TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU :

15 Septembre 2025

ROLE : N° RG 23/04984 – N° Portalis DBW2-W-B7H-MBY6

AFFAIRE :

S.C.I. PRIMOND

C/

S.A.S. PROVENCE CALORIFUGE

GROSSES délivrées

le

à Maître Marie Paule VERDIER, avocat au barreau de TARASCON

à Maître Nicolas CASTELLAN, avocat au barreau de MARSEILLE

COPIES délivrées

le

à Maître Marie Paule VERDIER, avocat au barreau de TARASCON

à Maître Nicolas CASTELLAN, avocat au barreau de MARSEILLE

N°2025

CH ECOCOM GENERAL

DEMANDERESSE

S.C.I. PRIMOND (RCS DE [Localité 15] 421 890 948)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marie Paule VERDIER, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDERESSE

S.A.S.U PROVENCE CALORIFUGE (RCS DE [Localité 16] 890 816 192)

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas CASTELLAN, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué à l’audience de plaidoiries par Maître Margot NÉ, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRESIDENT : Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Madame DAUBA Caroline, magistrat à titre temporaire

en présence de M. [C] [F], auditeur de justice

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 13 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

rédigé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

signé par Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

assisté de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé (non daté), la SCI PRIMOND a consenti à la SARL MAINTENANCE INDUSTRIELLE GÉNÉRALE, un bail commercial concernant les biens et droits immobiliers situés [Adresse 10], sur la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 1], pour une surface de 39 ares et 83 centiares.

Le bail a pris effet le 1er mai 2013 et a été conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives, pour se terminer le 30 avril 2022.

Le bail a été consenti moyennant un loyer mensuel de 2.000€ « hors TVA et toutes taxes comprises ». Après la première période triennale, le contrat de bail prévoyait que le loyer initial de 2.000 € serait révisé en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction publiée par l’lNSEE.

C’est ainsi que le loyer a été réévalué à la date du 1er mai 2019 et porté à la somme mensuelle de 2.133,17€.

La destination du bail était exclusivement l’exploitation des activités suivantes :

«  Toutes activités relatives à l’exécution de travaux mécaniques d’usinage ; la fabrication d’outillages spécialisés; la mécanique industrielle; l’entretien; le démontage; la réparation et la reconstruction de matériels maritimes ou terrestres.

Ils ne pourront être utilisés, même temporairement à un autre usage et il ne pourra être exercé aucun autre commerce que ceux sus-indiqués… ››

Les locaux loués sont désignés dans le contrat de bail de la façon suivante:

«  Un ensemble immobilier composé de deux lots supportant différentes constructions à usage de locaux d’activité implanté en façade sur la route [Adresse 6], consistant en :

Pour le lot 1 : deux constructions en préfabriqués, l’une à usage de bureaux la seconde à usage de vestiaires, un hangar métallique à usage de dépôt, un hangar industriel.

Pour le lot 2 : une construction d’un simple rez-de-chaussée en maçonnerie traditionnelle ››.

Par jugement du 3 septembre 2021du Tribunal de commerce de SALON-DE-PROVENCE a placé la SARL MAINTENANCE INDUSTRIELLE GÉNÉRALE en redressement judiciaire.

La société SCI PRIMOND a déclaré ses créances de loyers.

Par jugement en date du 9 décembre 2021, le Tribunal de commerce de SALON-DE-PROVENCE a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL MAINTENANCE INDUSTRIELLE GÉNÉRALE et a arrêté un plan de cession au profit de la SASU PROVENCE CALORIFUGE (RCS 890 816 192).

Par la même décision, le Tribunal de commerce a ordonné la cession du bail commercial susvisé, prévue expressément par le dispositif dudit jugement sur le fondement des articles L. 631-22 et 642-7 de code de commerce, au profit de la SASU PROVENCE CALORIFUGE, la date d’entrée en jouissance étant fixée au lendemain du prononcé du jugement, soit le 10 décembre 2021.

