T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
2e chambre 1re section N° RG : 16/09038 N° MINUTE : Assignation du : 03 Juin 2016	JUGEMENT rendu le 16 novembre 2017

DEMANDEUR

Monsieur M-N A

[…]

[…]

représenté par M^e Gabrielle ODINOT de la SELARL ODINOT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0271

DÉFENDEURS

Monsieur F X

[…]

[…]

Madame G H épouse X

[…]

[…]

représentés par M^e Michel LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0059

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Joëlle Y, Première vice-Présidente Adjointe

Madame Martine SAUVAGE, Vice-Président

Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président

assistés de Frédérique ADENET-LOUVET, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 05 Octobre 2017 présidée par Madame Y

tenue en audience publique ; après la clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2017.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS et PROCÉDURE

Par acte authentique du 30 décembre 2013, les époux X ont vendu à M. A le moulin de Rincepot sis à Chaumont-sur-Tharonne (41), pour un prix de 1 050 000 euros, les biens vendus étant situés en “zone inondable hors PPRI”.

Courant mai 2015 et 2016, le moulin de Rincepot a subi des inondations importantes.

Par courriers des 2 et 18 mai 2016, M. A a pris contact avec ses vendeurs et leur a reproché de lui avoir caché l’existence d’inondations récurrentes du moulin et également une procédure diligentée depuis le 12 avril 2012 par le Syndicat d’entretien du Bassin de Beuvron prescrivant des travaux de restauration des deux barrages attachés audit moulin.

Par courriers des10 et 23 mai 2016, les époux X ont argué de leur bonne foi lors de la vente et ont refusé de donner suite au règlement amiable proposé.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier du 3 juin 2016, M. A a assigné les époux X devant le tribunal de grande instance de Paris, pour dol, afin de les voir condamnés au paiement de dommages et intérêts.

Vu les dernières conclusions de M. A, notifiées par voie électronique le 2 mars 2017, aux termes desquelles il demande au tribunal de :

A titre principal

Dire et juger que Mme et M. X se sont rendus coupables de réticence dolosive;

Constater l’existence de vices cachés affectant le bien ;

Condamner Mme et M. X à verser à M. A la somme de 382 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Débouter Mme et M. X de l’intégralité de leurs conclusions, fins et prétentions ;

Condamner Mme et M. X à verser à M. A la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Mme et M. X aux entiers dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie.

A titre subsidiaire et avant dire droit

Désigner tel Expert qu’il plaira au Tribunal, lequel pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix s’il l’estime nécessaire, avec mission de :

o Se rendre sur place en présence des Parties et de leurs Conseils préalablement convoqués et visiter les lieux dans les meilleurs délais ;

o Les entendre ainsi que tout sachant ;

o Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission;

o Décrire les lieux et l’historique des modifications apportées à la propriété de 2003 à 2016 ;

o Dire si les modifications apportées à la consistance des lieux constituent une cause ou l’une des causes des inondations survenues de 2003 à 2016 ;

o Analyser les évolutions des hauteurs et des débits d’eau de 2003 à 2016 ;

o Dire si le […] et ses dépendances ont fait l’objet d’inondations de 2003 à 2016 et à quel rythme ;

o Déterminer les conséquences de la procédure en cours relative au réaménagement du Beuvron, notamment sur la consistance du bien ;

o Fournir tous les éléments techniques et de fait, susceptibles de permettre à la juridiction compétente de dire si ces inondations antérieures et cette procédure de réaménagement du Beuvron constituent des vices cachés ;

o Fournir tous les éléments techniques et de fait, susceptibles de permettre à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues ainsi que les chefs de réparations, notamment au titre de la moins-value du bien.

o Dire que l’Expert, s’il constate la conciliation des Parties, en fera communication au magistrat qui lui a confié la mission ;

o Dire que l’Expert sera saisi et assurera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile ;

o Indiquer tel délai qu’il plaira au Tribunal ne pouvant excéder trois mois, dans lequel, sauf prorogation dûment sollicitée en temps utile auprès du Juge, l’Expert devra déposer son rapport;

o Fixer telle provision qu’il plaira au Tribunal concernant les frais d’Expertise qui devront être consignés au Greffe du Tribunal de Grande Instance de Paris, à charge de Mme et M. X, Demandeurs reconventionnels à cette mesure d’expertise ;

Réserver les dépens.

Vu les dernières conclusions des époux X, notifiées par voie électronique le 20 mars 2017, aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

De juger que M. F X et que M^me G H, épouse X, n’ont commis aucun dol, ni aucune manœuvre ou réticence dolosive,

De juger qu’il n’y a pas de vices cachés,

De débouter M. A de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens,

Subsidiairement :

De désigner tel expert qu’il plaira au tribunal, avec pour mission :

- de se rendre au moulin de Rincepot, de décrire les lieux et de décrire les modifications apportées aux bâtiments, à la propriété et aux abords de la rivière, berges comprises, par M. A,

- d’analyser l’évolution des hauteurs d’eau de 2003 à 2016, d’analyser les effets des barrages et de la roue dans la maitrise de l’évolution des niveaux d’eau,

- de dire si techniquement les modifications apportées à la consistance des lieux par M. A, à commencer par la destruction de la roue du moulin, sont la cause ou l’une des causes des inondations survenues en 2015 et 2016,

- de dire à quelles causes les inondations de 2015 et 2016 sont imputables,

- de se faire remettre tout document et toute pièce utile à la mission, d’entendre tout sachant, d’avoir recours à un sapiteur si besoin,

- de mettre les frais de l’expertise à la charge de M. A,

En tout état de cause :

De condamner M. M-N A à payer la somme de 15 000€ à titre de dommages et intérêts,

De le condamner à payer la somme de 15 000€ au titre de l’article 700 du CPC,

De le condamner aux entiers dépens.

MOTIFS

Sur la responsabilité délictuelle des époux X et la demande de dommages et intérêts pour dol

M. A soutient qu’il est bien fondé à engager la responsabilité délictuelle des époux X, sur le fondement de l’article 1116 du code civil, pour manquement à leur obligation précontractuelle d’information.

Les époux X contestent la matérialité des faits dénoncés et le dol reproché.

L’article 1116 du code civil dispose que “le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé”.

Le droit de demander la nullité d’un contrat par application de l’article 1116 du code civil n’exclut pas l’exercice, par la victime d’une manoeuvre dolosive, d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur la réparation du préjudice subi.

M. A reproche aux époux X de lui avoir caché l’existence d’inondations récurrentes affectant le bien depuis de nombreuses années et de ne pas l’avoir informé d’une procédure initiée depuis le 12 avril 2012 par le syndicat d’aménagement du bassin du Beuvron prescrivant des travaux sur les barrages du Beuvron attachés au moulin

— sur la récurrence des inondations

M. A reproche aux époux X une réticence dolosive, mais également des déclarations mensongères.

Il invoque d’abord les déclarations faites par les époux X dans l’acte de vente notarié du 20 décembre 2013 aux termes desquelles ils ont attesté, qu’à leur connaissance, le bien vendu n’avait pas subi de catastrophes naturelles, telles que des inondations, ce qui selon lui est mensonger.

Il fait valoir que contrairement à ce que prétendent les vendeurs, cette clause n’a pas été insérée pour respecter les prescriptions de l’article L125-5 du code de l’environnement qui fait obligation au vendeur d’informer l’acheteur des sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance, puisque ladite clause ne fait pas référence à cette disposition.

Il allègue ensuite les déclarations verbales des vendeurs attestées par le notaire et l’agent immobilier.

Il admet l’existence d’une clause de l’acte de vente mentionnant que le terrain est construit en zone inondable, mais il ajoute que cette mention ne démontre pas qu’il a été informé du caractère récurrent des inondations.

Il allègue enfin le caractère déterminant du dol, l’existence d’inondations constituant un phénomène naturel dont la gravité est de nature à décourager d’éventuels acquéreurs.

Sur la matérialité des faits, il soutient que contrairement à ce que prétendent les défendeurs, la réalité des inondations pendant la période où ils étaient propriétaires est démontrée par les pièces qu’il produit et qui selon lui ne sont pas contredites par les pièces adverses, constituées d’attestations non probantes, en raison notamment de la proximité familiale ou de l’éloignement géographique des témoins.

Il ajoute que la réalité des inondations dont il a été lui même victime est également établie.

Enfin, il conteste l’argumentation des défendeurs qui soutiennent que les travaux qu’il a réalisé ont altéré la substance du bien et contribué à l’aggravation de la montée des eaux , alors qu’ils n’en rapportent pas la preuve.

Il fait au contraire remarquer qu’il n’a fait preuve d’aucune négligence et que les travaux d’entretien réalisés ont été sans incidence sur le niveau et la régulation de l’eau.

Les époux X répliquent que le demandeur ne démontre : ni le dol invoqué, ni la matérialité des faits dénoncés.

Ils opposent d’abord au demandeur la clause de l’acte de vente qui précise que le bien vendu était situé en zone inondable.

Ils expliquent que la clause du contrat de vente aux termes de laquelle ils attestent que le bien vendu n’a jamais été inondé n’est pas mensongère mais qu’elle a été introduite en vue de respecter les exigences de l’article L 125-5 du code de l’environnement.

Ils contestent toute intention frauduleuse.

Ils ajoutent que les attestations produites par le demandeur à l’appui de son argumentation ne sont pas suffisamment précises pour démontrer que des inondations ont eu lieu de manière récurrente chaque année, voire plusieurs fois par an. Ils soulignent qu’un certain nombre de ces pièces confirment que le bien litigieux est situé en zone inondable, ce dont l’acquéreur avait connaissance, mais qu’elles ne prouvent pas l’existence d’inondations fréquentes dans la maison de 2003 à 2013.

Ils ajoutent que plusieurs attestations produites en demande sont contredites par leurs propres attestations.

Ils invoquent encore le caractère exceptionnel des inondations survenues en 2015 et 2016 auxquelles ils n’avaient jamais été confrontés, qu’ils ne pouvaient anticiper et qui ont donné lieu à des arrêtés déclarant l’état de catastrophe naturelle.

Enfin, ils allèguent d’importants travaux réalisés par le demandeur dans le moulin et ses dépendances, avec pour conséquence une modification de la consistance des lieux et des éléments de régulation du niveau des eaux.

Sur ce, l’existence d’inondations au moulin de Rincepot, y compris en intérieur résulte de plusieurs attestations produites par M. A dont celle de M^me J C, gardienne au moulin de Rincepot de 1996 à 2013, qui indique “avoir maintes fois constaté des inondations tant dans son habitation que dans la grange et dans le moulin lui même, ajoutant que certaines de ces inondations ont nécessité la venue des pompiers en particulier pour pomper les eaux envahissant la pièce où se trouve la cheminée du moulin” (pièce 10).

Les termes de cette attestation sont confirmés par celles de :

— M.et M^me B qui indiquent avoir été appelés par M^me C pour leur faire constater l’inondation à l’extérieur et à l’intérieur du moulin à l’automne 2011 (pièce 11),

— M^me D qui déclare sur l’honneur avoir vu à l’occasion de la montée des eaux du Beuvron en février 2013, l’extérieur, ainsi qu’une partie du moulin de Rincepot envahis par les eaux (pièce 12).

Le caractère probant de ces attestations n’est pas véritablement remis en cause par celles produites en défense, en raison de l’éloignement géographique des témoins.

Les défendeurs produisent une note du service départemental d’incendie et de secours de E et Cher interrogé sur d’éventuelles interventions réalisées par les sapeurs pompiers suite à des inondations au […] dans la période de 2003 à décembre 2013 qui indique qu’aucune intervention n’a été relevée (pièce 18).

L’absence d’intervention des pompiers ne remet pas nécessairement en cause l’existence d’inondations. En outre, l’absence de précision de M^me C sur la date des inondations ayant justifié une intervention des pompiers ne permet pas non plus de priver son témoignage de tout caractère probant.

Au vu des pièces qu’il produit, M. A met en cause les déclarations mensongères ou la réticence dolosive des vendeurs.

Il invoque les termes de l’acte de vente du 30 décembre 2013 et la clause intitulée “déclaration sur les catastrophes naturelles” rédigée comme suit “Le propriétaire déclare que le bien objet des présentes n’a pas subi, à sa connaissance de catastrophes naturelles telles qu’inondations, glissements de terrains, sécheresses, tempêtes”.

Cette déclaration figure parmi les clauses de l’acte de vente relatives à l’ état des risques naturels et technologiques et de la réglementation générale applicable.

Elle ne constitue pas une fausse déclaration, en l’absence de catastrophe naturelle avérée, autre que celle qui avait donné lieu à un arrêté du 29 décembre 1999 visé dans l’acte de vente.

M. A ne peut donc reprocher aux époux X d’avoir effectué une déclaration mensongère à ce titre.

Par contre, M. A produit deux témoignages émanant du notaire rédacteur (pièce 6) et de l’agent immobilier (pièce 7) dont il résulte qu’interrogé spécifiquement au cours du rendez -vous de signature pour savoir si les bâtiments d’habitation avaient déjà été inondés, le vendeur avait répondu par la négative.

Au vu des attestations qu’il produit, M. A justifie du caractère mensonger de cette déclaration et donc du dol invoqué à ce titre.

-sur la réticence dolosive relative aux travaux sur les barrages du Beuvron attachés au Moulin

M. A reproche aux époux X de ne pas leur avoir révélé l’existence d’une procédure administrative imposant des travaux importants et qui met en cause les qualités substantielles du bien vendu.

Il souligne que les vendeurs avaient connaissance depuis le 12 avril 2012 de la procédure diligentée par les autorités administratives prescrivant la mise en oeuvre de travaux d’aménagement sur les barrages attachés au Moulin, mais qu’ils se sont abstenus de l’en informer.

Or, il fait remarquer que ces travaux risquent de compromettre l’irrigation du moulin de Rincepot et de son étang et d’affecter la nature du bien vendu.

Il précise que le coût de ces travaux estimé entre 280 000 et 340 000 euros sera probablement subventionné à hauteur de 80 %, mais qu’une somme de 60 000 euros environ restera à la charge du propriétaire du moulin, de sorte que la connaissance desdits travaux était déterminante de son consentement.

Il ajoute que les défendeurs qui prétendent l’avoir informé de leurs échanges avec le Syndicat du Bassin du Beuvron n’en rapportent pas la preuve, que les travaux envisagés vont bien au-delà de l’obligation d’entretien incombant aux propriétaires riverains d’un cours d’eau, et qu’il n’aurait pas contracté aux conditions convenues, s’il en avait eu connaissance.

Les époux X répliquent que les propriétaires riverains d’un cours d’eau sont soumis à une obligation légale d’entretien des berges de la rivière et que les vendeurs n’avaient pas à en informer l’acquéreur.

Ils ajoutent que lors de la vente, ils avaient seulement connaissance de la fiche de diagnostic qui contenait la description du barrage sans laisser prévoir de travaux à venir. Ils ajoutent qu’il n’était fait état d’aucune décision et que les différentes hypothèses relatives aux travaux envisagés n’ont été transmises que le 4 décembre 2014, soit un an après la vente.

Ils font enfin valoir que le dol suppose que celui qui l’invoque démontre l’existence d’un élément intentionnel et que tel n’est pas le cas en l’espèce, puisqu’il n’est pas établi qu’ils avaient connaissance de la teneur et du coût de ces travaux et qu’ils les auraient sciemment cachés à l’acquéreur.

Sur ce, il résulte des pièces produites aux débats que le Syndicat d’entretien du Bassin du Beuvron a débuté une étude pour la restauration de la continuité écologique des cours d’eau prioritaires du bassin du Beuvron le 12 avril 2012.

Ni le premier courrier adressé le 30 juillet 2012 aux propriétaires et qui les avise de l’étude (pièce 15), ni l’envoi d’une fiche diagnostic, le 15 avril 2013 (pièce 17) ne font référence à des travaux à réaliser.

L’historique dressé par le Syndicat d’entretien du Bassin du Beuvron produit par M. A (pièce 14) mentionne qu’après la transmission de cette fiche diagnostic, le bureau d’études a ensuite travaillé sur l’élaboration de scénarii d’aménagement des ouvrages, lesquels ont été transmis aux propriétaires le 4 décembre 2014.

Il ne peut donc être reproché aux époux X une réticence dolosive, alors que l’élaboration des scénarii d’aménagement des ouvrages et leur transmission aux propriétaires ne sont intervenus que plus d’un an après la vente.

Faute pour M. A de rapporter la preuve qui lui incombe, il convient de le débouter de sa demande à ce titre.

Sur la garantie au titre des vices cachés

A titre subsidiaire et s’il n’était pas fait droit à sa demande principale, en raison du caractère non intentionnel des manquements des vendeurs à leurs obligations précontractuelles, M. A fait valoir, au visa de l’article 1641 du code civil que les inondations récurrentes et la prescription de travaux par l’autorité administrative constituent des vices cachés qui n’étaient pas apparents lors de l’achat et qui diminuent très fortement l’usage auquel était destiné le bien.

Les époux X répliquent que la caractéristique du vice caché est de rendre la chose impropre à son usage normal et que le vice doit être occulte et rédhibitoire.

Or, ils soulignent qu’en l’espèce, le vice n’était ni occulte, ni rédhibitoire, puisque le caractère inondable de la propriété était de notoriété publique et que les inondations, temporaires et non régulières ne rendent pas la chose impropre à son usage d’habitation.

Dès lors qu’il est fait droit à la demande principale de M. A sur le fondement de l’article 1116 du code civil s’agissant des inondations, la demande subsidiaire fondée sur la garantie des vices cachés est sans objet.

En outre et comme le font justement observer les époux X, ne saurait être considéré comme un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil, les éventuelles conséquences liées à la prescription de travaux par une autorité administrative, postérieurement à la vente.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur le préjudice

M. A demande que les époux X soient condamnés à lui verser la somme de 382 000 euros à titre de dommages et intérêts, soit 368 000 euros représentant le 1/3 du prix de vente et des droits afférents, outre 14 000 euros supplémentaires représentant 1/3 des frais d’agence acquittés.

Il fait valoir :

— la forte dépréciation du bien et par voie de conséquence les difficultés de revente, sauf à diminuer considérablement le prix,

— le coût des travaux à réaliser du fait des prescriptions administratives,

— la dévaluation du bien du fait de la suppression de l’irrigation du bief et de l’étang.

Il soutient que ces différents vices sont de nature à entraîner une moins-value globale du bien de 30 % comme en témoigne l’attestation de l’agence immobilière qu’il produit.

Les époux X concluent au rejet de la demande.

Ils font valoir que le quantum du préjudice revendiqué n’est pas justifié, que les dommages subis par le demandeur lors des inondations de 2015 et 2016 ont été réparés et que l’indemnisation à raison du dol ne peut placer le demandeur dans une situation plus favorable que celle qu’il aurait obtenue en son absence, de sorte qu’il ne peut demander réparation pour la perte de valeur du bien.

Sur ce, dès lors que M. A a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat à la suite de la réticence dolosive dont il a été victime s’agissant de l’existence d’inondations dans le moulin, son préjudice réparable ne peut être indemnisé qu’à raison de la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ou de ne pas avoir contracté.

Or, le courrier de l’agence K L qu’il produit au soutien de sa demande fait référence au prix de revente et à la moins-value que pourrait générer les problèmes d’inondation rencontrés (pièce 34), de sorte que le préjudice allégué, insuffisamment établi par la pièce produite est en outre sans lien de causalité avec la faute reprochée.

En outre et dès lors qu’aucune réticence dolosive ou vice caché n’est retenu s’agissant des travaux prescrits, aucun préjudice ne peut être revendiqué par M. A à ce titre.

Il convient donc de débouter M. A de sa demande de condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 382 000 euros.

Sur la demande d’expertise avant-dire droit

A titre subsidiaire, les époux X sollicitent la mise en oeuvre d’une mesure d’expertise, pour le cas où le tribunal s’estimerait insuffisamment éclairé par les éléments produits au débats. Toutefois, ils s’opposent aux modifications apportées par M. A à la mission de l’expert.

M. A s’associe à la demande d’expertise formulée par les époux X mais il demande une modification de la mission de l’expert.

Il ajoute que les époux X qui sont à l’origine de la demande devront en assumer le coût.

La solution apportée à la demande principale conduit au rejet de cette prétention.

Sur la demande reconventionnelle des époux X

Les époux X soutiennent que l’action engagée par M. A dépourvue de tout bien fondé porte atteinte à leur honneur et a été source de troubles et de désagréments qui justifient la condamnation du demandeur à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral.

M. A conclut au rejet de cette demande qui n’est fondée, ni en droit, ni en fait.

Les époux A ne démontrent pas que M. A a fait un usage abusif de ses droits en diligentant la présente procédure.

Aucune faute n’étant établie à son encontre, M.et M^me X seront déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

En équité, chacune des parties succombant partiellement, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire, mais elle ne se justifie pas. Il n’y a donc pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur A de sa demande de condamnation de Monsieur et Madame X à lui verser la somme de 382 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute Monsieur et Madame X de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts et de leur demande d’expertise avant-dire droit ;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Condamne Monsieur A aux dépens.

Fait à Paris, le SEIZE NOVEMBRE DEUX MIL DIX SEPT.

La minute étant signée par :

La greffière La présidente

F. ADENET LOUVET J. Y

1:

Expéditions exécutoires

délivrées le :