TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 14]

JUGEMENT DU :

13 novembre 2025

RÔLE : N° RG 23/00446 – N° Portalis DBW2-W-B7H-LVPM

AFFAIRE :

S.C.I. PAYS D’AIX IMMO

C/

[L] [U]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Marie LESSI

M^e Carole ROMIEU

M^e Axel POULAIN

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Marie LESSI

M^e Carole ROMIEU

M^e Axel POULAIN

N°

2025

CH GENERALISTE A

DEMANDERESSE

S.C.I. PAYS D’AIX IMMO, (RCS N° 847714862)

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Marie LESSI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée à l’audience par M^e MONCHAUZOU, avocat

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [U], né le 12 avril 1971 à [Localité 15]

de nationalité française, demeurant [Adresse 23]

représenté par M^e Carole ROMIEU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée à l’audience par M^e GAS, avocat

S.A.R.L. ZAM ZAM, immatriculée au RCS D'[Localité 14] sous le n°750961393, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son gérant monsieur [J] [F] [S] en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée à l’audience par M^e Axel POULAIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT :Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

ASSESSEURS : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

Madame GIRONA Nicole, magistrat honoraire

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière

En présence de Mme [P] [C], auditrice de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 04 septembre 2025, après dépôt par les conseils des parties de leur dossier de plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

Exposé du litige :

Par acte notarié du 23 mai 2019, la S.C.I. Pays d’Aix Immo a acquis :

tous les droits indivis appartenant au vendeur sur une cour à usage de passage, située [Adresse 12], cadastrée section [Cadastre 19] ; le lot n°2, soit le rez-de-chaussée et le premier étage d’un immeuble en copropriété, situé [Adresse 8], cadastré BL n°[Cadastre 1] ; les lots n°2 à 51 et 53 à 55 (locaux à usage de bureaux et parking) d’un immeuble en copropriété, situés [Adresse 13], cadastrés section BL n°[Cadastre 2].

M. [L] [U] est copropriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 10], cadastré n°[Cadastre 5], qu’il a donné à bail à la S.A.R.L. Zam Zam, cette dernière exploitant une activité de restauration rapide.

Par actes de commissaire de justice du 1er février 2023, la S.C.I. Pays d’Aix Immo a assigné M. [L] [U] et la S.A.R.L Zam Zam devant le tribunal judiciaire de céans aux fins de :

— les condamner in solidum à procéder à leur frais à l’enlèvement, dans le mois de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard au-delà de ce délai et pendant trois mois au-delà desquels il sera autrement fait droit, du conduit d’évacuation issu du local commercial du restaurant de la S.A.R.L. Zam Zam et passant au travers de l’immeuble appartenant à la S.C.I Pays d’Aix Immo, et à remettre en état, dans le même délai et sous la même astreinte, l’immeuble appartenant à la S.C.I. Pays d’Aix Immo ;

— faire interdiction à la S.A.R.L Zam Zam, et à toute personne de son chef, d’entreposer quelque objet que ce soit et de stationner quelque véhicule que ce soit dans la cour constituant la parcelle [Cadastre 4], sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée ;

— faire interdiction à la S.A.R.L. Zam Zam, et à toute personne de son chef, de cuisiner portes ou fenêtres ouvertes et en tout cas de dégager, par l’exploitation de son activité, des odeurs de cuisine et notamment de friture ;

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

— les condamner à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 août 2024, la S.C.I. Pays d’Aix Immo demande au tribunal de :

faire interdiction à la S.A.R.L. Zam Zam, et à toute personne de son chef, d’entreposer quelque objet que ce soit et de stationner quelque véhicule que ce soit dans la cour constituant la parcelle [Cadastre 4], sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée ;faire interdiction à la S.A.R.L Zam Zam, et à toute personne de son chef, de cuisiner portes ou fenêtres ouvertes et en tout cas, de dégager par l’exploitation de son activité, des odeurs de cuisine et notamment de friture ;l’autoriser à fermer le portail véhicules de façon à supprimer tout accès et stationnement de la cour constituant la parcelle [Cadastre 4] ;condamner in solidum M. [U] et la S.A.R.L. Zam Zam à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;débouter les défendeurs de leurs demandes reconventionnelles ;condamner in solidum la S.A.R.L. Zam Zam et M. [U] aux dépens et à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un conduit d’évacuation appartenant à la S.A.R.L. Zam Zam passe dans l’immeuble et que celui-ci dégage des odeurs de fritures. Elle soutient être victime d’un trouble anormal du voisinage, considérant que son droit de propriété, est atteint du fait de l’entrepôt d’objets ou du stationnement de véhicules par les défendeurs dans la cour sur la parcelle cadastrée [Cadastre 18], alors que M. [U] n’est pas un coindivisaire et ne bénéficie que d’un droit de passage.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, elle estime que tant le locataire que le bailleur sont responsables des troubles précédemment exposés.

Dans ses conclusions transmises par voie électronique le 13 juin 2024, M. [L] [U] demande au tribunal de :

— débouter la S.C.I. Pays d’Aix Immo de toutes ses prétentions,

— condamner la S.C.I. Pays d’Aix Immo à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de droit, sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— condamner la S.C.I. Pays d’Aix Immo à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisser les dépens à sa charge.

Il fait essentiellement valoir que la demanderesse n’apporte pas la preuve de l’existence du tuyau d’évacuation dont elle se plaint et que les odeurs de cuisine ne constituent pas un trouble anormal de voisinage, notamment au regard de la configuration des lieux.

Concernant l’occupation de la cour, il estime que la demande est irrecevable en ce que la demanderesse échoue à établir qu’elle a la qualité de propriétaire indivise de la cour. De plus, il met en exergue qu’il a la qualité d’indivisaire et qu’ainsi il peut stationner des véhicules en vertu de l’article 815-9 du code civil. En outre, il considère que la demanderesse se contredit à son détriment dans le cadre d’une autre instance, enregistrée sous le numéro RG 22/856, plaidée également à l’audience du 4 septembre 2025.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 décembre 2023, la S.A.R.L. Zam Zam demande au tribunal de :

— débouter la S.C.I. Pays d’Aix Immo de toutes ses demandes,

— condamner la S.C.I. Pays d’Aix Immo à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et abus de droit, outre la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir en substance qu’il n’existe aucun conduit d’évacuation lui appartenant et passant par la propriété de la requérante, de sorte que celle-ci ne justifie pas que des troubles causés par les odeurs dont elle se prévaut proviennent d’un conduit dont elle serait propriétaire.

S’agissant de l’occupation de la cour, elle estime qu’il s’agit d’un bien indivis et qu’ainsi chaque indivisaire peut en user sur le fondement de l’article 815-9 du code civil. Elle considère également qu’aucune atteinte n’est portée aux droits de la demanderesse. Elle conclut à l’absence de trouble anormal du voisinage.

Enfin, elle soutient que la demanderesse a engagé une procédure dans le dessein de lui nuire, qu’il n’existe pas de fondement à son action et qu’elle a multiplié les procédures.

Sur la demande de dommages et intérêts, elle soutient qu’il est abusif de rechercher sans preuve et sans fondement sa responsabilité et que la demanderesse adopte un comportement déloyal en reconnaissant dans une autre instance que le défendeur est propriétaire indivisaire.

Par ordonnance du 25 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction avec effet différé au 10 octobre 2024.

Par décision du 17 octobre 2024, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture et a prononcé une nouvelle clôture de l’affaire avec effet différé au 5 juin 2025.

L’affaire a été renvoyée pour plaidoirie à une audience fixée le 12 juin 2025 en formation juge unique.

A la demande de M. [U], l’affaire a été fixée à l’audience du 4 septembre 2025 en formation collégiale et une ordonnance modificative de fixation d’audience a été rendue en ce sens le 7 mars 2025, sans aucune modification quant à la date de clôture de l’instruction.

Postérieurement à l’ordonnance de clôture, M. [U] a transmis de nouvelles conclusions le 30 juin 2025.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 4 septembre 2025, puis la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties, et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur les conclusions transmises postérieurement à l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Selon l’article 802 du même code, aucune conclusion ne peut être produite aux débats après l’ordonnance de clôture, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Toutefois, sont recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture. Sont également recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance et les fins de non-recevoir si leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture.

En l’espèce, le conseil de M. [U] a notifié par voie électronique des conclusions le 30 juin 2025, alors que l’instruction de l’affaire avait été clôturée avec effet différé au 5 juin 2025.

Dans ses conclusions transmises postérieurement à la clôture, M. [U] soulève l’irrecevabilité des prétentions de la S.C.I. Pays d’Aix Immo, or, dès l’assignation, la demanderesse a fait valoir sa qualité de propriétaire en indivision de la parcelle cadastrée [Cadastre 19] et elle a ensuite communiqué par voie électronique le 29 août 2024, l’acte de vente de ladite parcelle.

Il s’en déduit que la cause de cette fin de non-recevoir n’est pas survenue ou ne s’est pas révélée postérieurement à la clôture de l’instruction.

En l’état, il convient de déclarer irrecevable les conclusions transmises par M. [U] le 30 juin 2025 postérieurement à la clôture, le tribunal statuant sur ses conclusions transmises par voie électronique le 13 juin 2024.

Sur la demande d’interdiction d’entreposer et de stationner des véhicules sur la parcelle [Cadastre 21]

En application de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination.

La demanderesse a rapporté la preuve de sa qualité d’indivisaire de la parcelle cadastrée [Cadastre 19] qu’elle a acquis par acte notarié du 23 mai 2019. A la page 7 de cet acte, il est indiqué que l’immeuble article un, c’est-à-dire la parcelle [Cadastre 19], est constitué par « tous les droits indivis appartenant au VENDEUR sur une cour à usage de passage ». Il en résulte que cette cour est un bien en indivision et que la demanderesse est un des indivisaires.

M. [U] ne produit pas son titre de propriété dans cette instance, mais il n’est pas contesté qu’il est propriétaire d’un local situé [Adresse 9], dans l’immeuble litigieux, cadastré section [Cadastre 20].

M. [U] se prévaut de la qualité d’indivisaire de la parcelle [Cadastre 19] en vertu du règlement de copropriété en date du 18 février 1994, reçu par le notaire, Maître [N], lequel a été établi par les anciens propriétaires du bien qu’il a acquis.

En page 2 de ce règlement, au paragraphe intitulé « DESIGNATION » est décrite la propriété du bien, « l’ensemble figurant au cadastre rénové de ladite commune ([Localité 15]) cadastré [Cadastre 20] ainsi que tous les droits indivis ou autres et actions quelconques y attachés portant notamment sur la parcelle contigüe figurant au cadastre rénové de la commune d'[Localité 15], à la section [Cadastre 21] lieudit [Adresse 11], pour une contenance de 90 centiares, consistant en une cour au travers de laquelle s’effectuent les deux accès Sud de l’immeuble [Adresse 6] pour rejoindre la voie publique ». Cette stipulation est immédiatement suivie d’une mention manuscrite : « et tous autres droits et actions pouvant porter sur ladite parcelle ».

En page 7 de cet acte, dans la section « PARTIES COMMUNES », il est indiqué qu’elles comprennent « la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites, et éventuellement tous droits sur la cour contigüe cadastrée [Cadastre 21] », puis, en page 32, il est encore stipulé que « l’assiette de la copropriété est située à [Adresse 17] cadastrée section [Cadastre 22] pour 59 centiares. Elle porte également sur tous les droits indivis ou autres et actions quelconques y attachés portant notamment sur la parcelle contigüe figurant au cadastre rénové de la commune d'[Localité 15], à la section [Cadastre 21], lieudit « [Adresse 11] » pour une contenance de 90 centiares, consistant en une cour permettant l’accès de l’immeuble à la voie publique ».

Cependant, la demanderesse verse au débat un acte rectificatif établi le 17 juin 1994 par maître [N], enregistré au bureau des hypothèques le 29 juin 1994, stipulant que « suite à la notification préalable à un rejet de la formalité en date du 25 mai 1994 et en vue de réparer l’irrégularité constatée, il y a lieu d’apporter la rectification suivante à l’état descriptif de division et règlement de copropriété par les Cts FRONZES du 18 février 1994, déposé le 8 avril 1994 :

page 2 au paragraphe intitulé « DESGINATION »,

Après les mots : «…. sur ladite parcelle », (c’est-à-dire la parcelle cadastrée [Cadastre 19]), il y a lieu d’ajouter et de lire que « ces droits ne sont pas des droits indivis mais portent seulement sur un droit de passage ».

Alors que M. [U] ne produit pas son titre de propriété, et en l’état de la rectification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété du 18 février 1994, enregistrée au bureau des hypothèques le 29 juin 1994, il ne démontre pas avoir acquis des droits indivis sur la parcelle cadastrée [Cadastre 19].

En application de l’article 686 du code civil, les propriétaires de fonds peuvent établir une servitude.

Il ressort du règlement de copropriété du 18 février 1994, rectifié par l’acte notarié précité enregistré au bureau des hypothèques le 29 juin 1994 qu’il existe une servitude de passage grevant la parcelle cadastrée [Cadastre 19] au profit du fonds dominant, la parcelle cadastrée [Cadastre 20].

Le droit de passage accordé à M. [U], propriétaire de la parcelle cadastrée [Cadastre 20], lui permet ainsi d’accéder à son bien comme cela est indiqué dans le règlement de copropriété. Néanmoins, ni ce règlement, ni le rectificatif en date du 29 juin 1994 ne précisent les modalités de ce droit de passage. Le droit de passage implique que le propriétaire du fonds dominant peut traverser le fonds servant.

En vertu de l’article 702 du code civil, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Alors que M. [U] ne produit pas son titre de propriété, et en l’absence de stipulations relatives à une autorisation de stationnement ou à la possibilité d’entreposer des objets sur le fonds servant dans les pièces versées aux débats, il n’est pas fondé à se prévaloir d’une telle autorisation.

En l’espèce, la demanderesse justifie, par un procès-verbal en date des 8, 13 et 14 novembre ainsi que du 9 décembre 2022 établi par un commissaire de justice, la présence de matériels utilisés par la S.A.R.L. Zam Zam dans la cour intérieure litigieuse.

Il ressort des photographies annexées à ce procès-verbal qu’il y a des chariots et un scooter près de la véranda utilisée par la S.A.R.L. Zam Zam. En outre, le commissaire de justice a photographié un véhicule de marque Citroën stationné dans la cour intérieure de l’immeuble, sans que la personne l’ayant stationné soit identifiée.

En sa qualité de locataire, la S.A.R.L. Zam Zam ne jouit que d’un droit de passage sur la parcelle cadastrée [Cadastre 19], dans les mêmes conditions que le propriétaire, M. [U], de sorte qu’elle n’a pas le droit d’y entreposer des objets et/ou d’y stationner un ou plusieurs véhicules.

Par conséquent, il convient de faire interdiction à la S.A.R.L. Zam Zam d’entreposer des objets et de stationner des véhicules sur la parcelle cadastrée [Cadastre 19].

En vertu des articles L131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Il convient d’assortir cette obligation d’une astreinte d’un montant de 150 euros par infraction constatée afin d’assurer son exécution, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande d’autorisation de fermer le portail véhicule

Aux termes de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode.

En l’espèce, la demanderesse sollicite l’autorisation de fermer le portail se situant à l’entrée de la cour litigieuse. Or, comme vu précédemment, M. [U] bénéficie d’un droit de passage dans la cour pour accéder à sa propriété. La fermeture du portail donnant accès aux véhicules à la cour est de nature à empêcher les véhicules, notamment celui de M. [U] ou de son locataire, d’y entrer.

Le droit de passage inclut un droit de passage des véhicules puisqu’il s’agit de l’entrée de la propriété de M. [U] selon le règlement de copropriété du 18 février 1994. Il n’est pas prévu que ce droit de passage exclut le passage de véhicules. Dès lors, la fermeture sollicitée par la demanderesse est de nature à diminuer l’usage de la servitude, en ce que le droit de passage ne serait que piéton.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de la S.C.I. Pays d’Aix Immo.

Sur la demande d’interdiction de cuisiner portes ou fenêtre ouvertes et de dégager des odeurs de cuisine

Aux termes de l’article 544 du code civil, « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit en toute hypothèse rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, que son auteur ait ou pas enfreint la réglementation applicable à son activité. Cette appréciation s’exerce concrètement notamment selon les circonstances de temps (nuit et jour) et de lieu (milieu rural ou citadin, zone résidentielle ou industrielle). Ainsi l’anormalité du trouble de voisinage s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut.

Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le fonds appartenant à la S.C.I. Pays d’Aix Immo, cadastré BL n°[Cadastre 1], et le fonds de M. [U], cadastré BL n°[Cadastre 5], sont des fonds contigus, de sorte que ces derniers sont voisins.

Il est admis que le trouble anormal du voisinage peut être causé par le locataire, ce qui est le cas de la S.A.R.L. Zam Zam, preneur du local commercial dans lequel elle exploite un fonds de commerce de restauration rapide, en vertu d’un bail commercial qui lui a été consenti par M. [U].

Il est également admis qu’un propriétaire, même non-occupant du bien qu’il loue, peut être tenu responsable du ou des troubles de voisinage commis par son locataire.

A ce titre, M. [U] peut être tenu responsable d’un trouble causé par la S.A.R.L. Zam Zam en sa qualité de propriétaire.

Contrairement à ce que soutient la demanderesse, il ne résulte pas du constat établi à sa requête par un commissaire de justice en date des 8, 13 et 14 novembre ainsi que du 9 décembre 2022 « qu’il se dégage du restaurant Zam Zam de fortes odeurs de cuisine et notamment de friture » comme elle le prétend.

En effet, en page 2 du constat versé aux débats en pièce 3, le commissaire de justice indique être situé à l’intérieur du local (sans plus de précisions) dans la pièce à gauche du rez-de-chaussée, et avoir constaté la présence d’un conduit d’évacuation dont il se dégage une importante odeur de friture qui est particulièrement prononcée le long dudit conduit.

Sur les 7 photographies des bureaux annexées à ce constat, une seule montre l’existence d’un conduit en inox se situant dans un local tout en longueur où se trouvent des rayonnages sur lesquels sont entreposés des cartons et du matériel, les autres photographies concernant diverses pièces à usage de bureaux, aucun élément n’établissant de manière certaine que ce conduit serait raccordé à une évacuation des vapeurs de friture émanant de l’activité de cuisine de la S.A.R.L. Zam Zam, ni davantage que les locataires de la demanderesse seraient incommodés par ces odeurs.

Il s’ensuit qu’il n’est pas établi que « l’importante odeur de friture » constatée par le commissaire de justice soit imputable à la S.A.R.L. Zam Zam, ni qu’elle soit d’une gravité suffisante pour être considéré comme anormale.

En conséquence, la demande tendant à faire interdiction à la S.A.R.L. Zam Zam, et à toute personne de son chef, de cuisiner portes ou fenêtres ouvertes et en tout cas de dégager, par l’exploitation de son activité, des odeurs de cuisine et notamment de friture sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de la S.C.I. Pays d’Aix Immo

En application des articles 1240 et 1253 du code civil, engage sa responsabilité celui qui cause un dommage par son fait ou par un trouble anormal du voisinage et l’oblige ainsi à le réparer.

La demanderesse a été déboutée de sa demande fondée sur le trouble anormal du voisinage. En l’absence de la constatation d’un tel trouble, le dommage consécutif dont elle se prévaut ne saurait être indemnisé.

S’agissant du préjudice de jouissance lié au stationnement de véhicules et à l’entrepôt de marchandises, la S.C.I. Pays d’Aix Immo ne justifie pas d’un tel préjudice. En effet, elle ne produit pas de preuve permettant d’établir qu’elle a elle-même été empêchée d’accéder à la cour, ni qu’elle n’ait pas pu stationner son véhicule, ni de l’impossibilité d’user de cette cour.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par la S.C.I. Pays d’Aix Immo sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts de la S.A.R.L. Zam Zam et de M. [U]

En application des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut d’un préjudice consécutif à une action abusive intentée à son encontre de caractériser les circonstances de nature à faire dégénérer en faute le droit du demandeur d’ester en justice, et la mauvaise appréciation qu’une partie fait de ses droits n’est pas constitutive d’une faute.

En l’espèce, il ne résulte pas des pièces produites et des explications des parties que la demanderesse a commis une faute en assignant M. [L] [U] et sa locataire la SARL Zam Zam, dès lors que son action avait principalement pour but de clarifier les droits de chacun sur la cour litigieuse.

Bien que la demanderesse ait été déboutée de sa demande fondée sur le trouble anormal du voisinage et de sa demande de dommages et intérêts, il n’est pas rapporté la preuve qu’elle a agi avec l’intention de nuire ou de mauvaise foi, celle-ci ne pouvant se déduire du fait qu’elle ait intenté une autre action en justice contre M. [U] antérieurement (RG 22/856), étant rapplé qu’au regard des dispositions législatives précitées, la demanderesse pouvait agir à la fois contre le locataire et contre le bailleur.

En outre, il ne ressort pas des écritures de la S.C.I. Pays d’Aix Immo une faute résultant d’une contradiction entre les deux instances l’opposant à M. [U]. En effet, l’assignation de la S.C.I. Pays d’Aix Immo produite par M. [U] invoque les textes relatifs à l’indivision mais elle ne reconnait pas expressément à celui-ci la qualité de propriétaire indivisaire.

Par conséquent, M. [U] et la S.A.R.L. Zam Zam seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Succombant principalement, la S.A.R.L. Zam Zam sera condamnée aux dépens.

Aucune considération d’équité ne justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que les demandes sur ce fondement seront rejetées.

Enfin, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020, ce qui est le cas en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les conclusions de M. [L] [U] notifiées le 30 juin 2025, postérieurement à l’ordonnance de clôture ;

FAIT INTERDICTION à la S.A.R.L. Zam Zam d’entreposer des objets ou de stationner des véhicules dans la cour située sur la parcelle cadastrée [Cadastre 21], lieudit [Adresse 11] à [Adresse 16] ;

DIT que faute par la S.A.R.L. Zam Zam de respecter cette interdiction, elle sera redevable par infraction constatée d’une astreinte d’un montant de 150 euros, à compter de la signification de la présente décision.

REJETTE la demande formée par la S.C.I. Pays d’Aix Immo tendant à obtenir l’autorisation de fermer le portail de la parcelle cadastrée [Cadastre 21], sise au [Adresse 11] à [Adresse 16] ;

REJETTE la demande formée par la S.C.I. Pays d’Aix Immo tendant à obtenir l’interdiction pour la S.A.R.L. Zam Zam de cuisiner portes et fenêtres ouvertes ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la S.C.I. Pays d’Aix Immo;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la S.A.R.L. Zam Zam ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [L] [U] ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L. Zam Zam aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE