyenne des chiffres d’affaires TTC des trois derniers exercices de la société, qui constitue la base de référence usuelle en matière d’estimation des fonds, est de 225.177 € TTC.

Le coefficient de 136 % proposé par la Ville apparaît adapté par rapport à la valeur particulière de la […].

En effet, en dépit de la rareté des mutations de studios de répétition, la vente la plus comparable, dans les valeurs de référence citées par le commissaire du gouvernement, porte sur les studios Vallet situés à Evry, ayant un chiffre d’affaires faible (34.000 €) et vendus en 2012 pour un prix de 45.000 €, soit 132% de leur chiffre d’affaires moyen.

Ainsi, le taux de 136% paraît constituer un coefficient approprié pour l’estimation du fonds de la […], au regard des caractéristiques de l’entreprise.

Soit une valeur du fonds estimé par rapport au chiffre d’affaires de :

(225.177 € x 136%) = 306.241 €.

Toutefois, la valeur d’un fonds de commerce dépend de plusieurs éléments, dont sa clientèle et le droit au bail et il est admis que la valeur d’un fonds de commerce ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail.

Une comparaison doit donc être effectuée entre la valeur obtenue par l’application d’un coefficient sur le chiffre d’affaires et la valeur du droit au bail, obtenue par le différentiel de loyer.

En l’espèce, la valeur du droit au bail de la […] est incontestablement importante.

En effet, le loyer payé par le preneur, d’un montant de 76.934,64 € par an HT et HC pour une surface de 768 m2 par an HT-HC, est de 100,17 € au m2 / an.

Il convient de déterminer le loyer de marché. La Ville de Paris retient une valeur locative de marché de 145 € HT et HC / m2 par an, la […] une valeur de 250 € HT et HC / m2 par an et le commissaire du gouvernement propose dans ses dernières conclusions une valeur de 224 € HT et HC / m2 par an, alors que dans ses premières écritures, il avait retenu la valeur de 250 € HT et HC / m2 par an .

Le commissaire du gouvernement retient sept termes de loyers professionnels dans un périmètre de 3.000 mètres à partir du 75, boulevard Davout :

[…], cadastré CE – 28. Vente du 06/02/2015 Publiée le 16/02/2015 […],

Loyer annuel HT/HC de 11.040 € pour une surface de 53,56 m2 soit 206,12 € / m2,

— […], cadastré DB – 29 .Vente du 10/04/2015 Publiée le 27/08/[…],

Loyer annuel de 46.700 € pour une surface de 155 m2 soit 301,29 € / m2.

— […], Vente du 10/04/2015 Publiée le 15/05/[…]

Loyer annuel de 42.000 € pour une surface de 200,37 m2 soit 209,61 € / m2,

[…] 11^e. Vente du 03/09/2015 Publiée le 30/09/2015 […]

Loyer annuel de 13.720 € pour une surface de 71,35 m2, soit 192,29 € / m2,

—  14, rue B C, Montreuil 93, Vente du 28/12/2015 Publiée le 29/02/[…]

Loyer de 21.952,72 € pour une surface de 306 m2, soit 71,74€ / m2,

— […] ème, prise à bail du 2 mars 2015 sur un local de 324 m2,

loyer annuel de 77.280 €, soit 238,51 €/ m2,

— […] 20 ème, prise à bail du 01/10/2015 sur un local de 86 m2,

Loyer annuel de 30.000 €, soit un loyer de 348,83 € / m2

Ces termes comportant les références de publication seront retenus à l’exception du 14, rue B C à Montreuil 93, faisant apparaître une valeur nettement inférieure aux autres termes de comparaison.

Les six termes de loyers professionnels ainsi retenus font apparaître une valeur moyenne de :

(206,12 + 301,29 + 209,61 + 192,29+ 238,51 + 348,83) = 1.496,75 / 6 = 249,45 €, arrondi à une valeur de 250 €.

