Tribunal Judiciaire d'Ajaccio, Chambre civile, 11 décembre 2025, n° 23/00288

TJ Ajaccio 11 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Violation des dispositions du code de la construction et de l'habitation
La cour a constaté que le contrat ne respectait pas les prescriptions légales, entraînant sa requalification en contrat de construction de maison individuelle.
Accepté
Non-respect des mentions obligatoires dans le contrat
La cour a jugé que l'absence de mention du titre de propriété dans le contrat entraîne sa nullité, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Restitution suite à la nullité du contrat
La cour a ordonné la restitution de l'acompte versé, en raison de la nullité du contrat, avec intérêts au taux légal.
Rejeté
Préjudice distinct du retard dans la restitution
La cour a estimé que les époux ne justifiaient pas d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par les intérêts légaux.
Accepté
Dépens et frais irrépétibles
La cour a jugé équitable de condamner la société Villas Plein Sud à payer une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Ajaccio, ch. civ., 11 déc. 2025, n° 23/00288
Numéro(s) :	23/00288
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean François CASALTAEve NOURRY
Cabinet(s) :	CASALTA - GASCHY AVOCATS ASSOCIES AU BARREAU D'AJACCIO
Parties :	La S.A.S. VILLAS PLEIN SUD

Texte intégral

COUR D’APPEL DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

N° du dossier : N° RG 23/00288 – N° Portalis DBXH-W-B7H-C2EI

N° de Minute :

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

— --------------------

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE DU DELIBERE:

M. LOBRY, Vice-Président, siégeant en qualité de Juge unique.

Assisté lors des débats et lors du prononcé de Madame CHIMINGERIU, Greffier

Débats à l’audience publique du :09 Octobre 2025

JUGEMENT: contradictoire mis en délibéré, rendu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025 et signé par M. LOBRY et Madame CHIMINGERIU

ENTRE :

Monsieur [P] [M], né le 3 janvier 1981 à [Localité 8] (SEINE-[Localité 7]), demeurant [Adresse 9]

Rep/assistant : M^e Eve NOURRY, avocat au barreau d’AJACCIO

Madame [T] [G] épouse [M], née le 23 février 1981 à [Localité 6] (MARNE), demeurant [Adresse 9]

Rep/assistant : M^e Eve NOURRY, avocat au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

ET :

La S.A.S. VILLAS PLEIN SUD, au capital de 40.000 €, immatriculée au RCS [Localité 1] sous le numéro 813 467 107, ayant son siège social sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège.

Rep/assistant : Maître Jean françois CASALTA de la SCP CASALTA GASCHY, avocats au barreau d’AJACCIO

D’AUTRE PART,

1 copie exécutoire à M^e Eve NOURRY

1expedition à Maître Jean françois [Localité 3]

1 copie dossier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [P] [M] et Mme [T] [G] épouse [M] ont confié à la société Villas Plein Sud la construction d’une maison à [Localité 4] pour un montant total de 269 933,40 euros TTC, le devis accepté du 13 novembre 2020 comportant les prestations suivantes :

— Etudes infiltrométrie, thermique et assainissement et dossier de permis de construire,

— Gros œuvre,

— Cloisons, faux-plafonds,

— Electricité – chauffage,

— Plomberie sanitaire,

— Revêtement sols et murs,

— Enduits extérieurs,

— Menuiseries extérieures,

— Bardage bois,

— Climatisation,

— Assainissement,

— Terrassement.

L’acompte correspondant à 5% du montant total du devis, soit la somme de 13 496 euros, a été réglé.

Par acte du 2 mars 2023, les époux [M] ont fait assigner la société Villas Plein Sud devant la présente juridiction afin d’obtenir le remboursement de cette somme.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 2 mai 2025, les époux [M] sollicitent du tribunal, au visa des articles L. 230-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et 1217 et suivants du code civil, de :

A titre principal :

— Requalifier le contrat en date du 13 novembre 2020 régularisé entre Mme [T] [G] et M. [P] [M], d’une part, et d’autre part, la société Villas Plein Sud, en contrat de construction de maison individuelle au sens des articles L. 230-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

— En conséquence, déclarer nul le contrat en date du 13 novembre 2020 régularisé entre Mme [T] [G] et M. [P] [M], d’une part, et d’autre part, la société Villas Plein Sud,

— Condamner la société Villas Plein Sud à rembourser et à payer à Mme [T] [G] et M. [P] [M] la somme de 13 496 euros, ainsi que les intérêts de retard depuis le 13 novembre 2020,

A titre subsidiaire :

— Résilier le contrat en date du 13 novembre 2020 régularisé entre Mme [T] [G] et M. [P] [M], d’une part, et d’autre part, la société Villas Plein Sud, aux torts de cette dernière pour défaut de conseil,

— En conséquence, condamner la société Villas Plein Sud à payer à Mme [T] [G] et M. [P] [M] la somme de 13 496 euros, ainsi que les intérêts de retard depuis le 13 novembre 2020, et ce à titre de dommages et intérêts,

A titre infiniment subsidiaire :

— Prendre acte de l’offre amiable acceptée par la société Villas Plein Sud à hauteur de 10 500 euros,

— En conséquence, condamner la société Villas Plein Sud à rembourser et à payer à Mme [T] [G] et M. [P] [M] la somme de 10 500 euros, ainsi que les intérêts de retard depuis le 13 novembre 2020,

En tout état de cause :

— Condamner, en sus des autres condamnations à paiement, la société Villas Plein Sud à payer à Mme [T] [G] et M. [P] [M] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Débouter la société Villas Plein Sud de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la société Villas Plein Sud à payer à Mme [T] [G] et M. [P] [M] la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, le tout distrait au profit de Maître Nourry, avocat.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 24 juin 2025, la société Villas Plein Sud sollicite du tribunal de :

— Débouter M. [P] [M] et Mme [T] [G] épouse [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Subsidiairement, dans l’hypothèse où le contrat liant les parties serait déclaré nul ou résilié, condamner M. [P] [M] et Mme [T] [G] épouse [M] à verser à la société Villas Plein Sud la somme de 13 496 euros au titre des prestations réalisées, soit l’acompte versé,

Très subsidiairement,

— Condamner M. [P] [M] et Mme [T] [G] épouse [M] à verser à la société Villas Plein Sud la somme de 4 174,50 euros correspondant aux prestations du poste « bureaux d’études – PC » réalisées figurant au devis du 13 novembre 2020,

— Juger que la créance de M. [P] [M] et Mme [T] [G] épouse [M] sera évaluée à la somme de 9 321,50 euros,

En tout état de cause,

— Débouter M. [P] [M] et Mme [T] [G] épouse [M] de leurs demandes de dommages-intérêts et de frais irrépétibles,

— Ecarter l’exécution provisoire,

— Condamner M. [P] [M] et Mme [T] [G] épouse [M] à verser à la société Villas Plein Sud la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP CASALTA-GASCHY, avocats aux offres de droit.

Il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens respectifs, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 2 juillet 2025 conformément à l’ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été retenue à l’audience du 9 octobre 2025 et mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIVATION

1. Sur les demandes de requalification en CCMI et de nullité du contrat conclu le 13 novembre 2020

L’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2.

Cette obligation est également imposée :

a) A toute personne qui se charge de la construction d’un tel immeuble à partir d’un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faits pour le compte de cette personne ;

b) A toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d’un tel immeuble dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou, pour son compte, au moyen des procédés visés à l’alinéa précédent.

L’article L. 232-1 du code de la construction et de l’habitation, relatif au contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan, énonce que le contrat de louage d’ouvrage n’entrant pas dans le champ d’application de l’article L. 231-1 et ayant au moins pour objet l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage, doit être rédigé par écrit et comporter diverses mentions énumérées.

Ces règles sont d’ordre public, conformément aux dispositions de l’article L. 230-1 du même code.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que les époux [M] ont, dans le cadre du devis accepté du 13 novembre 2020, confié à la société Villas Plein Sud l’ensemble des travaux relatifs au gros œuvre et à la mise hors d’air et d’eau de leur maison, sur la base d’un plan préétabli dont la prise en compte dans l’établissement de la demande de permis de construire a été sous-traitée à M. [J] [B], ainsi qu’en atteste la facture éditée par ce dernier, qui mentionne comme client non pas les époux [M] mais la société Villas Plein Sud.

Il n’est par ailleurs nullement établi, contrairement à ce qu’affirme la société Villas Plein Sud, que les époux [M] s’étaient réservés la possibilité de choisir les entrepreneurs en charge de divers lots, la seule référence à un devis souscrit auprès d’une entreprise tierce pour la réalisation des menuiseries extérieures, intégré dans le devis global établi par la société Villas Sud, s’analysant seulement comme le recours par cette dernière à de la sous-traitance, qui n’est pas exclusive de la qualification de CCMI.

De la même manière, la mention dans le devis selon laquelle les peintures intérieures – qui ne constituent que des finitions – ne sont pas comprises dans le montant total n’enlève rien à la qualité de marché à forfait pour la construction d’une maison individuelle.

Enfin, la société Villas Plein Sud ne saurait à l’évidence se prévaloir de ce que le marché litigieux ne respectait pas les règles protectrices du CCMI relatives au caractère forfaitaire et définitif du prix convenu pour échapper à la requalification demandée.

Dès lors, le contrat sera requalifié en CCMI.

Le contrat ne mentionnant pas le titre de propriété du maître de l’ouvrage ou les droits réels lui permettant de construire, en violation des prescriptions édictées à l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, sa nullité sera prononcée sans que la société Villas Plein Sud puisse valablement soutenir que la nullité relative était couverte par l’obtention du permis de construire le 28 janvier 2021, la confirmation du contrat nul par le maître de l’ouvrage supposant de caractériser sa connaissance préalable de la violation des dispositions édictées dans son intérêt (Civ. 3e, 30 novembre 2023, n°12-27.041), cette preuve n’étant pas rapportée au cas particulier.

La nullité consistant en l’anéantissement rétroactif du contrat, elle emporte l’obligation de procéder aux restitutions dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil.

La société Villas Plein Sud sera donc condamnée à restituer aux époux [M] la somme de 13 496 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2020, conformément aux dispositions de l’article 1352-6 du code civil.

Enfin, si la société Villas Plein Sud est fondée, en principe, à réclamer la restitution en valeur des prestations de service fournies dans le cadre du contrat, en application de l’article 1352-8 du code civil, force est de constater, d’une part, que la seule prestation dont elle est mesure de justifier consiste dans l’établissement du permis de construire, qui lui a été facturé 800 euros par un tiers et, d’autre part, que cette prestation ne saurait être supportée par les époux [M] dès lors qu’elle n’a été possible qu’en raison de la violation des dispositions protectrices du code de la construction et de l’habitation encadrant la conclusion du contrat de construction de maison individuelle, la société Villas Plein Sud s’étant engagée dans des démarches sans s’être assurée au préalable que son cocontractant disposait bien d’un titre de propriété pour le terrain à construire.

2. Sur la demande de dommages-intérêts

En l’espèce, les époux [M] ne justifiant pas d’un préjudice distinct de celui né du retard dans la restitution de la somme versée à la société Villas Plein Sud, déjà réparé par les intérêts au taux légal prévus par l’article 1352-6 du code civil, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

3. Sur les demandes accessoires

La société Villas Plein Sud, partie perdante, sera condamnée aux dépens, avec distraction au profit de Maître Eve Nourry. Elle sera également condamnée à payer aux époux [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, et rien ne justifie au cas particulier de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, assorti de droit de l’exécution provisoire,

Requalifie le contrat en date du 13 novembre 2020 régularisé entre Mme [T] [G] et M. [P] [M], d’une part, et d’autre part, la société Villas Plein Sud, en contrat de construction de maison individuelle,

Prononce la nullité du contrat en date du 13 novembre 2020,

Condamne la société Villas Plein Sud à payer à M. [P] [M] et Mme [T] [G] épouse [M] la somme de 13 496 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 13 novembre 2020,

Déboute M. [P] [M] et Mme [T] [G] épouse [M] de leur demande de dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

Condamne la société Villas Plein Sud à payer à M. [P] [M] et Mme [T] [G] épouse [M] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Villas Plein Sud de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Villas Plein Sud aux dépens, avec distraction au profit de Maître Eve Nourry.

Le Greffier Le Juge