T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
9e chambre 3e section N° RG : 15/00616 N° MINUTE : Assignation du : 10 Décembre 2014	JUGEMENT rendu le 26 Janvier 2017

DEMANDEURS

Monsieur L-M X

[…]

[…]

Madame A B épouse X

[…]

[…]

tous deux représentés par Maître Laurent ABSIL de la SELARL ABSIL CARMINATI TRAN TERMEAU, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats postulant, vestiaire #PC001

DÉFENDERESSES

S.A. FINANCIERE DES VOILES anciennement dénommée Groupe C D

[…]

[…]

représentée par Maître Virginie LAPP, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1974

S.A.S. SPRIMBARTH CAP CARAIBES venant aux droits et obligations de la société Cap Caraïbes gestion

[…]

97150 SAINT-MARTIN

représentée par Maître H I, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale LIEGEOIS, Vice-Président

E F, Juge

[…], Vice-Président

assistées de Caroline GUERN, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 24 novembre 2016 tenue en audience publique devant Pascale LIEGEOIS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux Conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2017.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

en premier ressort

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Par jugement en date du 14 avril 2016 auquel il convient de se référer pour l’exposé du litige ainsi que pour l’exposé complet des demandes et prétentions des époux X, ce tribunal a :

• sursis à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente de l’issue définitive de la procédure suivie devant la cour administrative d’appel de Nantes entre les époux X et l’administration fiscale,
• dit que l’affaire serait rappelée par la partie la plus diligente, par voie de conclusions, sur justification de la survenance de l’évènement ayant motivé le sursis.

Suivant conclusions notifiées par voie dématérialisée le 29 juin 2016, M. L-M X et M^me A B épouse X faisant état de ce que la cour administrative d’appel de Nantes avait rejeté leur recours par arrêt du 22 janvier 2015 ont sollicité la reprise de l’instance en maintenant leurs demandes et moyens initiaux.

Suivant conclusions notifiées par voie dématérialisée le 22 septembre 2016, la société Sprimbarth Cap Caraïbes demande au tribunal de :

Vu les articles 377 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 1147 et suivants du code civil,

Vu la jurisprudence visée,

- DECLARER la société SPRIMBARTH CAP CARAIBES (venant aux droits de la société CAP CARAIBES GESTION) recevable en ses présentes écritures ; l’y déclarer bien fondée ;

- DIRE ET JUGER que la société SPRIMBARTH CAP CARAIBES n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle ;

En conséquence,

- DEBOUTER en conséquence Monsieur et Madame X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en tant que dirigées à l’encontre de la société SPRIMBARTH CAP CARAIBES ;

[…],

- CONDAMNER la société FINANCIERE DES VOILES (anciennement dénommée GROUPE C D), à garantir la société SPRIMBARTH CAP CARAIBES de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

- CONDAMNER toute partie succombante à verser à la société SPRIMBARTH CAP CARAIBES la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître H I conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

La société Financière des Voiles, représentée par un avocat, n’a conclu ni avant ni après la reprise d’instance.

La société Sprimbarth Cap Caraïbes justifie que le 30 septembre 2009, la société Cap Caraïbes Gestion a été dissoute et que son patrimoine social a été transmis à titre universel à son associée unique la société Foncia Sprimbarth laquelle s’est dénommée, à compter de février 2012, Sprimbarth Cap Caraïbes.

Dans ces conditions, la société Sprimbarth Cap caraïbes venant aux droits et obligations de la société Cap Caraïbes qui n’a plus d’existence juridique, celle-ci n’a pas lieu d’être maintenue comme partie à l’instance et le jugement rendu est contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 novembre 2016.

SUR CE :

Sur la demande principale :

En application de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1147 ancien du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Sur les fautes reprochées à la société Financière des Voiles anciennement dénommée Groupe C D :

Il est établi que les époux X ont acquis l’appartement T4 situé à […] résidence Costa caraïbes sur les conseils de la société Alpa Conseil afin de bénéficier d’un avantage fiscal au titre de l’article 199 undecies A du code général des impôts permettant aux contribuables domiciliés en France et investissant à Saint-Martin de bénéficier d’une réduction d’impôt à la double condition que le propriétaire du bien neuf acquis en Outre-Mer s’engage à le donner en location nu, durant au moins cinq ans à des personnes autres que son conjoint ou un membre de son foyer fiscal qui en font leur habitation principale et que cette location intervienne dans les six mois de l’achèvement des travaux ou de l’acquisition si elle est postérieure.

Le courrier de la société Alpa Conseil du 2 juin 2004 présente ainsi cet achat immobilier d’un montant de 678.000 euros comme ouvrant aux époux X une réduction d’impôt sur le revenu de 293.500 euros.

Les pièces produites par les époux X démontrent que la société Groupe C D, désormais dénommée Financière des Voiles, les a informés par courrier du 14 décembre 2004 de l’achèvement des travaux en leur adressant l’attestation de l’architecte chargé de l’opération, en date du 26 novembre 2004.

Par ailleurs, il est établi que la société Groupe C D a conclu avec M. J X et M^me A B épouse X un contrat de garanties locatives aux termes duquel elle s’engage à :

• assurer la mise en place du premier locataire et servir au contractant à compter du 1^er février 2005 un revenu brut locatif minimum garanti,
• à accorder au propriétaire assuré une indemnité en cas de vacance locative,
• à régler le montants de loyers impayés sous certaines conditions,

et ce, sous la condition suspensive que le bien soit donné en gestion locative avec exclusivité à la société Cap Caraïbes Gestion.

Il est également établi que les époux X ont confié à la société Cap Caraïbes Gestion, désignée dans le contrat comme étant une filiale de la société Groupe C D, un mandat de gestion immobilière portant sur le lot C16, en exclusivité, afin de le louer nu et à usage de résidence principale des locataires, pour un loyer annuel brut de 16.100 euros, prenant effet à la livraison du bien immobilier. La société Cap Caraïbes Gestion s’y engage à la sélection des locataires ainsi qu’à servir à compter du 1^er février 2005 un revenu locatif minimum garanti jusqu’au 31 décembre 2005.

Le mandat précise que la société Cap Caraïbes Gestion « ou le Groupe C D offrira au MANDANT, concomitamment aux présentes, une garantie financière de carence locative et de loyers impayés ».

Enfin, un courrier de la société Groupe C D en date du 9 mai 2006 adressé à M. J X et M^me A B épouse X démontre que cette société a rempli une mission d’aide à la déclaration fiscale de revenus des investisseurs à qui elle adresse la copie de l’avis d’imposition du locataire, M. Z, ainsi que le contrat de bail en date du 30 septembre 2005 conclu avec celui-ci par l’intermédiaire de la société Cap Caraïbes Gestion, en leur indiquant :

« Vous avez acquis en 2004, l’appartement n°16 dans notre programme »Costa caraïbes C" à Saint-Martin.

Concernant votre déclaration fiscale, votre investissement va vous permettre de réaliser sur vos revenus 2005, une économie d’impôts égale à 8% du montant total de votre acquisition.

Pour ce faire vous devez reporter le montant total de investissement dans la cas UJ, paragraphe 7, dernière page de la déclaration 2042 C".

Or, le bien immobilier acquis par les époux X n’a été donné en location au premier locataire, M. Z, qu’à compter du 3 octobre 2005 par contrat de bail du 30 septembre 2005, soit plus de six mois après l’achèvement des travaux attesté par l’architecte de l’opération le 26 novembre 2004.

De même, il ressort des pièces produites que l’administration fiscale comme les juridictions administratives saisies du recours formé par les époux X n’ont pas admis que les malfaçons ou désordres invoqués par les contribuables dans le cadre de leur contestation des rectifications opérées étaient suffisamment établis et en tout état de cause d’une telle importance qu’ils aient pu faire obstacle à la mise en location de leur lot dans les délais requis par la loi fiscale.

La société Financière des Voiles anciennement dénommée Groupe C D ne justifie pas de diligences quant à la mise en place d’un premier locataire dans le délai exigée par l’article 199 undecies A afin que le bien acquis par les époux X soit éligible à la réduction d’impôt escomptée ni de l’impossibilité de sa mise en location avant le 30 septembre 2005.

De surcroît, elle a manifestement manqué à sa mission d’assistance à la déclaration de revenus de ses clients en les incitant à déclarer un avantage fiscal auquel ils ne pouvaient prétendre tant pour leurs revenus 2005 que par la suite, faute d’avoir donné à bail leur bien dans les six mois de son achèvement.

