T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
N° RG : 17/60976 N° : 3 Assignation du : 23 Juin 2017	ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 19 mars 2018 par C D, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de A B, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du […] de Serbie […]

[…]

[…]

représenté par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS – #A0727

DEFENDERESSE

[…]

[…]

78490 BAZOCHES-SUR-GUYONN

représentée par M^e Patrick BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS – #P056

DÉBATS

A l’audience du 19 Février 2018, tenue publiquement, présidée par C D, Vice-Président, assisté de Julie DESHAYE, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’immeuble sis […] à Paris 16^e est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic, la S.A.R.L. CITYA TESSIER SABI.

La S.C.I. ALPHONSE est propriétaire d’un appartement constituant le lot […] situé au 8^e étage de cet immeuble.

Faisant valoir qu’à la suite de son acquisition la SCI ALPHONSE avait entrepris d’importants travaux d’aménagements et s’était appropriée sans autorisation des parties communes ou avait porté atteinte à l’harmonie de l’immeuble, par acte d’huissier en date du 23 juin 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], […], représenté par son syndic, la S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER TEISSIER SABI, a fait assigner la S.C.I. ALPHONSE devant le juge des référés afin de voir notamment :

— condamner la S.C.I. ALPHONSE à supprimer le cadenas installé sur la grille séparative de la terrasse permettant d’accéder à la descente d’eaux pluviales communes, et à remettre dans leur état d’origine :

— le velux et les tuiles du pourtour ;

— les menuiserie des fenêtres de son appartement, tant sur rue que sur cour ;

— le sol des terrasses de son appartement ;

— la peinture de la façade de l’immeuble du 8^e étage ;

— les portes palières du 8^e étage ;

et ce, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, et sous astreinte de 1500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

— condamner la S.C.I. ALPHONSE à laisser un libre accès aux équipements communs, à savoir l’ascenseur principal, la sous-station de chauffage et vide-ordure du 8^e étage, également sous astreinte de 1500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

— dire et juger qu’il en sera référé en cas de difficultés ;

— dire et juger que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte ;

— condamner la S.C.I. ALPHONSE à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été radiée à l’audience du 30 octobre 2017.

L’instance a repris selon courrier reçu le 5 décembre 2017.

Suivant écritures déposées à l’audience et développées oralement, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes, sauf en ce qui concerne le cadenas.

Il soutient que :

— l’huissier de justice a constaté qu’un velux avait été changé, ce que ne conteste pas la défenderesse ; les ardoises ont également été modifiées ; ces travaux sont intervenus sans autorisation ;

— il n’est justifié d’aucune urgence, d’aucun péril justifiant les travaux de la défenderesse ; seule une petite partie de l’appartement était concernée par les désordres ;

— l’architecte de l’immeuble a relevé des malfaçons et des actions destructives sur les ouvrages communs de couverture ; ces travaux ont entraîné un dégât des eaux ;

— les sols de la terrasse ont été recouverts d’un carrelage couleur beige flammée ;

— il importe peu que les travaux fassent l’objet d’une expertise judiciaire dans la mesure où ils n’ont pas été autorisés ;

— une porte munie d’une serrure empêche tout accès à la sous-station de chauffage, au vide-ordures et au couloir ; il n’existe plus de porte palière en partie droite du palier desservant l’ascenseur principal ;

— la comparaison avec le 7^e étage n’est pas opérante dans la mesure où la SCI ALPHONSE n’est pas seule copropriété de l’étage ;

— la SCI ALPHONSE a fait changer les fenêtres lesquelles ont désormais un pourtour de couleur noire alors que les autres fenêtres de l’immeuble sont blanches ;

— les portes palières ont également été changées, sans autorisation ; il en est de même des gardes corps ;

— la peinture extérieure n’est pas de la même teinte que le reste de la façade ce qui constitue une rupture d’harmonie.

Suivant écritures déposées à l’audience et développées oralement, la S.C.I. ALPHONSE sollicite qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé et demande que le syndicat des copropriétaires soit condamné à payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle allègue que :

— les carrelages d’époque ont été reposés sur le sol de la terrasse – côté rue ; le procès verbal de constat ne comportant aucune photographie ;

— il y avait bien urgence des travaux alors même qu’elle avait alerté en vain le syndic de la survenance d’infiltration ;

— les travaux font l’objet d’une mesure d’expertise parallèle, s’agissant du velux et des tuiles et du sol des terrasses ;

— la remise en état est impossible puisqu’elle conduirait sur le toit et la terrasse à replacer des équipements hors d’âge, générateurs de fuites ;

— s’agissant des fenêtres, l’état antérieur n’est pas démontré;

— la différence de couleur de peinture ne provient que d’un état de propreté et de patine différent ;

— il existe, à d’autres niveaux, des portes palières identiques à celles du 8^e étage ;

— les stipulations du modificatif au règlement de copropriété légitiment la configuration de l’accès aux équipements communs et il existe une prescription.

Il est renvoyé aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus sur le fondement de 446-1 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2018, date de la présente ordonnance.

SUR CE

— Sur la demande :

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

“ Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;”.

Aux termes de l’article 26 de la même loi : “sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

(…)

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;”

Aux termes de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

Sur le velux et la couverture de l’immeuble, le sol des terrasses :

Ces travaux font l’objet d’une expertise, actuellement en cours, suite à l’ordonnance de la présente juridiction en date du 22 juin 2017. Le juge des référés avait relevé l’existence d’une conflit sur les travaux entrepris par la SCI ALPHONSE et avait étendu la mission confiée à Monsieur X à l’examen desdits travaux afin d’éclairer ce différend.

La remise en état antérieur est de nature à empêcher le technicien d’effectuer sa mission et de livrer des éléments relatifs à l’origine des désordres ou leur imputabilité.

Dès lors, cette mesure de remise en état, ne présente pas l’évidence requise en référé, et sera rejetée.

Sur les menuiseries de fenêtres sur rue et sur cour :

Le syndicat des copropriétaires produit un procès-verbal de constat en date du 6 octobre 2017 établi par Maître Y Z, huissier de justice, d’où il résulte que les menuiseries de deux fenêtres de l’appartement de la SCI ALPHONSE donnant sur la rue sont en métal peint, de couleur noire, alors que les autres fenêtres sont de couleur blanche et d’un modèle différent.

Les quatre fenêtres qui donnent sur une terrasse extérieure sont d’un modèle identique (métal) et de la même couleur noire que celles donnant sur la rue, alors que les menuiseries des fenêtres des autres appartements, ouvrant sur cette même cour, sont de couleur blanche.

Le règlement de copropriété, en son article 7 – 3 page 40 prévoit que les fenêtres et persiennes notamment, y compris la peinture et d’une manière générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble ne pourront être modifiés, bien que constituant une partie privative, sans l’autorisation de l’assemblée générale.

Il résulte suffisamment des constatations du procès-verbal précité, étayées de photographies que les fenêtres de l’appartement litigieux sont différentes des autres.

La S.C.I. ALPHONSE fait valoir que la preuve de l’état antérieur n’est pas démontrée.

Il résulte cependant de la pièce n°12 du demandeur relative au projet des travaux et plus particulièrement des photographies que les menuiseries des fenêtres étaient auparavant blanches (ce qui est visible nettement dans la cuisine).

Il sera fait droit à la demande du syndicat aux fins qu’il soit enjoint à la S.C.I. ALPHONSE de remettre les menuiseries des fenêtres de son appartement dans leur état d’origine, dans les conditions d’astreinte précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur la peinture de la façade

Aux termes du procès-verbal de constat du 10 mai 2017, l’huissier de justice a relevé s’agissant de la peinture de façade au niveau des terrasses de l’appartement au 8^e étage que les façades étaient recouvertes d’une peinture de couleur beige jaune alors que dans le reste de l’immeuble, elles sont d’un ton différent, beige blanc.

La S.C.I. ALPHONSE ne conteste pas l’existence de travaux de peinture mais elle fait valoir que la différence de teinte s’explique par l’effet des intempéries, un état différent de propreté.

En l’absence d’éléments techniques suffisants sur ce point et sur la possibilité d’obtenir exactement la même teinte, s’il est constant que les travaux affectant la façade n’ont pas été autorisés, les modalités aux fins qu’il soit mis fin aux troubles ne sont pas suffisamment étayées.

Un tel débat entre dans les pouvoirs du juge du fond et non du juge des référés.

Il n’y a pas lieu à référé.

Sur les portes palières du 8ème étage

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que deux portes palières ont été changées.

Dans le procès-verbal du 10 mai 2017, deux photographies sont reproduites :

— l’une, ne fait l’objet d’aucun commentaire si ce n’est qu’il est indiqué “8^e étage”.

— pour la seconde il est indiqué : “il n’existe qu’une porte palière en partie droite de ce palier”, il semble qu’il s’agisse de la porte palière principale.

L’huissier de justice, le 6 octobre 2017, a relevé que la porte palière de service était en métal et non en bois peint et en retrait d’environ 5 centimètres comme les portes palières des autres

appartements. Une seule porte palière est alors évoquée alors que le syndicat sollicite que deux portes palières soient remises en état.

Ce second procès-verbal est illustré de deux photographies: l’une représente la porte objet de la description de l’huissier. La seconde illustre la situation à un autre étage – non précisé – où il existe un retrait d’environ 5 centimètres.

Cependant, la S.C.I. ALPHONSE produit en pièce n°12 une photographie avec la mention qu’il s’agit de celle du 7^e étage. Elle présente un aspect identique à celle du 8^e étage.

Le syndicat ne donne aucun élément sur le fait qu’une porte identique existe à un autre étage. Il n’explique pas non plus en quoi l’installation de l’autre porte palière (principale) serait constitutive d’un trouble manifestement illicite.

L’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas suffisamment démontrée à ce titre.

Sur l’accès aux équipements communs (ascenseur principal, sous-station de chauffage et vide-ordures)

La S.C.I. ALPHONSE a produit une assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires à son encontre le 12 décembre 2017.

Il en résulte qu’une demande similaire a été formée devant le juge du fond aux fins notamment que soit ordonnée la suppression d’une porte palière à caractère privatif, de la privatisation alléguée d’une partie local précité de la sous-station de chauffage et du local vide-ordures au niveau du 8^e étage.

Le syndicat des copropriétaires évoque lui-même dans cet acte la question de la prescription pour l’écarter.

En effet, la S.C.I. ALPHONSE se fonde notamment sur un document “DECOR MUTAL” en date de 9 avril 1980, soit il y a plus de trente ans, avec une délimitation similaire à celle qui existe actuellement.

Dès lors, la prescription invoquée constitue une contestation qui fait perdre le caractère manifeste du trouble invoqué.

Il n’y a pas lieu à référé au titre de l’ensemble des demandes.

La demande au titre des “gardes corps” n’est pas reprise dans le dispositif des conclusions, la présente juridiction n’en est donc pas saisie, conformément aux dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile.

- Sur les demandes accessoires :

La S.C.I. ALPHONSE sera condamnée aux dépens mais l’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la S.C.I. ALPHONSE, à ses frais, la remise en état des menuiseries des fenêtres de son appartement sis […], […] tant sur rue que sur cour, dans leur état d’origine, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant une durée de 90 jours renouvelable le cas échéant, passé le délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance ;

Nous réservons la liquidation de l’astreinte ;

Rejetons les demandes relatives au velux, à la couverture et au sol des terrasses ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de l’ensemble des équipements communs ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de la peinture de la façade;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la S.C.I. ALPHONSE aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 19 mars 2018

Le Greffier, Le Président,

A B C D

1:

2 Copies exécutoires

délivrées le: