T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
18° chambre 1re section N° RG : 16/04573 N° MINUTE : 9 Contradictoire Assignation du : 07 Mars 2016	JUGEMENT rendu le 09 Janvier 2018

DEMANDERESSE

[…]

représentée par son gérant, Monsieur Z A

[…]

[…]

représentée par Maître Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #P0145

DÉFENDEURS

Société BODY ONE

[…]

[…]

représentée par Maître B C, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #A0237

Maître Philippe X

es qualité de commissaire à l’exécution de la société BODY ONE

[…]

[…]

représenté par Maître B C, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #A0237

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles L.311-10 du Code de l’Organisation Judiciaire et 801 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame G H, Vice-Président, statuant en juge unique.

assistée de D E-F, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 02 Octobre 2017 tenue en audience publique.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2017, prorogé au 09 janvier 2018.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 mars 1999, la […] a donné à bail, à la société COMPAGNIE DE LA LINGERIE, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la S.A. BODY ONE, des locaux à usage commercial sis 83 rue de la Boétie à Paris 8^e pour une durée de 9 années.

Le bail s’est ensuite poursuivi par tacite reconduction.

Par jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 9 octobre 2008, il a été ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la S.A. BODY ONE.

Par jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 3 décembre 2013, un plan de redressement sur 10 ans a été arrêté, Maître X a été désigné comme commissaire à l’exécution du plan et Maître Y, mandataire judiciaire, a été maintenu dans ses fonctions jusqu’à la fin de la procédure de vérification des créances.

Par acte extrajudiciaire du 30 octobre 2015, la […] a fait délivrer à la S.A. BODY ONE un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 34.995,78 euros.

Par acte extrajudiciaire du 7 mars 2016, la […] a fait délivrer une assignation à la S.A. BODY ONE et à Maître X en tant qu’administrateur judiciaire et commissaire à l’exécution du plan aux fins de notamment voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, d’obtenir l’expulsion à la S.A. BODY ONE et de la voir condamner à l’arriéré locatif de 25 993,19 euros.

Dans ses dernières écritures, du 04 août 2017, la S.C.I HERVANY demande au tribunal de :

À titre principal,

— constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 30 octobre 2015 est resté infructueux pendant un mois,

— constater l’acquisition au 30 novembre 2015 de la clause résolutoire insérée dans le bail du 2 mars 1999,

— constater l’abandon des locaux par la S.A. BODY ONE le 30 octobre 2016, sans respect d’un préavis, ni paiement des loyers contractuels ou indemnité d’occupation, ni établissement d’un état des lieux de départ,

— constater que le départ de la S.A. BODY ONE le 30 octobre 2016 est irrégulier en l’absence de remise complète de tous les jeux de clés,

— dire et juger que la remise effective des lieux s’est opérée le 13 avril 2017, date à laquelle la S.A. BODY ONE a enfin expliqué à la bailleresse les modalités d’ouverture de la porte principale,

— condamner la S.A. BODY ONE à payer à la […] une indemnité d’occupation mensuelle de 14.135,76 euros hors taxes à compter du 1^er décembre 2015 et jusqu’au 13 avril 2017,

— condamner la S.A. BODY ONE au paiement immédiat de la somme de 93.972,76 euros au titre des arriérés de loyers ou indemnité d’occupation, correspondant à la 4^e échéance de 2015 et aux trois première échéances de 2016 déduction faite de l’acompte de 10.000 euros réglé fin 2016.

— condamner la S.A. BODY ONE au paiement de la somme de 43.321,98 euros au titre de l’indemnité compensatrice pour absence de délivrance de congé régulier en violation de l’article L145-9 du code de commerce,

— dire et juger que ces échéances porteront intérêt au taux légal avec capitalisation à compter de leur date d’exigibilité,

— dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1154 du code civil,

— dire et juger que le dépôt de garantie sera acquis au bailleur,

— se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de fixation du loyer et déclarer la demande de la S.A. BODY ONE irrecevable.

À titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail du 2 mars 1999 pour non-paiement réitéré des loyers, constituant un manquement grave aux obligations contractuelles du locataire.

— condamner la S.A. BODY ONE à payer à la […] une indemnité d’occupation mensuelle de 14.135,76 euros hors taxes jusqu’à la libération effective des lieu, à savoir la remise des clés.

— débouter la société BODY ONE de sa demande de fixation de loyer en l’absence de procédure de révision ou de demande de renouvellement.

En tout état de cause,

— condamner la S.A. BODY ONE à payer à la […] une indemnité de 10.000 euros, eu égard aux préjudices moral et financier subis par le bailleur,

— condamner la S.A. BODY ONE à payer à la […] la somme de 5.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières écritures du 10/08/2017, la S.A. BODY ONE demande au tribunal de :

À titre principal,

— constater que les causes du commandement de payer du 29 octobre 2015 ont bien été réglées par la S.A. BODY ONE,

— débouter la […] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,

— débouter la […] de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial,

— constater la résiliation conventionnelle du bail et la restitution des locaux au 1^er octobre 2016.

— débouter la […] du surplus de ses demandes et ordonner la restitution du dépôt de garantie entre ses mains,

— dire le montant du loyer appelé par le bailleur comme ne correspondant pas à la valeur locative réelle des lieux loués,

— fixer le montant du loyer annuel à la somme de 40.000 euros hors taxes et hors charges,

— dire que la S.A. BODY ONE n’est redevable que de la somme de 40.000 euros hors taxes et hors charges pour la période du 1^er octobre 2015 au 1^er octobre 2016,

Subsidiairement,

— constater la modification du bail quant aux règlements des loyers,

— dire et juger que la S.A. BODY ONE bénéficiera d’un délai de paiement sur 24 mois pour le solde des sommes qu’elle resterait devoir,

— ordonner la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail commercial,

— dire que la S.A. BODY ONE n’est redevable que de la somme de 40.000 euros hors taxes et hors charges pour la période du 1^er octobre 2015 au 1^er octobre 2016,

En tout état de cause,

— condamner la […] au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens dont la distraction au profit de Maître B C dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 septembre 2017.

MOTIVATION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Au soutien de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, la […] fait valoir que la société BODY ONE n’a pas réglé dans le délai d’un mois les sommes dues de 34 995,78 euros au titre du commandement de payer délivrée le 30 octobre 2015.

Pour s’opposer à cette demande, la société BODY ONE soutient avoir remis le 25 novembre 2015 à la bailleresse 4 chèques de 8 748,94 euros, soit la somme totale de 34 995,76 euros, le premier chèque ayant été encaissé le 26 novembre 2015, deux autres chèques le 15 décembre 2015 et le dernier chèque le 21 janvier 2016.

Il résulte de l’examen du seul relevé de comptes produit par la bailleresse que la totalité de la dette n’a pas été réglée dans le délai d’un mois, le preneur n’ayant payé que la somme de 8 748,94 euros le 26 novembre 2015.

Dès lors, l’acquisition de la clause résolutoire est acquise au 1^er décembre 2015 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes les conséquences de droit.

La société BODY ONE est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er décembre, 2015; la […] demande qu’elle soit fixée au double du loyer selon la clause du bail; il convient de modérer cette clause pénale qui est manifestement excessive et de fixer l’indemnité d’occupation au loyer contractuel.

La dette locative sera arrêtée à la date de restitution des clés des locaux au bailleur par le preneur, soit le 30 octobre 2016 et non au 13 avril 2017 comme le soutient la SCI HERVANY invoquant une absence de réponse de la société BODY ONE pour l’ouverture du rideau métallique des locaux ; il incombait à la SCI HERVANY de faire le nécessaire pour la reprise totale des lieux.

Dès lors, il convient de condamner la société BODY ONE à la somme de 85 308,37 euros (93 972,76 euros – 8 664,39 euros), majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les dispositions de l’article 1154 du code civil étant en outre applicable pour les intérêts dus depuis plus d’un an.

La demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire seront rejetées compte tenu de l’ancienneté de la dette.

Sur le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, le preneur ayant manqué à ses obligations contractuelles de paiement des loyers.

Sur la demande compensatrice de préavis

Il ne sera pas fait droit à la demande “d’indemnité compensatrice de préavis “de 43 321,98 euros correspondant à deux termes de loyers sollicités par la SCI HERVANY qui reproche à la société BODY ONE de ne pas avoir délivré de congé en application de l’article L145- 9 du code de commerce, ce qui lui aurait permis de bénéficier d’un préavis de 6 mois. En effet, la SCI HERVANY a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire en date du 30 octobre 2015 et en l’absence de paiement dans le délai d’un mois, le bail est résilié au 1^er décembre 2015 de sorte qu’elle aurait pu engager une procédure à partir de cette date pour reprendre possession des lieux et relouer le local.

Sur la demande de fixation de loyer

La société BODY ONE demande que le loyer soit fixée à la valeur locative annuelle de 40 000 euros en application de l’article L145-33 du code de commerce qui précise que le montant des loyers renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .

La […] soulève une exception d’incompétence au profit du juges des loyers, seul compétent en application de l’article R145-23 du code de commerce .

La société BODY ONE sera déboutée de ses demandes à défaut d’avoir respecté le formalisme des articles R 145- 20 sur la demande de révision de loyers et L145- 10 du code de commerce pour solliciter un renouvellement ; en effet, la demande de révision doit être formée par lettre recommandée avec accusé réception ou par acte extra judiciaire et la demande de renouvellement doit être signifiée par acte extra judiciaire.

Sur la demande de dommages et intérêts

La S.C.I HERVANY demande la condamnation de la société BODY ONE à une somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral et financier. En l’absence de production de pièces suffisamment probante, cette demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

L’exécution provisoire qui est nécessaire compte tenu de l’ancienneté du litige et qui est compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

Il est équitable de condamner la société BODY ONE à verser à la […] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constater que la clause résolutoire du bail liant les parties portant sur les locaux situés 83 rue de la Boétie à PARIS 8^e, est acquise au 1^er décembre 2015;

Dit n’y avoir lieu à accorder à la société BODY ONE des délai suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par la société BODY ONE depuis le 1^er décembre 2015 jusqu’au 30 octobre 2016 au montant du loyer en principal hors charges,

Condamne à verser à la […] la somme de 85 308,37 euros au titre de sa dette locative comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

Ordonne la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1154 du Code civil,

Dit que le dépôt de garantie restera acquis à la […],

Déboute la Société BODY ONE de sa demande de fixation de loyer à la valeur locative,

Déboute la […] de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Ordonne l’exécution provisoire,

Condamne la société BODY ONE à verser à la […] la somme de 2 500 euros en en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société BODY ONE aux dépens comprenant le coût du commandement du 30 octobre 2015.

Fait et jugé à Paris le 09 Janvier 2018

Le Greffier Le Président

D E-F G H

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