DEMANDEURS

Madame F X

[…]

[…]

représentée par Maître Jérémie BLOND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D1115

Monsieur G Y

Madame H Z

Monsieur I A

Madame J A

Madame O T B

[…]

[…]

représentés par Maître Nicolas JOLY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0413

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires […] représenté par son syndic le Cabinet GIDECO SA

[…]

[…]

représenté par Maître G HÉRAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #B174

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Bérengère MOULIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #B0156

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

W AA-AB, Vice-présidente

K L, Juge

M N, Vice-Présidente

assistées de Christine KERMORVANT, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 02 Février 2017 tenue en audience publique devant W AA-AB, M N et K L

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis […] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965 et est géré par son syndic actuel, la Société GIDECO.

La copropriété comprend un bâtiment sur la rue Véron dénommé bâtiment A, deux bâtiments sur

cour, dénommés respectivement bâtiment C et bâtiment D, et un bâtiment sur la […]

Madame X est propriétaire d’un appartement au 3^e étage, pour en avoir fait l’acquisition le 14 décembre 2006, qui représente 488/ 10 000ème des tantièmes des parties communes.

Monsieur Y et Madame Z sont propriétaires des lots n° 9, 10 et 16 représentant 1048/ 10 000ème des tantièmes.

Monsieur et Madame A sont propriétaires des lots n° 6, 20, 11, 21,13 et 19 représentant 1796 / 10 000ème des tantièmes.

Madame B est propriétaire du lot n° 4 représentant 465/ 10 000ème des tantièmes.

La SCI PLANQUETTE REVE est propriétaire des 12 lots constituant les bâtiments B, C et D : n° 101 à 109, 201, 200, 202 et 301, représentant 4220/10 000ème des tantièmes.

Lors de l’assemblée générale du 23 septembre 1996, l’usage exclusif de

la cour a été accordé au(x) copropriétaire(s) du bâtiment B, à savoir aujourd’hui la SCI PLANQUETTE REVE.

L’assemblée générale du 26 avril 2013 a adopté les résolutions n°13 et 14.

Par exploit d’huissier en date du 3 juillet 2013, Madame F X a assigné le […], représenté par son syndic la Société GIDECO, et la Société PLANQUETTE REVE.

Par exploit d’huissier des 18 et 19 juillet 2013, Monsieur G Y, Madame H Z, Monsieur I A, Madame J C épouse A et Madame O B ont assigné le […], représenté par son syndic la Société GIDECO, et la Société PLANQUETTE REVE devant ce même Tribunal.

Les deux affaires ont été jointes.

Par ordonnance du 3 septembre 2015, le Juge de la Mise en Etat a constaté que la SCI PLANQUETTTE REVE renonçait à sa demande principale d’incident, et a réservé les frais irrépétibles et les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, la demanderesse sollicite de voir :

- constater que la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 26 avril 2013 prévoit l’appropriation de parties communes au profit de la SCI PLANQUETTE REVE, au mépris du plein et libre usage de la cave n° 16,

- juger qu’une telle autorisation est soumise, a minima, à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non à celle de l’article 25,

- prononcer en conséquence la nullité de la résolution n° 14,

- constater que les travaux, objet de la résolution n° 13 de la même assemblée générale, dont la SCI PLANQUETTE REVE sollicitait la ratification/ autorisation, emportent appropriation et emprise sur les parties communes,

- juger en conséquence que lesdits travaux, emportant acte de disposition des parties communes, sont soumis à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

- prononcer en conséquence la nullité de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 26 avril 2013,

- constater que la SCI PLANQUETTE REVE ne bénéficiait d’aucune autorisation, même antérieure, pour réaliser les travaux entrepris emportant attribution et emprise sur les parties communes,

- condamner en conséquence la SCI PLANQUETTE REVE à remettre les lieux en état et à détruire, sous un délai de 6 mois courant à compter de la signification du jugement à intervenir: * l’escalier menant de la cour privative du bâtiment B au lot 301 agrandi,

* l’agrandissement du lot 301, empiétant sur la cour privative du bâtiment B,

* la porte-fenêtre menant du lot n° 1 au toit du lot 301 aux fins de reconstruction d’une fenêtre,

- assortir, à défaut d’exécution sous un délai de 6 mois courant à compter de la signification du jugement à intervenir, la condamnation de la SCI PLANQUETTE REVE d’une astreinte de 300 euros par jour de retard, et ce jusqu’à complète exécution et remise en état,

- débouter la SCI PLANQUETTE REVE de toute demande de condamnation au titre d’une prétendue procédure abusive,

- juger que les frais de procédure engagés par le Syndicat des copropriétaires seront mis à la charge exclusive de la SCI PLANQUETTE REVE, en ce compris les dépens ou frais irrépétibles qui pourraient être mis à la charge dudit syndicat, en ce compris également les honoraires du syndic qui seront facturés au Syndicat des copropriétaires aux fins de suivi de la présente instance et les honoraires de l’avocat du Syndicat des copropriétaires appelés au titre des charges générales,

- condamner la seule SCI PLANQUETTE REVE à verser à Madame X la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la seule SCI PLANQUETTE REVE aux entiers dépens,

- assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire.

Elle fait valoir que :

— sur la nullité de la résolution n° 14 :

* le vote de cette résolution devait être soumise à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non de l’article 25; si la résolution n° 14 autorise la réunion des caves 17 et 18, elle autorise aussi, et surtout, la privatisation de parties communes (plan du 26 novembre 1996); elle autorise la SCI PLANQUETTE REVE à s’approprier le couloir en prévoyant une fermeture de celui-ci au niveau de la cave n° 17; la fermeture envisagée est immédiatement contigüe de la porte de la cave n° 16, propriété de Madame Z; l’article 25 d) n’autorise le recours à la majorité de l’article 25 que lorsque les actes d’acquisition immobilière ou de disposition des parties communes sont la conséquence d’obligations légales ou réglementaires; aucune obligation légale ou réglementaire n’a été revendiquée en l’espèce; le projet est de pure convenance personnelle; la majorité des 2/3 est exigée et n’a pas été en l’espèce atteinte (majorité de 57,31%);

* la SCI PLANQUETTE REVE revendique l’application de l’article 4 du règlement de copropriété; cependant les règles de majorité ne sont pas évincées pour autant; ceci est confirmé par l’article 10 dudit règlement de copropriété; celui-ci ne dispense pas le copropriétaire de solliciter une autorisation de l’assemblée générale, et aucune clause dérogatoire aux règles de majorité n’a été stipulée; en l’espèce, la question n’est pas de savoir si la SCI PLANQUETTE REVE est fondée à se prévaloir d’une quelconque prescription acquisitive, puisqu’il n’y a pas de jouissance exclusive en l’état, mais de savoir si et à quelles conditions de majorité, la SCI PLANQUETTE REVE peut être autorisée à mettre en œuvre un droit de jouissance exclusive;

— sur la nullité de la résolution n° 13 :

* le vote de cette résolution devait être également soumise à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965; cette résolution manque pour le moins de clarté et balance entre ratification et autorisation de travaux; parmi ces travaux, l’agrandissement du lot n° 301, la création d’un escalier menant de la cour privative au toit du lot n° 301 agrandi et la modification de la fenêtre donnant du lot n° 1 sur le toit du lot 301 afin de transformer utilement le toit du lot 301 en terrasse à usage privatif; ces travaux emportent appropriation et emprise sur les parties communes et auraient dû être soumis à la majorité de l’article 26; les plans produits par la SCI PLANQUETTE REVE en vue de l’assemblée générale du 26 avril 2013 permettent de prendre la mesure des modifications et/ ou ratifications sollicitées : l’emprise au sol de la cour privative de l’immeuble B du lot 301 a purement et simplement doublé et l’escalier réalisé emporte également une emprise sur ladite cour privative; or, l’expression “cour privative” est trompeuse; en effet, tant aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que de l’article 3 du règlement de copropriété, les cours relèvent des parties communes; la cour privative est une partie commune dont l’usage est destiné aux seuls copropriétaires du bâtiment B; quand bien même cet usage serait réservé à la seule SCI PLANQUETTE REVE, la qualification de partie commune ne saurait être remise en cause; la SCI PLANQUETTE REVE et le Syndicat des copropriétaires acquiescent à cette qualification; en l’espèce, donc, le doublement de la surface au sol du lot 301 et la création d’un escalier prenant appui sur le sol de la cour, partie commune, réalise d’évidence une emprise, de sorte que seule une résolution adoptée à la majorité de l’article 26 aurait pu l’autoriser; le droit de jouissance exclusif conféré à un copropriétaire sur une fraction du sol commun ne lui donne pas le droit de construire;

* ni la SCI PLANQUETTE REVE, ni le Syndicat des copropriétaires n’opposent une quelconque argumentation à la nullité de la résolution n° 13, se contentant d’affirmer que la demande de nullité est sans objet dès lors que les travaux auraient été autorisés antérieurement, la résolution n° 13 étant dès lors inutile et sans objet, et affirmant également que les copropriétaires ne pourraient pas revenir sur une autorisation déjà donnée dès lors que cette autorisation a reçu un commencement d’exécution, générant un droit acquis au maintien de l’autorisation donnée;

— sur la destruction des constructions réalisées sans autorisation : la question est de savoir si les travaux déjà réalisés par la SCI PLANQUETTE REVE, emportant emprise sur les parties communes, ont été dûment accomplis, sur le fondement d’une autorisation du Syndicat des copropriétaires, antérieure à l’assemblée générale du 26 avril 2013;

* sur le principe de la destruction en l’absence d’autorisation : les travaux ont été réalisés hors toute autorisation, la sanction étant la destruction des constructions réalisées aux fins de remise des lieux dans leur état antérieur, quand bien même l’emprise réalisée sur les parties communes serait minime;

* en l’absence d’autorisation expresse et explicite, une résolution ne peut valoir autorisation; postérieurement à l’assemblée générale du 26 avril 2013, le syndic a prétendu que la SCI PLANQUETTE REVE bénéficiait d’ores et déjà d’une autorisation, de sorte que la résolution n° 13 serait purement superfétatoire; la SCI PLANQUETTE REVE, qui a pourtant sollicité l’inscription de cette résolution à l’ordre du jour, reprend cette thèse, appuyée par le Syndicat des copropriétaires; cette autorisation résulterait de la résolution n° 10 de l’assemblée générale du 22 mars 2001; cette résolution est pourtant pour le moins succincte et peu explicite; le plan annexé à l’assemblée générale du 22 mars 2001 est indéterminé; aucun élément ne permet de dire s’il est strictement identique à celui produit à l’assemblée générale du 26 avril 2013; par ailleurs, les travaux mentionnés sur le plan présenté ne correspondent pas même au titre de la résolution; il était en effet question de la modification de l’accès à l’appartement du rez-de-chaussée; rien ne permet d’en déduire l’autorisation de création d’une terrasse sur le toit du lot 301 et encore moins l’autorisation d’agrandir ce lot, et donc l’emprise sur la cour privative, partie commune; la création d’un escalier ne relève assurément pas d’une modification d’un accès au rez-de-chaussée; il existe donc une discordance criante entre les plans qui auraient été annexés et le titre de la résolution n° 10; enfin, en l’absence de précision sur la nature exacte des travaux et sur leurs caractéristiques techniques, une résolution ne peut valoir autorisation; seule une résolution expresse et suffisamment précise sur la nature exacte des travaux et leurs caractéristiques techniques peut valoir autorisation donnée à un copropriétaire d’accomplir des travaux affectant les parties communes (article 25) ou emportant appropriation et emprise sur les parties communes (article 26); la résolution n°10 ne donne aucune précision quant aux travaux autorisés, et ne peut, en aucun cas, être interprétée comme ayant donné autorisation à la SCI PLANQUETTE REVE de réaliser les travaux accomplis; faute d’autorisation, il n’est pas nécessaire d’agir, au préalable, en nullité de “l’autorisation”; en l’espèce, la résolution n° 10 de l’assemblée générale du 22 mars 2001 ne peut même pas être rattachée aux travaux réalisés et ne peut emporter autorisation;

* s’agissant de l’assemblée du 4 juillet 2006, celle-ci est indifférente, car elle porte sur l’autorisation de « remonter le toit afin de créer un espace utilisable sur la mezzanine » et n’entretient aucun lien avec les travaux réalisés, sans autorisation, par la SCI PLANQUETTE REVE;

* la prescription décennale est inopposable aux actions réelles; la SCI PLANQUETTE REVE soulève la prescription décennale, versant aux débats des éléments tendant à démontrer que les travaux auraient été réalisés dans le courant du second semestre 2001; l’action engagée en l’espèce, tendant à faire cesser une emprise durable sur les parties communes, équivalant à une appropriation, est une action réelle, non prescrite; la SCI PLANQUETTE REVE soulève désormais la prescription acquisitive abrégée (10 ans en application de l’article 2272 du Code civil) pour s’opposer à toute demande en démolition des constructions; toutefois, l’article 2272 prévoit une prescription abrégée au profit de celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble; la question est donc de savoir si la résolution du 22 mars 2001 a emporté, ou non, autorisation des constructions réalisées et portant emprise sur les parties communes; mais encore, et en tout état de cause, le juste titre de l’article 2272 est un titre emportant transfert de propriété consenti par celui qui n’était pas le véritable propriétaire; la prescription acquisitive ne peut profiter à celui qui tient son titre du véritable propriétaire, en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires s’agissant de parties communes; il a été jugé qu’un état descriptif de division n’était pas un juste titre emportant transfert de propriété, ne permettant pas de se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée; il en va a fortiori ainsi d’une simple résolution, non publiée.

Aux termes de leurs dernières conclusions, les consorts Y – Z – A -B, demandeurs, sollicitent de voir :

- constater que la résolution n°13 n’avait pas été autorisée par l’assemblée générale du 22 mars 2001,

- constater que le document intitulé « document du notaire » n’a pas été joint lors de la convocation à l’assemblée générale du 26 avril 2013 ni transmis,

- constater que les résolutions n° 13 et 14 qui n’avaient respectivement pas qu’un seul objet étaient pourtant soumises à un seul vote,

- constater que la règle de majorité de l’article 25 appliquée aux résolutions n° 13 et 14 est irrégulière,

- constater que la SCI PLANQUETTE REVE ne bénéficiait pas d’autorisation pour réaliser les travaux entrepris,

- en conséquence, prononcer la nullité des délibérations des résolutions n° 13 et 14,

- condamner la SCI PLANQUETTE REVE à remettre les lieux en état et à détruire, sous un délai de six mois courant à compter de la signification du jugement à intervenir :

* l’escalier menant au lot 301 agrandi tel que décrit dans le plan joint à la convocation à l’assemblée générale du 26 avril 2013,

* le lot 301 agrandi comprenant la terrasse tel que décrit dans le plan joint à la convocation à l’assemblée générale du 26 avril 2013,

* la porte fenêtre menant à la terrasse du lot 301 agrandi,

- assortir, à défaut d’exécution sous un délai de six mois courant à compter de la signification du jugement à intervenir, la condamnation de la SCI PLANQUETTE REVE à une astreinte de 300 euros par jour de retard, et ce jusqu’à complète exécution est remise en état,

- juger que les frais de procédure engagés par le Syndicat des copropriétaires seront mis à la charge exclusive de la SCI PLANQUETTE REVE, en ce compris les dépens et frais irrépétibles qui pourraient être mis à la charge dudit Syndicat, en ce compris également les honoraires du syndic qui seront facturés au Syndicat des copropriétaires aux fins de suivi de la présente instance,

- condamner la SCI PLANQUETTE REVE à verser à Mesdames et Messieurs G Y, H Z, I A, J A née C et O B une somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir que :

— à titre liminaire, lors des assemblées générales de copropriétaires, chaque question doit donner lieu à un vote distinct; les résolutions litigieuses n° 13 et 14 n’avaient pas qu’un seul objet si bien que l’assemblée générale ne pouvait pas se prononcer par un seul vote sans que la résolution soit nulle; à soi seul, cela suffit à prononcer l’annulation des résolutions;

— sur la nullité des résolutions n°13 et 14 :

* sur l’application irrégulière des règles de majorité de l’article 25 :

La SCI PLANQUETTE REVE appuyée par le syndic prétend qu’elle a bénéficié d’ores et déjà selon assemblée générale du 22 mars 2001 d’une autorisation pour réaliser ses travaux et qu’en conséquence la résolution n°13 de l’assemblée générale du 26 avril 2013 qu’elle avait pourtant sollicitée aux fins de régularisation est sans objet, évacuant ainsi la question de l’application irrégulière de l’article 25 qui a été retenue, à tort, lors du vote de l’assemblée générale du 26 avril 2013; l’unanimité de l’article 26, avant dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 est exigée en cas d’atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires;

En tout état de cause, le contenu des assemblées postérieures à celle du 22 mars 2001 et antérieures à celle du 26 avril 2013 démontre la mauvaise foi des défendeurs qui prétendent que les constructions litigieuses ont été autorisées; seule une résolution expresse et suffisamment précise peut valoir autorisation donnée à un copropriétaire d’accomplir des travaux affectant les parties communes ou emportant appropriation et emprise sur les parties communes; la résolution n°10 de l’assemblée du 22 mars 2001 n’est absolument pas précise, ne précisant même pas la nature exacte des travaux; par ailleurs, la demande objet de la résolution n°13 a déjà été formulée lors de l’assemblée générale du 26 mai 2010, selon projet joint daté du 25 février 2010 établi par Monsieur P D, géomètre expert, portant notamment création d’un nouveau lot suite à l’agrandissement du lot 301 et à l’aménagement une terrasse au-dessus de ces deux lots avec escalier d’accès; la SCI PLANQUETTE REVE avait demandé lors de cette assemblée la création du lot 302 et l’adoption du modificatif du règlement de copropriété; le lot 302 était défini par le modificatif du règlement de copropriété joint établi par Monsieur D comme étant : une création sur partie commune qui correspond à l’agrandissement du lot 301 et à l’aménagement une terrasse au-dessus de ces deux lots avec escalier d’accès; il était ensuite précisé que ce lot 302 est ensuite cédé au propriétaire du lot 301 et que les lots 301 et 302 sont ensuite réunis pour former le lot 303; la demande de cession du lot 302 pour le prix d’un euro de la SCI PLANQUETTE REVE a été refusée, s’agissant d’un préalable nécessaire pour édifier une construction dans la cour puisqu’il s’agit de construction de bâtiments à usage privatif;

Il est donc établi que les travaux ont été réalisés de façon irrégulière puisqu’ils emportaient appropriation de parties communes; un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot; par conséquent, même réservée à la jouissance privative d’un copropriétaire, une partie commune ne peut faire l’objet d’aucune appropriation; le titulaire d’un droit de jouissance exclusive n’acquiert pas le droit

de construire, qui est lui-même un droit accessoire à ces parties communes; la Cour de Cassation a affirmé sans ambiguïté que le copropriétaire devra solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires sur la base de l’article 26, l’autorisation impliquant : 1/ une modification du règlement de copropriété concernant la jouissance des parties, et 2/ un acte de disposition de ce droit accessoire ou partie commune que constitue le droit de construire;

L’application des règles de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 retenue lors de l’assemblée générale du 26 avril 2013 est erronée; les travaux réalisés par la SCI PLANQUETTE REVE qui portent sur le doublement de la superficie au sol avec création d’une terrasse en lieu et place de ce qui était un simple débarras affectent nécessairement la partie commune que constitue la cour de l’immeuble, même si un usage exclusif a été accordé; il s’agit de toute évidence d’une véritable annexion s’agissant de l’extension du lot 301 qui ne reposait sur aucun document administratif permettant sa réalisation effective; la construction d’un escalier associé au doublement de la surface au sol du lot 301 en portant emprise sur les parties communes s’analyse en une aliénation du droit de construire une annexion illégale la propriété des copropriétaires; la demande rejetée lors de l’assemblée générale du 26 mai 2010 l’a d’ailleurs été selon les règles de majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965;

* sur la prescription décennale de l’action : outre le fait que la défenderesse ne justifie pas du point de départ de la prescription, il s’agit en l’espèce d’une prescription trentenaire dès lors que l’action porte sur un litige lié à l’appropriation de parties communes (article 2227 du Code civil);

* s’agissant de la résolution n°14, qui porte notamment sur la privatisation par la SCI PLANQUETTE REVE d’une petite partie du couloir (partie commune), elle ne peut pas davantage être soumise au règle de l’article 25 précité, car elle vise à l’appropriation du couloir en prévoyant une fermeture de celui-ci au niveau de la cave n° 17; la fermeture envisagée est immédiatement contiguë à la porte de la cave n° 16 propriété de Madame Z; le soupirail se trouve, de facto, à l’intérieur du lot 301 agrandi sans autorisation alors que ledit soupirail de la cave du bâtiment donnait directement sur la cour à l’extérieur du lot 301 lorsque celui n’était qu’un débarras; l’article 4 du règlement de copropriété n’est applicable à la situation de l’espèce puisque le couloir de la cave ne distribue pas uniquement les lots appartenant à la SCI PLANQUETTE REVE; le couloir distribue notamment la cave n° 16 de Madame Z;

— sur la demande de destruction des constructions réalisées sans autorisation : les travaux réalisés par la SCI PLANQUETTE REVE, tels que décrits dans les plans annexés à la convocation à l’assemblée générale du 26 avril 2013 devront très détruits en l’absence d’autorisation valablement donnée.

Aux termes de ses dernières conclusions, le Syndicat des copropriétaires, défendeur, sollicite de voir :

- débouter Madame F X, Monsieur G Y, Madame H Z, Monsieur I A, Madame J A et Madame O T B de leur demande d’annulation des décisions n° 13 et 14 de l’assemblée générale du 26 avril 2013,

- condamner les parties succombantes aux entiers dépens de l’instance et autoriser Maître G HERAL, avocat, à recouvrer directement ceux le concernant en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— sur la demande d’annulation de la décision n° 13 : il appert des documents produits aux débats par la SCI PLANQUETTE REVE que les travaux dont elle sollicitait l’autorisation à l’occasion de l’assemblée générale du 26 avril 2013 avaient été autorisés, à l’unanimité, à l’occasion de l’assemblée générale ordinaire du 22 mars 2001; toutefois, quelle que soit la majorité requise par la loi, toute assemblée peut, en principe et même en-dehors de toute annulation, révoquer la décision antérieurement prise ou la modifier lors d’une nouvelle réunion; autrement dit, elle n’est pas liée irrévocablement par sa première décision; néanmoins, ce principe n’est applicable que si certaines conditions sont remplies : a) la décision précédente ne doit pas avoir été exécutée, ce qui est le cas lorsque les travaux votés ont déjà débuté, ou ont été exécutés, b) aucun droit ne doit avoir été acquis en vertu de la décision initiale; de même, si une assemblée a autorisé un copropriétaire à exécuter des travaux sur les parties communes, elle ne peut ensuite rétracter son autorisation sauf à obtenir l’accord de l’intéressé; en l’occurrence, les travaux ayant été exécutés, la SCI PLANQUETTE REVE, en jouissant de ces travaux, a un droit acquis en vertu de la décision arrêtée par l’assemblée générale du 22 mars 2001, et c) la modification ou la rétractation doit être portée à l’ordre du jour de la nouvelle assemblée, tel n’est nullement le cas en l’espèce; non seulement, il n’était donc pas possible de rétracter les décisions favorables à la SCI PLANQUETTE REVE intervenues en 2001 mais il n’est pas plus possible de remettre en cause ces décisions par le biais d’une annulation de la décision n° 13; le Syndicat des copropriétaires engagerait sa responsabilité à raison d’un abus de majorité en remettant en cause une précédente décision au préjudice d’un copropriétaire; quant à un refus qui aurait déjà été opposé à l’occasion de l’assemblée du 26 mai 2010, l’objet des décisions 8 et 9 de cette assemblée ne coïncide nullement avec l’objet des décisions 13 et 14 de l’assemblée générale du 26 avril 2013; ces résolutions de 2010 tendaient à la création de deux nouveaux lots de copropriété, en l’occurrence lot 203 et 302, et à la cession de ces lots à la SCI PLANQUETTE REVE; elles ne sont donc pas identiques à la décision n° 13 de l’assemblée générale du 26 avril 2013;

— sur la demande d’annulation de la décision n° 14 : elle ne constitue nullement un acte d’acquisition immobilière ou un acte de disposition sur les parties communes; il ne s’agit pas non plus, à proprement parler, de travaux affectant les parties communes et encore moins de «privatisation»; il s’agit, en réalité, de la concession d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune; en l’occurrence, le règlement de copropriété, en son article 4, prévoit expressément une telle faculté d’attribution d’un droit de jouissance sur une partie commune, en l’occurrence un couloir, jouissance nécessairement exclusive puisqu’il prévoit également la faculté de clore, réservant ainsi l’usage au seul copropriétaire intéressé.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI PLANQUETTE REVE, défenderesse, sollicite de voir :

- débouter les demandeurs de toutes leurs demandes,

- les condamner au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et d’une somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- les condamner en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL LIBERLEX dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle rappelle qu’elle a acquis dans le bâtiment A, fin mars 2001, les lots n°1 (appartement) et 18 (cave); le bâtiment B étant composé d’un immeuble de trois étages, ainsi que d’un atelier jouxtant celui-ci, il était commode pour la SCI PLANQUETTE REVE de communiquer directement avec le lot n°1 du bâtiment A; elle a donc décidé des travaux permettant la construction d’un escalier et d’une terrasse permettant, depuis la cour à usage privatif, l’accès au lot n°1 du bâtiment A, et a demandé l’autorisation d’effectuer ces travaux au Syndicat des copropriétaires; lors de assemblée générale du 22 mars 2001, la résolution n°10 a été adoptée; en 2006, la SCI PLANQUETTE REVE décida effectuer des travaux dans l’atelier donnant sur la cour et dépendant du bâtiment B; l’assemblée générale du 4 juillet 2006 a voté à l’unanimité lesdits travaux; de bonne foi, la SCI PLANQUETTE REVE, désirant régulariser les travaux autorisés en 2001 et 2006 en les insérant au règlement de copropriété, et ce par la création de nouveaux lots, a soumis à l’assemblée générale du 26 mai 2010, des résolutions tendant à la création et à la cession de deux lots (lots 203 et 302); la copropriété a rejeté cette demande; devant ce refus, elle a envisagé de procéder à la scission des bâtiments A et B par la création de propriétés différentes, étant entièrement propriétaire du bâtiment B; un projet de scission a donc été établi par un géomètre expert, Monsieur D; devant l’opposition des copropriétaires, elle a retiré ce projet, et a donc soumis à l’assemblée générale la régularisation des travaux d’ores et déjà votés : résolution n°13, dont il sera démontrée qu’elle est en réalité inutile, puisque les travaux étaient conformes à l’autorisation donnée en 2001; par ailleurs, elle a demandé l’autorisation de privatiser un couloir réunissant ses caves (lots n°17 et 18), comme l’y autorise le règlement de copropriété (résolution n°14);

— sur la résolution n°13 : les travaux effectués en 2001 ont été autorisés par l’assemblée générale du 22 mars 2001; il suffit de comparer le plan annexé à l’assemblée générale du 22 mars 2001 aux photographies prises depuis une fenêtre du 1^er étage; à l’une des photographies a été superposé le plan annexé à l’assemblée générale du 22 mars 2001, qui démontre que les travaux existant aujourd’hui ont été autorisés par ladite assemblée générale; la demande faite en toute bonne foi de régularisation en 2013 était donc inutile, la mauvaise foi des demandeurs étant a contrario démontrée; cette résolution a été votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965; la demande de nullité de la résolution n°13 est donc sans objet; la mauvaise foi des demandeurs est entière, étant observé qu’ils ne peuvent ignorer que, construits en 2001, autorisés ou non, les aménagements de la SCI PLANQUETTE REVE, sont aujourd’hui prescrits au titre de la prescription décennale;

— sur la demande de nullité de la résolution n°14 : les travaux demandés n’ont pas encore été réalisés et sont donc retardés; cette résolution est parfaitement régulière, puisque conforme à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965; la SCI PLANQUETTE REVE n’a pas demandé à acquérir une partie du couloir, mais à la « privatiser »; l’article 25 b s’applique s’agissant de travaux affectant les parties communes; de surcroît, cette demande est parfaitement conforme à l’article 4 du règlement de copropriété; il résulte du plan annexé au projet de résolution que les caves 17 et 18 réunies en un seul lot permettent la jouissance de la partie de couloir qui desservant ces seuls lots et ce conformément à l’article 4 précité ; par ailleurs, le règlement de copropriété autorise la création « d’une nouvelle porte »; cette nouvelle porte est créée entre le lot 301, appartenant à la SCI PLANQUETTE REVE et formant débarras, et les caves 17 et 18; en l’absence « d’acte de disposition » visé par l’article 26 de la loi, la majorité de l’article 25 s’imposait donc.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2016; l’affaire a été examinée à l’audience du 2 février 2017; la décision a été mise en délibéré au 20 avril 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur la demande d’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 26 avril 2013 :

L’article 26 a de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d.

Il est constant que la majorité de l’article 26 est exigée pour toute construction édifiée par un copropriétaire sur une partie commune, peu importe qu’elle soit ou non en jouissance exclusive, en raison de l’emprise de la construction sur les parties communes qui permet d’agrandir les parties privatives d’un lot.

En l’espèce, l’assemblée générale du 26 avril 2013 a adopté la résolution n°13 dans les termes suivants :

- “ Résolution n° 13 : A la demande de la SCI PLANQUETTE REVE, Régularisation des aménagements réalisés en 2001 afin de créer un accès extérieur au lot n° 1 et modification du lot 301 pour les besoins de cet accès à partir de la cour privative. Agrandissement du lot 301 – création d’un escalier menant de la cour privative au toit du lot 301 agrandi. Modification de la fenêtre du lot n° 1 en porte-fenêtre. Conditions de majorité de l’Article 25" ;

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de régulariser les aménagements réalisés en 2001 afin de créer un accès extérieur au lot n° 1 par la SCI PLANQUETTE REVE et modification du lot n°301 pour les besoins de cet accès à partir de la cour privative de l’immeuble B

- agrandissement du lot n°301

- création d’un escalier menant de la cour privative au toit du lot n°301 agrandi,

- modification de la fenêtre du lot n° 1 en porte-fenêtre

GIDECO confirme que la majorité de régularisation des aménagement sont à l’article 25

Le secrétaire acte les raisons évoquées par MM. Q, Y Z, T B V, X F, A I dans la lettre du 22 avril 2013 et que leur vote est contre le fond et la forme. Cette situation contraint les propriétaires à engendrer des frais de contestation du fait des négligences du syndic

Votent Pour : 3 copropriétaires totalisant 5731/[…]

Votent Contre : 5 copropriétaires totalisant 4269/[…]

Ont voté contre : Q (502), Y Z (1018), T B V (465), X F (488), A I (1796)

Résolution adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires”.

Il convient de rappeler que l’assemblée générale du 22 mars 2001, devenue définitive, a adopté, à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 janvier 1965, la résolution n°10 dans les termes suivants :

“10°) Ordre du jour complémentaire : A la demande de la SCI PLANQUETTE REVE, modification de l’accès à la cour de l’appartement du rez-de-chaussée :

Après acquisition du lot n°1 par la SCI PLANQUETTE REVE, Monsieur E présente à l’assemblée un nouveau projet. A l’UNANIMITE, les copropriétaires acceptent ce projet qui sera annexé au procès-verbal. La SCI PLANQUETTE REVE fait son affaire personnelle de toutes éventuelles autorisations administratives pour la réalisation de ces travaux”.

Il ressort du plan de situation avant 2001 et du plan (projet de travaux) annexé audit procès-verbal que les travaux autorisés par la résolution n°10 susvisée correspondent à :

— “la création d’une rampe de montée” (située dans la cour commune côté bâtiment B donnant sur […],

— “la création d’un escalier” (situé dans la cour commune permettant l’accès à la terrasse visée ci-dessous),

— “la création d’une terrasse” (située en partie (50%) sur le toit du lot 301 (débarras) et en partie (50%) en surplomb de la cour commune, étant précisé que l’agrandissement du lot 301 sous la surface de la terrasse en surplomb de la cour commune n’est ni indiqué ni prévu, la délimitation dudit lot étant toujours présente sur le plan),

— “la création d’une porte-fenêtre” (entre la terrasse et le lot 1 (salle de séjour) et donnant sur la partie de la terrasse surplombant la cour commune),

— “le remplacement de la fenêtre” (du lot 1 (salle de séjour) donnant sur la rue Véron).

Il convient de souligner que l’agrandissement du lot n°301 n’était pas prévu dans les travaux autorisés, dans la mesure où l’assemblée générale du 26 mai 2010 a rejeté, à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes de la SCI PLANQUETTE REVE de création du lot n°302 et de cession de ce nouveau lot à la SCI PLANQUETTE REVE, en rejetant le projet modificatif de copropriété en date du 25 février 2010, établi par Monsieur AC-AD D, géomètre-expert, joint à la convocation de ladite assemblée. Ce projet modificatif consistait notamment en la création d’un lot 302 (débarras terrasse) sur partie commune correspondant à l’agrandissement du lot 301 (débarras) et à l’aménagement d’une terrasse au-dessus de ces deux lots avec escalier d’accès; le lot 302 est ensuite cédé au propriétaire du lot 301.

Il apparaît donc que les travaux autorisés en 2001 correspondent partiellement aux travaux prévus à la résolution n°13 contestée de l’assemblée générale du 26 avril 2013, qui prévoit l’agrandissement du lot 301, lequel n’a pas été autorisé par l’assemblée générale du 22 mars 2001.

Or, l’agrandissement du lot n°301, effectivement réalisé tel que cela ressort des photographies versées aux débats (local fermé par une porte-fenêtre à deux vantaux bois et verre, situé sous l’ensemble de la terrasse), empiète sur les parties communes (cour) et est soumis à la règle de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors, la résolution n°13, adoptée à la majorité de l’article 25 de cette même loi, est nulle pour non respect des règles de majorité.

Il sera enfin précisé que l’autorisation de travaux accordée à la SCI PLANQUETTE par l’assemblée générale du 4 juillet 2006, à la majorité de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, ne concerne pas l’agrandissement du lot 301, mais des travaux dans l’atelier de la SCI PLANQUETTE REVE à savoir “remonter le toit afin de créer un espace utilisable sur la mezzanine”.

Il convient en conséquence d’annuler la résolution n°13 de l’assemblée générale du 26 avril 2013, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens soulevés.

— sur la demande de remise en état des lieux :

— sur la prescription :

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Par opposition , les actions réelles se prescrivent par un délai de trente ans. Il est établi que sont réelles les actions tendant à faire reconnaître ou protéger le droit de propriété. C’est le cas notamment lorsqu’il s’agit de mettre fin à des atteintes aux parties communes constitutives d’une appropriation desdites parties communes. Il y a appropriation des parties communes (et dans ce cas l’action tendant à la faire cesser a un caractère réel) dans tous les cas où la prolongation de la situation serait de nature, si elle durait pendant plus de trente ans, à permettre au copropriétaire qui en est l’auteur de devenir propriétaire de la partie commune concernée par la prescription acquisitive.

Toutefois, lorsqu’une appropriation des parties communes est constatée, la prescription décennale n’est pas automatiquement écartée. En effet, le respect d’une décision de l’assemblée générale est soumis à la prescription décennale de droit commun de l’article 42 susvisé.

Le délai de rescription court à compter du jour où l’action est née, soit en cas de violation au règlement de copropriété, du jour où l’infraction a été commise. Enfin, il sera rappelé qu’il appartient au copropriétaire qui invoque la prescription d’établir qu’elle est acquise.

En l’espèce, la présente action tendant à la remise en état des lieux et à la démolition des ouvrages réalisés par la SCI PLANQUETTE REVE, à savoir l’escalier menant de la cour privative du bâtiment B au lot 301 agrandi, l’agrandissement du lot 301, empiétant sur la cour privative du bâtiment B, et la porte-fenêtre menant du lot n° 1 au toit du lot 301 aux fins de reconstruction d’une fenêtre, constitue la conséquence du non respect de la 10^e résolution de l’assemblée générale du 22 mars 2001 et sera donc qualifiée de personnelle et dès lors soumise à la prescription décennale.

Les travaux d’aménagements du local situé sous la terrasse ont été effectués en 2001 (factures du 12 décembre 2001 de l’entreprise René RAZON). Le délai de prescription décennale a donc commencé à courir à compter du 12 décembre 2001 pour s’achever le 13 décembre 2011.

La présente demande est donc irrecevable comme étant prescrite.

— sur la demande d’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 26 avril 2013 :

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

En l’espèce, l’assemblée générale du 26 avril 2013 a adopté la résolution n°14 dans les termes suivants :

“ Résolution n° 14 : A la demande de la SCI PLANQUETTE REVE, Réunion des caves 17 et 18 fermant l’ensemble par une cloison au niveau de la cave 17. Une petite partie du couloir (partie commune) sera ainsi privatisée. L’entrée se fera par le lot 301 en agrandissant le soupirail existant pour en faire une porte suivant plan annexé. Conditions de majorité de l’Article 25".

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide d’accepter que la SCI PLANQUETTE REVE :

1) réunisse les caves n°17 et 18 fermant l’ensemble par une cloison au niveau de la cave n°17,

2) privatise ainsi une petite partie couloir (partie commune),

3) agrandisse le soupirail existant pour en faire une porte suivant plan annexé, permettant ainsi l’entrée par le lot n°1

En cas d’accord, ces travaux devront être réalisés sous le contrôle d’un architecte et par une entreprise dûment qualifiée, le projet sera soumis au syndic pour accord préalable

GIDECO confirme que la majorité de régularisation des aménagement sont à l’article 25

Le secrétaire acte les raisons évoquées par MM. Q, Y Z, T B V, X F, A I dans la lettre du 22 avril 2013 et que leur vote est contre le fond et la forme. Cette situation contraint les propriétaires à engendrer des frais de contestation du fait des négligences du syndic

Votent Pour : 3 copropriétaires totalisant 5731/[…]

Votent Contre : 5 copropriétaires totalisant 4269/[…]

Ont voté contre : Q (502), Y Z (1018), T B V (465), X F (488), A I (1796)

Résolution adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires”.

Aux termes de l’article 4 du règlement de copropriété de l’immeuble en date des 22 et 23 janvier 1992, intitulé “Jouissance privative et précaire de certaines parties communes”, “Dans le cas où les lots composés de locaux donnant sur un même couloir de distribution ou de circulation ou sur un même dégagement ou palier, appartiendraient à un seul copropriétaires, celui-ci aurait le droit de faire installer une porte ou une clôture commune auxdits lots. Cette faculté de clore, qui s’applique tant aux appartements qu’aux caves en sous-sol, ne pourra jouer que si elle est compatible avec les impératifs techniques et de sécurité relatifs à l’immeuble. Les copropriétaires ayant opéré les transformations visées ci-dessus, auront la jouissance de la partie de couloir, dégagement, palier, circulation ou rampe desservant leur lot et comprises entre les portes ou limite de leurs lots, et la nouvelle porte ou clôture créée par eux. En contrepartie, ils devront effectuer toutes les réparations nécessaires au couloir, dégagement, palier, circulation ou rampe restant communs, en particulier de la peinture. Ils supporteront toutes les charges d’entretien de la partie qui leur sera donnée en jouissance. (…) Le droit de jouissance concédé en vertu des clauses ci-dessus, ne donnera lieu à aucune modification de la répartition des charges, du fait qu’il n’apportera pas d’augmentation à la valeur relative des lots concernés.”

L’article 7 dudit règlement de copropriété stipule par ailleurs que “Dans le cas où un même copropriétaire viendrait à acquérir des lots contigus ou non contigus, mais desservis par des parties communes, à la fois non indispensables à l’usage des autres lots et non essentielles à la destination de l’immeuble , ce copropriétaire pourrait utiliser lesdites parties communes, à usage privatif, à la charge pour lui de les entretenir, et sauf à rendre à leur destination première pour le cas où cette situation viendrait à prendre fin. Cette disposition s’appliquera, notamment, aux paliers des étages et des sous-sols, et de ses accès correspondants. (…) En tout état de cause, [à l’exception des lots n°108 et 109], et avant toute appropriation de jouissance, il importera, cependant, à tout copropriétaire, de demander au syndic, l’inscription de son projet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, afin que celle-ci s’assure que cette “privatisation” est bien conforme aux deux conditions prévues au premier paragraphe ci-dessus”.

Autrement dit, et étant précisé que la licéité des clauses “de fonds de couloir” est admise, le présent règlement de copropriété octroie au copropriétaire de lots desservis par les mêmes parties communes la possibilité de clore ces lots au droit desdits “couloir, dégagement, palier, circulation ou rampe” et d’utiliser ces parties communes à usage privatif, sous réserve d’une part que ces dernières ne soient pas indispensables à l’usage des autres lots et non essentielles à la destination de l’immeuble, et d’autre part d’une décision de l’assemblée générale.

En l’espèce, la SCI PLANQUETTE REVE est propriétaire des caves n°17 et 18, qui, selon les plans de l’immeuble, sont contiguës et donnant sur la même partie de couloir, partie commune, lequel ne dessert que ces deux caves 17 et 18.

En vertu des articles 4 et 7 du règlement de copropriété, la clôture de cette partie de couloir au niveau de la cave n°17, donnant droit de jouissance privative exclusive sur ladite partie de couloir, est valablement possible.

Toutefois, si la résolution n° 14 a effectivement permis la réunion des caves 17 et 18 et la fermeture de l’ensemble par une cloison au niveau de la cave n°17, elle a cependant, selon ses termes exprès, privatisé une petite partie de couloir (partie commune).

S’agissant d’une décision emportant appropriation d’une partie commune, la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, tel que déjà démontré ci-dessus, est applicable. Dès lors, la résolution n°14 adoptée à la majorité de l’article 25 de cette même loi, est nulle pour non respect des règles de majorité.

Il convient en conséquence d’annuler la résolution n°14 de l’assemblée générale du 26 avril 2013.

— sur les dommages-intérêts :

Aucun préjudice n’étant justifié, il convient de débouter la SCI PLANQUETTE REVE de ce chef de demande.

— sur les frais irrépétibles et les dépens :

La SCI PLANQUETTE succombe principalement à la procédure. Elle sera donc condamnée à payer à Madame X la somme de 4000 euros et à Monsieur Y, Madame Z, Monsieur A, Madame C épouse A et Madame B la même somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI PLANQUETTE REVE sera condamnée aux dépens.

Le surplus des demandes, formulées à l’encontre de la SCI PLANQUETTE REVE, au titre des frais de procédure et d’honoraires du syndic à la charge du Syndicat des copropriétaires sera rejeté, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoyant la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, que dans le cadre d’une instance judiciaire opposant un copropriétaire au Syndicat des copropriétaires.

— sur l’exécution provisoire :

Afin d’assurer la sécurité juridique au sein de la copropriété, il est nécessaire de prononcer l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Annule les résolutions n°13 et n°14 de l’assemblée générale du […] du 26 avril 2013,

Déclare Madame F X, Monsieur G Y, Madame H Z, Monsieur I A, Madame J C épouse A et Madame O B irrecevables en leur demande de remise en état des lieux,

Condamne la SCI PLANQUETTE REVE à verser à Madame F X la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SCI PLANQUETTE REVE à verser à Monsieur G Y, Madame H Z, Monsieur I A, Madame J C épouse A et Madame O B la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Condamne la SCI PLANQUETTE REVE aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître G HERAL, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 20 Avril 2017

Le Greffier Le Président

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