Par acte extrajudiciaire du 22 juin 2022, la SCI PRIMOND a fait délivrer à la SASU PROVENCE CALORIFUGE un congé avec refus de renouvellement comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux.

Par courrier LRAR du 19 décembre 2022, la SCI PRIMOND a rappelé à la SASU PROVENCE CALORIFUGE le terme du congé et lui a proposé une date de restitution des clefs.

Entre temps des pourparlers ont été mis en place, la société locataire proposant le rachat du bien immobilier.

Faisant valoir que l’ensemble immobilier est toujours occupé par la SASU PROVENCE CALORIFUGE qui n’a pas honoré le congé qui lui a été délivré et qu’elle est donc occupante sans droit ni titre, par acte du 15 décembre 2023, la SCI PRIMOND a fait assigner la SASU PROVENCE CALORIFUGE aux fins de voir :

— constater la validité du congé portant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux délivré par la SCI PRIMOND à la SASU PROVENCE CALORIFUGE le 22 juin 2022 comme étant régulier en la forme et juste au fond,

En conséquence,

— constater que le non-renouvellement du bail commercial entre la SCI PRIMOND et la SARL MAINTENANCE INDUSTRIELLE GENERALE cédé à la SASU PROVENCE CALORIFUGE,

— ordonner l’expulsion de la SASU PROVENCE CALORIFUGE et celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 13] à [Localité 7] à compter du 1er janvier 2023 si besoin avec l’assistance d’un serrurier et/ou de la force publique,

— condamner la SASU PROVENCE CALORIFUGE au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2.807,94€ TTC à compter du 1er janvier 2023 et ce jusqu’à complète libération des lieux et la restitution des clefs au bailleur à régler en deniers ou quittances,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner la SASU PROVENCE CALORIFUGE aux dépens et à lui payer la somme de 3.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 3 septembre 2024, la SCI PRIMOND demande au tribunal de :

Vu l’article L. 145-1 du code de commerce,

Vu la jurisprudence de la Cour de cassation,

Vu les dispositions des articles 1 112 et 11 14 du Code civil, de l’article 1583 du Civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— constater la validité du congé portant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux délivré par la SCI PRIMOND à la SASU PROVENCE CALORIFUGE le 22 juin 2022 comme étant régulier en la forme et juste au fond,

En conséquence,

— constater le non-renouvellement du bail commercial conclu entre la SCI PRIMOND et la SARL MAINTENANCE INDUSTRIELLE GÉNÉRALE cédé à la SASU PROVENCE CALORIFUGE,

— ordonner l’expulsion de la SASU PROVENCE CALORIFUGE et celle de tous les occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 13] à [Localité 8] à compter du 1er janvier 2023 si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et/ou de la force publique.

— condamner la SASU PROVENCE CALORIFUGE au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 3.500 € TTC, à compter du 1er janvier 2023 et ce, jusqu’à complète libération des lieux et la restitution des clés au bailleur à régler en deniers ou quittances,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

Sur la demande reconventionnelle,

— débouter la SASU PROVENCE CALORIFUGE de toutes demandes, fins et conclusions,

— condamner la SASU PROVENCE CALORIFUGE au paiement d’une somme de 30.000€ au titre du préjudice moral subi par la SCI PRIMOND,

A titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation de la SCI PRIMOND pour rupture de pourparlers,

— ramener à de plus justes proportions le montant des dommages et intérêts à accorder à la SASU PROVENCE CALORIFUGE,

— condamner la SASU PROVENCE CALORIFUGE, en sa qualité de défenderesse, aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 31 octobre 2024, la SASU PROVENCE CALORIFUGE demande à la juridiction de :

Vu les articles 1103, 1104, 1112 al. 1 er , 1583 du Code Civil,

À titre principal,

Sur la vente

— ordonner que la vente de l’immeuble situé la vente du bien immobilier situé [Adresse 11], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 5], pour une surface de 39 ares et 83 centiares., moyennant le prix de 500.000€, est définitive depuis le 20 juin 2023,

— ordonner que les loyers et charges réglés par la Société PROVENCE CALORIFUGE depuis le 20 juin 2023 viendront en déduction du prix de vente,

— ordonner que le jugement qui sera rendu et qui vaudra vente sera publié au bureau des hypothèques du lieu de la situation de l’immeuble,

— ordonner à la SCI PRIMOND de délivrer le bien vendu à la SASU PROVENCE CALORIFUGE,

Subsidiairement

— condamner la SCI PRIMOND au paiement de la somme de 50.000€ à titre d’indemnité en réparation du préjudice moral subi par la SASU PROVENCE CALORIFUGE du fait de la rupture fautive par le bailleur des pourparlers contractuels relatifs à la vente du bien,

Sur le congé du 22 juin 2022

Vu les articles L. 145-1 et suivants, L642-7 du Code de commerce

— déclarer nul et de nul effet le congé portant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux délivré par la SCI PRIMOND à la SASU PROVENCE CALORIFUGE le 22 juin 2022,

Subsidiairement

— déclarer que le congé portant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux délivré par la SCI PRIMOND à la SASU PROVENCE CALORIFUGE le 22 juin 2022 est dépourvu de motif légitime,

— ordonner avant dire droit une expertise judiciaire pour évaluer l’indemnité d’éviction,

— dire et juger que la SASU PROVENCE CALORIFUGE pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligée de quitter les lieux avant de l’avoir reçue,

— rejeter la demande d’expulsion formée par la SCI PRIMOND,

— dire et juger que jusqu’au paiement de cette indemnité, la SASU PROVENCE CALORIFUGE a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré,

— dire et juger que l’indemnité mensuelle d’occupation doit être fixée à la somme de 0 € en l’état de l’impropriété du local à sa destination résultant de la violation par le bailleur de ses obligations issues de l’article R145-35 du Code de commerce,

— condamner la SCI PRIMOND au paiement de la somme de 50.000€ à titre d’indemnité en réparation du préjudice moral subi par la SASU PROVENCE CALORIFUGE du fait de la rupture fautive par le bailleur des pourparlers contractuels relatifs à la vente du bien.

En tout état de cause

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la SCI PRIMOND,

— dire et juger que l’indemnité mensuelle d’occupation doit être fixée à la somme de 0 € en l’état de l’impropriété du local à sa destination résultant de la violation par le bailleur de ses obligations issues de l’article R145-35 du Code de commerce,

— condamner la SCI PRIMOND au paiement de la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions pour l’exposé complet des moyens développés.

Par ordonnance du 27 janvier 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et a renvoyé l’affaire à l’audience de formation collégiale du 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la question de la vente

L’article 1583 du Code civil dispose que :« la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

L’article 1114 du Code civil précise que: « L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. ».

En l’espèce, pour démontrer que la vente est intervenue, la SASU PROVENCE CALORIFUGE produit les échanges entre avocats, qualifiés chacun d’ « officiels ».

Dès lors qu’ils sont déclarés par les avocats comme officiels, il n’y a pas lieu de les écarter des débats au motif qu’ils feraient référence à des pourparlers confidentiels.

Pour autant, au terme des échanges, la SCI PRIMOND indique le 27 mars 2023, par la voie de son avocat, qu’elle « accepterait » une vente moyennant le prix net vendeur de 500.000€, sollicite les modalités de financement et précise qu’elle accepterait un compromis d’une durée de 6 mois avec maintien du règlement de l’indemnité d’occupation. Aux termes du même courrier, la SCI PRIMOND précise qu’il conviendrait d’établir une transaction confirmant le départ conventionnel de la SASU PROVENCE CALORIFUGE en cas de non-réalisation de la vente immobilière à la date butoir fixé au compromis.

Il s’ensuit que l’accord de la SCI PRIMOND sur la vente n’était alors pas acquis mais conditionné à la connaissance des modalités de financement, à la rédaction d’une transaction confirmant le départ de la SCI PRIMOND en cas de non-réalisation de la vente et au maintien de l’indemnité d’occupation pendant la durée du compromis de 6 mois. Ces conditions constituaient des conditions suspensives de l’accord de la société bailleresse.

Or, la réponse de la SASU PROVENCE CALORIFUGE qui a suivi, faite par la voie de son avocat par courriel du 14 avril 2023, vient caractériser l’accord sur le prix mais pas sur les conditions suspensives puisque le principe du financement est expliqué ( apport personnel à concurrence de 20% et le solde via un crédit) mais qu’il n’est pas justifié davantage d’un accord bancaire pour financer le solde et qu’il n’est pas évoqué la durée du compromis ni les accords pour le maintien de l’indemnité d’occupation et le départ de la société en cas de non-réalisation de la vente immobilière.

Aucun justificatif n’a été produit relativement au prêt évoqué par la SASU PROVENCE CALORIFUGE. Précisément, cette société produit aux débats une attestation du Crédit Mutuel aux termes de laquelle l’établissement est disposé à étudier une demande de crédit de 500.000€ pour l’achat d’un ensemble immobilier mais cette attestation est datée du 29 janvier 2024, soit plus de 6 mois après les pourparlers, et ne vient pas justifier d’un accord sur le montant du prêt. Il s’ensuit que la SASU PROVENCE CALORIGUE ne justifie pas qu’elle avait obtenu un financement en suite de son courrier du 14 avril 2023.

Par courriel du 3 mai 2023, l’avocat de la SCI PRIMOND a d’ailleurs interrogé son confrère sur la question de la signature d’une transaction et la durée maximum du préavis et lui a demandé de lui confirmer l’accord de sa cliente dans les 48h.

Sur ce, l’avocat de la SASU PROVENCE CALORIFUGE n’a pas répondu avant le courriel de son confrère du 16 mai 2023 aux termes duquel celui-ci indique mettre fin aux négociations.

Aucun élément ne permet de déterminer qu’il s’agit d’une rupture trop rapide et donc fautive des négociations en cours dès lors que la SCI PRIMOND avait fait connaître ses conditions dès le 27 mars 2023 et avait sollicité le 3 mai suivant une réponse dans les 48h, réponse que la SASU PROVENCE CALORIFUGE ne lui a pas donnée.

En conséquence, il n’est pas justifié d’un accord suffisant pour caractériser la vente conformément aux dispositions de l’article 1583 du Code civil. Le courriel officiel de l’avocat de la SASU PROVENCE CALORIGUGE, du 20 juin 2023, c’est à dire postérieur à la fin des négociations, et aux termes duquel il reprend la proposition d’achat mais sans préciser davantage les conditions de financement et indique que sa cliente accepterait la signature d’une transaction ainsi qu’un préavis de 6 mois, n’ a pas eu pour effet de faire revivre la proposition initiale de la SCI PRIMOND.

La SASU PROVENCE CALORIFUGE sera donc déboutée de ses demandes reconventionnelles principales tendant à voir constater que la vente était parfaite et voir ordonner ladite vente, et de toutes ses demandes subséquentes sur la déduction des loyers du prix de vente et la publicité de celle-ci.

Sur la question subsidiaire de la rupture abusive des pourparlers

L’article 1104 du Code civil dispose que : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

L’article 1112 du Code civil énonce que : " L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. ››

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la juridiction ne saurait retenir une rupture abusive des pourparlers, la SASU PROVENCE CALORIFUGE n’ayant pas répondu dans les délais qui lui étaient impartis aux interrogations de la SCI PRIMOND sur les propositions transactionnelles qui lui étaient faites.

En conséquence de l’absence de faute de la SCI PRIMOND, la SASU PROVENCE CALORIFUGE sera déboutée de sa demande à titre de dommages et intérêts.

Sur le congé et les demandes subséquentes notamment l’indemnité d’éviction

L’article L 145-9 du code de commerce énonce que :

«  Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. "

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 22 juin 2022, la SCI PRIMOND a fait signifier à la SASU PROVENCE CALORIFUGE congé avec refus de renouvellement comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux pour la date du 31 décembre 2022.

La SASU PROVENCE CALORIFUGE oppose divers motifs tendant à voir prononcer la nullité dudit congé.

— sur le motif tiré du non-respect du plan de cession

L’article L 642-7 du Code de commerce dispose que :

«  Le tribunal détermine les contrats de crédit-bail, de location ou de fourniture de biens ou services nécessaires au maintien de l’activité au vu des observations des cocontractants du débiteur transmises au liquidateur ou à l’administrateur lorsqu’il en a été désigné.

Le jugement qui arrête le plan emporte cession de ces contrats, même lorsque la cession est précédée de la location-gérance prévue à l’article L. 642-13.

Ces contrats doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture de la procédure, nonobstant toute clause contraire. Par dérogation, toute clause imposant au cessionnaire d’un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite.

Le tribunal peut, si un contrat de bail soumis au chapitre V du titre IV du livre Ier portant sur un ou plusieurs immeubles ou locaux utilisés pour l’activité de l’entreprise figure dans le plan de cession, autoriser dans le jugement arrêtant le plan le repreneur à adjoindre à l’activité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaires. Le tribunal statue après avoir entendu ou dûment appelé le bailleur.

En cas de cession d’un contrat de crédit-bail, le crédit-preneur ne peut lever l’option d’achat qu’en cas de paiement des sommes restant dues dans la limite de la valeur du bien fixée d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, par le tribunal à la date de la cession.

La convention en exécution de laquelle le débiteur constituant conserve l’usage ou la jouissance de biens ou droits transférés à titre de garantie dans un patrimoine fiduciaire ne peut être cédée au cessionnaire, sauf accord des bénéficiaires du contrat de fiducie.

Le cocontractant dont le contrat n’a pas fait l’objet de la cession prévue par le deuxième alinéa peut demander au juge-commissaire qu’il en prononce la résiliation si la poursuite de son exécution n’en est pas demandée par le liquidateur. "

En l’espèce, le bail initialement conclu avec la SARL MAINTENANCE INDUSTRIELLE GÉNÉRALE a pris effet le 1er mai 2013 pour une durée de 9 années, pour se terminer le 30 avril 2022.

Ce bail commercial a fait l’objet d’une cession à la SASU PROVENCE CALORIFUGE dans le cadre des dispositions des articles L. 631-22 et L. 642-7 du Code de commerce, prononcée par jugement rendu par le Tribunal de commerce de SALON-DE-PROVENCE le 9 décembre 2021 avec effet au lendemain.

En application de l’article L 642-7 du Code de commerce, le contrat devait s’exécuter aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture de la procédure, si bien que le terme du bail, initialement fixé au 30 avril 2022 n’a pas été modifié par la cession.

En ces conditions, la cession ne fait pas obstacle à l’application des dispositions du code de commerce.

Le premier motif tiré de la nullité du congé sera donc rejeté.

— sur le motif tiré de la signification du congé à la demeure du locataire identifié dans le bail

La SASU PROVENCE CALORIFUGE reproche à la SCI PRIMOND de ne pas avoir fait signifier le congé dans les conditions prévues par le bail, à savoir à la demeure du locataire identifié dans le bail, en l’espèce FOS-SUR-MER à l’adresse du local commercial en litige. La société ajoute que c’est cette adresse qui figure dans l’extrait RCS. La société ajoute encore qu’elle avait écrit à la SCI PRIMOND le 27 janvier 2022 en lui précisant qu’à la suite de la reprise du fonds de commerce de la Société MAINTENANCE INDUSTRIELLE GENERALE, elle devenait locataire, sans mentionner la moindre adresse différente que celle du lieu du fonds repris. Enfin, la société soutient que le fait qu’elle a pu solliciter en juin 2024 de se voir adresser les factures de loyer à son nouveau siège social ne vaut pas modification de la « demeure » inscrite au bail et celle-ci en veut pour preuve que l’état des lieux mentionne que son adresse se trouve à [Localité 7].

La SCI PRIMOND répond que la clause du bail invoquée par la société preneuse a bien été respectée dans la mesure où la « demeure » d’une personne morale signifie son siège social ; qu’en toute hypothèse, les extraits K bis des 21 juin 2021 et 23 juin 2022 ne font pas apparaître le fonds exploité à [Localité 7] ; qu’enfin, c’est à l’adresse de son siège social que la SASU PROVENCE CALORIFUGE souhaite que tout courrier lui soit adressé.

Sur ce

L’article 114 du Code de procédure civile énonce qu’ " aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ".

Le bail initialement conclu entre la SCI PRIMOND et la société MAINTENANCE INDUSTRIELLE GENERALE stipule que « pour son exécution les parties font élections de domicile en leurs demeures respectives sus indiquées », c’est-à-dire FOS-SUR-MER, La Fontaine de Guigue pour la société preneuse.

Par l’effet de la cession du bail, cette clause du bail a continué à s’appliquer entre les parties à la présente instance.

Enfin, le courrier de la SASU PROVENCE CALORIFUGE aux termes duquel elle a fait part à la SCI PRIMOND de son souhait de recevoir les courriers à son siège social est intervenu le 11 juin 2024, postérieurement à la délivrance du congé, si bien que cette dernière ne saurait en tirer un quelconque argument.

Or, le congé a été délivré par acte du 22 juin 2022, non pas à l’adresse susvisée de [Localité 7], qui était celle de l’établissement de la société MAINTENANCE INDUSTRIELLE GENERALE, mais à l’adresse du siège social de la SASU PROVENCE CALORIFUGE [Adresse 14], à [Adresse 9]. Le congé a été remis à domicile, à Monsieur [E] [I], gérant de la société STELLA INDUSTRIE, qui exerce dans les mêmes locaux.

Le congé est donc affecté d’une cause de nullité de forme mais la SASU PROVENCE CALORIFUGE ne justifie d’aucun grief. Le moyen sera donc rejeté.

— sur le motif tiré de la signification du congé à un tiers et non au locataire

La SASU PROVENCE CALORIFUGE reproche à la SCI PRIMOND d’avoir délivré le congé à un tiers.

Or, ce motif doit être rejeté dès lors que l’huissier a précisé avoir délivré l’acte à domicile, cette modalité étant prévue par les dispositions des articles 656 et 658 du Code de procédure civile. La SASU PROVENCE CALORIFUGE ne fait d’ailleurs pas valoir qu’il ne s’agissait pas de l’adresse de son siège social.

— Sur l’absence de motif légitime, la question de la mauvaise foi ayant présidé à la délivrance du congé et l’absence de sommation préalable conformément à l’article L 145-17 du code de commerce

La SASU PROVENCE CALORIFUGE soutient que le fait que le local n’apparaisse pas à l’extrait K bis est sans incidence sur l’application du statut des baux commerciaux puisqu’elle est immatriculée au RCS, qu’elle exploite un fonds de commerce, que le local a pour objet l’exploitation de ce fonds en son nouvel établissement acquis quelques mois plus tôt, le nouvel établissement n’ayant pu être exploité par le fait du bailleur.

La société précise que le fonds ne pouvait être exploité pour un motif légitime, la bailleresse ayant pris soin de dissimuler l’état du local en mentionnant dans l’état des lieux du 5 janvier 2023 une impossibilité de vérifier les installations électriques, impossibilité qui figurait dans l’état des lieux initial du 1er juillet 2019. La société ajoute que l’exploitation du local avait été rendue impossible du fait de la non-conformité électrique du local, lequel a dû être assuré préalablement afin de garantir la santé et la sécurité des salariés si bien que le congé aurait dû être précédé d’une sommation en application de l’article L 145-17 du Code de commerce. La société en déduit que le congé a donc été délivré de mauvaise foi.

