TRIBUNAL JUDICIAIRE

D,'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

23 mars 2026

RÔLE : N° RG 22/02573 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LKQD

AFFAIRE :

,

[B], [C], [N], [J], [V]

C/

,

[U], [S]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

SARL, [A]

SELARL MOLINA AVOCATS

M^e Houria BOULFIZA

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

SARL, [A]

SELARL MOLINA AVOCATS

M^e Houria BOULFIZA

N°2026

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDERESSE

Madame, [B], [C], [N], [J], [V]

née le 19 août 1955 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 1]

représentée à l’audience par Maître Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame, [U], [S]

née le 11 août 1982 à

de nationalité française, demeurant, [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuel MOLINA de la SELARL MOLINA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE substitué à l’audience par M^e Aurélien OLIVIER, avocat

S.A.S. PCT CONSEILS,

inscrite au RCS de, [Localité 3] sous le n° 537818 221-

dont le siège social est sis, [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Houria BOULFIZA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame CHASTEL Céline, vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame CARBONEL, Greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 26 janvier 2026, après dépôt par les conseils des parties de leur dossier de plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2021, Mme, [B], [V], en qualité de promettante, a signé avec Mme, [U], [S] en qualité de bénéficiaire, une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien cadastré section AZ n,°[Cadastre 1] lieu dit, [Adresse 4], sur la commune de, [Localité 4], au prix de 366 000 euros.

L’acte prévoyait une réitération de la vente avant le 5 février 2022, diverses conditions suspensives dont celles d’obtention d’un prêt, ainsi qu’une stipulation de pénalité outre le versement d’un dépôt de garantie.

Le 14 novembre 2021, Mme, [U], [S] a conclu avec la SAS PCT CONSEILS, un mandat d’intermédiation en opérations bancaires.

Par exploit de commissaire de justice du 3 juin 2022, Mme, [B], [V] a fait assigner Mme, [U], [S] devant la présente juridiction afin d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 36 600 euros au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente, afin d’ordonner au notaire de procéder au versement à son profit des 18 000 euros figurant dans sa comptabilité au titre du dépôt de garantie outre une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été ouverte sous le numéro de RG 22/2573.

Par exploit de commissaire de justice du 11 octobre 2023, Mme, [U], [S] a fait assigner la SAS PCT CONSEILS devant la présente juridiction afin d’obtenir la jonction de la procédure avec celle ouverte sous le numéro de RG 22/2573, qu’elle soit garantie de toutes condamnations à son encontre et le rejet de toute demande contraire.

L’affaire a été ouverte sous le numéro de RG 23/4147 et jointe avec la procédure ouverte sous le numéro de RG 22/2573, par ordonnance du juge de la mise en état du 13 mai 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, Mme, [B], [V] demande à la juridiction de :

— à titre principal :

— condamner Mme, [U], [S] au paiement de la somme de 36 600 euros au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente,

— ordonner à Maître, [K], [X] de procéder au versement à son profit des 18 000 euros figurant dans sa comptabilité au titre du dépôt de garantie,

— à titre subsidiaire :

— condamner in solidum la SAS PCT CONSEILS et Mme, [U], [S] au paiement de la somme de 36 600 euros au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente,

— condamner in solidum la SAS PCT CONSEILS et Mme, [U], [S] au titre du dépôt de garantie dont le versement sera ordonné à son profit,

— en tout état de cause :

— débouter tant Mme, [U], [S] que la SAS PCT CONSEILS de l’ensemble de leurs prétentions à son égard,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que le dépôt de garantie lui est acquis, car malgré l’obtention d’une proposition de financement, qui ne lui a pas été communiquée, ni au notaire, Mme, [U], [S] n’a pas souhaité poursuivre l’acquisition de sorte que la condition suspensive n’a pu être levée de son fait. S’agissant de la clause pénale, celle-ci survit à la caducité de l’acte et lui est acquise compte tenu du refus de Mme, [U], [S] de réitérer la vente alors qu’elle disposait d’un accord de financement. Elle rejette par ailleurs toute demande de condamnation in solidum avec Mme, [U], [S], formulée par la SAS PCT CONSEILS, en l’absence de faute pouvant lui être imputée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 juillet 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile et au visa des articles 331, 333 du code de procédure civile, des articles 1104, 1231-5, 1240, 1304 et suivants, et 1589 du code civil, et de l’article R.519-28 du code monétaire et financier, Mme, [U], [S] demande à la juridiction de :

— ordonner la restitution du dépôt de garantie de 18 000 euros versé par elle et séquestré entre les mains de Maître, [K], [X], notaire associée,

— rejeter toutes prétentions contraires.

— ordonner que la SAS PCT CONSEILS devra la garantir au titre de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre dans le cadre de l’action judiciaire initiée par Mme, [B], [V],

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle soutient que l’absence d’accomplissement de la condition suspensive ne résulte que du fait d’un tiers, à savoir la SAS PCT CONSEILS, de sorte que sa défaillance ne lui est pas imputable. Elle ajoute avoir effectué l’ensemble des démarches nécessaires à la réalisation de la condition en sollicitant un prêt aux caractéristiques de la promesse par l’intermédiaire de la SAS PCT CONSEILS et en relançant à plusieurs reprises cette dernière avant la date butoir du compromis de vente. Elle estime en conséquence que la clause pénale ne peut produire ses effets, du fait de la caducité de la promesse suite à la non réalisation de la condition suspensive pour des raisons qui ne peuvent lui être imputées, et s’estime fondée à obtenir la restitution du dépôt de garantie.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS PCT CONSEILS demande à la juridiction de :

— débouter Mme, [U], [S] et Mme, [B], [V] de l’ensemble des prétentions formulées à son encontre,

— à titre reconventionnel :

— condamner solidairement Mme, [B], [V] et Mme, [U], [S] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— condamner solidairement Mme, [B], [V] et Mme, [U], [S] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre des dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Houria BOULFIZA, avocat, sur son affirmation de droit.

Elle soutient que Mme, [U], [S] est de mauvaise foi, ayant été informée par ses soins et par un premier courrier en lettre simple le 16 décembre 2021, réitéré par lettre recommandée le 5 janvier 2022, de l’octroi d’un crédit. Elle ajoute que la lettre qui lui a été adressée par Mme, [U], [S] le 18 janvier 2022 démontre qu’elle ne souhaitait plus acquérir le bien immobilier. Elle précise qu’aucun manquement dans l’exécution de ses obligations ne peut lui être imputé.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 13 octobre 2025 avec effet différé au 19 janvier 2026, et fixée à l’audience de plaidoirie du 26 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande au titre du dépôt de garantie et de la clause pénale

En application de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Au visa de l’article 1104 du même code, il « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

L’article 1231- 5 alinéa 1 du code civil prévoit que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à I’autre partie une somme plus forte, ni moindre. »

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut » par application de l’article 1217 du code civil, notamment, «  provoquer la résolution du contrat » et « demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; les dommages-intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.”

Il est acquis que le compromis de vente du 3 novembre 2021 entre Mme, [B], [V] et Mme, [U], [S] a été signé sous condition suspensive d’obtention par cette dernière, d’un prêt d’un montant maximum de 300 000 euros, d’une durée maximale de remboursement de 25 ans et au taux nominal d’intérêt maximal annuel hors assurance de 1,15 %.

Celui-ci stipule notamment une pénalité aux termes de laquelle “au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 10 % du prix de vente à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. “

L’acte prévoit aussi le versement d’un dépôt de garantie selon lequel “l’Acquéreur déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans un délai de dix jours à compter des présentes, et ce à titre de dépôt de garantie à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte ouvert au nom du tiers convenu ci-après désigné et dont les références bancaires sont les suivantes, la somme de DIX-HUIT MILLE EUROS (18 000.00 EUR) (…)Dans le cas où la non-réalisation des présentes résulterait de l’exercice d’un droit de préemption, d’un droit de préférence ou du non-accomplissement d’une condition suspensive, dans la mesure où sa réalisation n’a pas été empêchée par l’ACQUEREUR, cette somme lui sera restituée. Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au VENDEUR, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes.”

Au titre de la condition suspensive d’octroi d’un prêt, il a été stipulé que :

— l’acquéreur s’oblige dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt,

— l’acquéreur devra informer, sans retard, le vendeur, de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive,

— le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite, de consentir le crédit aux conditions de la promesse et dans le délai de réalisation contractuellement fixé,

— la réception de l’offre devra intervenir au plus tard le 4 janvier 2022,

— l’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur et au notaire. A défaut de cette notification, le vendeur a, à l’expiration du 4 janvier 2022, la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, cette demande devant être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec copie en lettre simple pour le notaire.

— Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que l’acquéreur ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit,

— dans ce cas, l’acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.

Il incombait donc à Mme, [B], [V] de justifier de ses demandes de prêts au plus tard le 4 janvier 2022.

Il est par ailleurs établi que par mandat d’intermédiation en opérations bancaires signé le 14 novembre 2021, Mme, [U], [S] a confié à la SAS PCT CONSEILS le soin d’effectuer des démarches auprès de tout établissement bancaire ou financier aux fins d’obtention d’un concours bancaire dans le cadre de la promesse de vente litigieuse.

Au titre des déclarations et obligations du mandant, il est précisé, notamment, qu’il autorise de façon expresse le mandataire à informer l’ensemble des parties intervenant dans le cadre du projet, objet du financement (vendeur, notaire, agence immobilière, avocat) du suivi et de l’avancement du dossier (dépôt de la demande de prêt, obtention du ou des accord(s) de financement).

Suite à la signature du mandat, la SAS PCT CONSEILS a informé Mme, [U], [S] ainsi que son notaire, le 25 novembre 2021, du dépôt de la demande de prêt.

Par courrier du 16 décembre 2021, faisant référence à une conversation téléphonique du 15 décembre 2021, la SAS PCT CONSEILS soutient l’avoir informé d’un accord de prêt immobilier.

Cette information a été réitérée par lettre recommandée du 5 janvier 2022, reçu par Mme, [U], [S].

Par courriers des 5 janvier 2022 et 18 janvier 2022, Mme, [B], [V] a mis en demeure Mme, [U], [S] de justifier sous huitaine de la réalisation de la condition ou de la défaillance de la condition suspensive, puis de la caducité du compromis et de l’application du dépôt de garantie.

Par courrier du 18 janvier 2022, Mme, [U], [S] a attesté de la réception de la lettre recommandée adressée par Mme, [B], [V] la mettant en demeure, et a expliqué n’avoir reçu aucune offre de prêt écrite.

Or, dans un courrier en réponse à la SAS PCT CONSEILS, daté du 18 janvier 2022, Mme, [U], [S] a reconnu avoir été informée oralement de l’accord de prêt par la SAS PCT CONSEILS, mais lui avoir demandé pour des raisons personnelles d’attendre un peu et de ne pas en informer l’agent immobilier.

Elle soutient ne plus avoir eu de ses nouvelles jusqu’à la réception du courrier recommandé.

Il apparaît cependant que, contrairement à ce qui est soutenu par Mme, [U], [S], celle-ci a été destinataire oralement d’une offre de prêt, réitérée par écrit à tout le moins le 16 décembre 2021 par la SAS PCT CONSEILS.

Dès lors que Mme, [U], [S] n’a pas souhaité en informer Mme, [B], [V] et son notaire, conformément aux stipulations contractuelles, et n’a pas répondu à la mise en demeure adressée par Mme, [B], [V] aux fins de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, la condition suspensive d’octroi d’un prêt est défaillie du fait de Mme, [U], [S].

Elle est toutefois réputée accomplie, lorsque c’est le débiteur, comme en l’espèce, Mme, [U], [S], obligée sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Mme, [B], [V] en condamnation de Mme, [U], [S] au paiement de la stipulation de pénalité, qui est justifiée, mais qu’il convient cependant de modérer et de fixer à la somme de 18 000 euros, compte tenu des faits de l’espèce et notamment du délai d’immobilisation du bien et des frais engagés par Mme, [V].

Il sera en conséquence fait droit à la demande de Mme, [B], [V] d’ ordonner la libération par Maître, [K], [X] , ou de tout autre notaire qui en serait le séquestre, au profit de Mme, [B], [V], de la somme déposée en garantie de 18 000 euros, afin de désintéresser Mme, [B], [V] au titre de la clause pénale.

En revanche, à défaut de démontrer un manquement de la SAS PCT CONSEILS à ses obligations contractuelles ou une faute permettant d’engager sa responsabilité délictuelle, les demandes de condamnation ou de relever et garantir formulées à l’encontre de la SAS PCT CONSEILS seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de la SAS PCT CONSEILS

Aux termes de l’article 1217 du code civil “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

En l’espèce, la SAS PCT CONSEILS sollicite la condamnation de Mme, [U], [S] en réparation de son préjudice moral.

Le préjudice moral d’une personne morale correspond effectivement à l’atteinte à son image.

Toutefois, faute de produire en l’espèce, des éléments permettant d’établir l’existence d’une atteinte à son image, la demande de la SAS PCT CONSEILS à ce titre sera rejetée.

Sur la demande au titre d’une procédure abusive

L’exercice d’une action en justice par une partie qui fait une appréciation inexacte de ses droits n’est pas, en soi, constitutif d’une faute, à moins que cet exercice ne soit accompagné de circonstances particulières de nature à le faire dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire, circonstances non caractérisées au cas d’espèce, de sorte que la demande de la SAS PCT CONSEILS en condamnation de Mme, [U], [S] pour procédure abusive sera rejetée.

Il y a lieu de rejeter les autres demandes pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable que Mme, [B], [V] et la SAS PCT CONSEILS conservent la charge des frais non compris dans les dépens qu’elles ont dû exposer à l’occasion de la présente instance pour faire valoir leurs prétentions et Mme, [U], [S] qui succombe supporte les dépens distraits au profit de Maître Boulfiza.

Mme, [U], [S] sera, en conséquence, condamnée à payer à Mme, [B], [V] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la somme de 2 000 euros sur le même fondement au profit de la SAS PCT CONSEILS.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme, [U], [S] à payer à Mme, [B], [V] la somme de 18 000 euros au titre de la stipulation de pénalité prévue dans la promesse du 3 novembre 2021,

DIT que Maître, [K], [X], notaire, ou tout autre notaire qui en serait le séquestre, est autorisée à se dessaisir au profit de Mme, [B], [V] de l’intégralité du montant du séquestre qu’il détient, soit la somme de 18 000 euros,

DIT que le montant du séquestre de 18 000 euros ainsi reversé par le notaire vient en déduction de la condamnation de Mme, [U], [S] au paiement de la clause pénale du même montant au profit de Mme, [B], [V],

REJETTE les demandes de condamnation ou de relever et garantir formulées à l’encontre de la SAS PCT CONSEILS,

REJETTE la demande de la SAS PCT CONSEILS en condamnation de Mme, [U], [S] au titre du préjudice moral,

REJETTE la demande de la SAS PCT CONSEILS en condamnation de Mme, [U], [S] au titre d’une procédure abusive,

CONDAMNE Mme, [U], [S] à payer à Mme, [B], [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme, [U], [S] à payer à la SAS PCT CONSEILS la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes de Mme, [U], [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme, [U], [S] aux entiers dépens de la procédure, distraits au profit de Maître Boulfiza, avocat,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE VINGT TROIS MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

la minute étant signée par M^me Chastel, vice-présidente et M^me Millet, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE