TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/03534 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZ5Q

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [Z] [O] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [T] [U] épouse [Y], demeurant Chez M.[U] [X] – [Adresse 3]

comparante en personne

A l’audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE :

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2007, la société [Adresse 4] a loué à Madame [T] [Y] un pavillon à usage d’habitation n°18 et un garage situés [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 445,07 € outre 20,56 € de provision pour charges.

La société BATIR CENTRE est devenue la société VALLOGIS suivant procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 22 juin 2012, laquelle est devenue la société « VALLOIRE HABITAT » suivant procès-verbal de l’assemblée générale mixte de la société VALLOGIS du 26 juin 2019 contenant notamment changement de dénomination.

Suivant jugement du juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS en date du 4 mai 2021 a constaté le paiement par la locataire de sa dette d’impayée et de charges et par suite débouté la bailleresse de ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue audit bail et d’expulsion.

Se prévalant d’une nouvelle situation d’impayés, un commandement de payer dans les 2 mois a été délivré le 18 janvier 2024 par procès-verbal de remise à l’étude à la requête de la SA [Adresse 5] à Madame [T] [Y]. Il portait sur la somme en principal de 2.324,21 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 29 juillet 2024, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et en conséquence ordonner l’expulsion de Madame [T] [Y] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Voir condamner Madame [T] [Y] au paiement de la somme de 2.837,64 euros représentant l’arriéré de loyer et charges impayés depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 27 juin 2024;La condamner au paiement de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges;Voir condamner Madame [T] [Y] au paiement d’une somme de 500 euros sur fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Voir condamner Madame [T] [Y] au paiement des dépens, qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 février 2025.

La SA [Adresse 5], représentée par Madame [Z] [O], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 5.084,32 euros, en ce compris des surloyers. Elle fait état de règlements au mois de décembre et janvier dernier. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [T] [Y], comparante ne conteste pas la dette. Elle précise vivre seule et qu’elle va restituer le logement. Elle propose d’échelonner sa dette à concurrence de 140 euros par mois. Elle expose assumer un crédit consommation par ailleurs.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience indique que les difficultés de Madame [Y] sont intervenues par suite du départ de ses enfants du logement conjugé à son passage en retraite et la baisse consécutive de ses revenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 467 du code de procédure civile dispose que le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 11 janvier 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 30 juillet 2024 soit plus de deux mois avant l’audience.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 27 juillet 2007 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit 2 mois après un commandement de payer resté sans effet.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 18 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à l’étude à la requête de la SA [Adresse 5] à Madame [T] [Y]. Il portait sur la somme en principal de 2.324,21 euros au titre des loyers et charges échus.

La somme totale de 1.323,56 euros a été réglée dans les deux mois de la délivrance dudit commandement de payer, insuffisante pour en éteindre les causes, de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 19 mars 2024.

Sur l’indemnité d’occupationMadame [T] [Y] reste redevable des loyers jusqu’au 18 mars 2024 et à compter du 19 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [T] [Y], occupant sans droit ni titre depuis le 19 mars 2024 cause un préjudice à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Sur l’expulsion de la locataireLe contrat de bail étant résilié à compter du 19 mars 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [Y] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatifAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’organisme d’habitation à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…). Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans le délai d’un mois. A défaut de réponse, et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SA [Adresse 5] verse aux débats les courriers justifiant du calcul depuis le 1er janvier 2021 et annuellement du supplément du loyer de solidarité par suite de la réception des enquêtes. Il ressort du courrier du 15 janvier 2025 l’annulation des frais de dossier et du surloyer forfaitaire antérieurs.

La demanderesse produit un décompte duquel il ressort une dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de janvier 2025 incluse de 5.404,89 euros de la quelle il convient de déduire les frais de poursuite (320,57 euros). Il convient en outre de soustraire la somme de 900,38 euros correspondant à la demande contenue lors de l’audience du 23 février 2021 et objet du jugement du 5 mai 2021.

Par suite, la dette locative s’élève à la somme de 4.183,94 euros.

Madame [T] [Y], ne conteste pas le montant de cette dette locative.

Il convient en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de la somme susdite de 4.183,94 euros. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 29 juillet 2024 pour la somme de 2.837,64 euros, puis à compter du présent jugement pour le surplus.

III-Sur la demande de délais de paiement :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 10 avril 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Y], comparante a sollicité des délais de paiement à concurrence de la somme de 140 euros par mois outre le loyer. Or, il ressort des éléments du débat qu’elle assume un crédit à la consommation et est en difficulté depuis son passage à la retraite sachant qu’elle a déclaré restituer le logement prochainement et donné une autre adresse actuelle. Par ailleurs, il convient de constater que le paiement du loyer du mois de janvier 2025 n’a pas été effectué et la demanderesse s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et en l’absence de reprise des paiements, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la société VALLOIRE HABITAT sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [Y], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juillet 2007 entre la société [Adresse 4] devenue la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT, d’une part, et Madame [T] [Y], d’autre part, concernant un pavillon à usage d’habitation n°18 et un garage situés [Adresse 1] , sont réunies à la date du 19 mars 2024 ;

DIT que Madame [T] [Y] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [T] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [T] [Y] à verser à la SA [Adresse 5] la somme de 4.183,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de janvier 2025 inclus. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 29 juillet 2024 pour la somme de 2.837,64 euros, puis à compter du présent jugement pour le surplus.

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE Madame [T] [Y] à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [T] [Y] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

DEBOUTE la SA [Adresse 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière

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La greffière, La juge des contentieux de la protection,