COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 12/09/2025

Chambre : CIVILE

JUGEMENT CIVIL

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/181

N° RG 23/01412

N° Portalis DB2O-W-B7H-CVYM

DEMANDEUR :

S.A.S. EHG

exerçant sous l’enseigne BOS EQUIPEMENT HOTELIER

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphane MILLIAND, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE substitué par M^e CLAPPIER, avocate au barreau de CHAMBERY et M^e Marc BOUTANG, de la SELARL BOUTANG, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.C.I. DORON ISERE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Julien CAPDEVILLE, de la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Zakeye ZERBO, de la SELAS ZERBO avocat plaidant au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Lors des débats :

Président : [G] [Y], juge

Assesseur : [L] [W], vice présidente

Assesseur : [I] [O], vice président

Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe : [K] [J],

DÉBATS : à l’audience publique du 06 juin 2025, [G] [Y], Juge Rapporteur, assisté de [K] [J], greffière a entendu, seul, les parties après avoir constaté leur non opposition de ce chef (Art. 786 du C.P.C) et en a ensuite rendu compte au Tribunal pendant son délibéré.

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e MILLIAND et M^e CAPDEVILLE

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 20 décembre 2001, la SCI DORON ISERE a consenti à la société BOS EQUIPEMENT HOTELIER un bail commercial portant sur un bâtiment situé [Adresse 4] à [Localité 3]. Ce bail a été renouvelé tacitement depuis.

La société BOS EQUIPEMENT HOTELIER a fait l’objet d’un plan de cession de ses actifs à la suite de l’ouverture d’une procédure collective dans le cadre duquel la société EHG a repris le bail précité.

Le 24 juillet 2023, une tempête de grêlons s’est abattue sur [Localité 3], endommageant une partie du toit du bâtiment loué par la société EHG à la SCI DORON ISERE.

Le 4 octobre 2023, la SCI DORON ISERE a fait délivrer à la société EHG un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une créance de 89 529,29 euros se décomposant de la manière suivante : 43 500 euros au titre du loyer du 3ème trimestre 2023, 45 633,30 euros au titre de la taxe foncière 2023 et 395,69 euros au titre du coût de l’acte.

Par ordonnance du 2 novembre 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Albertville, saisi par la société EHG, a notamment :

— autorisé “la société EHG à pratiquer une saisie conservatoire sur la créance que détient sur elle la SCI DORON ISERE (RCS n°509 120 424) en vertu du bail commercial du 20 décembre 2001, ce pour la sûreté et garantie de la somme de soixante-dix mille euros (70 000 euros) à laquelle nous fixons provisoirement sa créance au titre des grosses réparations portant sur l’immeuble loué au [Adresse 1] à [Localité 3], à la suite du sinistre survenu le 24 juillet 2023,”

— dit que la société EHG devra, à peine de caducité, former devant la juridiction compétente une demande au fond en vue de l’obtention d’un titre exécutoire, dans le mois qui suit l’exécution des mesures conservatoires,

— dit que la présente ordonnance sera caduque si les mesures conservatoires n’ont pas été exécutées dans un délai de trois mois à compter de la décision,

— rejeté les autres demandes formées à l’encontre de la SCI DORON ISERE et les demandes formées à l’encontre de la SCI DORON.

Par ordonnance du 30 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville, saisi par la société SCI DORON ISERE a notamment :

— constaté la résiliation du bail commercial liant la société EHG avec la SCI DORON ISERE au 5 novembre 2023,

— condamné la société EHG à verser à titre provisionnel à la SCI DORON ISERE la somme de 43 500 euros au titre du loyer du 3ème trimestre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif du preneur,

— ordonné la suspension des effets du commandement de payer délivré le 4 octobre 2023 et autorisé la société EHG à s’acquitter de son arriéré en six échéances mensuelles de 7 250 euros avant le 10 de chaque mois, le solde de la dette étant exigible au terme de la sixième mensualité.

Par acte du 14 novembre 2023, la société EHG a fait assigner la SCI DORON ISERE aux fins de confirmation de la saisie conservatoire, compensation des dettes réciproques de loyers et de grosses réparations des sociétés EHG et DORON ISERE et faire reconnaître le bien fondé de l’exception d’inexécution.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 6 juin 2025. A l’audience, les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 09 janvier 2025, la société EHG demande au tribunal de :

— confirmer la saisie conservatoire que la société EHG a pratiqué à hauteur de 70 000 euros sur la créance de loyer de la SCI DORON ISERE en garantie de la créance de grosse réparation de la société EHG sur la SCI DORON ISERE,

— faire droit à la demande de compensation des dettes réciproques de loyer et de grosses réparations des sociétés EHG et SCI DORON ISERE,

— faire droit à la demande visant à reconnaître le caractère bien fondé de l’exception d’inexécution invoquée par la société EHG à l’encontre de la SCI DORON ISERE,

— débouter la société SCI DORON ISERE de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions,

— condamner la société SCI DORON ISERE à verser à la société EHG la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SCI DORON ISERE aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société EHG fait valoir que le bailleur est tenu des grosses réparations et des dépenses ayant pour objet de remédier à la vétusté et qu’en l’espèce les travaux de réfection de la toiture sont à la charge du bailleur, qu’ainsi le coefficient de vétusté appliqué par l’assureur et laissant à charge 40 % des réparations de la toiture revient au bailleur, la SCI DORON ISERE. La société EHG en déduit qu’elle est bien fondée à invoquer l’exception d’inexécution considérant que le bailleur manque à son obligation de délivrance paisible de la chose et la compensation de la créance de réparation de la toiture avec sa dette locative et qu’ainsi elle demande la confirmation de la saisie conservatoire.

En réponse aux moyens soulevés par la SCI DORON ISERE, la société EHG affirme que le bailleur était parfaitement informé du sinistre, des conditions de prise en charge de l’assureur et des travaux entrepris, que le gérant de la SCI DORON ISERE lui a délégué tout pouvoir à la société EHG pour régler le sinistre et notamment percevoir les indemnités et commencer les travaux au plus vite et qu’en conséquence le bailleur ne peut donc prétendre ne pas avoir donné son autorisation pour effectuer les réparations. La société EHG ajoute que la SCI DORON ISERE avait parfaitement connaissance du contrat d’assurance signé pour l’avoir souscrit en qualité d’associé et dirigeant de la société BOS EQUIPEMENT HOTELIER.

La société EHG s’oppose à la demande de mainlevée de la saisie conservatoire, faisant valoir à titre liminaire l’irrecevabilité de cette demande qui relève de la compétence exclusive du juge de l’exécution, d’autre part le fait que la créance est bien fondée en son principe tel que le juge de l’exécution l’a motivé dans son ordonnance et que les circonstances sont susceptibles de menacer le recouvrement de la créance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 29 octobre 2024, la SCI DORON ISERE demande de :

— débouter la société EHG de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;

— ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée entre ses propres mains le 7 novembre 2023 par la société EHG à hauteur de 70 000 euros sur la créance de loyer de la SCI DORON ISERE en garantie de la prétendue créance de grosse réparation,

— condamner la société EHG à payer à la SCI DORON ISERE la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour saisie abusive et injustifiée,

— condamner la société EHG à payer à la SCI DORON ISERE la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— condamner la société EHG à payer à la SCI DORON ISERE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DORON ISERE fait valoir que le défaut d’exécution des grosses réparations par le bailleur ne saurait justifier le défaut de paiement du loyer qui est fondé sur la fourniture des locaux et non sur son état, à moins qu’il ne soit démontré que les désordres allégués ont empêché le preneur d’exercer son activité commerciale et l’ont mis dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués, ce qu’en l’espèce la société EHG ne démontre pas. Le bailleur ajoute que le preneur qui a fait l’avance du coût des travaux incombant au bailleur ne peut lui en réclamer le remboursement que s’il l’a préalablement mis en demeure de les réaliser et à défaut d’accord obtenu une autorisation judiciaire. Or la SCI DORON ISERE soutient qu’elle n’a été informée ni des conditions de prise en charge de l’assurance, ni du montant des travaux et qu’elle n’a pas été mise en mesure de faire d’autres devis, qu’en tout état de cause, la vétusté de la toiture n’est pas démontrée et qu’elle ne présentait aucun problème d’étanchéité avant le sinistre. Elle reproche à son preneur d’avoir souscrit un contrat d’assurance inadapté et incomplet, qui n’assurait pas l’intégralité du sinistre. Elle soutient enfin que la société EHG est de mauvaise foi et que la saisie conservatoire et la présente procédure sont abusives.

A titre reconventionnel, la SCI DORON ISERE demande la mainlevée de la saisie conservatoire qui selon elle ne serait pas fondée puisqu’elle n’a pas été informée de l’étendue des dégâts, que le défaut d’entretien du preneur serait à l’origine de la vétusté, qu’elle n’a jamais donné son accord aux travaux de réparation et qu’en tout état de cause il n’existe aucune circonstance susceptible d’en menacer le recouvrement.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. Sur la demande reconventionnelle de mainlevée de la saisie conservatoire

En vertu de l’article L. 523-1 du Code des procédures civiles d’exécution, lorsque la saisie porte sur une créance ayant pour objet une somme d’argent, l’acte de saisie la rend indisponible à concurrence du montant autorisé par le juge ou, lorsque cette autorisation n’est pas nécessaire, à concurrence du montant pour lequel la saisie est pratiquée. La saisie produit les effets d’une consignation prévus à l’article 2350 du code civil.

L’article L. 523-2 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que si la saisie conservatoire porte sur une créance, le créancier, muni d’un titre exécutoire, peut en demander le paiement. Cette demande emporte attribution immédiate de la créance saisie jusqu’à concurrence du montant de la condamnation et des sommes dont le tiers saisi s’est reconnu ou a été déclaré débiteur.

L’article R. 512-2 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que la demande de mainlevée est portée devant le juge qui a autorisé la mesure. Si celle-ci a été prise sans autorisation préalable du juge, la demande est portée devant le juge de l’exécution du lieu où demeure le débiteur. Toutefois, lorsque la mesure est fondée sur une créance relevant de la compétence d’une juridiction commerciale, la demande de mainlevée peut être portée, avant tout procès, devant le président du tribunal de commerce de ce même lieu.

En l’espèce, la demande de mainlevée présentée par la SCI DORON ISERE n’étant pas soulevée devant le juge de l’exécution ayant autorisé la mesure de saisie conservatoire, cette demande sera déclarée irrecevable.

II. Sur la prise en prise en charge des sommes restant dues au titre de la réfection de la toiture

En vertu de l’article 606 du Code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En l’espèce, le bail commercial du 20 décembre 2001 stipule, au titre des charges et conditions : “assumer plus généralement, pour les lieux loués et l’immeuble dont ils dépendent, les dépenses de ravalement et toutes les réparations, autres que les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil qui resteront généralement à la charge du bailleur, mais qui, par exception, seront supportées définitivement par le preneur si elles sont rendues nécessaires par l’inexécution des réparations lui incombant ou par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs ou s’il s’agit de travaux de mise en conformité ou de mise aux normes.”

Il ressort tant de la déclaration de sinistre (pièce n°14 de la demanderesse) que des photos produites (pièce n°32 de la demanderesse) que l’origine des dégâts affectant la toiture est une averse de grêle (pièce n°13 de la demanderesse) ayant entraîné le transpercement de la toiture et des infiltrations dans les locaux. L’expert mandaté par l’assureur de la société EHG a conclu que les travaux à entreprendre consistaient en la réfection de l’étanchéité et de l’isolation du toit. Ces travaux entrent bien dans les grosses réparations à la charge du bailleur. Il ne peut être reproché au preneur aucune responsabilité dans les dégradations de la couverture qui résulte uniquement d’un événement imprévisible, en l’occurrence une averse de grêle. Or, l’assureur a admis la prise en charge des travaux de réfection de la toiture sous réserve de l’application d’un coefficient de vétusté, dont une partie n’est pas récupérable (pièce n°24 de la demanderesse). L’application par l’assureur d’un coefficient de vétusté repose sur les dispositions de l’article L. 121-1 du Code des assurances et est conforme au principe de réparation intégrale du préjudice. Il ne peut donc être reproché à la société EHG d’avoir souscrit un contrat inadapté sur ce fondement. Par ailleurs, il appartenait au bailleur de s’assurer du respect par le preneur de son obligation d’assurance en sollicitant une attestation d’assurance qui lui aurait permis de vérifier les garanties et le cas échéant de demander au preneur de les modifier. La SCI DORON ISERE ne peut valablement prétendre qu’elle n’a pas été informée des conditions de prise en charge de l’assurance ou du montant des travaux et qu’elle n’a pas été mise en mesure de faire d’autres devis puisqu’elle a signé le 4 octobre 2023 (pièce n°26 de la demanderesse) un pouvoir à la société EHG lui permettant de signer l’acte de nomination de l’expert, signer la lettre d’acceptation de l’expertise et/ou d’acceptation de l’indemnité déterminée par les experts, signer la quittance d’indemnité, toucher et recevoir toutes indemnités, donner pleine et entière décharge aux assureurs et d’une manière générale signer tous documents relatifs au règlement de ce sinistre. Ainsi, en déléguant la gestion du sinistre à la société EHG, la SCI DORON ISERE a accepté de ne pas exercer de contrôle sur les devis et les garanties de l’assureur. Nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, la SCI DORON ISERE est désormais mal fondée à venir contester les évaluations des travaux et des indemnités qui ont été faites. Par ailleurs, il apparaît que la SCI DORON ISERE était parfaitement informée du sinistre et des désordres affectant la toiture relevant de son obligation de réparation (pièce n°15 de la demanderesse) de sorte que le bailleur ne peut s’en dédouaner. Il ressort du décompte final de la société SMAC ayant réalisé les travaux que le reste à charge non indemnisé au titre de la vétusté s’élève à 70 444 euros HT (pièce n°49 de la demanderesse).

Il y a lieu de considérer que la demande de “confirmer la saisie conservatoire” est une demande de condamnation dans la mesure où la société EHG a saisi le tribunal aux fins de faire reconnaître l’existence de sa créance à la suite de la mesure de saisie conservatoire. En conséquence, la SCI DORON ISERE sera donc condamnée à payer à la société EHG la somme de 70 444 euros HT au titre des grosses réparations de toiture restées à charge du preneur.

III. Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est admis que le preneur ne peut se prévaloir de l’inexécution par le bailleur des travaux de grosses réparations pour refuser de payer le prix du bail aux termes convenus sauf s’il se trouve dans l’impossibilité d’user des lieux conformément à leur destination contractuelle.

En l’espèce, il ressort du bail commercial du 20 décembre 2001 que “les biens présentement loués devront servir au preneur à l’exploitation de tous commerces sous réserve pour lui de se conformer, sous sa seule responsabilité aux lois et règlements en vigueur ainsi qu’aux règlements de copropriété auxquels les locaux sont soumis”. Il ressort de ses écritures que la société EHG exerce une activité de commerce de gros, de fournitures et équipements divers pour le commerce et les services. Bien qu’elle allègue la nécessité absolue d’effectuer les réparations de la toiture avant l’hiver sous peine de ne pas pouvoir jouir des lieux loués, la société EHG ne produit aucun élément permettant de démontrer qu’elle a été dans l’impossibilité de jouir des lieux loués conformément à leur destination. Au contraire, il ressort de ses écritures que les travaux ont été réalisés très rapidement et avant l’hiver, n’impactant pas son activité. La société EHG ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution de son obligation de payer le loyer, ce d’autant qu’elle s’est abstenue de payer son loyer bien antérieurement aux dégâts ayant nécessité de grosses réparations de la toiture de sorte qu’elle ne peut pas sérieusement soutenir que l’inexécution de son obligation serait la conséquence de l’inexécution par le bailleur de son obligation d’assumer les grosses réparations. Au surplus, la société EHG ne tire aucune conséquence de la prétendue exception d’inexécution quant à la mise en oeuvre de la clause résolutoire par la SCI DORON ISERE.

En conséquence, la société EHG sera déboutée de sa demande au titre de l’exception d’inexécution de son obligation payer le loyer.

IV. Sur la compensation

En vertu de l’article 1347 du Code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1347-1 alinéa 1 du Code civil dispose que sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l’espèce, sans le préciser, il semble que la société EHG sollicite la compensation de sa créance au titre du reliquat des réparations de la toiture (vétusté) avec la créance de loyers et charges de la SCI DORON ISERE à son égard, établie par la décision de référé du 30 novembre 2023 par laquelle la société EHG a été condamnée à verser à titre provisionnel à la SCI DORON ISERE la somme de 43 500 euros au titre du loyer du 3ème trimestre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023, outre indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif du preneur. Il apparaît que cette condamnation est provisionnelle et que la société EHG a été autorisée à s’acquitter de son arriéré en 6 échéances de 7 250 euros chacune. Or, aucune information n’est donnée en l’espèce sur l’apurement ou non de la dette. Il n’est donc pas établi que la créance de la SCI DORON ISERE à l’encontre de la société EHG est certaine et exigible. Ainsi, aucune compensation ne peut intervenir avec la créance de la société EHG à l’encontre de la SCI DORON ISERE à raison du reliquat des réparations de la toiture.

En conséquence, la demande de compensation de la société EHG sera rejetée.

V. Sur les demandes de dommages-intérêts au titre de l’abus de saisie et de procédure

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” Par ailleurs, l’exercice d’un droit ne dégénère en abus qu’en cas de faute caractérisée.

En l’espèce, eu égard aux précédents développements, il n’est pas démontré qu’une faute a été commise par la société EHG dans l’exercice de ses droits. De plus, la SCI DORON ISERE se contente de solliciter des dommages et intérêts sans justifier du préjudice qu’elle aurait subi.

En conséquence, la SCI DORON ISERE sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et pour saisie abusive.

VI. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI DORON ISERE qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI DORON ISERE sera par ailleurs condamnée à verser à la société EHG la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande de la SCI DORON ISERE de mainlevée de la saisie conservatoire prononcée par ordonnance du 2 novembre 2023 du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Albertville,

CONDAMNE la SCI DORON ISERE à payer à la société EHG la somme de 70 444 euros HT au titre des grosses réparations du local commercial,

DEBOUTE la société EHG de sa demande de compensation des dettes réciproques de loyer et de grosses réparations des sociétés EHG et SCI DORON ISERE et de sa demande visant à reconnaître le caractère bien fondé de l’exception d’inexécution invoquée par la société EHG à l’encontre de la SCI DORON ISERE,

DEBOUTE la SCI DORON ISERE de ses demandes indemnitaires relatives à l’abus de procédure et de saisie,

CONDAMNE la SCI DORON ISERE au paiement des entiers dépens,

CONDAMNE la SCI DORON ISERE à payer à la société EHG la somme de 3 000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Ainsi jugé et prononcé, le 12 septembre 2025, la minute étant signée par Monsieur [G] [Y], Président et Madame [K] [J], Greffière

La Greffière Le Président