TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01213

N° Portalis DBX4-W-B7J-UAFA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[L] [C] [K]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à la SCP LARRAT

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. [Adresse 10], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Marie MARTIN-LINZAU, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [C] [K],

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat signé le 15 septembre 2021, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à M. [L] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 342,38€ outre 78,86€ à titre de provision sur charges.

Par contrat du 06 octobre 2021, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à M. [L] [K] un garage n°0041, situé à la même adresse, moyennant un loyer de 41,42 €, outre 1,10 € de provision sur charge.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 10 octobre 2024, pour la somme en principal de 929,24 euros.

Par acte du 19 décembre 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner M. [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé afin:

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés

— d’ordonner l’expulsion de M. [L] [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et l’évacuation de tous bien meubles des lieux si besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— de constater la mauvaise foi de M. [L] [K] et de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— et de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 1.334 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges en cours;

outre une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût des trois commandements de payer en date des 31 mai 2022, 04 décembre 2023 et 10 octobre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée, par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 1.772,23 euros. Elle précise que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 3308,61 euros mais que le 09 janvier 2025 la commission de surendettement des particuliers a déclaré recevable le dossier de surendettement du locataire avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, pour laquelle sa créance a été déclarée à hauteur de 1.536,38 euros. Elle sollicite ainsi sa condamnation au paiement de la dette contractée postérieurement ainsi que la suspension de la clause résolutoire dans l’attente de la décision imposant l’effacement de la dette et la reprise de ses effets en cas de manquement du locataire à ses obligations. Elle précise qu’il n’y pas eu de reprise du paiement du loyer courant.

M. [L] [K] régulièrement assigné par exploit de commissaire de justice délivré à étude, n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir préalablement avisé le 30 juillet 2024 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs du locataire, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En effet, si elle ne justifie pas la preuve de l’envoi de ce courrier par un accusé de réception, elle transmet un courrier de la CAF du 20 août 2024 laquelle indique avoir été informée de la situation d’impayés de loyers de M. [L] [K] le 01 août 2024, ce qui confirme l’envoi et la réception du courrier du bailleur dans les délais requis.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire.

Le bail d’habitation contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de l’article 24 et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail relatif au garage/parking prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et 8 jours après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, la clause résolutoire prévue à ce bail n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant ces clauses, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 10 octobre 2024 pour la somme en principal de 929,24€, conformément à la clause résolutoire du bail d’habitation.

Ce commandement est toutefois demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n’ayant été effectué dans ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans chacun des baux étaient réunies à la date du 11 décembre 2024.

Par décision du 09 janvier 2025, le dossier de surendettement déposé par M.[L] [K] a été déclaré recevable avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Cette décision n’a donc aucune incidence sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 11 décembre 2024 puisqu’elle est postérieure.

II. SUR LA DETTE LOCATIVE :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte locatif démontrant que le locataire reste devoir la somme de 3308,61 € à la date du 30 avril 2025, mensualité d’avril 2025 incluse, mais ne sollicite sa condamnation au paiement que sur la somme de 1772,23 euros, laquelle correspond aux sommes non déclarées dans sa créance auprès de la commission de surendettement.

M. [L] [K], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En conséquence, M. [L] [K] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1772,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

* Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VI. " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En l’espèce, il résulte des pièces versées que la commission de surendettement de Haute-Garonne a rendu une décision de recevabilité le 09 janvier 2025.

Il ressort toutefois du décompte locatif produit aux débats que M. [L] [K] n’a pas repris le paiement des loyers courants.

Dès lors, il ne peut bénéficier de délais de paiement.

* Sur la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.”

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a orienté la procédure vers le rétablissement personnel de M. [L] [K] et la bailleresse sollicite elle même la suspension des effets de la clause résolutoire au bénéfice du locataire jusqu’à la décision de la commission de surendettement des particuliers, même si celui-ci ne remplit pas les conditions susvisées.

En conséquence, la suspension des effets de la clause résolutoire sera ordonnée jusqu’à la décision de la commission de surendettement des particuliers.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [L] [K] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, M. [L] [K] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 11] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [L] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, à l’exclusion du coût des commandements des 31 mai 2022 et 04 décembre 2023, non relatifs à la présente procédure.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que M. [L] [K] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, M. [L] [K] sera condamné à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 15 septembre 2021 et 06 octobre 2021 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et M. [L] [K] concernant un appartement à usage d’habitation, situé10 [Adresse 12], et un garage un garage n°0041situé à la même adresse sont réunies à la date du 11 décembre 2024 ;

CONDAMNONS M. [L] [K] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 1.772,23 (décompte arrêté le 30 avril 2025 mensualité d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATONS que la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a déclaré recevable le dossier de surendettement de M. [L] [K] le 09 janvier 2025;

DISONS en conséquence que cette condamnation est prononcée sous réserve, s’agissant de la somme concernée par la procédure de surendettement, de l’issue de cette procédure et de la décision devant intervenir ;

DISONS que, sur demande de la bailleresse, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus jusqu’à la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne et pendant 24 mois à compter de la décision imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;

DISONS qu’en revanche toute mensualité due au titre du loyer et des charges courants restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* qu’à défaut pour M. [L] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [L] [K] soit condamné à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur ;

CONDAMNONS M. [L] [K] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [L] [K] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts des commandements de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion du coût des commandements de payer des 31 mai 2022 et 04 décembre 2023 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente,