COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 14/11/2025

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/217

N° RG 22/00486

N° Portalis DB2O-W-B7G-CPQL

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [M] [B] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Marianne DEVAUX, de la SELARL SAKYA AVOCATS, avocate plaidante au barreau de DUNKERQUE

DÉFENDEURS :

S.A. HMC

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

S.A.R.L. HMC LES MENUIRES

[Adresse 4]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Virginie HERISSON GARIN, de la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocat au barreau de CHAMBERY substituée par M^e Laura GROS, avocate au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […] […]

assisté lors des débats et du prononcé de […] […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Septembre 2025

Délibéré annoncé au : 14 Novembre 2025

Exécutoire délivré le : 14 Novembre 2025

Expédition délivrée le :

à : M^e MURAT et M^e HERISSON-GARIN

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Vu l’acte signifié par huissier de justice le 22/12/2021 par lequel M. [W] [P] a assigné la S.A. HMC et la S.A.R.L. HMC LES MENUIRES devant le présent tribunal aux fins de voir :

— constater la résolution de plein droit à compter du 10/5/2021 du bail commercial du 10/1/2020 le liant à la S.A.R.L. HMC LES MENUIRES à laquelle s’est substituée la S.A. HMC, dont la clause résolutoire a été acquise en suite d’un commandement de payer resté infructueux ou, à défaut, prononcer sa résiliation judiciaire aux torts du preneur pour non paiement des loyers ;

— condamner in solidum la S.A. HMC et la S.A.R.L. HMC LES MENUIRES à lui payer une indemnité d’occupation du montant du loyer indexé et des charges ;

— ordonner l’expulsion de la S.A. HMC et de la S.A.R.L. HMC LES MENUIRES sous astreinte in solidum de 200 € par jour de retard ;

— condamner in solidum la S.A. HMC et la S.A.R.L. HMC LES MENUIRES à lui payer les sommes de 13 317,41 € au titre des loyers impayés, outre intérêts au taux légal à compter du 21/9/2020 sur la somme de 3 478,37 € et à compter du 10/2/2021 sur le surplus, de 1 289 € au titre des taxes d’ordures ménagères de 2014 à 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 21/9/202, et de 155,23 € au titre du coût du commandement de payer, avec capitalisation des intérêts échus conforme à l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner les mêmes in solidum à lui communiquer, sous astreinte de 50 € par jour de retard, divers documents comptables et d’assurance ;

— condamner in solidum les mêmes à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 22/2/2024 ayant déclaré recevable l’action en paiement de loyers et charges, dit qu’il ne s’agit pas d’une action impossible au regard des textes COVID et rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions de M. [W] [P] reçues le 16/12/2024 par lesquelles il a demandé in fine de voir :

— rejeter les demandes adverses ;

— constater son désistement de sa demande en résiliation de plein droit ou judiciaire compte tenu de ce qu’il a vendu l’appartement objet du bail et que son acquéreur en a conclu un nouveau ;

— condamner in solidum la S.A. HMC et la S.A.R.L. HMC LES MENUIRES à lui payer les sommes de 13 317,41 € au titre des loyers impayés, outre intérêts au taux légal à compter du 21/9/2020 sur la somme de 3 478,37 € et à compter du 10/2/2021 sur le surplus, de 205,48 € au titre des taxes d’ordures ménagères de 2014 à 2020 (seul montant modifié en suite d’un moyen opposé dans l’intervalle), outre intérêts au taux légal à compter du 21/9/202, et de 155,23 € au titre du coût du commandement de payer, avec capitalisation des intérêts échus conforme à l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner les mêmes in solidum à lui communiquer, sous astreinte de 50 € par jour de retard, divers documents comptables et d’assurance, tout en concluant dans ses motifs se désister de cette demande et en ne la développant dans la suite de son exposé correspondant que pour établir que sa demande était bien fondée ;

— condamner in solidum les mêmes à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

Vu les dernières conclusions de la S.A. HMC et de la S.A.R.L. HMC LES MENUIRES reçues le 12/9/2024 par lesquelles elles ont demandé de voir :

— rejeter les demandes adverses en ce qu’en application des artiles 514, 1709, 1218 aliéna 2 du code civil et L 145-1 du code de commerce, la jouissance des lieux destinés à une exploitation d’une clientèle a été interdite, empêchée ou altérée par l’effet des mesures anti-Covide et les loyers privés de contrepartie entre le 15/3/2020 et le 30/6/2021 ;

— subsidiairement, les rejeter en ce qu’elles sont sans cause de droit dès lors que M. [W] [P] ne revendique pas l’accord négocié avec l’association à laquelle il adhérait ;

— plus subsidiairement, juger que M. [W] [P] n’a pas exécuté de bonne foi le contrat en refusant de l’adapter aux circonstances malgré les compromis trouvés avec la majorité des autres bailleurs du même immeuble et condamner M. [W] [P] en conséquence à lui payer la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [W] [P] à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 13/3/2025 par laquelle la clôture de la mise en état a été prononcée et l’audience de plaidoirie fixée au 12/9/2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour ;

MOTIVATION :

— sur la demande en paiement de loyers et charges

La S.A. HMC et la S.A.R.L. HMC LES MENUIRES se contentent de reprendre sous une autre forme les dispositions relatives aux effets de la réciprocité des obligations d’un contrat synallagmatique déjà tranchés à rebours de son argumentaire par divers arrêts sur le sujet de la Cour de Cassation inhérants à l’obligation de délivrance, à l’exception d’inexécution, à la force majeure et à la perte de la chose.

Or, un bail commercial, comme tout bail, ne prévoit d’autre obligation du bailleur que de délivrer et maintenir en l’état de l’être une chose conforme à sa destination, ce qui est demeure exécuté même durant les restrictions d’exploitation du bail directement imposées à l’activité ou aux activités qui en sont le support indirect ou aux déplacements des personnes pouvant constituer la clientèle, à l’exploitation de laquelle le bailleur n’est pas associé et dont les risques pour des causes extérieures au local incombent par nature au preneur, et sans que la force majeure déjà exclue en la matière par la jurisprudence développée par les parties pour exonérer le débiteur de l’obligation de paiement du loyer ne puisse davantage constituer une cause de suspension et alors qu’il n’est pas même justifié de difficultés de trésorerie insurmontables et pouvant donner lieu à un simple moratoire, le preneur n’ayant du reste pas déclaré son éventuelle cessation de paiement comme le code de commerce le lui imposerait en ce cas.

L’argument tiré de ce que la demande ne serait pas fondée en droit pour ne pas être fondée sur un accord conclu avec une association est sans fondement juridique identifiable puisque la demande est justement fondée sur l’obligation de paiement légalement applicable selon l’article 1231-1 du code civil et qu’il appartenait le cas échéant aux défendeurs de se prévaloire d’une irrecevabilité tirée d’une obligation contraire imposée au bailleur par son adhésion à l’association visée et que le preneur pourrait opposer aux bailleurs membres, ce qui n’est pas fait et ne l’a pas été devant le Juge de la Mise en Etat seul compétent pour en connaître tandis que l’accord invoqué a été conclu avec des bailleurs à titre personnel, au nombre desquels M. [W] [P] ne figure pas, fut-ce après une négociation menée par une association qu’il présidait initialement.

Il y a donc lieu de faire droit intégralement à la demande de paiement qui est fondée par ailleurs dans son quantum sur les pièces produites et n’est pas autrement contestée, au rappel que l’article 1231-6 du code civil prévoit que “les dommages et intérêts dus à raison d’un retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure”.

— sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”, s’il est “causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence”.

Le droit d’agir en exécution d’une obligation légalement applicable ne peut cependant dégénerer en abus que s’il est exercé de mauvaise foi.

A cet égard, le seul fait de n’avoir pas accepté les conditions d’un accord avec d’autres bailleurs pris dans le cadre de la gestion ou de l’adhesion à une association ayant négocié des conditions dérogatoires aux baux conclus sur la période litigieuse ne saurait relever de la mauvaise foi en présence de la seule revendication d’une obligation substantielle légalement ouverte au bailleur à laquelleil n’est pas tenu de renoncer et alors que même l’article 1195 du code civil ayant léfiféré à cet égard dans la suite d’une jurisprudence antérieure ne prévoit qu’une faculté pour une partie ayant subi un refus ou un échec de négociation, de demander la révision du contrat ou d’y mettre fin, ce qui n’a pas été demandé, et ceci dans le seul cas d’une exécution devenue excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, alors qu’un locataire commercial assume nécessairement les risques de son exploitation, que le contrat ne l’en pas exonéré et qu’il ne démontre pas même l’état de ses finances de nature à justifier le caractère disproportionné de l’exécution de son obligation de paiement.

Aucune faute dans le refus par le bailleur d’adhérer au résultat d’une négociation acceptée par d’autres bailleurs et de revendiquer l’exercice de son droit reconnu n’est donc démontrée.

— sur la communication de pièces

Ayant expressément indiqué dans ses motifs se désister de ses demandes de ce chef, ce qu’ont retenu les défendeurs dans leurs dernières conclusions, il y a lieu de rejeter la demande maintenue sans doute par erreur dans le dispositif qui est du reste sans objet depuis que M. [W] [P] a vendu le bien.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’articles 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, dans la proportion tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, sauf à l’en dispenser compte tenu des mêmes considérations, à payer à l’autre partie la somme qu’il déterminé au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les défendeurs succombant pour l’essentiel à l’instance doivent donc être tenus, conformément à l’équité et à leur situation économique, aux entiers dépens et, à hauteur d’une somme de 2 500 €, aux frais irrépétibles que l’autre partie a été contrainte d’exposer.

— sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit à défaut de disposition légale contraire et d’incompatibilité avec la nature de l’affaire.

Tel est le cas en l’espèce, sans contestation des parties, ce qu’il y a lieu de constater.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats publics,

CONDAMNE in solidum la S.A. HMC et la S.A.R.L. HMC LES MENUIRES à payer à M. [W] [P] les sommes de 13 317,41 € au titre des loyers impayés, outre intérêts au taux légal à compter du 21/9/2020 sur la somme de 3 478,37 € et à compter du 10/2/2021 sur le surplus, de 205,48 € au titre des taxes d’ordures ménagères de 2014 à 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 21/9/202, et de 155,23 € au titre du coût du commandement de payer, avec capitalisation annuelle des intérêts échus

conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

CONSTATE le désistement de M. [W] [P] de ses autres demandes principales ;

REJETTE en tant que de besoin la demande en communication forcée de pièces maintene dans le dispositif de ses dernières conclusions malgé désistement ;

REJETTE la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par la S.A. HMC et la S.A.R.L. HMC LES MENUIRES ;

CONDAMNE in solidum la S.A. HMC et la S.A.R.L. HMC LES MENUIRES à payer à M. [W] [P] une somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

CONDAMNE solidairement la S.A. HMC et la S.A.R.L. HMC LES MENUIRES aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 14 novembre 2025, la minute étant signé par Monsieur […] […], Président et Madame […] […], Greffière.

La Greffière Le Président