LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU :

10 Janvier 2022

ROLE: N° RG 18/03991 – N° Portalis

DBW2-W-B7C-JXAC

AFFAIRE :

C/

Société FONZA AIX

MIRABEAU

GROSSES délivrées le M/01/2022 à Maître Philippe ELKAIM, avocat au barreau de

TOULOUSE le 1/01/2022 à Maître David HAYOUN, avocat au barreau de PARIS

COPIES délivrées le 01 2022 à Maître Philippe ELKAIM, avocat au barreau de

TOULOUSE le 11/01/2022 à Maître David HAYOUN, avocat au barreau de PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE EXTRAIT DES MINUTES DO SECRETARIAT GREFFE DU TJ

D’AIX-EN-PROVENCE (B-du-Rh) D’AIX EN PROVENCE REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N°2022 70 M 1ère CHAMBRE

DEMANDERESSE

Société SANDRO Z, dont le siège social est sis […]

représentée par Maître Philippe ELKAIM, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué à l’audience de plaidoiries par Maître Guillaume KHONG, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSE

Société FONZA AIX MIRABEAU, dont le siège social est sis […]

représentée par Maître David HAYOUN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION LORS DES DÉBATS :

M^me MIQUEL Isabelle, Vice-présidente Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Novembre 2021, après avoir entendu les plaidoiries de Maître Guillaume KHONG et de Maître David HAYOUN, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Janvier 2022 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe signé par Madame MIQUEL Isabelle, Vice-présidente Juge délégué aux loyers commerciaux assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 janvier 2008, la société civile immobilière (SCI) FONZA AIX MIRABEAU (ci-après le bailleur) a donné à bail commercial à la société HOLDING FINANCIERE SANDRO dénommée depuis SANDRO FRANCE des locaux commerciaux sis 48, 50, 52, 54, Cours Mirabeau à […] (local […]), le bail prenant effet le 18 février 2008 pour une période de 9 ans, moyennant un loyer initial de 85 000 € HT HC.

Les locaux sont loués à usage exclusif de prêt-à-porter hommes, femmes, enfants et accessoires.

Aux termes d’un avenant au bail en date du 29 avril 2011 conclu entre la SCI FONZA AIX

MIRABEAU et la société SANDRO FRANCE et à la suite de l’acquisition par la société SANDRO FRANCE des locaux commerciaux mitoyens, les parties sont convenues d’abattre la cloison locative séparant les deux locaux aux fins de former une seule surface de vente avec versement d’une indemnité de 20 000 € au bailleur.

Aux termes d’une opération de fusion-absorption, la société SANDRO Z (ci-après le preneur) a absorbé la société SANDRO FRANCE avec effet au 1er octobre 2015.

Suivant acte d’huissier en date du 23 mars 2017, la société SANDRO Z a signifié à la SCI FONZA AIX MIRABEAU une demande de renouvellement de bail.

Après notification d’un mémoire préalable, la société SANDRO Z a, selon acte d’huissier en date du 10 août 2018, assigné la SCI FONZA AIX MIRABEAU devant le juge des loyers commerciaux pour obtenir la fixation du prix du loyer à renouveler au 1er avril 2017 à la somme de 67 914,75 euros.

La procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 18/3991.

Selon ordonnance en date du 8 octobre 2018, le juge des loyers commerciaux a:

- constaté l’accord des parties sur le renouvellement du bail au 1er avril 2017 ;

- sursis à statuer ;

- ordonné une expertise et désigné M. X Y avec mission de déterminer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement eu égard aux caractéristiques du local, à la destination des lieux, aux obligations respectives des parties, aux facteurs locaux de commercialité et au prix couramment pratiqué dans le voisinage ;

-fixé le montant du loyer dû pendant la présente instance au montant antérieur indexé comme mentionné au bail renouvelé.

Selon ordonnance en date du 5 juillet 2019, le juge des loyers commerciaux a étendu la mission de l’expert afin qu’il dise s’il s’est produit une modification notable des quatre premiers critères qui déterminent la valeur locative selon l’article L.145-33 du code de commerce.

L’expert a rendu son rapport le 24 novembre 2020.

En l’état de son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 30 octobre 2021, la société SANDRO Z demande au juge des loyers commerciaux de :

À titre principal,

DEBOUTER la SCI FONZA AIX MIRABEAU de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONSTATER que le bail de renouvellement des locaux situé […] à […] a pris effet le 1er avril 2017 pour une durée de 9 années entières et consécutives expirant le 31 mars

2026;

DIRE ET JUGER que la surface pondérée des locaux si […] 13100 […] doit être retenue à 85,30 mètres carrés ;

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DIRE ET JUGER concernant le rapport d’expertise de l’expert judiciaire rendu le 12 novembre 2020 :

*que la référence E9 doit être rejetée en raison de la date du renouvellement des baux postérieurs au renouvellement du local expertisé et à titre subsidiaire, en raison de sa valeur extrême ne correspondant pas à un prix couramment pratiqué ;

que la référence E3 doit être rejetée en raison de la date du bail trop ancien ;

*

que les références E4- E5- E6- E7- E8- E10 doivent être rejetées en raison de la comparaison

* avec des références situées dans des secteurs de commercialité non comparables avec le secteur des locaux expertisés ;

* qu’en tout état de cause, toute réintégration du droit d’entrée dans les loyers de référence de l’expert judiciaire doit être rejetée ;

*que seules les références E1 E2 seront retenues avec application d’une décote de 10% sur la référence E2 en raison de sa situation géographique place de […] ;

DIRE ET JUGER compte tenu de la référence El et des références du preneur, que le prix moyen pondéré des locaux six […] 13100 […] doit être retenu au 1er avril 2017 à 811,88 euros m2 € / m2 / an HT HC ;

DIRE ET JUGER qu’une décote sur la valeur locative, en raison de la taxe foncière mise à la charge du preneur, sera retenue à hauteur de 5 %;

EN CONSEQUENCE FIXER le loyer de renouvellement à compter du 1er avril 2017 à la somme de 65 790,70 HT HC annuel (85,30 * 811, 88*0,95);

A titre très subsidiaire, si le tribunal devait fixer par extraordinaire la valeur locative à un montant supérieur au loyer plafond,

JUGER qu’il n’y a eu aucune modification notable des éléments 1° à 3° de l’article L.145-33 du code de commerce au cours du bail expiré ;

JUGER qu’il n’y a eu aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu un impact favorable sur le commerce des locaux six […] 13100 Aix-en- Provence ;

JUGER que le loyer de renouvellement au 1er avril 2017 ne saura excéder le loyer plafond de 93 603,13€ annuel HT HC;

A titre très infiniment subsidiaire, si le tribunal devait fixer par extraordinaire la valeur locative à un montant supérieur au loyer plafond et retenir un motif de déplafonnement,

JUGER que la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société SCI FONZA AIX MIRABEAU à payer à la société SANDRO Z la somme de 5000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire ;

CONDAMNER la société SCI FONZA AIX MIRABEAU aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses demandes, le preneur fait valoir que :

- la réserve doit faire l’objet d’une pondération de 0,20% compte tenu des difficultés d’accès ;

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—  8 des 10 références produites par l’expert sont contestables, soit parce que la date des baux est trop ancienne, soit parce que les références sont situées dans des secteurs de commercialité non comparables avec les locaux expertisés ; l’expert a écarté de manière injustifiée ses propres références ;

- la valeur de référence E9 est extrême et doit être rejetée de l’analyse ;

- l’expert n’avait pas à réintégrer le droit d’entrée dans les loyers de référence ;

- il convient de tenir compte d’une décôte sur la valeur locative en raison de la prise en charge de la taxe foncière par le preneur ;

- il n’existe pas de motifs de déplafonnement en l’absence de modification de la destination, des obligations respectives des parties et des caractéristiques des locaux et il n’y a pas eu non plus d’évolution notable des facteurs de commercialité ayant eu un impact favorable sur le commerce de SANDRO Z au cours du bail expiré : le chiffre d’affaires a baissé depuis 2014 alors que sa politique commerciale est identique dans tout le réseau, le nombre d’établissements a baissé dans le secteur; la création des Allées provençales et de parkings est antérieure au renouvellement du bail ; la construction des Allées n’a pas été bénéfique au commerce; les travaux de la ligne de BHNS n’ont pris fin qu’en 2019.

En l’état de son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 3 septembre 2021, la société FONZA AIX MIRABEAU demande au juge des loyers commerciaux de :

DIRE ET JUGER que le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2017 doit être fixé à la valeur locative compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu un impact favorable sur le commerce considéré ;

FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2017 à la somme de 145 040 € HT HC par an en principal;

DIRE ET JUGER que le différentiel en résultant avec le loyer applicable portera intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil de plein droit à compter de la réception du présent mémoire ;

DIRE ET JUGER que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-même intérêt conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil;

DEBOUTER la société SANDRO Z de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société SANDRO Z à payer à la SCI FONZA AIX MIRABEAU la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI FONZA AIX MIRABEAU à supporter les entiers dépens dont le coût du rapport d’expertise.

Au soutien de ses demandes, le bailleur fait valoir que :

- le déplafonnement du loyer se justifie par la modification notable, incontestable et multifactorielle des facteurs de commercialité et, notamment, l’évolution de la population favorable à un commerce < chic et branché >> tel que l’enseigne « SANDRO »; la baisse du chiffre d’affaires sur 3 ans ne constitue pas un critère pertinent; la commercialité est bonne compte tenu des enseignes voisines ;

- la surface pondérée fixée par l’expert est justifiée ;

- la valeur locative retenue par l’expert à 1400 € est justifiée ; les valeurs de référence de l’expert amiable du preneur sont imprécises; les abattements systématiques retenus par l’expert amiable du preneur ne sont pas justifiés ; il n’est pas tenu compte du fait que les surfaces pondérées sont pour la moitié plus importantes ; les valeurs de référence peuvent comprendre indifféremment des nouveaux loyers ou des loyers de renouvellement ; la valeur E9 n’est pas extrême compte tenu du caractère non pertinent des valeurs de comparaison communiquées par le preneur ; en présence d’un loyer pur, la décapitalisation des droits d’entrée visés dans les termes de comparaison est la seule méthode corrective utile permettant d’apprécier la valeur réelle des locaux étudiés ;

-la majoration de la valeur locative est justifiée par la destination tous commerces, la faculté de sous- location et la faculté de libre cession et doit être fixée à 10%, ce qui correspond à 1540 € en valeur

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unitaire nette; la décôte pour la charge de la taxe foncière n’est pas justifiée.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient en premier lieu de constater l’accord des parties pour voir fixer la date de renouvellement du bail au 1er avril 2017, date prise en considération par l’expert.

Sur le déplafonnement

L’article L145-34 du code de commerce pose le principe d’un plafonnement du loyer d’un bail n’excédant pas neuf années, à moins d’une modification notable de l’un des quatre premiers éléments permettant de déterminer la valeur locative : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité. La modification notable doit s’être produite entre la prise d’effet du bail à renouveler et la date d’effet du congé ou de la demande de renouvellement.

L’expert a fixé la période de référence à prendre en compte entre le 1er février 2018 et le 1er avril 2017, ladite période devant en réalité débuté au 18 février 2008 compte tenu de la date de prise d’effet du bail.

-} Sur les caractéristiques du local considéré

L’article R.145-3 du code de commerce dispose que « Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée;

4° o De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire>>

Il n’existe pas de modification notable des caractéristiques du local considéré.

-} Sur la destination des lieux

L’article R.145-5 du code de commerce dispose que « La destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. […]. […].

[…]. »

Aucune modification notable de la destination des lieux n’est intervenue.

-} Sur les obligations respectives des parties

L’article R.145-8 du code de commerce dispose que : « Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

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Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé ».

Il n’y a pas eu de modification des caractéristiques des lieux.

-} Sur les facteurs locaux de commercialité

Selon l’article R.[…] du code de commerce, « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »

A supposer que la modification des facteurs locaux de commercialité soit démontrée, il faut encore que cette modification ait un intérêt pour le commerce considéré.

Cette notion suppose corrélativement que les facteurs identifiés aient apporté au cours du bail un flux supplémentaire de chalands et que ce flux ait profité effectivement au commerce exercé dans les lieux loués.

Le bailleur soutient que les facteurs locaux de commercialité ont évolué favorablement pour le commerce considéré pour de multiples raisons : développement particulèrement élevé du Pays d’Aix avec une hausse importante du nombre de salariés, création des Allées provençales, création et accentuation des zones piétonnes et notamment du Cours Mirabeau, ouverture d’un nouvel office de tourisme, d’une boutique APPLE, d’un centre d’art, création de la gare routière, augmentation de la fréquentation de la gare SNCF, expositions en 2009 et 2014 ayant drainé des centaines de milliers de visiteurs, création de parcs de stationnement et d’un parc relais, augmentation du nombre d’usagers du bus, animations sportives. Il fait également valoir une évolution de la population favorable à un commerce « chic et branché » tel que l’enseigne SANDRO.

Le preneur conteste que l’évolution des facteurs locaux de commercialité ait eu un effet favorable sur son commerce en se prévalant des conclusions de son expert AA et en mettant en exergue la baisse de son chiffre d’affaires à compter de 2014.

L’expert judiciaire Y relève une amélioration notable et favorable des facteurs locaux de commercialité pour le centre-ville d'[…] de manière générale augmentation du nombre de places de parkings et de la fréquentation de la ville grâce aux infrastructures de transport et achèvement des Allées provençales depuis 2007 qui représentent en 2017 9,2 millions de visiteurs annuels, notamment.

L’évolution des facteurs locaux de commercialité décrite par le bailleur est également incontestable.

Cependant, l’expert AA relève avec raison que la chalandise procurée par les Allées provençales profite essentiellement au centre ancien, le flot des chalands remontant principalement vers le centre ancien pour rejoindre ses rues traditionnellement chalandes et, également, vers le Cours Mirabeau, mais côté impair où se situent les terrasses, cafés et restaurants de l’artère. Il est également patent, comme le souligne l’expert AA que le Cours Mirabeau est marqué par l’implantation des services, côté pair, et des commerces de restauration côté impair. L’expert AA observe également le recul – malgré l’implantation timide d’enseignes de prêt à porter du secteur du prêt à porter dans la zone du Cours Mirabeau avec le passage de 15 établissements en début de période à 12 établissements en fin de période, l’absence d’implantation d’enseigne nationale ou internationale susceptible de constituer une < locomotive >>.

La baisse du chiffre d’affaires du commerce à compter de 2014 constitue un élément qui doit également être pris en considération.

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Au regard de ce qui précède, et comme l’a conclu l’expert Y, s’il existe une amélioration notable et favorable de la commercialité du centre-ville en général sur la période considérée, il n’est pas établi que ces éléments positifs généraux ont amené une modification notable et favorable pour un magasin de prêt à porter situé dans la deuxième partie du Cours Mirabeau côté pair.

Il n’y a donc pas lieu à déplafonnement et le bailleur sera débouté de sa demande en ce sens.

Sur la valeur locative

Le preneur a toujours la possibilité de solliciter que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative lorsqu’elle est inférieure au loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement sans qu’il ne lui soit nécessaire d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L. 145-33 pour la détermination de la valeur locative.

Il convient par conséquent de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er avril 2017 étant précisé qu’aux dires du bailleur, le loyer plafond à cette date était, selon l’accord des parties, de 93 603,13 €.

En application des dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage, ces critères étant précisés par les articles R. […]. 145-7 du code de commerce.

La méthode d’appréciation de ces divers éléments ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative, sont spécifiés aux articles R[…]145-8 du code de commerce.

-} Sur les caractéristiques du local considéré

Les locaux commerciaux donnés à bail sont compris dans un immeuble sis au 48, 50, 52, 54 Cours Mirabeau et communiquent ensemble par un escalier privatif situé au […]. Ils comprennent un rez de chaussée avec vitrine de 5,60 m de largeur se poursuivant en longueur vers l’arrière et un rez de jardin présentant « plus les caractéristiques d’un sous-sol » selon les termes de l’expert judiciaire.

Les parties s’accordent avec l’expert sur la surface utile du rez de chaussée évaluée à 85 m2. Compte tenu des préconisations de la Charte de l’expertise et de la configuration des lieux, il est justifié d’instituer deux zones au rez de chaussée et de leur attribuer les coefficients de 1 et 0,80 %. La surface pondérée du rez de chaussée doit donc être fixée à 76,60 m2.

S’agissant du rez de jardin, il convient de retenir une surface utile de 114 m2 conformément aux constats de l’expert. Cette zone étant qualifiée, par l’expert judiciaire lui-même, de sous-sol et étant à usage de réserve, un coefficient de pondération de 0,20 % apparaît adapté. La surface pondérée doit donc être fixée à 22,8 m2.

La surface pondérée totale du local est donc de 99,4 m2.

-} Sur la destination des lieux

La destination porte sur le secteur du prêt à porter au sens large. Il n’y a pas donc pas d’impact sur la valeur locative.

-} Sur les obligations respectives des parties

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La taxe foncière doit être réglée par la bailleresse et le transfert de cette charge au locataire impose de manière habituelle un abattement.

Compte tenu du fait que le preneur communique un montant global de taxe foncière pour les deux locaux et du fait que son montant est très inférieur au pourcentage de 10% qu’il souhaite voir appliquer en décote, il convient d’appliquer une décote de 2,5% seulement au titre de la taxe foncière.

-} Sur les facteurs de commercialité

L’expert qualifie l’emplacement du commerce comme « disposant d’une bonne commercialité, néanmoins inférieure à la commercialité des rues piétonnes du centre-ville dans le segment […] >>.

A cet égard, l’exemple de l’implantation du marché de Noël qui ne donne lieu à aucune installation de chalet au delà de la rue Frédéric Mistral, c’est-à-dire à 70 mètres du commerce considéré, est révélateur d’un moindre investissement commercial de la zone du commerce considéré.

-} Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L’article R.145-7 du code de commerce prévoit notamment que: «Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. […]. […].

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.»

Le preneur conteste la plupart des valeurs de référence choisies par l’expert judiciaire.

Preneur et bailleur ont produit des loyers de références sans les précisions sollicitées par l’expert telles que la date des baux, les surfaces utiles et pondérées et l’activité. Il n’en sera donc pas tenu compte.

Pour examiner les valeurs de comparaison, preneur et bailleur s’opposent quant à leur décapitalisation. Il n’y aura pas lieu d’y procéder, cette méthode revenant à réintégrer de façon artificielle le droit d’entrée dans le calcul du loyer pour apprécier par comparaison la valeur d’autres locaux.

Seront retenues comme valeurs de références les valeurs locatives unitaires qui se dégagent des loyers périodiques.

Seront cependant écartées les valeurs E3 et E9 pour les motifs suivants : la valeur E9 apparaît extrême en raison de son montant et compte tenu de sa surface pondérée et la valeur E3 correspond à un loyer de renouvellement trop ancien pour avoir été fixé au 1er janvier 2010, quand bien même la fixation dudit loyer est récente.

Le preneur conteste le recours à des valeurs de référence correspondant à des locaux situés dans des zones sises dans d’autres rues que le Cours Mirabeau ainsi que dans la partie sud ou la partie impaire du Cours alors que son commerce se situe dans une zone de commercialité inférieure. Ĉes références méritent d’être conservées en raison de la proximité de leur localisation. Cependant, comme l’a fait l’expert amiable AA, il convient d’appliquer aux valeurs de référence qui sont situées dans ces zones de chalandises plus favorables un abattement de 10 %.

En définitive, les 8 références examinées se verront appliquer un abattement de 10% (somme totale : 10 320 -10%-9288 €) total à l’exception de la valeur El correspondant à l’enseigne G STAR (d’un montant de 695 €) qui se trouve à proximité immédiate du commerce considéré.

La valeur unitaire moyenne est donc de 1247,88 €/m2 [(9288+ 695)/8)].

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Récapitulatif:

Compte tenu de la décote de 2,5 % tenant à la prise en charge par le preneur de la taxe foncière, la valeur unitaire moyenne doit être fixée à 1216,68 €/m2.

Compte tenu de la surface pondérée fixée à 99,4 m2, le loyer de renouvellement doit être fixé à la somme 120 937,99 € arrondie à 120 938 €.

En l’absence de déplafonnement, le loyer de renouvellemment sera donc fixé à au loyer plafond de 93 603,13 € annuel HT HC.

Le différentiel entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel portera le cas échéant intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil de plein droit à compter de la notification du 3 septembre 2021, conformément à la demande du bailleur.

Les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-même intérêt conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il sera fait masse des dépens, en ce compris les frais d’expertise, qui seront partagés par moitié entre les parties.

Chacune des parties se verra déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la nature et de l’ancienneté du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

CONSTATE l’accord des parties pour fixer la date de renouvellement du bail au 1er avril 2017;

DEBOUTE la SCI FONZA AIX MIRABEAU de sa demande de déplafonnement du loyer de renouvellement ;

DIT que le loyer de renouvellement sera fixé à son plafond de 93 603,13 € annuel HT HC;

DIT que le différentiel entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel portera le cas échéant intérêt au taux légal à compter du 3 septembre 2021 ;

DIT que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-même intérêt conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; FAIT masse des dépens en ce compris les frais d’expertise et DIT qu’ils seront partagés par moitié entre les parties.

Fait à AIX EN PROVENCE, la minute étant signée par : LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX LE GREFFIER

Pour copie certifiée conforme як Le Greffier

CIAIRE D’AIX EN-PROVE

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