Or, ayant conçu cet investissement immobilier défiscalisant, organisé sa mise en oeuvre au travers de la construction du bien immobilier et sa mise en gestion locative auprès de sa propre filiale et étant en outre garante des loyers en cas de carence locative, de vacance locative ou d’impayés, la société Financière des Voiles, connaissait la situation exacte du lot acquis par les époux X et ne pouvait donc ignorer qu’il ne remplissait pas les conditions d’éligibilité à la réduction d’impôt escomptée.

Par conséquent, la société Financière des Voiles, anciennement dénommée Groupe C D, a engagé sa responsabilité civile contractuelle à l’égard des époux X.

Sur les fautes reprochées à la société Sprimbarth Cap Caraïbes venant aux droits de la société Cap Caraïbes gestion :

Si la société Cap Caraïbes Gestion soutient qu’elle n’est tenue qu’à une obligation de moyens dans le cadre de son mandat de gestion locative, force est de constater qu’elle ne produit aucun élément pour justifier des diligences entreprises pour donner à bail le lot C16 des époux X dès la livraison du bien et en tout état de cause dans les six mois de son achèvement.

Ainsi, le premier locataire, M. K Z, n’est entré dans les lieux que le 3 octobre 2005 soit presque un an après l’achèvement du bien immobilier, tel qu’annoncé aux investisseurs par sa société mère, la société Groupe C D, par courrier du 14 décembre 2004.

De plus, il est constant que la société Sprimbath Cap Caraïbes était parfaitement informée que l’investissement des époux X s’inscrivait dans le cadre du dispositif fiscal de l’article 199 undecies A du code général des impôts, le contrat de bail du 30 septembre 2005 rappelant expressement en première page, qu’en application de ce texte, le bien doit être loué nu pendant au moins six ans à des personnes qui en font leur résidence principale.

Dès lors, si elle conteste avoir été tenue d’une obligation de résultat de trouver un locataire dans un délai de six mois, elle ne pouvait ignorer que le non respect de ce délai priverait ses mandants de l’avantage fiscal recherché.

A ce titre, elle ne justifie d’aucun élément pouvant expliquer que la mise en location du bien, pourtant déclaré achevé depuis novembre 2004, ait été si tardive.

La société Sprimbarth Cap Caraïbes ne démontre nullement que les travaux de reprise de désordres ou malfaçons affectant le lot des époux X invoqués devant le juge administratif pour contester les redressements opérés, à les supposer avérés, aient pu faire obstacle à sa mise en location, avant le 30 juillet 2005, délai de rigueur pour que l’investissement immobilier soit éligible à la réduction d’impôt.

En outre, il ressort expressément du mandat de gestion la liant aux époux X qu’elle s’était engagée à louer les locaux nus à usage de résidence principale des locataires, ce qui n’a pas été le cas de M. K Z, l’administration fiscale relevant que celui-ci était toujours domicilié au 1 janvier 2006 à Pointe à Pitre et non à Saint-Martin pour son impôt sur le revenu 2005 et qu’il a également réglé la taxe d’habitation des années 2006, 2007 et 2008 afférente à l’appartement loué aux époux X, au titre d’une résidence secondaire.

Ces éléments établissent que la société Sprimbarth Cap Caraïbes, si elle n’est pas responsable du comportement fautif du locataire qui avait pourtant déclaré faire de l’appartement loué sa résidence principale dans le contrat de bail, n’a manisfestement procédé par la suite à aucune vérification sur ce point alors qu’elle était chargée de la gestion locative et qu’elle n’ignorait pas que le respect de cette obligation par le preneur conditionnait pour les mandants leur droit à l’avantage fiscal recherché.

Par ailleurs, les époux X produisent aux débats les rapports mensuels de gérance établis par la société Cap Caraïbes Gestion, dans lesquels il est indiqué pour les mois de février 2005 à octobre 2005, dans les mêmes termes que pour les mois suivants, la perception d’un « loyer principal » et à compter d’avril 2005 de « provision sur charges » de nature à induire en erreur les époux X sur la mise en place effective d’un locataire alors qu’entre février et octobre 2005 les sommes versées l’étaient au titre de la garantie « carence locative » accordée par la société Groupe C D.

Enfin, il est constant qu’à aucun moment, la société Cap Caraïbes Gestion n’a informé les époux X des conséquences d’une absence de mise en place d’un locataire avant le 30 juillet 2005 et de la perte de l’avantage fiscal recherché dès lors que la première mise en location du bien n’était intervenue qu’en octobre 2005.

Elle a, à ce titre, également commis un manquement.

Sa responsabilité civile contractuelle est donc engagée à l’encontre de M. L-M X et de M^me A B épouse X.

Sur le préjudice :

En ne justifiant d’aucune diligence dans la mise en place d’un locataire dans les six mois de l’achèvement du lot puis en négligeant d’informer les époux X de la perte définitive de l’avantage fiscal dès l’année 2005, information qui ne leur a été donnée que par l’administraion fiscale dans le cadre de la première proposition de rectification du 14 décembre 2009 et en leur conseillant de surcroît de déclarer un investissement non éligible au dispositif de l’article 199 undecies A du code général des impôts en 2006, la société Financière des Voiles, et la société Sprimbarth Cap Caraïbes ont commis des fautes ayant directement concouru à la réalisation de leur préjudice financier tenant au paiement des majorations appliquées par l’administration fiscale au titre des rappels de droits pour les années 2006, 2007 et 2008 soit un montant total de 21.948 euros (7.284 + 7.486 + 7.178) ces majorations sanctionnant les déclarations erronées.

Ce préjudice est actuel dès lors que les recours intentés par les époux X devant les juridictions adminsitratives n’ont pas prospéré.

En revanche, le rappel de droits et les intérêts de retard supportés ne constituent pas un préjudice direct et ne sont pas indemnisables dès lors qu’ils correspondent à l’impôt auquel les époux X étaient légalement tenus pour le premier et que les seconds ne sanctionnent pas le non paiement de l’impôt mais compensent seulement la perte subie par le Trésor public du fait de la perception différée de l’impôt, dont le montant est resté dans le patrimoine des contribuables et dont sa propre trésorerie n’a pu bénéficier jusqu’à la rectification et le paiement des sommes dues.

Les sociétés Financière des Voiles et Sprimbarth Cap Caraïbes sont donc condamnées in solidum à payer aux époux X la somme de 21.948 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur l’appel en garantie formée par la société Sprimbarth Cap Caraïbes :

En l’absence de toute contestation de la société Financière des Voiles, qui a constitué avocat mais n’a pas conclu, il convient de faire droit à la demande de la société Sprimbarth Cap Caraïbes.

La société Financière des Voiles est donc condamnée à relever et garantir la société Sprimbarth Cap Caraïbes de la condamnation prononcée ci-dessus.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les sociétés Financière des Voiles et Sprimbarth Cap Caraïbes, qui succombent sont condamnées in solidum aux dépens.

En application de l’article 699 du même code, il convient d’autoriser Maître Laurent Absil, avocat, à recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais irrépétibles, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de condamner in solidum les sociétés Financière des Voiles et Sprimbarth Cap Caraïbes à payer à ce titre la somme de 3.000 euros.

En revanche, il n’y a pas lieu de condamner la société Financière des Voiles à relever et garantir la société Sprimbarth Cap Caraïbes, à l’encontre de laquelle des fautes spécifiques ont été retenues, de ces condamnations.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire en l’espèce, compte tenu de l’ancienneté de la créance. Elle est donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE in solidum la société Financière des Voiles, anciennement dénommée Groupe C D, et la société Sprimbarth Cap Caraïbes venant aux droits et obligations de la société Cap Caraïbes Gestion à payer à M. L-M X et M^me A B épouse X la somme de 21.948 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société Financière des Voiles, anciennement dénommée Groupe C D, à relever et garantir la société Sprimbarth Cap Caraïbes venant aux droits et obligations de la société Cap Caraïbes Gestion de la condamnation prononcée ci-dessus ;

CONDAMNE in solidum la société Financière des Voiles, anciennement dénommée Groupe C D, et la société Sprimbarth Cap Caraïbes venant aux droits et obligations de la société Cap Caraïbes Gestion aux dépens ;

AUTORISE Maître Laurent Absil, avocat, à recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum la société Financière des Voiles, anciennement dénommée Groupe C D, et la société Sprimbarth Cap Caraïbes venant aux droits et obligations de la société Cap Caraïbes Gestion à payer à M. L-M X et M^me A B épouse X la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire;

REJETTE le surplus des demandes.

Fait et jugé à Paris le 26 Janvier 2017

Le Greffier Le Président

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