COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 12/09/2025

Chambre : CIVILE

JUGEMENT CIVIL

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/176

N° RG 23/00309

N° Portalis DB2O-W-B7H-CTRJ

DEMANDEUR :

SCCV [Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphanie BAUDOT, de la SELARL EGIDE AVOCATCIMES, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Charlotte BARON, avocate plaidante au barreau de NANTES

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5]

représenté par le CABINET PAUTRAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Sandra CORDEL, avocate au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Lors des débats :

Président : […], juge

Assesseur : […], vice présidente

Assesseur : […], vice président

Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe : […],

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 juin 2025, […], Juge Rapporteur, assisté de […], greffière a entendu, seul, les parties après avoir constaté leur non opposition de ce chef (Art. 786 du C.P.C) et en a ensuite rendu compte au Tribunal pendant son délibéré.

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e BAUDOT et M^e CORDEL

à :

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble [Adresse 5] est situé sur la commune de [Localité 6] et est soumis au statut de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 27 décembre 2016, il a été présenté au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], ci-après dénommé « le syndicat des copropriétaires », un projet de travaux sur l’immeuble consistant à surélever le bâtiment pour créer des surfaces habitables, à construire une surface enterrée à usage de parkings, à réaliser les travaux de réfection des parties communes et à créer des caves et des casiers à ski. Le syndicat des copropriétaires a approuvé le principe de cession du droit de surélévation et du droit de construire en surface enterrée au profit d’un tiers acquéreur moyennant un prix converti en l’obligation mise à la charge de l’acquéreur d’exécuter les travaux approuvés. Le syndicat des copropriétaires a également approuvé la modification des tantièmes généraux de copropriété et des tantièmes de répartition des charges de fonctionnement, d’entretien, de réparation et de remplacement des deux ascenseurs.

Par acte notarié du 29 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires a accordé à la SCCV [Adresse 5] le droit exclusif de construire en surélévation et le droit exclusif de construire la surface enterrée. Ce projet de construction a entraîné la création des lots acquis par la SCCV [Adresse 5]. Le prix de 1 558 671,60 euros a été converti en charge pour la SCCV [Adresse 5] d’exécuter des travaux en parties communes. Dans ce même acte, le syndicat des copropriétaires a mandaté la SCCV [Adresse 5] pour assurer la mission de maître d’ouvrage délégué.

La réception des parties communes a été prononcée le 2 janvier 2020 avec des réserves sans lien avec le litige.

Lors de l’assemblée générale du 30 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a approuvé la résolution n°10 relative à l’approbation des comptes de l’exercice précédent et la résolution n°19 relative à la ratification de la mission confiée à Maître Sandra CORDEL d’engager une procédure en recouvrement de charges à l’encontre de la SCCV [Adresse 5].

Par acte du 8 mars 2023 la SCCV [Adresse 5] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’annulation des résolutions n°10 et 19 de l’assemblée générale précitée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, la SCCV [Adresse 5] demande au tribunal de :

la déclarer recevable et bien fondé en son action,annuler les résolutions n°10 et 19 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 décembre 2022, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, déclarer qu’elle sera exonérée de participer aux charges et aux condamnations résultant de cette instance en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour contester la résolution n°10 de l’assemblée générale du 30 décembre 2022, la SCCV [Adresse 5] fait valoir qu’en application de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic de copropriété doit joindre à la convocation de l’assemblée générale appelée à approuver les comptes les pièces justificatives des charges de copropriété présentées ou informer les copropriétaires de leur droit de consulter ces pièces justificatives préalablement à l’assemblée générale, qu’elle n’a pas été invitée à consulter les documents justifiant les dépenses visées, que les devis et les factures relatives au remplacement de l’armoire électrique, au recâblage de l’armoire électrique, à la recherche de panne VMC, au déblocage de l’ascenseur et à la mission d’assistance technique n’ont ni été communiqués ni été mis à sa disposition en dépit de ses demandes et que la rémunération des membres du conseil syndical et les honoraires complémentaires du syndic de copropriété ne sont pas justifiés. Pour contester la résolution n°19 de l’assemblée générale du 30 décembre 2022, la SCCV [Adresse 5] explique que la procédure de recouvrement des charges à son encontre est sans objet.

Concernant la demande reconventionnelle en paiement du syndicat des copropriétaires, la SCCV [Adresse 5] expose qu’il n’est pas démontré son engagement pour prendre en charge certains frais liés aux travaux de surélévation et qu’en exécution de l’acte authentique du 29 décembre 2017 elle n’est redevable des charges de copropriétés afférentes aux éléments d’équipement communs et services collectifs qu’à compter de la livraison du dernier étage et des parkings intervenue le 30 décembre 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] demande au tribunal de :

débouter la SCCV [Adresse 5] de sa demande en annulation des résolutions n°10 et 19 votées à l’assemblée générale des copropriétaires du 30 décembre 2022, condamner la SCCV [Adresse 5] à lui payer les sommes suivantes :43 930,18 euros TTC au titre des frais et travaux de surélévation et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 28 septembre 2022, outre capitalisation des intérêts par année échue, 4 141,33 euros TTC au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 2022, sauf à parfaire au jour du jugement à intervenir, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 28 septembre 2022, outre capitalisation des intérêts par année échue, 84 euros TTC au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période courant du 1er octobre 2019 au 1er juillet 2022, sauf à parfaire au jour du jugement à intervenir, et ce avec intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure reçue le 29 septembre 2022, outre capitalisation des intérêts par année échue. condamner la SCCV [Adresse 5] à lui payer la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive, condamner la SCCV [Adresse 5] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,débouter la SCCV [Adresse 5] de sa demande d’être exonérée de participer aux charges et aux condamnations résultant de cette instance en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner la SCCV [Adresse 5] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Sandra CORDEL, Avocat, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Concernant la résolution n°10 de l’assemblée générale du 30 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’étaient jointes à la convocation la synthèse des comptes et les annexes comptables conformément à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et au décret n°2004-479 du 27 mai 2004, que la SCCV [Adresse 5] pouvait, en application de l’article 9-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 consulter les pièces justificatives des charges ce qu’elle n’a pas fait, que les factures relatives au remplacement de l’armoire électrique, au recâblage de l’armoire électrique, à la recherche de panne VMC, au déblocage de l’ascenseur et à la mission d’assistance technique ont été adressés aux copropriétaires et ont été refacturées en 2019, que la rémunération des membres du conseil syndical qui est liée à la nécessité de contrôler les travaux confiés à la SCCV [Adresse 5] a été refacturée en 2020 et que la rémunération du syndic de copropriété qui est liée au suivi des travaux de surélévation a été refacturée en 2020. Concernant la résolution n°19 de l’assemblée générale du 30 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires affirme que toutes les règles juridiques ont été respectées.

Sur la demande reconventionnelle en paiement, le syndicat des copropriétaires explique que la SCCV [Adresse 5] s’est engagée à prendre en charge des frais liés à la surélévation qu’elle n’a pas totalement payée et que la société défenderesse est redevable de la somme de 4 225,33 euros au titre des charges de copropriété sur la période du 1er octobre 2019 au 1er juillet 2022. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires expose que la SCCV [Adresse 5] a commis une faute en ne payant pas ses charges de copropriété sans raison.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance fixant la clôture a été rendue le 23 janvier 2025, l’affaire a été fixée et retenue à l’audience de plaidoiries du 6 juin 2025 et mise en délibéré au 12 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. Sur les demandes de la SCCV [Adresse 5]

A. Sur l’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 30 décembre 2022

L’article 18-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.

L’article 13 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 dispose que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1.

L’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 précise notamment que le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9.

L’article 11, I du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prescrit que doivent notamment être notifiés en même temps que l’ordre du jour : l’état financier du syndicat et son compte de gestion présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé, le projet de budget prévisionnel présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté et les conditions essentielles du contrat lorsque l’assemblée générale est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché.

En cas de contestation, il appartient au syndic de copropriété d’apporter la preuve de la régularité de la convocation à l’assemblée générale (Cass. civ. 3ème, 06/03/2002, n°00-18.811).

En l’espèce, la résolution n°10 de l’assemblée générale du 30 décembre 2022 est relative à l’approbation des comptes de l’exercice.

Le syndicat des copropriétaires produit en pièce n°17 la convocation à l’assemblée générale envoyée à la SCCV [Adresse 5] le 1er décembre 2022 avec en pièces jointes la synthèse des comptes et les annexes comptables dont l’état financier après répartition au 30 septembre 2022, le compte de gestion général de l’exercice clos réalisé du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024. Force est de constater que la convocation n’indique pas les modalités de consultation des pièces justificatives des charges. Aucune précision ne figure ni dans le corps de la convocation ni dans la résolution n°10 relative à l’approbation des comptes de l’exercice. Le syndic de copropriété n’a donc pas fixé le lieu, les jours et les heures de la consultation des pièces justificatives des charges en violation de l‘article 9-1 du décret du 17 mars 1967. Dès lors, la convocation à l’assemblée générale du 30 décembre 2022 n’est pas régulière. Faute d’avoir fixé les modalités de consultation des pièces justificatives des charges, la décision d’approbation des comptes de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 n’est pas valide.

En conséquence, la résolution n°10 de l’assemblée générale du 30 décembre 2022 sera annulée.

B. Sur l’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 30 décembre 2022

La SCCV [Adresse 5] se contente d’affirmer que la résolution n°19 relative à la ratification de la mission confiée à M^e Sandra CORDEL d’engager une procédure en recouvrement de charges à l’encontre du propriétaire PROMOCEAN doit être annulée compte tenu de l’annulation de la résolution n°10. Or, il ressort du relevé de compte de la SCCV [Adresse 5] produit en pièce n°18 par le syndicat des copropriétaires que les charges dont le recouvrement est sollicité concernent la période du 2 janvier 2019 au 1er juillet 2022. L’annulation de la résolution n°10 n’a donc aucune conséquence sur les charges qui sont dues par la SCCV [Adresse 5] avant le 1er octobre 2021. De plus, l’annulation de la résolution n°10 ne dispense pas la SCCV [Adresse 5] du règlement des provisions pour charges de copropriété dues sur la base du budget prévisionnel voté pour l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022. La seule annulation de la résolution n°10 n’entraîne donc pas l’annulation de la résolution n°19, ces deux résolutions n’étant pas interdépendantes. Dès lors, la SCCV [Adresse 5] ne démontre pas en quoi la résolution n°19 devrait être annulée ou serait devenue sans objet.

En conséquence, la SCCV [Adresse 5] sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 30 décembre 2022.

C. Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

En l’espèce, l’article 10-1 du 10 juillet 1965 pourra être appliqué au bénéfice de la SCCV [Adresse 5] dans la mesure où il a été fait partiellement droit à ses prétentions.

II. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

A. Sur le paiement de certains frais liés aux travaux de surélévation

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, pour justifier de l’accord de la SCCV [Adresse 5] de prendre en charge le paiement de certains frais liés aux travaux de surélévation le syndicat des copropriétaires produit :

en pièce n°33 les devis relatifs aux missions AMO de la société ARCHIMEN, les justificatifs de la consommation d’eau, les factures de la société IDEX relatives aux réparations de l’armoire électrique et à la recherche de panne VMC, la facture de la société KONE relative à l’intervention sur l’ascenseur, la facture du syndic de copropriété relative aux honoraires liés aux travaux complémentaires et la demande de remboursement des frais des membres du conseil syndical. en pièce n°34 un compte rendu de la réunion du conseil syndical du 21 avril 2017 mentionnant que « le coût des honoraires de l’AMO et du syndic devront être communiqué au plus vite au promoteur et au Notaire afin que ceux-ci soit placés comme soulte à verser au SDC dès la signature de l’acte en juillet 2017 afin de pouvoir honorer les factures dès le début des travaux ». en pièce n°35 un compte rendu de la réunion du conseil syndical du 29 juin 2018 et un compte rendu de la réunion du conseil syndical du 20 novembre 2020 mentionnant que « 2 copropriétaires ont un retard supérieur à 2 appels de fonds : PROMOCEAN pour l’ensemble des charges et factures relatives à la surélévation, demandées par la copropriété […] ».en pièce n°37 un courrier du 30 décembre 2021 du syndic de copropriété à la société PROMOCEAN aux termes duquel il est demandé à cette dernière de se positionner quant à la prise en charge des honoraires complémentaires du syndic de copropriété et quant au remboursement des frais engagés par les membres du conseil syndical.

Il en résulte qu’il ne ressort pas des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que la SCCV [Adresse 5] aurait, en sa qualité de maître de l’ouvrage, accepté de prendre en charge certains frais liés à la surélévation. Les comptes rendus mentionnent la présence de représentants de la SCCV [Adresse 5] mais ne font pas état d’un accord de cette dernière pour prendre en charge certaines sommes. Au surplus, ces seuls comptes rendus, non signés par la SCCV [Adresse 5] seraient insuffisants à caractériser un accord.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamner la SCCV [Adresse 5] à lui payer la somme de 43 930,18 euros TTC au titre des frais liés aux travaux de surélévation.

B. Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 10 alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Est un lot transitoire, en vertu de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 un lot « formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante ». Un lot transitoire doit contribuer aux charges. En revanche, des lots non construits n’ont pas à participer aux charges entraînées par les éléments d’équipement commun dont ils ne retirent aucune utilité.

Chaque copropriétaire est débiteur des charges à proportion de sa part contributive fixée par l’état de répartition des charges (Cass. civ. 3ème, 24/02/1998, n°96-17.073). Chaque copropriétaire devient, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part de charges à partir du moment où les comptes ont été approuvés par un vote de l’assemblée générale. Lorsque les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, le copropriétaire qui n’a pas contesté l’assemblée qui a voté cette approbation n’est plus en droit de refuser de régler sa quote-part des charges. Le décompte individuel peut en revanche être contesté par un copropriétaire (Cass. civ. 3ème, 15 octobre 2013, n°12-19.017).

En l’espèce, il résulte de l’acte notarié du 29 décembre 2017, produit en pièce n°3 par le défendeur, que la SCCV [Adresse 5] a acquis du syndicat des copropriétaires des lots à construire. Ces lots à construire ont été livrés en 2020 et pour certains vendus. A ce jour, la SCCV [Adresse 5] est propriétaire des lots n°201, 203, 204 et 207. Pour ces lots, la SCCV [Adresse 5] est redevable des charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes depuis le 29 décembre 2017 et des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun à compter du 2 janvier 2020, date de réception des travaux.

De l’analyse du relevé de compte général de la SCCV [Adresse 5], produit en pièce n°32 par le défendeur, il ressort que le décompte commence à compter du 1er octobre 2019 et se termine au 1er juillet 2023.

Pour justifier de sa créance, le syndicat des copropriétaires produit :

en pièces n°20 à 25, les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires annuelles des exercices du 01/10/2016 au 30/09/2017, du 01/10/2017 au 30/09/2018, du 01/10/2018 au 30/09/2019, du 01/10/2019 au 30/09/2020, du 01/10/2020 au 30/09/2021 et du 01/10/2021 au 30/09/2022.en pièces n°26 à 30 les relevés d’appels de provision pour charges de la SCCV [Adresse 5] couvrant la période du 01/10/2019 au 31/03/2023.en pièce n°31 les relevés de charges de la SCCV [Adresse 5] pour les exercices du 01/10/2019 au 30/09/2020, du 01/10/2020 au 30/09/2021 et du 01/10/2021 au 30/09/2022 et le détail des charges des travaux sur la période du 01/10/2018 au 30/09/2022.

Il en résulte que la SCCV [Adresse 5] est redevable de la somme de 2 686,86 euros qui se décompose de la manière suivante :

469,82 euros au titre des charges pour l’exercice du 01/10/2019 au 30/09/2020, 591,21 euros au titre des charges pour l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021,551,09 euros au titre des provisions pour charges pour l’exercice 01/10/2021 au 30/09/2022, compte tenu de l’annulation de la résolution n°10 relative à l’approbation des comptes de l’exercice en cours, 578,11 euros au titre des provisions pour charges pour l’exercice 01/10/2022 au 30/09/ 2023, en l’absence de communication du procès-verbal de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur l’exercice 01/10/2022 au 30/09/2023,496,63 euros au titre des cotisations travaux sur la période du 01/10/2019 au 30/09/2023.

En conséquence, la SCCV [Adresse 5] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 686,86 euros au titre des charges de copropriété sur la période du 01/10/2019 au 30/09/2021, des provisions pour charges de copropriété sur la période du 01/10/2021 au 30/09/2023 et des cotisations travaux sur la période du 01/10/2022 au 30/09/2023 avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2022, date du courrier de mise en demeure, et capitalisation des intérêts par année échue.

C. Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur […] »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait état de frais de mise en demeure des 21 juillet 2020 et 25 novembre 2021 mais ne produit pas les courriers afférents.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de la SCCV [Adresse 5] à lui payer la somme de 84 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

D. Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il a été démontré ci-dessus que la SCCV [Adresse 5] ne s’était pas acquittée des charges de copropriété et des provisions pour charges depuis le 1er octobre 2019. Par courrier en date du 17 octobre 2022, produit en pièce n°16 par la demanderesse, la SCCV LES GRANDES BROSSE a reconnu « être redevable de charges de copropriété pour les lots nous appartenant ». Pour autant, elle n’a effectué aucun paiement et n’a pas contesté l’approbation des charges pour les exercices 2019/2020 et 2020/2021. La mauvaise foi de la SCCV [Adresse 5] est donc caractérisée. Ceci étant, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice indépendant du retard.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de la SCCV [Adresse 5] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

III. Sur les demandes accessoires

A. Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, il y a lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires est la partie perdante.

Il sera en conséquence condamnée aux dépens.

B. Sur les frais irrépétibles,

L’équité commande qu’il ne soit pas fait droit aux demandes formulées en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement en premier ressort et contradictoire, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] du 30 décembre 2022 relative à l’approbation des comptes de l’exercice,

DEBOUTE la SCCV [Adresse 5] de sa demande d’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] du 30 décembre 2022 relative à la ratification de la mission confiée à Maître Sandra CORDEL d’engager une procédure en recouvrement de charges à l’encontre du propriétaire PROMOCEAN,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande de condamner la SCCV [Adresse 5] à lui payer la somme de 43 930,18 euros TTC au titre des frais liés aux travaux de surélévation,

CONDAMNE la SCCV [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 2 686,86 euros au titre des charges de copropriété sur la période du 01/10/2019 au 30/09/2021, des provisions pour charges de copropriété sur la période du 01/10/2021 au 30/09/2023 et des cotisations travaux sur la période du 01/10/2022 au 30/09/2023 avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2022, date du courrier de mise en demeure, et capitalisation des intérêts par année échue.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] aux dépens,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande de condamnation de la SCCV [Adresse 5] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et la SCCV [Adresse 5] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la SCCV [Adresse 5] est en droit de bénéficier des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Ainsi jugé et prononcé, le 12 septembre 2025, la minute étant signée par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière

La Greffière Le Président