Par ailleurs, les barèmes experts font apparaître des loyers de bureaux en état d’usage sur Paris Nord-Est d’une valeur de 256 €/an (Etude CBRE- Immostat), la cote Callon mentionnant des loyers de bureaux compris entre 170 et 290 € / m2 / an dans le 20 ème arrondissement de Paris.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir une valeur de marché de 250 € / m2 / an / HT / HC.

Ainsi, le loyer de marché pour une surface de 768 m2 s’élève à la somme de 192.000 € ( 250 € x 768) .

Le différentiel est donc de: (192.000 – 76.934,64) = 115.065,36 € arrondi à 115.065 €.

Le coefficient usuel pour ce type de bâtiment industriel est de 5.

Par conséquent, la valorisation du droit au bail s’élève à:

(115.065 x 5) = 575.325 €.

La valeur du fonds estimé par rapport au chiffre d’affaires étant de 306.241 € et la valeur du fonds ne pouvant être réduite à un montant inférieur à son droit au bail, la valeur du fonds sera donc fixée à la somme de 575.325 €.

L’indemnité principale représentant une acquisition complète du fonds, sans frais de réinstallation, s’élève donc à la somme de 575.325 €.

b) Indemnités accessoires:

A cette indemnité principale s’ajoute une indemnité de remploi calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit:

5% jusqu’à 23.000 €, 10% sur le solde.

Cette indemnité de remploi s’élève donc en l’espèce à:

23.000 € x 5 % = ……………………………………….1.150 €

552.325 € (575.325 € – 23.000 € ) x 10% =…..55.232 €

Remploi total : (1.150 + 55.232) = ……………..56.382 €

Il y a lieu d’allouer également une indemnité pour trouble commercial afin de couvrir le préjudice résultant de l’interruption d’activité calculée sur les salaires et charges supportés par l’entreprise, soit 3 mois de salaires et charges salariales.

Soit pour les années 2012, 2013 et 2014 les éléments suivants :

-2012: Total des salaires et charges: 66.478 €,

-2013: Total des salaires et charges: 69.200 €,

-2014: Total des salaires et charges: 71.701 €,

à savoir une moyenne de (66.478 + 69.200 + 71.701) / 3 = 69.126 €.

Donc, 69.126 € / 12 x 3 = 17.281,5 € arrondie à 17.282 €.

La […] sollicite en outre le coût des travaux de déménagement pour une somme de 10.000 euros.

Compte tenu du choix de la méthode d’indemnisation retenu, portant sur l’aquisition de la totalité du fonds de commerce par la Ville de Paris et non sur le paiement d’un droit au bail et des frais de réinstallation sur la base de devis et expertise, il y a lieu de débouter la […] de ce chef de demande.

Conformément à la jurisprudence habituelle, il y a lieu de surseoir à statuer quant aux frais de licenciements des salariés de l’entreprise qui pourraient intervenir ultérieurement et qui seraient la conséquence directe de l’expropriation.

La demande concernant les frais divers, non justifiée sera rejetée.

L’indemnité totale s’élève donc à la somme de ( 575.325 € + 56.382 € +17.282 €) = 648.989 € .

Cette indemnité de 648.989 € couvre le préjudice subi du fait de l’interruption forcée de l’activité.

Sur les dépens:

La Ville de Paris est tenue aux dépens en vertu des dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité;

En l’espèce, il apparaît équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats de condamner la Ville de Paris à payer à la société […] la somme de 3.000€;

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Fixe à la date de ce jour, l’indemnité due par la Ville de Paris à la […] au titre de son éviction des locaux exploités par elle dans l’immeuble sis […], à la somme de 648.989 €,

Surseoit à statuer sur les frais de licenciements des salariés de l’entreprise,

Condamne la Ville de Paris à payer à la la société […] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes.

Condamne la Ville de Paris aux dépens.

Fait à PARIS, le vingt six janvier deux mil dix sept.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

FOOTNOTES

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