TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 24/06279 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G7KH

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société [F], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [J] [N] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [D] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 10 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS

Suivant contrat de location en date du 31 mai 2022 à effet au 1er juin 2022, l’OPH [F] a donné en location à Madame [D] [W] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 301,07 euros, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Un avenant a été signé entre les parties le 1er juin 2022 modifiant la date d’entrée dans les lieux au 2 juin 2022.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement entre les parties le 2 juin 2022.

Par courrier du 30 juin 2022, reçu par le bailleur le 1er août 2022, Madame [D] [W] a indiqué sa volonté de résilier le bail et de bénéficier d’un préavis d’un mois.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 7 septembre 2022 par procès verbal de constat réalisé par Commissaire de Justice en présence du bailleur et en l’absence de Madame [W]. Le bailleur a également réalisé un état des lieux sortant le même jour, état des lieux non contradictoire.

Un conciliateur de justice a été saisi par l’OPH [F] aux fins de tentative de conciliation, en vain, Madame [D] [W] ne s’étant pas présenté le 13 août 2024 à l’invitation du conciliateur de justice, destinée à rechercher une solution d’apurement de sa dette d’un montant de 1.309,92 euros.

Une mise en demeure a été adressée à Madame [D] [W] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 août 2024, lui indiquant le reliquat à payer à hauteur de 1.309,92 euros. Le pli a été retourné avec la mention : pli avisé, non réclamé.

Par la suite, l’OPH [F] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans suivant une requête datée du 17 septembre 2024 reçue au greffe le 28 octobre 2024, aux termes de laquelle le bailleur a sollicité la condamnation de Madame [D] [W] à lui payer la somme en principal de 1.309,92 euros, outre 100 euros d’indemnité au titre de l’article 700 du CPC.

Madame [D] [W] a été convoquée à l’audience du 10 juin 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception, l’accusé de réception ayant été signé le 3 janvier 2025.

A l’audience du 10 juin 2025, l’OPH [F], représentée par Madame [N] dûment mandatée, a indiqué que la locataire a quitté le logement le 19 août 2022. Elle a indiqué que la dette s’élève à la somme de 1.309,92 euros dont 416,17 euros de réparations locatives.

Madame [D] [W] n’a pas comparu à l’audience de jugement, ni personne pour elle, bien qu’elle ait été touchée par la convocation.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Le présent jugement en dernier ressort sera réputé contradictoire par défaut en application de l’article 473 du même Code.

Il sera constaté que la demande en paiement est recevable, sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile, l’assignation ayant été précédée d’une tentative de conciliation par un conciliateur de justice réalisée le 13 août 2024.

I. Sur les impayés de loyers

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société [F] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Selon le décompte fourni par [F], Madame [D] [W] reste lui devoir au moment de l’état des lieux de sortie la somme de 676,03 euros au titre des loyers et charges impayés (1309,92 euros – 444,52 euros de réparations locatives – 217,72 euros de frais de procédure relevant éventuellement des dépens : 647,68 euros + 28,35 euros correspondant au relevé du compteur et relevant donc des charges impayés et non des réparations locatives selon le décompte issu de l’état des lieux de sortie réalisé par le bailleur = 676,03 euros).

Ainsi, Madame [W] sera condamnée à payer la somme de 676,03 euros à [F] au titre des loyers et charges impayés, déduction déjà faite dans le décompte de la somme de 301,07 euros au titre du dépôt de garantie.

II. Sur la demande principale relative aux réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le contrat de bail du 31 mai 2022 à effet au 2 juin 2022 reprend ces dispositions en son article 1.3. des conditions générales.

Selon les articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’OPH [F] produit l’état des lieux d’entrée du 2 juin 2022, qui a été réalisé contradictoirement.

Le constat valant état des lieux de sortie réalisé le 7 septembre 2022 a été réalisé par Commissaire de justice, en présence du seul bailleur. .

L’OPH [F] a facturé une somme totale de 416,17 euros au titre des réparations locatives, cette somme correspondant aux dépenses suivantes :

-60,38 euros correspondant à la totalité d’un dépannage de base (déposer l’abattant des wc).

-39,01 euros correspondant à la totalité d’un forfait de déplacement (déplacement plomberie).

-162,27 euros correspondant à la totalité des dépenses du nettoyage du logement.

-141,31 euros correspondant à la totalité de l’enlèvement des détritus et encombrants.

-13,20 euros correspondant à la totalité du déplacement pour l’entretien ménager.

La demande financière présentée par le bailleur n’est étayée par aucune pièce permettant de justifier du coût des travaux pour lesquels une indemnisation est demandée, le bailleur fournissant seulement un décompte avec l’application de coefficients de vétusté à certains postes de dépense.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé par la locataire dans les lieux, à savoir environ 2 mois.

— Sur le remplacement de l’abattant des WC :

[F] sollicite la somme de 60,38 euros au titre de ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée ne mentionne rien s’agissant de l’état de l’abattant des wc, si bien que celui-ci sera considéré comme étant en bon état.

Le constat valant état des lieux de sortie ne mentionne rien s’agissant de l’état de l’abattant des wc, et l’éventuelle nécessité de le remplacer. En conséquence, il sera considéré comme étant en bon état.

Compte tenu de ces constatations, aucune somme ne sera allouée à [F] en ce que l’abattant des wc n’est pas noté comme étant à remplacer.

[F] sera donc déboutée de sa demande sur ce chef.

— Sur la plomberie :

[F] sollicite la somme de 39,01 euros pour le forfait déplacement pour la plomberie.

L’état des lieux d’entrée fait état d’une plomberie dans la salle de bain et dans la cuisine en bon état.

Dans le constat valant état des lieux de sortie, il est noté que la plomberie de la cuisine et de la salle de bain sont sales mais il n’est pas relevé de dysfonctionnement ou de nécessité d’intervenir sur la plomberie.

Compte tenu de ces constatations, aucune somme ne sera allouée à [F] en ce que la plomberie est notée comme étant en bon état.

— Sur le nettoyage complet du logement :

[F] sollicite la somme de 162,27 euros au titre du nettoyer complet avec vitrerie du logement.

L’état des lieux d’entrée ne précise rien s’agissant de l’état de propreté du logement, toutefois, il est à noté que l’ensemble de l’état des lieux d’entrée est noté comme étant en « bon état », voir « état neuf ».

Le constat valant état des lieux de sortie n’indique rien s’agissant de l’état de propreté du logement. Toutefois, à la lecture du constat, il est indiqué à plusieurs reprises que des taches sont présentes sur le sol, que certains murs sont sales et tachés comme celui du cellier, que la cuvette de WC est sale, que l’évier et le robinet de la cuisine sont sales tout comme le lavabo et la baignoire de la salle de bain.

Compte tenu de ces constatations, la somme de 162,27 euros sera allouée à [F] en ce que le nettoyage complet du logement avec la vitrerie apparaît nécessaire.

La somme de 13,20 euros sera également attribuée au titre du déplacement nécessaire au ménage.

— Sur l’enlèvement des détritus et encombrants :

[F] sollicite la somme de 141,31 euros au titre de l’enlèvement des détritus et des encombrants dans le logement.

L’état des lieux d’entrée ne précise rien s’agissant de la présence de détritus ou d’encombrants dans le logement.

Le constat valant état des lieux de sortie indique que différents meubles sont restés dans le logement alors que le contrat de bail portait sur un logement non meublé. Ainsi sont restés : une table et 4 chaises dans le séjour et un meuble de rangement dans la cuisine.

Compte tenu de ces constatations, la somme de 100 euros sera allouée à [F] cette somme apparaissant suffisante pour le débarras de quelques meubles et [F] ne justifiant pas d’une facture relativement à cette prestation.

***

Il en résulte une somme totale due de 275,47 euros au titre des réparations locatives.

Madame [D] [W] sera donc condamnée à payer à l’OPH [F] la somme de 275,47 euros au titre des réparations locative du logement.

III) Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH [F], Madame [D] [W] sera condamnée à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable l’action formée par l’OPH [F] à l’encontre de Madame [D] [W] ;

CONDAMNE Madame [D] [W] à verser à l’OPH [F], pris en la personne de son représentant légal, la somme de 676,03 euros au titre des loyers et charges impayés pour le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], pris à bail le 31 mai 2022 à effet au 2 juin 2022 et restitué le 7 septembre 2022, dépôt de garantie de 301,07 euros déduit ;

CONDAMNE Madame [D] [W] à payer à l’OPH [F], pris en la personne de son représentant légal, la somme de 275,47 euros au titre des réparations locatives relatives à ce même logement ;

CONDAMNE Madame [D] [W] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [D] [W] à payer à l’OPH [F], pris en la personne de son représentant légal, la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,