Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, 6 juillet 2021, n° 16/06134

TJ Aix-en-Provence 6 juillet 2021

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 13 octobre 2022

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 13 février 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Non-conformité aux règles du lotissement
La cour a estimé que les demandes de travaux n'étaient pas clairement définies et a donc rejeté cette demande.
Rejeté
Non-respect de la hauteur autorisée
La cour a constaté que la hauteur de la construction ne dépassait pas les limites imposées par les règles du lotissement.
Rejeté
Violation des règles d'unicité
La cour a jugé que la violation des règles relatives au nombre de logements n'était pas démontrée.
Rejeté
Non-conformité du mur de clôture
La cour a rejeté la demande de démolition, considérant que les travaux nécessaires n'étaient pas clairement définis.
Rejeté
Non-conformité esthétique
La cour a rejeté cette demande, considérant que les travaux nécessaires n'étaient pas clairement définis.
Accepté
Préjudice résultant des atteintes au cahier des charges
La cour a reconnu un préjudice de vue et d'écoulement des eaux, condamnant les défendeurs à verser des dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a accordé des frais sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, 6 juil. 2021, n° 16/06134
Numéro(s) :	16/06134

Sur les parties

Avocat(s) :	Ingrid SALOMONERachel COURT-MENIGOZMathieu PATERNOTPaul YON

Texte intégral

JUGEMENT DU :

06 Juillet 2021

ROLE : N° RG 16/06134 – N° Portalis DBW2-W-B7A-I263

AFFAIRE :

L Z – M

C D

GROSSE(S)délivrée(s) le à M^e Rachel COURT- MENIGOZ M^e Mathieu PATERNOT

COPIE(S)délivrée(s) le à M^e Rachel COURT- MENIGOZ M^e Mathieu PATERNOT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

N° 2021 CH. IMMOBILIERE

DEMANDEURS

Madame L Z – M, demeurant […]

Monsieur E A, demeurant […]

représentés par M^e Mathieu PATERNOT, avocat au barreau d’AIX-EN- PROVENCE

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame F G veuve X née le […] à […], demeurant 16 le Puy des Lauriers – Chemin Mouret – 13100 AIX-EN-PROVENCE en qualité d’ayant droit de son époux H X décédé

représentée par M^e Mathieu PATERNOT, avocat au barreau d’AIX-EN- PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur C D né le […] à […], demeurant […]

Madame I D épouse Y née le […] à […], demeurant […]

Monsieur J D né le […] à […], demeurant […]

représentés par M^e Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Paul YON, avocat au barreau de PARIS, substitués à l’audience par M^e Ingrid SALOMONE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

* * *

Monsieur K B, architecte, demeurant […]

non représenté par avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : M^me MOLLER Véronique, Vice-Présidente Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Mai 2021, après dépôt des dossiers de plaidoirie par les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Juillet 2021, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe signé par M^me MOLLER Véronique, Vice-Présidente assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DU LITIGE :
M^me L Z – M, M. H X et M. E A sont propriétaires, dans le lotissement « […], des lots n°16 (M. X), n°35 (M^me Z) et 36 (M. A) sur lesquels ils ont fait édifier leurs maisons. M. J D, M^me I D épouse Y et M. C D sont, quant à eux, propriétaires indivis du lot n°37 immédiatement voisin.

Exposant que M. J D, M^me I D épouse Y et M. C D ont entrepris l’édification d’une maison en février 2010 au mépris de leur permis de construire, du POS, du cahier des charges du lotissement ainsi que des propriétaires voisins, M^me L Z – M, M. H X et M. E A les ont fait assigner devant ce tribunal par exploit d’huissier délivré les 19, 22 septembre 2016 et 04 octobre 2016, aux fins de mettre un terme à ces manquements.

Par ordonnance en date du 10 décembre 2019, le juge de la mise en état a, notamment, fait injonction à M. J D, M^me I D épouse Y et M. C D de communiquer l’assignation délivrée à M. B, architecte, l’ordonnance de référé et le rapport de l’expert judiciaire si une telle mesure a été ordonnée par l’ordonnance de référé précitée, et débouté M^me L Z épouse M, M. E A et M^me F X de leur demande d’expertise judiciaire.

Par exploit d’huissier délivré le 24 avril 2020, M. J D, M^me I D épouse Y et M. C D ont fait assigner M. K B, architecte, en garantie

de toutes condamnations éventuelles susceptibles d’être prononcées à leur encontre et en réparation de leur préjudices au titre des non-conformités.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 11 juin 2020.

Selon des conclusions en réponse et récapitulatives notifiées par RPVA le 11 mars 2020, M^me L Z épouse M, M. E A et M^me F X sollicitent du tribunal de condamner in solidum M. J D, M^me I D épouse Y et M. C D à :

-mettre en œuvre un plan de revégétalisation du lot n°37 permettant de compenser les déboisements illicites, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours suivant la signification du jugement, étant précisé qu’ils devront préalablement présenter ce plan aux requérants et que si ce plan ne convenait pas, le tribunal pourrait de nouveau statuer de ce chef,

-abaisser la toiture de la construction pour la partie excédant la hauteur autorisée, soit 6,6m, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours suivant la signification du jugement,

-prendre toutes dispositions pour limiter le nombre de logement sur ce lot et les condamner à supprimer tous aménagements ou ouvrages susceptibles de permettre de déroger à la règle d’unicité prévue sous la même astreinte,

-démolir le mur de clôture pour le rendre conforme à l’article 9 du règlement du lotissement tenu pour repris par le cahier des charges, sous la même astreinte,

-prendre toutes dispositions pour que le terrain d’assiette de leur lot soit repris et réaménagé afin d’être rendu conforme à l’impératif d’esthétique générale prévu par l’article 9 du règlement, sous la même astreinte.

M^me L Z épouse M, M. E A et M^me F X sollicitent en outre de condamner M. J D, M^me I D épouse Y et M. C D à leur payer la somme de :

-30.000 euros chacun, soit 90.000 euros au total de dommages et intérêts au titre de leurs préjudices subis depuis 2010 et à réparer les préjudices qui leur seront encore occasionnés depuis le jugement jusqu’à parfaite remise en état, le tribunal devant se réserver l’évaluation de ces réparations,

-5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. Ils sollicitent enfin de débouter M. J D, M^me I D épouse Y et M. C D de leurs demandes et le bénéfice de l’exécution provisoire.

Selon des conclusions (III) notifiées par RPVA le 14 septembre 2018, M. J D, M^me I D épouse Y et M. C D concluent au débouté des demandes formées à leur encontre en l’absence de violation du cahier des charges et du règlement du lotissement, et en l’absence de préjudice. Ils sollicitent en conséquence la condamnation de M^me L Z épouse M, M. E A et M^me F X au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et des entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Rachel COURT-MENIGOZ.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Bien que régulièrement cité à l’étude de l’huissier instrumentaire, M. K B n’a pas comparu.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 11 juin 2020, avec un effet différé au 20 avril 2021.

MOTIFS :

Sur l’intervention volontaire :

A titre liminaire, il convient de recevoir l’intervention volontaire de M^me F X, en reprise d’instance initiée par son époux décédé M. H X.

Sur les non-conformités :

Il résulte des pièces du dossier, en particulier du rapport d’expertise judiciaire déposé en l’état le 06 janvier 2017 et obtenu sur ordonnance de référé en date du 28 avril 2015 dans le cadre d’une procédure initiée par les défendeurs, que M. C D et M^me N O agissant en qualité de mandataire de M^me I D épouse Y et de M. J D ont signé le 15 novembre 2008 un contrat d’architecte avec M. P B en vue de la construction d’une maison individuelle dans le quartier de Beauregard à AIX EN PROVENCE.

Le permis de construire a été obtenu le 07 juillet 2009 et la réalisation des travaux a été confiée à la SARL SOCIETE GENERALE DE BÂTIMENT (SGB), assurée auprès de la SMABTP.

Les travaux ont débuté le 22 février 2010 et ont donné naissance à un différend opposant les défendeurs à l’ASL, puis les opposant à plus précisément à M^me L Z épouse M, à M. E A et à M^me F X, propriétaires des lots voisins, en raison d’infractions aux règles du lotissement (cahier des charges ou règlement), au permis de construire, en particulier s’agissant de la destruction d’arbres se trouvant en zone EBC, de la hauteur du mur de clôture, de l’emplacement du poteau Est du portail d’entrée. Des échanges ont eu lieu entre les parties ainsi que l’obtention d’un permis de construire modificatif le 15 juin 2012 devant prendre en compte les accords intervenus afin de remédier aux non-conformités.

M^me L Z épouse M, M. E A et M^me F X considèrent que ces accords sont restés lettres mortes et que la construction est toujours non-conforme aux règles du lotissement. De leur côté, M. J D, M^me I D épouse Y et M. C D concluent au débouté des demandes de M^me L Z épouse M, M. E A et M^me F X compte tenu de l’absence de préjudices et en l’absence de preuves de la violation des règles du lotissement.

Pourtant, selon les conclusions du rapport d’expertise judiciaire sus-visé, plusieurs non-conformités ont été relevées, à savoir :

-un dépassement de 6% de l’emprise au sol dans la zone NB,

-l’abattage de trois arbres en zone EBC ;

-la non-conformité du mur de clôture au regard du règlement du lotissement : le mur de clôture réalisé initialement n’était pas conforme aux plans de l’architecte, un accord a été trouvé avec l’ASL pour procéder à sa modification mais les travaux réalisés restent non-conformes bien que la surface maçonnée soit inférieure à celle autorisée par l’ASL ;

-la non-conformité de la rampe d’accès et du tracé de la voirie résultant d’un défaut d’implantation du projet dessiné par l’architecte.

Le déboisement déploré par les demandeurs est donc établi, ce en contradiction avec l’article 10 du cahier des charges du lotissement qui prévoit que « le déboisement par les acquéreurs des lots par eux achetés ne pourra être effectué que sur les parties destinées aux constructions, au fur et à mesure que ces constructions seront édifiées ». Or, le classement en zone dite EBC (Espace Boisé Classé) interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation des sols (article L.113-2 du code de l’urbanisme) et règlemente les coupes et abattage des arbres (cf. décision du Conseil d’État du 6 octobre 1982 et article R.*421-23 du code de l’urbanisme). M. J D, M^me I D épouse Y et M. C D ne pouvaient donc pas, sans violation du cahier des charges abattre des arbres sans autorisation sur la zone EBC.

La non-conformité du mur de clôture est également confirmée par l’expertise judiciaire ainsi que la non-conformité de la rampe d’accès et du tracé de la voirie.

L’esthétique générale et l’état de propreté et d’entretien du lot n°37 sont en contradiction avec le cahier des charges qui prévoit que :

-« Les constructions à édifier sur le lotissement forment un ensemble à usage principal d’habitation, dont l’esthétique générale devra toujours être maintenue. » (article 9 – SERVITUDE D’ESTHETIQUE ET D’HYGIENE);

-« Les lots, les constructions, les espaces libres et les voies doivent être tenues en excellent état de propreté et d’entretien. » (article 10 – TENUE GENERALE), ainsi que le confirment les constats d’huissier, les photographies produites aux débats, le rapport d’expertise. Les défendeurs reconnaissant d’ailleurs l’arrêt des travaux depuis le mois de mai 2014.

En revanche, M. J D, M^me I D épouse Y et M. C D démontrent que la hauteur de la construction ne dépasse pas les limites imposées par les règles du lotissement (leurs pièces n°8 et 11).

La violation des règles du lotissement relatives au nombre de logements n’est, quant à elle, pas démontrée à ce stade compte tenu de l’état d’inachèvement des travaux qui ne permet pas de procéder à des vérifications à ce titre.

Les atteintes au cahier des charges du lotissement occasionnent nécessairement à M^me L Z épouse M, M. E A et M^me F X, riverains immédiats, un préjudice de vue ainsi qu’un préjudice résultant de l’écoulement des eaux lié au déboisement, qui dure depuis au moins l’année 2011 (date des courriers produits en procédure), et qu’il y a lieu d’indemniser à hauteur de la somme de 10.000 euros pour chaque demandeur.

Les travaux utiles au reboisement, de reprise du mur de clôture et de mise en conformité du lot n°37 aux dispositions des articles 9 et 10 du cahier des charges n’étant pas clairement définies, les demandes tendant à condamner M. J D, M^me I D épouse Y et M. C D à exécuter, sous astreinte, de tels travaux seront rejetées.

Il ne sera pas fait droit à la demande relative aux préjudices à venir compte tenu de son caractère hypothétique.

M. J D, M^me I D épouse Y et M. C D seront donc condamnés in solidum à payer à M^me L Z épouse M, M. E A et M^me F X la somme de 10.000 euros chacun de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant des atteintes au cahier des charges du lotissement.

À titre superfétatoire, il est observé que les défendeurs n’ont pas maintenu leur recours en garantie contre M. K B dans leurs dernières conclusions.

Sur les demandes accessoires :
M. J D, M^me I D épouse Y et M. C D, qui succombent à l’action, seront condamnés in solidum à payer à M^me L Z épouse M, M. E A et M^me F X la somme globale de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la présente procédure.

Les avocats de la cause, qui peuvent y prétendre et qui en ont fait la demande, seront autorisés à bénéficier des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et justifiée par l’ancienneté des faits, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et susceptible d’appel ;

REÇOIT l’intervention volontaire de M^me F X ;

CONDAMNE in solidum M. J D, M^me I D épouse Y et M. C D à payer à M^me L Z épouse M, M. E A et M^me F X les sommes de :

-10.000 euros à chacun, soit 30.000 euros au total, de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant des atteintes au cahier des charges du lotissement,

-5.000 euros au total sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les CONDAMNE in solidum à supporter les dépens de la présente procédure ;

AUTORISE les avocats de la cause, qui peuvent y prétendre et qui en ont fait la demande, à bénéficier des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre immobilière du Tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me MÖLLER, vice-présidente, et M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT