DEMANDERESSE

S.A.R.L. […]

[…]

[…]

représentée par Maître Emmanuel RASKIN de la SELARL SOCIETE D’ETUDES FISCALES ET JURIDIQUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #L0230

DÉFENDEURS

Monsieur O-P X

[…]

[…]

Monsieur Z X

[…]

[…]

Madame Q-R X

[…]

[…]

Madame A X

[…]

[…]

[…]

Monsieur O-S X

[…]

[…]

Monsieur B X

[…]

[…]

Madame C X

[…]

Liedekerke B1770

[…]

Tous représentés par Maître Nicole-Q POIRIER GALIBERT de l’ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #R0228

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame AB AC, Vice-Présidente

Madame F G, Vice-Présidente

Madame D E, Juge

assistées de W AA, Greffier

DEBATS

A l’audience du 15 Décembre 2016

Tenue en audience publique

Après clôture des débats, avis a été donné aux Avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Février 2017. Il a été prorogé au 23 Février 2017.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Madame F G.

FAITS et PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 24/02/2003, M. O-P X et M. Z X, aux droits desquels se trouvent M. O-P X, M. Z X, M^me Q-R T née X, M^me A H née X, M. O-S X, M. B X et M^me C I née X (ci-après les consorts X) ont consenti un bail commercial, en renouvellement d’un précédent bail en date du 02/08/1990, à M. L LE Y et à son épouse, M^me N LE Y, aux droits desquels se trouve la société MODIAL HOTEL EUROPEEN, nouvellement dénommée […], par l’effet d’une cession de fonds de commerce en date du 09/01/2008, portant sur un immeuble à usage d’hôtel de tourisme sis 21 rue Notre-Dame de Lorette PARIS 9^e, pour une durée de 9 ans à effet du 01/03/1998, moyennant un loyer annuel en principal de 59 460 euros euros, hors taxes et hors charges, porté à la somme de 85 200 euros à compter du 01/04/2007 par jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de PARIS en date du 02/11/2011.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 27/01/2014, la société […] a informé les consorts X de ce que les façades de l’immeuble étaient dégradées et d’un défaut d’étanchéité de la toiture et des balcons entraînant des infiltrations dans certaines des chambres de l’hôtel et leur a demandé de prendre en charge les travaux de réfection figurant sur le devis communiqué.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 16/07/2014, les consorts X se sont opposés à toute prise en charge desdits travaux.

La société […] a fait établir trois constats par huissier de justice en date des 03/02/2014, 21/09 et 30/10/2015.

Par ordonnance du 02/07/2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de PARIS, saisi à cette fin par la société […], a ordonné une expertise qu’il a confiée à M. O-U V avec mission de détailler les causes, l’origine et l’étendue des désordres allégués dans l’assignation, qu’il aura préalablement décritsྭ; de fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelles proportionsྭ; de donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier telles que proposées par les partiesྭ; d’évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les partiesྭ; de donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation.

Par ordonnance du 12/04/2016, le juge des référés a étendu la mission de l’expert à l’examenྭ:

— des désordres affectant l’ensemble des façades y compris la façade en retour en aile donnant sur la cour de l’immeuble, en donnant tous éléments techniques de description – des travaux de reprise nécessaires afin de permettre au tribunal éventuellement saisi de se prononcer sur le caractère de travaux d’entretien ou de grosses réparations ou de travaux de ravalement tels que visés par le bail,

— de l’état des la toiture de l’immeuble et les désordres engendrés par cet état visés dans l’assignation, détailler l’origine, les causes et l’étendue des désordres constatés, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions, en donnant en particulier son avis sur les conditions d’entretien de la toiture.

L’expert s’est adjoint un sapiteur, en la personne de M. J K, expert inscrit dans la rubrique C-01.08 – Enduits de la liste des experts judiciaires de la cour d’appel de PARIS.

L’expert a demandé, dès la première réunion d’expertise, «la sécurisation de la façade cour et la pose immédiate d’un filet de protection entre le rez-de-chaussée et le premier étage, aux fins d’éviter tout risque de chute d’enduit ou de U et d’accident».

La société […] a fait procéder, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, à la pose du filet de protection.

L’expert a déposé son rapport le 25/09/2016.

Par ordonnance du 05/12/2016, la société […] a été autorisée à assigner les consorts X à jour fixe pour le 15/12/2016 à 14h00 devant la 18^e chambre 2^e section du tribunal de grande instance de PARIS, l’assignation devant être délivrée au plus tard le 06/12/2016 à 18h00.

Par actes d’huissier de justice en date du 06/12/2016, la société […] a assigné à jour fixe les consorts X aux fins de voir, au visa du rapport d’expertise de M. O-U V et des dispositions des articles 606, 1719,1720 et 1721 du code civilྭ:

— dire et juger qu’aux termes du bail du 24/02/2003, la charge d’effectuer les gros travaux relevant de l’article 606 du code civil incombe au bailleur,

— dire et juger que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance conforme des lieux loués, objets du bail du 24/02/2003,

— dire et juger que les travaux nécessaires à la remise en état des façades de l’hôtel par elle exploité relèvent de la catégorie des gros travaux au sens des dispositions de l’article 606 du code civil,

*en conséquence,

— condamner l’indivision X au paiement de la somme de 92 291,76 euros, toutes taxes comprises, au titre des travaux de remise en état des façades, selon les devis versés aux débats,

— condamner l’indivision X au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice de jouissance et du préjudice d’image par elle subi du fait du non-respect de son obligation de délivrance des lieux, objets du bail, et de leur état actuel aux yeux de la clientèle,

— condamner l’indivision X au paiement de la somme de 4200 euros correspondant au remboursement de la facture n° 151205 de sécurisation du site, ayant été réglée à ses frais avancés,

— condamner l’indivision X au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’audience du 15/12/2016, la société […] a soutenu et développé oralement les demandes et les moyens de son acte introductif d’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 15/12/2016 et soutenues oralement à l’audience, les consorts X concluent, au visa du rapport d’expertise de M. O-U V et des dispositions des articles 605 et 606 du code civil et de l’article R.145-35 du code de commerce, aux fins de voir :

* à titre principal,

— dire et juger que les travaux de ravalement devant être entrepris sont constitutifs de travaux d’entretien incombant au preneur,

— en conséquence, dire irrecevable et, à défaut, mal fondée la société […] en toutes ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter,

* à titre subsidiaire,

— dire et juger que les preneurs successifs ont manqué à leur obligation d’entretien des lieux loués en procédant à un ravalement non conforme aux règles de l’art,

— en conséquence, dire irrecevable et, à défaut, mal fondée la société […] en toutes ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter,

* à titre encore plus subsidiaire,

— dire et juger qu’ils n’ont commis aucune faute en lien avec les préjudices invoqués par la société […],

— en conséquence, dire irrecevable et, à défaut, mal fondée la société […] en toues ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter,

* en tout état de cause,

— débouter la société […] de ses demandes relatives au remboursement des frais d’installation de filets de protection et de paiement de dommages et intérêt,

— condamner la société […] à leur payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS

La société […] considère, à titre liminaire que, même s’il donne des indices sur la nature des travaux à réaliser sur les façades de l’hôtel, le rapport d’expertise judiciaire doit être utilisé avec circonspection dès lorsྭ:

— que l’expert n’a pas rempli l’intégralité de sa mission en ne donnant pas son avis sur l’origine, les causes et l’étendue des désordres, en ne fournissant pas les éléments permettant au tribunal de se prononcer sur leur imputabilité et en n’émettant aucun avis sur les solutions appropriées pour y remédier proposées par les parties,

— que l’expert se contredit en associant, dans un premier temps, les travaux de ravalement à des gros travaux pour ensuite conclure, sans remettre en cause leur nature ni celle des réparations nécessaires, qu’ils sont à la charge du locataire au seul motif que les derniers travaux de ravalement ont été exécutés en dépit des règles de l’art et des documents contractuels, pour le compte des anciens exploitants de l’hôtel.

A l’appui de ses demandes, la société […] fait valoir que les travaux de remise en état des façades de l’hôtel incombent aux consorts X :

— d’une part, dans la mesure où ils constituent des grosses réparations mises à la charge des bailleurs par le bail et par l’article 606 du code civil,

— d’autre part, au titre de l’obligation de délivrance mise à leur charge par les articles 1719, 1720 et 1721 du code civil.

* Sur la nature des désordres et des réparations à effectuer :

La société […] fait valoir de façon générale, sans distinction de la façade qu’ils concernent (façade sur rue ou sur cour), que les désordres constatés en cours d’expertise nécessitent, selon l’expert et le sapiteur qu’il s’est adjoint, la reprise urgente de la fixation de la rambarde du balcon de la chambre n° 504 sur rue après passivation de la ferrure métallique et raccords plâtreྭ; la réfection des enduits plâtre au niveau de la chambre n° 506 sur cour, les briques étant «à nu» à cet endroit ; la purge et le piochage de l’enduit d’un pignon et d’une souche (droit) sur rueྭ; le scellement du garde-corps avec fixation de la feuille de zinc en jouée (jouée centrale, côté droit, au 5^e étage sur rue), travaux qui, selon elle, intéressent la structure et/ou la solidité de l’immeuble puisqu’ils touchent à l’état et à l’ossature mêmes de ses murs, à savoir aux briques qui le composent et aux ferrures métalliques qui s’y trouvent, et qu’ils impliquent le traitement des surfaces ainsi que des interventions lourdes sur les murs.

La société […] déduit de ce qui précède, qu’en l’espèce, les travaux de réparation des façades excèdent les seuls travaux d’entretien destinés à les maintenir en état de propreté et incombant au preneur, selon la jurisprudence de la cour de cassation, et qu’ils relèvent, toujours selon cette jurisprudence, de la catégorie des gros travaux au sens de l’article 606 du code civil, qualifiés, par ailleurs, comme tels par l’expert et qu’en l’occurrence, le bail laisse à la charge des bailleurs, dès lors tenus d’en assumer l’exécution et le coût.

* Sur l’obligation de délivrance incombant au bailleur

la société […] souligne que l’expert a relevé de nombreuses dégradations principalement au niveau des façades de l’hôtel, qu’il explique par le fait que le ravalement effectué à la demande des précédents exploitants a été réalisé avec de l’enduit à l’eau, en violation de la législation en vigueur, et que les appuis de fenêtres ont été posés au mépris des règles de l’art et des documents administratifs.

La société […] fait également valoir que, suivant l’expert et le sapiteur qu’il s’est adjoint, les dégradations du ravalement et les défauts d’étanchéité des balcons et des fenêtres de certaines des chambres expliquent, à la fois, les chutes de matériaux, dont ils relèvent le caractère dangereux et qui ont nécessité la mise en œuvre de mesures de sécurisation en cours d’expertise, et les taux d’humidité importants constatés au niveau des chambres sur cour n° 506 et n° 604 et dans la chambre sur rue n° 504.

La société […] déduit de ce qui précède que l’immeuble présente un degré de dangerosité important incompatible avec l’exploitation en son sein d’un établissement recevant du public et que son délabrement et sa vétusté le rendent, au surplus, inesthétique. Elle fait ainsi grief aux consorts X de lui avoir délivré un bien dont le ravalement, non conforme aux lois en vigueur, l’expose à un réel danger et peut compromettre l’exploitation de l’hôtel.

La société […] conclut qu’en lui remettant un bien, dont il s’est avéré qu’il était, à la fois, non conforme à sa destination contractuelle et non sécurisé, les consorts X n’ont pas respecté l’obligation de délivrance mise à leur charge par l’article 1719 du code civil.

Elle fait enfin valoir que les consorts X ne peuvent être exonérés de cette obligation ni par le jeu de la clause du bail stipulant que le preneur prend les lieux «en l’état» ni par le fait que les travaux de ravalement incriminés ont été réalisés, entre 2007 et 2008, par l’exploitant l’ayant précédée, le preneur n’étant pas responsable des malfaçons constatées par l’expert judiciaire.

La société […] conclut de l’ensemble de ce qui précède qu’elle est fondée à demander la condamnation des consorts X à lui payerྭ:

— la somme de 92 291,76 euros représentant la moyenne des deux devis qu’elle produit, les consorts X devant, selon elle, être condamnés à prendre en charge le coût de l’intégralité des travaux y figurant, et non pas seulement le coût des gros travaux, lesquels constituent, avec les travaux de ravalement, un tout indivisible, en raison même de l’état de délabrement des murs de façade de l’hôtel,

— la somme de 4200 euros, qu’elle a payée pour assurer la sécurisation du site exigée par l’expert, dès lors que ces travaux de mise en sécurité constituent un simple préalable aux travaux de ravalement incombant aux bailleurs,

— la somme de 5000 euros à titre d’indemnisation des préjudices de jouissance et d’image subis du fait du manquement des consorts X à leur obligation de délivrance des locaux loués.

Dans leurs conclusions en réponse, les consorts X font valoir, que la clause «Charges»ྭdu bail du 24/02/2003, qu’ils qualifient de claire et, dès lors, exclusive de toute interprétation, met à la charge du seul preneur les travaux de ravalement, qui, selon eux, sont, en tout état de cause et par nature, des travaux de gros entretien au sens de l’article 605 du code civil, ladite clause ayant, d’ailleurs, été appliquée par les précédents locataires de l’immeuble, les époux Y, qui ont fait réaliser les travaux de ravalement incriminés par l’expert.

Se référant, à ce sujet, à divers arrêts de cours d’appel, les consorts X relèvent que, contrairement à ce que soutient la société […] sur la base d’arrêts de la cour de cassation dont elle ne justifie pas, selon eux, qu’ils sont applicables en l’espèce, les travaux de piochage des enduits, de «décroutage» (sic) des murs, de reprise des scellements et de fixation d’une nouvelle feuille de zinc à mettre en œuvre, pour remédier aux désordres affectant les façades de l’immeuble loué, ne constituent pas des réparations structurelles ayant nature de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil mais sont considérés comme des réparations de gros entretien, au sens de l’article 605 du code civil, qui les met à la charge du locataire.

Les consorts X font également valoir que les travaux de passivation des fers ne peuvent être assimilés à des travaux structurels et que, dès lors que l’expert ne relève pas que les briques des murs de façade sont descellées, le fait qu’elles soient «à nu», en raison, exclusivement, de la mauvaise qualité du revêtement apposé sur la façade, exclut tous travaux réparatoires de nature structurelle.

Ils font valoir que, contrairement à ce que soutient la société […], l’expert ne s’est pas contredit en indiquant, dans son compte-rendu de réunion rédigé avant son rapport, que les travaux pourraient être des gros travaux et en les qualifiant, sans contestation possible, dans ce rapport final, de travaux de «gros entretien».

Les consorts X concluent de ce qui précède qu’ils n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance.

A titre subsidiaire, les consorts X soulignent que, si les travaux à entreprendre sont qualifiés de «gros travaux» par le tribunal, il n’en demeure pas moins qu’ils doivent rester à la charge de la société […], en application des stipulations contractuelles, qui imposent au preneur de supporter les grosses réparations rendues nécessaires par sa carence dans l’exécution de son obligation d’entretien du bien loué, comme c’est le cas, en l’espèce, aux termes du rapport d’expertise qui, d’une part, impute les désordres constatés au fait que les travaux de ravalement réalisés par le précédent exploitant l’ont été au mépris des règles de l’art et des documents contractuels et ne sont pas conformes à la législation en vigueur et, d’autre part, retient que la solution, pour y remédier, consiste en un ravalement complet.

Les consorts X font valoir que, venant aux droits des précédents locataires exploitants – les époux Y – par l’effet d’une cession du droit au bail réalisée dans le cadre de la cession du fonds de commerce en date du 09/01/2008, la société […] est substituée, en sa qualité de cessionnaire, aux droits et obligations des cédants et est responsable, à ce titre, de la mauvaise exécution par ces derniers de leurs obligations contractuelles, et, en l’espèce, des dégradations de la façade consécutives aux malfaçons et défauts de conformité du ravalement par eux réalisé en 2007-2008. Faisant valoir, que les prétendus manquements à leur obligation de délivrance ont pour origine les fautes des preneurs successifs dans l’accomplissement de leur obligation d’entretien, ils concluent au rejet de la demande formulée par la société […] du chef de la remise en état de la façade.

A titre encore plus subsidiaire, ils font valoir que, dans la mesure où aucune faute leur incombant n’est établie ni aucun lien de causalité entre les préjudices invoqués par la société […] et leurs agissements, il appartenait à cette dernière, ainsi que le préconisait l’expert, d’agir à l’encontre de son cédant qui a réalisé un ravalement de mauvaise qualité à l’origine des désordres constatés et/ou à l’encontre du maître d’oeuvre de ce dernier sur le fondement de la garantie décennale, eux-mêmes n’ayant pas à subir l’incurie procédurale de leur locataire.

Les consorts X concluent au rejet de la demande de remboursement des frais de pose des filets de sécurité, la société […] se contentant d’alléguer une faute de leur part sans la démontrer et ne tenant pas compte du lien de causalité entre la mauvaise qualité des travaux de ravalement entrepris par les cédants et la nécessité des mesures de sécurisation mises en oeuvre.

Ils font, enfin, valoir qu’en tout état de cause, la société […] qui ne justifie ni d’une baisse de son chiffre d’affaires ni, a fortiori, d’un lien de causalité entre une éventuelle baisse d’activité et les désordres allégués, ne justifie pas de la réalité et du quantum des préjudices qu’elle déclare avoir subis.

Les consorts X concluent au rejet de l’ensemble des demandes de la société […].

I) Sur la demande en paiement du coût des travaux de remise en état des façades de l’hôtel, sur la demande en remboursement du coût des travaux de sécurisation et sur la demande de dommages et intérêts formulées par la société […]

La société […] fonde ses deux premières demandes sur l’obligation de prise en charge qu’elle déclare peser contractuellement sur les bailleurs, en raison de la nature des travaux de remise en état des façades qui, selon elle, constituent, des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

La société […] fonde également sa demande au titre des travaux de remise en état des façades ainsi que sa demande indemnitaire sur le manquement des consorts X à l’obligation de délivrance des locaux mise à leur charge initialement et pendant toute la durée du bail, par les articles 1719, 1720 et 1721 du code civil.

Le tribunal examinera successivement ces deux fondements.

A) Sur les obligations mises la charge des parties par le bail du 23/02/2003

L’article 1134 du civil dans sa rédaction antérieure au 1^er octobre 2016 dispose que «les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.»

En l’espèce, le bail du 23/02/2003 stipule, dans sa clause CHARGES ET CONDITIONS […]ྭ: «Le présent bail est consenti et accepté sous les charges, clauses et conditions suivantes, que le preneur s’oblige à exécuter et à accomplir à peine, en cas de l’inexécution de l’une d’elles, de tous dommages et intérêts et même de résiliation des présentes, si bon semble, au bailleur, savoirྭ:

[…]

a) D’entretenir lesdits lieux pendant tout le cours du présent bail en bon état de toutes réparations locatives et d’entretien et de réfection qui sont actuellement ou qui deviendraient nécessaires par la suite, à l’exception toutefois du remplacement de la toiture entière et des réparations aux gros murs tels que prévues à l’article 606 du Code Civil, qui resteraient seuls à la charge du seul bailleur.

Plus particulièrement l’entretien, la réparation et la réfection de la devanture, des ferrures, fermetures de porte, serrures, charnières, crémones et verrous, le remplacement des glaces et vitres, l’entretien et la réparation des fenêtres, robinets, canalisations, réservoirs, canalisations, réservoirs de chasse d’eau des water-closets, de tous conduits, compteurs, interrupteurs et appareils d’eau, de gaz et d’électricité, des sonneries électriques et de leurs accessoires, des parquets, revêtements de sol et carrelages, l’entretien et le remplacement de tous châssis et verrières se trouvant sur la cuisine, les toilettes et le hall de l’hôtel, sont exclusivement à la charge du preneur, ces stipulations étant au surplus purement indicatives et non limitatives. Tous les travaux prévus à la charge du bailleur seraient à la charge du preneur au cas où ils seraient dus à un manque d’entretien de la part du preneur.

D’entretenir et de remplacer si nécessaires, l’ascenseur installé dans les locaux. Le preneur aura également à sa charge exclusive les frais de ravalement de l’immeuble.»

Il ressort du rapport d’expertise du 25/09/2016 que l’expert distingue la façade sur rue des locaux loués, leur façade sur cour y compris le retour en aile ainsi que leur couverture, quant aux désordres relevés, à leurs causes et à la nature des travaux réparatoires.

Il convient, dès à présent, de souligner que l’expert relève que la couverture des locaux est en bon état général et qu’elle ne demande aucune réfection, et conclut que les travaux de reprise des solins plâtre défaillants relèvent de l’entretien courant et demeurent à la charge du locataire, ce que la société […] n’a pas discuté, ni les devis par elle produits ni le montant de la demande en paiement des travaux de remise en état qu’elle formule n’incluant le coût de ces reprises de solins.

Concernant les travaux de réfection des façades sur rue et sur cour, qui seuls intéresseront le tribunal au regard de ce qui précède, il convient de noter que, malgré les demandes formulées par l’expert dans ses deux notes aux parties, la société […] n’a communiqué aucun devis à ce sujet, au cours des opérations d’expertise, et n’a donc pas permis à l’expert de donner son avis dans les ternes de la mission qui lui était confiée.

La société […] n’a produit des devis que lors des débats devant le tribunal, à savoir un devis de la société JPB du 08/11/2016 et un devis de la société CCR du 30/11/2016 d’un montant respectif de 91 800 euros et de 92 738,52 euros que les consorts X n’ont pas discuté, ces devis distinguant également les travaux en façade sur rue et les travaux en façade sur cour.

S’agissant des travaux de remise en état de la façade sur rue, le devis «des travaux de ravalement»ྭde la société JPB intègreྭ:

— la maçonnerie de l’ensemble des murs de la façade au dessus du rez-de-chaussée incluant les décapage, grattage et brossage des anciennes peinturesྭ; les piochage préalable et raccords d’enduits plâtre des trumeaux et parties droites avec réfection au plâtre des scellements des garde-corps et grilles de défense après purgeྭ; les piochage préalable et raccord d’éléments en plâtre, brossage et passivation des fers sur la dalle de balcon, les bandeaux d’étages et les encadrements de fenêtres,

— la zinguerie et plomberie incluant la pose de recouvrement en plomb de la dalle de balcon du quatrième étageྭ; la dépose des recouvrements en zinc des frontons du premier étage et la pose de nouveaux recouvrements en zincྭ; la dépose du tuyau de descente et la pose d’un nouveau tuyau en zinc,

— la peinture de l’ensemble des murs,

— les joints d’étanchéité entre les bâtis des menuiseries et murs en maçonnerie «pour permettre l’étanchéité»,

— la peinture des ouverturesྭ: poteaux de lucarne, garde-corps et herses aux deux faces, dauphin du tuyau de descente.

Concernant la façade sur rue, le devis de la société CCR ne fait état et ne chiffre que les travaux d’étanchéité du balcon niveau 4 et du balcon niveau 5.

S’agissant de cette même façade sur rue : l’expert et le sapiteur qu’il s’est adjoint relèvent: – que le ravalement apparaît en bon état général,

— que la couverture en zinc semble en bon état, hormis la jouée de lucarne de la chambre n° 504 qui doit être refixée ou remplacée,

— que la rambarde du balcon doit être refixée côté […],

— que le balcon en U du 4^e étage doit être étanché par du plomb ou par une résine spéciale,

— que l’enduit plâtre du mur pignon est à reprendre en partie haute, à niveau du dernier étage,

— au niveau de la chambre n° 504, que le balcon en plomb et les embrases de pieds de balcon sont en bon état ; que le scellement du garde-corps n’est plus assuré avec risque d’arrachement et de chute ; que le mur pignon côté […] est en très mauvais état, le sapiteur soulignant que l’enduit du «pignon droit et souche» est «en phase terminale» avec chutes menaçantes ; que de nombreuses plaques d’enduit plâtre sont décollées du support ; que la fixation de la rambarde est à reprendre de façon urgente, après passivation de la ferrure et raccords plâtre ; que la jouée droite est détachée et ne présente plus aucune étanchéité, ce qui explique les taux d’humidité relevés à l’intérieur de la chambre de 60 à 75% ; que la feuille de zinc, au niveau de la jouée centrale, «se roule en gaufrette, laissant apparaître un enduit plâtre en piteux état avec des trous»,

— au niveau de la chambre n° 403, que le balcon en U n’est recouvert d’aucune étanchéité et que les contrôles d’humidité réalisés à l’intérieur, entre les 2 fenêtres ont affiché des taux négatifs, le sapiteur faisant, également, état du faïençage général de laྭ«peinture» sur murs, de l’absence de joints souples en pied de mur, de l’absence de recouvrement en plomb ou SEL et d’anciennes chutes de maçonnerie (extrémité gauche en rive de balcon),

— ils concluent à la nécessité d’une «purge immédiate et réparations à la suite» concernant l’enduit du pignon droit et souche en extérieur de la chambre n° 504 ainsi qu’à la nécessité de réaliser le scellement de l’extrémité du garde-corps après passivation des fers et de fixer la feuille de zinc en jouée (5^e étage).

Concernant toujours la façade sur rueྭ:

— sur la base du rapport d’expertise, la société […] discute, dans le cadre de son argumentaire portant sur les obligations contractuelles des consorts X, des seuls travaux de réfection suivantsྭ: reprise de la fixation de la rambarde du balcon de la chambre n° 504 après passivation de la ferrure métallique et raccords plâtreྭ; purge et piochage de l’enduit d’un pignon et d’une souche (droit) sur rueྭ; scellement du garde-corps avec fixation de la feuille de zinc en jouée (5^e étage), tous travaux qui, selon elle, intéressent la structure et/ou la solidité de l’immeuble puisqu’ils touchent à l’état et à l’ossature mêmes de ses murs, notamment aux ferrures métalliques qui s’y trouvent, et qu’ils impliquent le traitement des surfaces ainsi que des interventions lourdes sur les murs,

— se référant, à ce sujet, à divers arrêts de cours d’appel, les consorts X relèvent, pour leur part, que, contrairement à ce que soutient la société […] sur la base d’arrêts de la cour de cassation dont elle ne justifie pas, selon eux, qu’ils sont applicables à la présente espèce, les travaux de piochage des enduits, de «décroutage» (sic) des murs, de reprise des scellements et de fixation d’une nouvelle feuille de zinc ne constituent pas des réparations structurelles ayant nature de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil mais sont considérés comme des réparations de gros entretien, au sens de l’article 605 du code civil, qui les met à la charge du locataire, les consorts X font également valoir que les travaux de passivation des fers ne peuvent être assimilés à des travaux structurels et qu’ils ne leur incombent donc pas.

En considération de ce qui précède et prenant en compte le bon état du ravalement de la façade sur rue relevé par l’expert, le tribunal ne s’intéressera qu’aux travaux de reprise de cette façade allégués par la société […], discutés par les consorts X et préconisés par l’expert, à savoir la reprise de la fixation de la rambarde du balcon de la chambre n° 504 après passivation de la ferrure métallique et raccords plâtreྭ; la purge et le piochage de l’enduit d’un pignon et d’une souche (droit) sur rueྭ; le scellement du garde-corps avec fixation de la feuille de zinc en jouée ( jouée centrale, côté droit, au 5^e étage sur rue), à l’exclusion de tous autres travaux.

Le tribunal se prononcera, en conséquence, sur la partie en charge de ces seuls travaux.

A cet égard, les stipulations contractuelles précédemment rappelées imposent au preneur «d’entretenir les lieux loués pendant tout le cours du bail en bon état de toutes réparations locatives et d’entretien et de réfection qui sont actuellement ou qui deviendraient nécessaires par la suite, à l’exception toutefois du remplacement de la toiture entière et des réparations des gros murs tels que prévues (sic) à l’article 606 qui resteraient à la charge du bailleur.»

L’article 606 du code civil dispose que «les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celles des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparation sont d’entretien.»

Au sens de cet article, les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et dans sa solidité générale, les réparations d’entretien étant celles qui sont utiles à son maintien permanent en bon état.

Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement la nature des réparations à mettre en œuvre.

A cet égard, le rapport d’expertise ne précise pas si les travaux de reprise de la fixation de la rambarde du balcon de la chambre n° 504 après passivation de la ferrure métallique et raccords plâtre, de purge et de piochage de l’enduit d’un pignon et d’une souche et de réfection du scellement d’un garde-corps avec fixation d’une feuille de zinc en jouée affectent la structure et la solidité des gros murs de l’immeuble, ce que le tribunal ne peut déduire ni de l’objet ni de la consistance de ces travaux..

Par ailleurs, la société […] ne justifie pas en quoi ces travaux, qui consistent essentiellement en des reprises et des traitements de surface d’un pignon et d’une souche, en la reprise de la fixation d’une rambarde avec application, sur ses ferrures métalliques oxydées, d’une couche d’antioxydant et, au besoin, d’une couche de mortier (passivation) et, enfin, en la reprise du scellement d’un garde-corps et d’une partie minime de zinguerie (feuille de zinc en jouée), affectent l’ossature des gros murs et nécessitent des interventions lourdes sur ceux-ci.

Enfin, les trois arrêts de la 3^e chambre civile de la cour de cassation datés respectivement des 12/04/1995, 31/03/1998 et 13/07/2005, que la société […] invoque pour voir qualifier les travaux litigieux de grosses réparations, ne sont pas applicables, en l’espèce, dans la mesure où ils mettent à la charge du bailleur, soit en application de l’article 606 du code civil, soit en application des clauses du bail, des travaux différents, par leurs natures et par leurs objets respectifs, des travaux en litige dans la présente instance, à savoirྭ:

— le traitement au silicone d’une façade en briques poreuses et le remplacement de panneaux en tôle, pour le premier arrêt,

— un «lot maçonnerie avec décroutage» et un «lot ravalement», sans autre précision des travaux composant ces deux lots, pour le deuxième arrêt,

— des travaux de remise en état de l’immeuble après inondation, des travaux tendant à empêcher ou à limiter le risque d’inondation, des travaux de mise en conformité de toiture et de réfection de l’installation électrique, des travaux de reprise d’une fuite d’eau en cave, des travaux de réparation d’une canalisation détruite par le gel en raison d’un manque de calorifugeage et des travaux de remise en état de la couverture de l’appentis, pour le troisième arrêt.

Dans ces conditions, la société […], en charge de cette preuve, n’établit pas que les travaux de remise en état de la façade côté rue précédemment s’analysent en des réparations des gros murs, au sens de l’article 606 du code civil, et ne démontre, dès lors, pas qu’ils incombent contractuellement aux consorts X.

S’agissant de la façade sur cour y compris en retour sur aileྭ:

— l’expert relève, en référence avec le rapport du sapiteur qu’il s’est adjoint, que le ravalement des façades sur cour est en mauvais état et présente de nombreuses dégradations notamment entre les 2^e et 3^e étages et entre les 5^e et 6^e étages,

— le rapport du sapiteur fait état, à ce sujet, de nombreux et «erratiques» décollements, gonflements, écaillements et fissures ouvertes avec de larges zones laissant apparaître l’enduit plâtre à nu, avec décollement périphérique et altération de l’enduit plâtreྭ; de chutes dans la cour et sur les toitures légères des locaux loués et de l’immeuble voisin et, enfin, du fait que la maçonnerie en enduit plâtre en différentes zones laisse apparaître le support et des briques «à nu»,

— l’expert souligne que le ravalement de cette façade, refait en 2007 ou 2008 aux frais de l’ancien exploitant de l’hôtel, a été réalisé avec de l’enduit à l’eau et n’est pas conforme à la législation en vigueur d’autant que les appuis de fenêtre ont été posés en dépit des règles de l’art et des documents contractuels, l’expert conclut que ces travaux de ravalement «sont la cause des désordres constatés dans les diverses chambres donnant sur cour» - à savoir la chambre n° 604 ( «quelques boursouflures de papier peint au dessus de la fenêtre donnant sur cour») et la chambre n° 506 («quelques dégradations légères de papier peint entre les 2 fenêtres») ྭ; que «de toute évidence, les travaux de ravalement sont à refaire de façon complète et urgente»ྭ; queྭ«la reprise des appuis en zinc des fenêtres devra être incluse dans les travaux de reprise»ྭet, enfin, que «par le fait que les derniers travaux de ravalement qui ont été exécutés en dépit des règles de l’art et des documents contractuels pour le compte des anciens exploitants de l’hôtel, le tribunal devra statuer si ces gros travaux incombent au Bailleur ou au Locataire».

L’expert n’est pas utilement contredit par les parties en ce qu’il qualifie les travaux de ravalement à réaliser de «gros travaux».

En effet, contrairement à ce que soutiennent les consorts X, l’expert ne qualifie aucunement lesdits travaux de travaux de gros entretien, de même que, contrairement à ce que soutient la société […], il ne se contredit pas, à ce sujet, en laissant le soin au tribunal de se prononcer sur la partie en charge de ces travaux, dès lors qu’il explique leur nécessité par le seul fait que les derniers travaux de ravalement ont été exécutés en dépit des règles de l’art et des documents contractuels pour le compte des anciens exploitants de l’hôtel.

Le tribunal entérinera, dès lors, l’avis de l’expert quant à la nature des travaux de ravalement à réaliser dont il retiendra qu’ils constituent des «gros travaux».

Les consorts X ne contestent pas que ces «gros travaux» incombent au bailleur en application de la clause du bail précédemment rappelée, qui met à la charge de ce dernier les réparations aux gros murs telles que prévues à l’article 606 du code civil.

Ils contestent, cependant, être, en l’occurrence, tenus de les réaliser, dans la mesure où cette même clause stipule, également, que «tous les travaux prévus à la charge du bailleur seraient à la charge du preneur au cas où ils seraient dus à un manque d’entretien de la part du preneur»

A cet égard, l’expert impute, sans contestation des parties à ce sujet, les désordres, qu’il relève, à la mauvaise qualité du ravalement de la façade sur cour réalisé par les précédents exploitants de l’hôtel, les époux Y, et plus précisément au fait que ce ravalement a été réalisé avec de l’enduit à l’eau non conforme à la législation en vigueur.

Contrairement à ce que soutient la société […], les époux Y étaient tenus, au titre de l’obligation de ravalement mise à la charge du preneur par le bail, des travaux tendant à remettre la façade concernée en état de propreté et incluant, notamment, la pose d’un enduit, lesdits travaux, qui consistent en des reprises de surface n’affectant pas le gros œuvre, constituant des travaux d’entretien locatif, et non des «grosses réparations» des murs au sens de l’article 606 du code civil, que le bail du 24/02/2003 met à la charge du bailleur.

Il s’évince de ce qui précède qu’en utilisant un enduit à l’eau non conforme à la législation en vigueur, les époux Y ont manqué à l’obligation dont ils étaient contractuellement tenus au titre du ravalement, lequel manquement est à l’origine, à la fois, des désordres affectant la façade sur cour et les chambres sur cour n° 604 et n° 506 et de la nécessité de refaire l’intégralité des travaux de ravalement de cette façade.

Par acte sous seing privé du 09/01/2008, les époux Y ont cédé leur fonds de commerce incluant, notamment, le droit au bail du 24/02/2003 à la société MODIAL HOTEL EUROPEEN dont il n’est pas contesté qu’elle est désormais dénommée […], la société […] confirmant, d’ailleurs, aux termes de son assignation, «être venue aux droits des époux Y pour avoir acquis leur fonds de commerce par acte sous seing privé du 09/01/2008».

Par l’effet de cette cession du fonds de commerce, les obligations locatives résultant du bail cédé ont été transmises à la société […] en qualité de cessionnaire, laquelle est ainsi tenue de répondre, envers les bailleurs, des manquements des locataires cédants à ces obligations et des dégradations en étant résultées.

Dans ces conditions, en application des stipulations contractuelles invoquées par les consorts X, le manquement des époux Y à leur obligation d’entretien du ravalement de la façade sur cour précédemment caractérisé a pour conséquence de laisser à la charge de la société […] les «gros travaux» de ravalement incombant contractuellement aux bailleurs au titre des «réparations aux gros murs telles que prévues à l’article 606 du code civil».

B) Sur l’obligation de délivrance

Par application combinée des articles 1719, 1720 et 1721du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur des locaux conformes, à la fois, à leur destination contractuelle et aux normes de sécurité, conformité qu’il lui incombe de garantir pendant toute la durée du bail.

S’agissant de la façade sur cour, il a été précédemment retenu que la charge des «gros travaux» de ravalement incombait à la société […], tenue de répondre, envers les bailleurs, des dégradations l’affectant.

La société […] ne peut, dès lors, valablement reprocher aux consorts X d’avoir manqué à leur obligation de délivrance des locaux loués, en raison de ces désordres.

S’agissant de la façade sur rue, la société […] fait valoir que les consorts X ont manqué à l’obligation de délivrance leur incombant aux motifs :

qu’ils n’ont pas réalisé la reprise de la fixation de la rambarde du balcon de la chambre sur rue n° 504, la purge et le piochage de l’enduit d’un pignon et d’une souche sur rue et le scellement du garde-corps avec fixation de la feuille de zinc en jouée au 5^e étage,

qu’ils n’ont pas mis en oeuvre l’étanchéité des balcons du quatrième et du cinquième étages sur rue.

Dans la mesure où il a été précédemment retenu qu’elle n’établissait pas que les travaux de reprise, de purge, de piochage et de scellement incombaient aux bailleurs, la société […] ne justifie pas pas plus que les consorts X ont manqué à leur obligation de délivrance en n’y procédant pas.

S’agissant des travaux d’étanchéité des balcons, l’expert relève que le balcon en U de la chambre n° 403 du 4^e étage sur rue «n’est recouvert d’aucune étanchéité» et qu’il “ doit être étanché par du plomb ou par une résine spéciale» et considère que cette reprise en étanchéité incombe au bailleur “

Le sapiteur qu’il s’est adjoint précise que ce balcon est fissuré.

La mise en oeuvre de l’étanchéité de ce balcon, partie intégrante du mur qu’il prolonge, s’analyse en une grosse réparation de ce mur, au sens de l’article 606 du code civil, puisqu’elle concerne le «gros oeuvre» de l’immeuble et, de fait, sa structure et sa solidité et incombe aux bailleurs, en application de la clause du bail «CHARGES ET CONDITIONS […]» précédemment rappelée.

Dans ces conditions, en n’effectuant pas les travaux destinés à remédier au défaut d’étanchéité relevé par l’expert, les consorts X ont manqué à l’obligation de délivrance leur incombant, comme précédemment rappelé, en application des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil,, manquement qui justifie que soit mis à leur charge le coût de la mise en oeuvre de ladite étanchéité.

La société […] n’ayant pas communiqué à l’expert les devis qu’elle soumet à l’appréciation du tribunal, celui-ci retiendra le chiffrage le plus faible entre les deux devis produits, soit le prix de 7800 euros, hors taxes, et de 9360 euros, TVA de 20% incluse, figurant dans le devis de la société JPB du 08/11/2016, au titre des travaux d’étanchéité de «la dalle du balcon du quatrième étage».

L’expert ne faisant pas état d’un défaut d’étanchéité du balcon du cinquième étage, le coût de sa reprise d’étanchéité chiffré dans le devis de la société CCR du 30/11/2016 et inclus dans le montant de la demande de la société […] ne sera pas pris en compte.

Les consorts X seront, dès lors, condamnés à verser la somme de 9360 euros à la société […] qui sera, par ailleurs, déboutée du surplus de sa demande en paiement des travaux de remise en état des façades, non fondé, en l’espèce.

Dans la mesure où la pose des filets n’est pas justifiée par le défaut d’étanchéité du balcon de la chambre n° 403 du 4^e étage sur rue, les demandes de la société […] tendant à voir condamner les consorts X à lui rembourser le coût de ces travaux de sécurisation et à l’indemniser d’un préjudice «d’image» ne sont pas fondées.

La société […] en sera, en conséquence, déboutée.

L’expert relève que «les contrôles d’humidité réalisés à l’intérieur de la chambre – n° 403 4^e étage sur rue – et entre les 2 fenêtres ont affiché des taux négatifs.»

Dans ces conditions, la société […] ne justifie pas avoir subi le préjudice de jouissance dont elle demande également à être indemnisée par les consorts X.

Elle sera, dès lors, déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

II) Sur les autres demandes

La société […] et les consorts X seront déboutés de leurs demandes respectives tendant à voir «dire et juger», qui s’analysent, en réalité, en des moyens venant au soutien soit des demandes de condamnation formulées par la société […], soit des demandes de rejet formulées par les consorts X.

La société […] qui succombe à la quasi-totalité de ses prétentions sera condamnée aux dépens et à payer aux consorts X la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. O-P X, M. Z X, M^me Q-R T née X, M^me A H née X, M. O-S X, M. B X et M^me C I née X à payer à la société […] la somme de 9360 euros, TVA comprise, au titre des travaux de mise en oeuvre de l’étanchéité du balcon de la chambre n° 403 au 4^e étage côté rue de l’immeuble sis 21 rue Notre-Dame de Lorette PARIS 9^e,

Déboute la société […] du surplus de ses demandes,

Déboute M. O-P X, M. Z X, M^me Q-R T née X, M^me A H née X, M. O-S X, M. B X et M^me C I née X de leurs demandes tendant à voir «dire et juger»,

Condamne la société […] à payer à M. O-P X, M. Z X, M^me Q-R T née X, M^me A H née X, M. O-S X, M. B X et M^me C I née X la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société […] aux dépens.

Fait et jugé à PARIS le 23 février 2017,

Le Greffier Le Président

W AA AB AC

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