La SCI PRIMOND répond que le congé est parfaitement motivé, qu’il est régulier en l’absence d’immatriculation au RCS de l’établissement exploité dans les lieux donné à bail. La SCI PRIMOND ajoute qu’elle n’était nullement tenue de faire précéder le congé d’une sommation. Enfin, la SCI PRIMOND soutient « l’argument du trouble de jouissance est inopérant » car elle démontre avoir sollicité la défenderesse pour la rencontrer et que celle-ci n’a jamais donné suite. La SCI PRIMOND ajoute que dans son courrier du 27 janvier 2022, la société preneuse ne mentionne nullement un quelconque trouble de jouissance. La SCI PRIMOND ajoute encore que la condition de reprise de l’activité était le maintien de trois salariés de sorte qu’il n’est pas crédible que l’activité était impossible jusqu’en septembre 2022. Enfin, la SCI PRIMOND soutient que le bail stipule qu’il appartient au preneur de faire contrôler de manière épisodique les installations électriques et de les mettre aux normes à ses frais.

Sur ce

L’article L 145-1 du Code de commerce, dans sa version applicable jusqu’au 1er janvier 2023, énonce que :

«  I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe ;

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

II. – Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

III. – Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l’exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds.

En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s’appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n’exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession. "

Ensuite, l’article L 145-17 du Code de commerce énonce que :

«  I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20. "

En l’espèce, le congé sans offre de renouvellement et sans offre indemnité d’éviction est motivé par le fait que la société preneuse ne remplit pas les conditions requises pour bénéficier du renouvellement du bail commercial, conditions prévues par l’article L 145-1 du Code de commerce, l’extrait K bis du 22 juin 2022 ne mentionnant pas le fonds exploité à [Localité 7].

L’extrait K bis du 22 juin 2022 ne mentionne effectivement pas le fonds exploité à [Localité 7]. La mention a ensuite été régularisée le 29 mai 2024.

La SASU PROVENCE CALORIFUGE produit deux factures du 22 novembre 2022 de remplacement du disjoncteur général Hors Service et de main d’œuvre et fourniture ainsi que la facture EDF du 17 septembre 2022 dont il résulte que l’abonnement a été souscrit le 8 avril 2022 mais n’a été utilisé qu’à compter du 9 septembre suivant.

Ces pièces tendent à démontrer que l’installation électrique n’était pas opérationnelle avant le 9 septembre 2022. Cependant, le bailleur, (page 6 : conditions particulières) met les travaux de mise aux normes de l’installation électrique à la charge du preneur. Il s’ensuit que la SASU PROVENCE CALORIFUGE n’est pas fondée à reprocher à la SCI PRIMOND un quelconque manquement à son obligation de délivrance.

En outre, il ne peut être tiré aucune conséquence des états des lieux d’entrée et de sortie, du 5 janvier 2023, quant à l’installation électrique.

La SASU PROVENCE CALORIFUGE, qui faisait valoir qu’elle ne pouvait occuper le local conformément à sa destination avant le mois de septembre 2022 ce qui expliquait la non-inscription du fonds au RCS, ne justifie donc d’aucun motif légitime de non-inscription du fonds au RCS à la date du 22 juin 2022.

En outre, le congé motivé par le fait que le locataire ne peut prétendre au statut des baux commerciaux, comme en l’espèce, n’a pas à être précédé d’une mise en demeure, dans la mesure où il ne s’agit pas de se conformer à une obligation tirée du bail mais à une disposition du statut des baux commerciaux.

Enfin, le motif invoqué par la bailleresse dans l’acte du 22 juin 2022 n’était pas susceptible de régularisation. Il est donc sans importance que par mention, postérieure au congé, la SASU PROVENCE CALORIFUGE a procédé à l’immatriculation du fonds litigieux.

Au regard du motif légitime invoqué par la SCI PRIMOND au soutien de son congé avec refus de renouvellement, permettant de dénier à la société preneuse le droit au renouvellement, la SASU PROVENCE CALORIFUGE n’est pas fondée en sa demande en indemnité d’éviction.

La société sera donc déboutée de sa demande d’expertise de ce chef.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SASU PROVENCE CALORIFUGE de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé, de constater le non-renouvellement du bail par l’effet du congé délivré pour le 31 décembre 2022 et d’ordonner l’expulsion de la SASU PROVENCE CALORIFUGE et celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, selon les modalités prévues au dispositif.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, la SASU PROVENCE CALORIFUGE ne fait pas d’observations sauf à dire qu’elle doit être réduite à néant, les lieux étant impropres, ce que le tribunal ne retient pas, aucun élément ne venant le démontrer.

Si les parties produisent un état des lieux de sortie en date du 5 janvier 2023, il résulte clairement des conclusions des parties que la SASU PROVENCE CALORIFUGE n’avait en réalité pas quitté les lieux à la date de notification desdites conclusions.

Ensuite, il résulte des débats que le loyer initial, au 1er mai 2013, était de 2.000€ par mois, hors TVA et charges, avec une clause de révision du loyer en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, cet indice devant être remplacé par tout nouvel indice qui lui serait substitué.

Après application de l’indice, le loyer s’élevait à 2.339,95€ HT HC au 1er février 2022 ( ICC T3 2013, 1612, à la date d’effet du bail et ICC T3 2021, 1886, à la date du courrier de la SCI PRIMOND).

Il s’ensuit qu’au 1er janvier 2023 ( le dernier indice publié étant celui du T3 2022 : 2037), si le bail s’était poursuivi, le loyer se serait élevé à la somme de 2.527,29€ (2339,95 X 2037/1886).

Il convient donc de condamner la SASU PROVENCE CALORIFUGE à payer à la SCI PRIMOND, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation égale de 2.527,29€ par mois, outre la révision prévue selon les modalités prévues par le bail, le cas échéant les charges et les taxes contractuellement prévues, rétroactivement à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clefs.

Dans la mesure où une indemnité d’occupation est due, les circonstances du présent litige ne justifient pas de prévoir une astreinte jusqu’à libération complète des lieux.

Sur la demande indemnitaire

La SCI PRIMOND sollicite une indemnité de 30.000€ en réparation du préjudice moral subi mais ne justifie pas avoir subi un quelconque préjudice, lequel serait distinct du non-paiement des loyers. La société sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La SASU PROVENCE CALORIFUGE, qui perd à l’instance, sera condamnée aux dépens et à payer à la SCI PRIMOND une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de la décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la SASU PROVENCE CALORIFUGE de ses demandes reconventionnelles principales tendant à voir constater que la vente du bien donné à bail était parfaite et ordonner ladite vente et de toutes ses demandes subséquentes sur la déduction des loyers du prix de vente et de publicité,

DEBOUTE la SASU PROVENCE CALORIFUGE de sa demande à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers,

DEBOUTE la SASU PROVENCE CALORIFUGE de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé,

CONSTATE le non-renouvellement du bail par l’effet du congé délivré pour le 31 décembre 2022,

DIT la SASU PROVENCE CALORIFUGE infondée en sa demande au titre de l’indemnité d’éviction,

La DEBOUTE de sa demande d’expertise,

ORDONNE l’expulsion de la SASU PROVENCE CALORIFUGE des locaux donnés à bail sis [Adresse 12], et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNE la SASU PROVENCE CALORIFUGE à payer à la SCI PRIMOND, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation égale de 2.527,29€ par mois, outre la révision selon les modalités prévues par le bail, le cas échéant les charges et les taxes contractuellement prévues, rétroactivement à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clefs,

DIT n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte,

DEBOUTE la SCI PRIMOND de sa demande indemnitaire à hauteur de 30.000€,

CONDAMNE la SASU PROVENCE CALORIFUGE à payer à la SCI PRIMOND une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SASU PROVENCE CALORIFUGE aux dépens,

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT