TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 12]

JUGEMENT DU :

13 Octobre 2025

ROLE : N° RG 22/05437 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LSPW

AFFAIRE :

[I] [L]

C/

[N] [Y] épouse [B]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Alice CABRERA

SCP TGA AVOCATS

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Alice CABRERA

SCP TGA AVOCATS

N°2025

CH GENERALISTE A

DEMANDEURS

Monsieur [I] [L]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 10]

Madame [W] [G]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 10]

représentés et plaidant à l’audience par M^e Alice CABRERA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [N] [Y] épouse [B]

née le 14 Octobre 1960 à [Localité 17]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [T] [B]

né le 31 Octobre 1964 à [Localité 12]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Olivier DE PERMENTIER de la SCP TGA AVOCATS, avocats au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE, substitué et plaidant à l’audience par M^e CANEL, avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 23 juin 2025, après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025 puis prorogée au 13 octobre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCEDURE

Monsieur [T] [B] et madame [N] [Y] étaient propriétaires d’un appartement de type T2, avec box et stationnement attenant, sis [Adresse 9] à [Localité 15], cadastrés section AL N°[Cadastre 11], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7].

Suite à la signature le 30 novembre 2020 d’une promesse de vente, puis par acte authentique du 26 avril 2021 signé en l’étude de Maître [H], notaire à [Localité 13], monsieur [T] [B] et madame [N] [Y] ont vendu à monsieur [I] [L] et madame [W] [G], leurs locataires, leur bien immobilier au prix de 180 000 euros.

Le 5 avril 2022, la mairie de [Localité 16] a signé un arrêté de péril imminent concernant les balcons de l’ensemble immobilier.

Estimant ne pas avoir été informés par les vendeurs, préalablement à la vente, de la dangerosité des balcons, Monsieur [I] [L] et madame [W] [G] ont fait citer , par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2022, monsieur [T] [B] et madame [N] [Y] devant la présente juridiction

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 1641 et suivants du code civil, monsieur [I] [L] et madame [W] [G] demandent à la juridiction de :

— juger que leur demande est recevable et non prescrite,

— débouter monsieur [B] et madame [Y] de l’ensemble de leurs prétentions,

— condamner monsieur [B] et madame [Y] à leur payer la somme de 30.000 euros en réduction du prix de vente du bien,

— condamner monsieur [B] et madame [Y] à leur payer la somme de 15.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamner monsieur [B] et madame [Y] à leur payer la somme de 1.500 euros au titre du préjudice matériel subi,

— condamner monsieur [B] et madame [Y] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire.

Ils soutiennent que leur action n’est pas prescrite, n’ayant eu connaissance de l’ampleur des désordres qu’à compter d’avril 2022, date de l’arrêté de péril. Ils expliquent, qu’au contraire, les vendeurs en étaient informés depuis, a minima le mois de mars 2021, soit avant la signature de l’acte de vente, date à laquelle a été établi un constat structurel de l’état des balcons, de sorte qu’ils leur ont dissimulé cette information. Ils ajoutent que si leur état des lieux d’entrée faisait état de la présence d’une fissure, ils n’ont pas été informés que celle-ci présentait peu à peu, tout comme les nouvelles fissures apparues depuis lors, un danger conséquent.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 1641, 1642, 1643, 1645 et 1648 du code civil, monsieur [I] [L] et madame [W] [G] demandent à la juridiction de :

— juger que l’action en garantie de vice caché est prescrite,

— débouter monsieur [L] et madame [G] de l’intégralité de leurs prétentions,

— prendre une décision spécialement motivée pour ne pas ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner monsieur [L] et madame [G] à leur payer la somme de 5 400 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens du procès.

Ils soutiennent que l’action en garantie des vices cachés intentée par les acquéreurs est prescrite, la découverte des vices pouvant être datée au 12 décembre 2020 lorsque l’architecte a effectué une première visite et des constatations. Ils opposent la clause exonératoire des vices cachés dès lors que leur connaissance du vice n’est pas démontrée. Ils ajoutent que les acquéreurs, qui étaient précédemment locataires, se sont engagés en connaissance de l’état du bien.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 13 janvier 2025 avec effet différé au 18 juin 2025, et renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 23 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande tendant à écarter les dernières conclusions de monsieur [L] et madame [G]

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile “les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense”.

La juridiction peut retenir l’irrecevabilité des conclusions de dernière heure déposées très peu de temps avant l’ordonnance de clôture, si celles-ci violent le principe du contradictoire.

En l’espèce, les défendeurs demandent à ce que les conclusions des demandeurs, notifiées un jour avant la clôture soient écartées des débats, motif pris qu’ils ne disposent pas du temps nécessaire pour répliquer à ces conclusions de dernière heure, mais ne demandent pas de leur accorder un délai supplémentaire pour conclure en réponse ou de révoquer l’ordonnance de clôture.

Bien que le conseil de Monsieur [I] [L] et madame [W] [G] a notifié tardivement ses conclusions, à savoir le 17 juin 2025, celles-ci ont été communiquées par voie électronique au conseil de Monsieur [T] [B] et madame [N] [B], préalablement à l’ordonnance de clôture, de sorte que le principe du contradictoire n’a pas été violé.

En conséquence, la demande de Monsieur [T] [B] et madame [N] [B] tendant à écarter les conclusions de Monsieur [I] [L] et madame [W] [G] notifiées le 17 juin 2025 est rejetée.

Sur la recevabilité de l’action en garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 789 du code du même code, “Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…)

6°/ statuer sur les fins de non-recevoir.(…)”.

Aux termes de l’article 791 du même code, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768, sous réserve des dispositions de l’article 1117.

Monsieur [T] [B] et madame [N] [B] soulèvent la prescription de l’action en garantie des vices cachés intentée par monsieur [I] [L] et madame [W] [G].

La prescription constitue une fin de non-recevoir.

Toutefois, faute d’avoir saisi le juge de la mise en état par des écritures spécialement adressées et distinctes des conclusions de fond, la prescription soulevée par Monsieur [T] [B] et madame [N] [B] devant le juge du fond est irrecevable.

Sur l’action en garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1643 du même code précise que le vendeur « est tenu des vices cachés quand bien même ils ne les auraient pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Monsieur [I] [L] et madame [W] [G] sollicitent de voir engagée la garantie de monsieur [T] [B] et madame [N] [B] en qualité de vendeurs au titre d’un vice caché affectant le bien immobilier litigieux.

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil exige que soit rapportée la preuve de la réunion de trois conditions : l’existence d’un vice caché, l’antériorité du vice au moment de la vente et la démonstration de la gravité du défaut compromettant l’usage de la chose vendue.

Il résulte des éléments du dossier que le bien immobilier litigieux avait, suite à la réception de l’ouvrage, fait l’objet en 2017 d’une déclaration par le syndic à l’assureur dommage ouvrage d’un sinistre lié à des infiltrations, des fissures et une désolidarisation des balcons.

Le 5 octobre 2018, Monsieur [T] [B] et madame [N] [B], en qualité de propriétaires, ont confié à la SARL Terres en Provence, un mandat de location et de gestion portant sur l’appartement T2 sis [Adresse 8], d’une durée de un an, reconductible tacitement.

Dans ce cadre, Monsieur [T] [B] et madame [N] [B], représentés par la SARL Terres en Provence ont conclu le 6 novembre 2018 avec monsieur [I] [L] et madame [W] [G], un bail d’habitation portant sur le bien litigieux.

L’état des lieux d’entrée contradictoire, établi le 9 novembre 2018 entre la SARL Terres en Provence et les locataires, et transmis à Monsieur [T] [B] et madame [N] [B], selon courrier du 12 novembre 2018, mentionne notamment une fissure sur le mur du jardin à l’étage, laquelle fissure a été jointe en photographie.

Le 30 novembre 2020, les parties ont signé en l’étude de Maître [H], notaire, une promesse unilatérale de vente portant sur le bien litigieux, à laquelle étaient notamment annexés les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.

Il est fait état en page 10 de la déclaration du promettant selon laquelle le bien ne fait l’objet d’aucune injonction de travaux, et en page 11 une clause exonératoire de garantie des vices cachés ne s’appliquant cependant pas en cas de connaissance par le promettant des vices ignorés par le bénéficiaire.

Il est par ailleurs stipulé en page 18 la déclaration du promettant selon laquelle à sa connaissance, aucuns travaux nécessaires à la sauvegarde de l’ensemble immobilier n’ont été décidés par le syndic.

Par acte authentique du 26 avril 2021 signé en l’étude de Maître [H], notaire à [Localité 13], monsieur [T] [B] et madame [N] [B] ont vendu à Monsieur [I] [L] et madame [W] [G], l’appartement de type T2, d’un box et d’un stationnement attenant objets des lots 49 et 53 au prix de 180 000 euros.

Il est notamment fait mention en page 8 de l’acte, de la remise aux acquéreurs des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, et en page 9, d’une déclaration des vendeurs selon laquelle le bien ne fait l’objet d’aucune injonction de travaux ou réclamation de la part de l’administration ou de tiers en raison de la sécurité.

Il est par ailleurs stipulé en page 10, une clause exonératoire de garantie des vices cachés notamment s’il est prouvé par les acquéreurs, dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus des vendeurs et ignorés de lui.

Il est cependant établi que le 12 décembre 2020, l’architecte [S] [C], sollicité par la copropriété de la résidence, représentée par le syndic TERRE ET HABITAT Pays Salonais a effectué une visite. Le 14 mars 2021, soit un mois avant la réitération par acte authentique, il a rédigé constat d’état structurel des balcons constatant des fissures notamment à la jonction des balcons avec l’immeuble.

Le 5 avril 2022, soit postérieurement à la réitération de la vente par acte authentique, le maire de la commune de [Localité 16] a signé un arrêté de péril concernant la résidence, interdisant l’usage et l’accès aux balcons, imposant au syndic de copropriété leurs étaiements provisoires et la réalisation d’un diagnostic structurel de ceux non visés par le précédent diagnostic. Il y est fait notamment référence à un courrier de mise en demeure du 23 juin 2021, dont le destinataire est inconnu, de procéder à la réalisation des travaux nécessaires dans un délai raisonnable, au diagnostic structurel de la société SOCOTEC et à un rapport de la police municipale du 24 mars 2022.

Le 19 avril 2022, le syndicat des copropriétaires OLIVERAIE 2 a fait procéder à une constat de commissaire de justice afin de constater la présence de fissures dans les logements, l’état des balcons, des terrasses et des garages de cette résidence.

Concernant les lots 49 et 53 acquis par monsieur [I] [L] et madame [W] [G], le commissaire de justice a relevé des fissurations en forme d’escalier dans le pignon ouest, une double fissure horizontale étant visible au niveau du plancher du deuxième étage, ainsi qu’une fissure horizontale visible en façade nord au niveau du plancher du deuxième niveau.

Par ordonnance du 6 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a fait droit à la demande d’expertise sollicitée par le syndic de copropriété [Adresse 14] pris en la personne de son syndic la société FONCIA TERRES DE PROVENCE, suite à une assignation des 16 et 17 juin 2022.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que monsieur [T] [B] et madame [N] [B], alors locataires à compter du 6 novembre 2018, ont résidé dans le bien litigieux, lequel présentait une fissure sur le mur du jardin à l’étage, selon état des lieux réalisé au contradictoire de chacune des parties.

Toutefois, les éléments au dossier ne permettent pas d’établir, tout comme les propriétaires, qu’ils aient eu connaissance à cette date de sa nature et de son ampleur au jour de la conclusion de la promesse de vente.

Il n’est pas contesté qu’un mois après la conclusion de la promesse de vente, qui ne fait pas état de désordres en lien avec des fissures, une étude a été diligentée par le syndic de la copropriété afin d’établir un diagnostic des fissures présentées par les balcons, et que dans ce cadre, un architecte s’est déplacé le 12 décembre 2020.

Cette étude a constaté des désordres consistant dans la présence de fissures en partie supérieure des constructions au droit des angles des bâtiments et une manifestation systématique des fissures à la jonction des balcons et des bâtiments. Elle concernait la fissure présente sur le bien loué par Monsieur [I] [L] et madame [W] [G].

Les éléments de cette étude ne permettent pas d’établir que l’architecte est entré en contact avec les propriétaires ou les locataires afin de la mener à bien et ainsi que leur attention ait été attirée sur la gravité éventuelles de ces fissures.

Par ailleurs, bien que la promesse mentionne la communication aux futurs acquéreurs des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale concernant le bien litigieux, ceux-ci ne sont pas communiqués aux débats et ne permettent pas de déterminer si la question des fissures et des suites à donner avait été abordée avant la vente, et ainsi, portée à la connaissance tant des vendeurs que des acquéreurs.

Ainsi, et quand bien même les fissures affectant le logement acquis par monsieur [I] [L] et madame [W] [G], pourraient être qualifiées de vices cachés, au regard de l’étude structurelle, de l’arrêté de péril imminent du 5 avril 2022 et du constat d’huissier réalisé le 19 avril 2022, la clause exonératoire de garantie a vocation à s’appliquer dès lors qu’il n’est pas établi que monsieur [T] [B] et madame [N] [B], anciens propriétaires aient été informé de leur existence et de leur ampleur préalablement à la vente.

En conséquence, faute pour monsieur [I] [L] et madame [W] [G] d’établir que monsieur [T] [B] et madame [N] [B] connaissaient le vice affectant leur bien, dans sa nature et son ampleur, et leur a sciemment caché, ceux-ci ne peuvent être tenus à garanti envers eux.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande de monsieur [I] [L] et madame [W] [G] en réduction du prix de vente et en allocation de dommages et intérêts à titre de préjudice de jouissance et de préjudice matériel.

Il y a lieu de rejeter les autres demandes pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [L] et madame [W] [G], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance et seront en conséquence déboutés de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [T] [B] et madame [N] [B] ayant été contraints d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir leurs droits, l’équité commande que Monsieur [I] [L] et madame [W] [G] soient condamnés à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de monsieur [T] [B] et madame [N] [B] tendant à écarter des débats les conclusions de monsieur [I] [L] et madame [W] [G] notifiées par voie électronique le 17 juin 2025,

REJETTE la demande de monsieur [T] [B] et madame [N] [B] en irrecevabilité de l’action en garantie des vices cachés intentée par monsieur [I] [L] et madame [W] [G] du fait d’une prescription,

REJETTE la demande de monsieur [I] [L] et madame [W] [G] en condamnation de monsieur [T] [B] et madame [N] [B] à leur payer la somme de 30 000 euros en réduction du prix de vente,

REJETTE la demande de monsieur [I] [L] et madame [W] [G] en condamnation de monsieur [T] [B] et madame [N] [B] en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice matériel,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

REJETTE la demande de monsieur [I] [L] et de madame [W] [G] en condamnation de monsieur [T] [B] et madame [N] [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [I] [L] et madame [W] [G] à payer à monsieur [T] [B] et madame [N] [B] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [I] [L] et madame [W] [G] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE TREIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LE GREFFIER LE PRESIDENT