RÉFÉRÉ

Min N° 25/00356

N° RG 25/00474 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7C3

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 09 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique en référé la cause suivante le 28 Octobre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Nahalie FEUGNET, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [C] [I] [D]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 juin 2022, la société [Adresse 7] a donné à bail à M. [E] [C] [I] [D] un logement situé au [Adresse 3], à [Adresse 8] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 438,28 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, la société BATIGERE HABITAT a fait signifier à M. [E] [C] [I] [D] un commandement de payer la somme principale de 3 484,66 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 23 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 mai 2025, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner M. [E] [C] [I] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner M. [E] [C] [I] [D] à lui payer la somme de 4 270,31 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers ;

— condamner M. [E] [C] [I] [D] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner M. [E] [C] [I] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— condamner M. [E] [C] [I] [D] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 7 mai 2025.

Appelée à l’audience du 8 juillet 2025, M. [E] [C] [I] [D] n’a pas comparu. La société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a indiqué que le loyer du mois de mai avait été réglé. L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025.

Par décision du 19 août 2025, le magistrat initialement saisi de l’affaire a ordonné la réouverture des débats pour permettre au demandeur de justifier qu’il vient aux droits de la société signataire du bail.

A l’audience du 28 octobre 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 5 574,41 euros, arrêtée au 20 octobre 2025, loyer du mois de septembre inclus. Elle a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation et a attiré l’attention sur sa pièce n°2 qui constate la fusion entre la société [Adresse 7] et la société BATIGERE GRAND EST devenue BATIGERE HABITAT.

Régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, M. [E] [C] [I] [D] n’a pas comparu.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier établi et reçu au greffe avant l’audience duquel il ressort que le locataire a été incarcéré entre juillet 2023 et juillet 2024, raison pour laquelle il n’a pas été en mesure de payer son loyer. L’enquêteur social indique qu’il vit seul et perçoit le RSA ainsi que la prime d’activité. Il a trois enfants qui ne vivent pas avec lui mais pour lesquels il participe lorsqu’il le peut à l’entretien. Il est indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer en totalité avec l’aide de sa famille en août 2024. Il est actuellement suivi par le SPIP et une demande d’APL est en cours de même qu’une demande de logement social.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

1/4

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser que la société BATIGERE HABITAT produit l’ensemble des pièces justificatives attestant du fait qu’elle vient aux droits de la société [Adresse 7], si bien que sa qualité et son intérêt à agir sont établis.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [E] [C] [I] [D], assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 13 juin 2022 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 21 janvier 2025;le décompte de la créance arrêté au mois de septembre inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [E] [C] [I] [D] reste devoir à la société BATIGERE HABITAT la somme de 5 574,41 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 octobre 2025, échéance du mois de septembre incluse, après déduction des frais de procédure.

M. [E] [C] [I] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de le condamner à payer à la société BATIGERE HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 5 574,41 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 20 octobre 2025 échéance du mois de septembre incluse.

Comme demandé, M. [E] [C] [I] [D] sera condamné à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 484,66 euros.

2/4

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le M. [E] [C] [I] [D] 7 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier reçu le 23 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux (page 4).

Or, la société BATIGERE HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 21 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mars 1990, pour un montant de 3 484,66 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mars 2025.

M. [E] [C] [I] [D] est dès lors occupant sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, M. [E] [C] [I] [D] est occupant sans droit ni titre depuis le 22 mars 2025. Il convient donc le condamner au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 22 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus.

3/4

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [E] [C] [I] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la société BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 juin 2022 entre la société [Adresse 7], aux droits de laquelle vient la société BATIGERE HABITAT d’une part, et M. [E] [C] [I] [D] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 9], sont réunies à la date du 22 mars 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [E] [C] [I] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [E] [C] [I] [D] à payer, à titre provisionnel, à la société BATIGERE HABITAT la somme de 5 574,41 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 20 octobre 2025 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025 sur la somme de 3 484,66 euros ;

CONDAMNONS M. [E] [C] [I] [D] à payer à la société BATIGERE HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS M. [E] [C] [I] [D] aux dépens de l’instance ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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