Tribunal Judiciaire d'Albi, 11 janvier 2021, n° 11-19-000368

TJ Albi 11 janvier 2021

Arguments

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Accepté
Existence d'un contrat de bail
Le tribunal a jugé que le contrat de bail et le prêt à usage étaient valides et en vigueur, en se basant sur les éléments de preuve fournis.
Accepté
Inexécution des obligations contractuelles par le bailleur
Le tribunal a constaté que la Fondation SAINT MARTIN n'avait pas respecté ses obligations contractuelles, entraînant un préjudice pour l'association.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
Le tribunal a jugé que la Fondation SAINT MARTIN, ayant succombé dans ses prétentions, devait rembourser les frais de justice à l'association.

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Sur la décision

Référence :	TJ Albi, 11 janv. 2021, n° 11-19-000368
Numéro :	11-19-000368

Sur les parties

Avocat(s) :	Lionel PUECH-COUTOULYAlain COMBAREL
Cabinet(s) :	RF RASTOUL S FONTANIER A COMBAREL
Parties :	ASSOCIATION URBA TERRA ayant son siège

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

Extrait des Minutes du Greffe Place […] du Tribunal Judiciaire d’Albi JUGEMENT BP 156

81005 ALBI CEDEX

05.63.54.15.12

A DDU ONZE JANVIER DEUX MIL VINGT ET UN,

Sous la Présidence de Monsieur Michel ATTAL, Vice-Président au

Tribunal judiciaire d’Albi, chargé du service des Contentieux de la Protection, assistée par Martine LAVAL, Greffière,

RG N° 11-19-000368

Code NAC 51Z Après débats à l’audience du 16 novembre 2020 dans l’instance opposant : Minute 15/2021

The DEMANDEUR :

JUGEMENT ASSOCIATION URBA TERRA ayant son siège […], […], représenté par M^e COMBAREL X membre de la SCPI RASTOUL Du: 11/01/2021 FONTANIER COMBAREL, avocat du barreau d’Albi,

URBA TERRA

DÉFENDEUR:

FONDATION SAINT MARTIN C/ ayant son siège 33, avenue Maréchal de Lattre de Tassigny, […], représentée par M^e PUECH COUTOULY L, avocat du barreau de Toulouse, FONDATION SAINT MARTIN

PROCÉDURE:

- date de la saisine: 20 septembre 2019

Appel de l’Amociation

- date des débats: 16 novembre 2020

A cette audience, les conseils des parties ont été entendus en leurs URBA TERRA le 03/03/321 observations et conclusions,

SUR QUOI, les débats étant clos, Monsieur le Président a déclaré que le

^j^u^g^e^m^eⁿt ^s^e^r^aⁱt ^mⁱs à ^dⁱ^s^p^o^sⁱ^tⁱ^on ^au ^G^r^e^f^fe ^de ^la ^p^r^é^s^eⁿ^te ^j^u^rⁱ^dⁱ^c^tⁱ^on ^l^eConfirmation for and 11 janvier 2021, de la CA de Toulouse du 09/02/2022 Et ^a^d^v^eⁿu ^ce ^j^o^u^r, ^la ^d^é^cⁱ^sⁱ^on ^s^uⁱ^v^aⁿ^te a ^é^té ^r^eⁿ^d^u^e

le 11/01/2021 ccc délivrée aux parties cccrfe à M° Y

CCC Z le 23/M/2022 = la SAS Prediobice A

EXPOSE DU LITIGE

La fondation SAINT MARTIN est propriétaire de la […] du […] à ALBI (81), qui accueillait, jusqu’à la fin de l’année 2017, des enfants internes de l’IME SAINT JEAN.

A la suite du départ de l’internat, la fondation SAINT MARTIN et l’association URBA TERRA, dont la finalité est le développement de l’agriculture urbaine et péri-urbaine dans le cadre d’une économie sociale et solidaire, se sont rapprochées pour dédier la ferme du […] à un nouveau projet d’agriculture urbaine.

Le 28 mars 2018, les deux parties ont réalisé un état des lieux contradictoire, démontrant un état de vétusté important des bâtiments.

Le 29 mars 2018, les parties ont conclu une convention de partenariat.

)

Dans le courant du mois de février 2018, toutes les clés ont été remises à l’association URBA

TERRA.

Le 25 avril 2018, les parties ont conclu deux contrats. D’une part, elles ont conclu un bail de 3 ans, portant sur un immeuble à usage d’habitation et une grange, pour un loyer annuel de 1.200 euros payable en 4 trimestres de 300 euros chacun, avec franchise de loyer la première année.

D’autre part, elles ont conclu un prêt à usage de 3 ans, à caractère gratuit, pour les 2 hectares environ de terrain non bâtis de la ferme du […].

Par courrier recommandé en date du 15 décembre 2018, l’association URBA TERRA a rappelé

à la fondation SAINT MARTIN ses engagements contractuels de réfection de la grange et dé l’habitation.

Par courrier en date du 26 décembre 2018, le Conseil de la fondation SAINT MARTIN a adressé une réponse à l’association URBA TERRA, en remettant en cause l’existence du contrat de bail.

Le 6 avril 2019, la fondation SAINT MARTIN a fait délivrer à l’association URBA TERRA une sommation interpellative, relevant une occupation sans droit ni titre de la ferme du […].

Dans le courant du mois d’avril 2019, l’association URBA TERRA a adressé un règlement de loyer trimestriel à la fondation SAINT MARTIN, qui a refusé de l’encaisser.

Par acte extra-judiciaire, signifié le 17 septembre 2019, l’association URBA TERRA a assigné la fondation SAINT MARTIN devant ce tribunal sur le fondement de la loi n°89-462 du 6 juillet

1989, de la loi modifiée 86-1290 du 23 décembre 1986, et des articles 1231-1 et 1713 et suivants du code civil.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 4 novembre 2019, a fait l’objet de multiples renvois, pour finir par être rappelée à l’audience du 16 novembre 2020.

A l’audience, l’association URBA TERRA, présente et assistée, a formulé les demandes suivantes :

— à titre principal, dire et juger que l’association URBA TERRA et la fondation SAINT MARTIN sont liées par un contrat de location pour un immeuble à usage d’habitation et une grange, situés […] du […] à ALBI (81), relevant des articles 1713 et suivants du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et un contrat de prêt à usage des parcelles de terres ;

-à titre subsidiaire, dire et juger que l’association URBA TERRA et la fondation SAINT MARTIN sont liées par un bail professionnel relevant des dispositions de l’article 57A de la loi modifiée 86-1290 du 23 décembre 1986 et un prêt à usage des parcelles de terres ;

-en tout hypothèse, dire et juger que le contrat de location des bâtiments de la […] du […] à ALBI, et le contrat de prêt à usage à titre onéreux pour les 2 hectares de terrains attenant, sont un tout indivisible dont la durée est de 6 années expirant le 25 avril 2024;

-condamner la fondation SAINT MARTIN sous peine d’astreinte de 150 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à réaliser les travaux de plancher et de toiture de la grange conformément à la clause contenue en ce sens dans le contrat de bail;

-dire et juge que la fondation SAINT MARTIN a engagé sa responsabilité contractuelle au visa de l’article 1231-1 du code civil en ne réalisant pas les travaux auxquels elle s’était engagée contractuellement, en tenant de faire partir son locataire, en refusant d’encaisser le loyer trimestriel…;

-condamner en conséquence la fondation SAINT MARTIN à payer à l’association URBA TERRA la somme indemnitaire de 8.000 euros en réparation de ses préjudices ;

-ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir;

-débouter la fondation SAINT MARTIN de l’intégralité de ses demandes tant principales que subsidiaires et reconventionnelles comme mal fondées ;

-condamner en conséquence la fondation SAINT MARTIN à payer à l’association URBA TERRA la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Il sera renvoyé, pour complet exposé de ses moyens, aux conclusions valablement et contradictoirement communiquées par l’association URBA TERRA.

La fondation SAINT MARTIN, absente mais représentée, a formulé les prétentions suivantes:

-au principal: juger que l’association URBA TERRA se prévaut de simples projets d’actes qui n’ont pas force obligatoire entre les parties, et la débouter de toutes ses demandes ;

-subsidiairement, juger que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables, que la durée des deux contrats ne pouvait excéder celle d’une année, et que

l’association URBA TERRA occupe sans droit ni titre les immeubles litigieux ; ordonner par conséquent la libération des lieux dans le délai de 15 jours qui suivra la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ; ordonner l’expulsion de l’association URBA TERRA et celle de tous occupants de son chef, des immeubles litigieux avec l’assistance de la force publique, si besoin est, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et périls, des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner; condamner la même au paiement de la somme de 1.200 euros par an au titre de l’indemnité d’occupation depuis le 24 avril 2018;

-en tout état de cause, juger que l’association URBA TERRA n’a pas communiqué les conventions visées à l’article 3-3,4 de la convention de partenariat, ni les agréments visés en page

9 du prêt à usage nonobstant les mises en demeure qui lui ont été adressées ; dès lors, juger que

l’association URBA TERRA n’a pas respecté ses obligations et dès lors, prononcer la résolution judiciaire de la convention de partenariat, du contrat de prêt et du bail dont elle se prévaut ; juger

l’association URBA TERRA occupante sans droit ni titre des immeubles litigieux ; dès lors et. encore, ordonner la libération des lieux dans le délai de 15 jours qui suivra la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard; ordonner l’expulsion de l’association URBA TERRA et celle de tous occupants de son chef, des immeubles litigieux avec l’assistance de la force publique, si besoin est, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et périls, des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner; condamner la même au paiement de la somme de 1.200 euros par an au titre de l’indemnité d’occupation depuis le 24 avril 2018; condamner l’association URBA TERRA au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement des entiers dépens de

l’instance;

-ordonner l’exécution provisoire de la décision rendue.

Il sera renvoyé, pour complet exposé de ses moyens, aux conclusions valablement et contradictoirement communiquées par la fondation SAINT MARTIN.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 11 janvier 2021.

MOTIVATION

Sur l’existence de relations contractuelles entre les parties

L’article 1111 du code civil dispose que le contrat cadre est un accord par lequel les parties conviennent des caractéristiques générales de leurs relations contractuelles futures. Des contrats d’application en précisent les modalités d’exécution.

L’article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

· L’article 1188 du code civil dispose que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En l’espèce, et par ordre chronologique, un document intitulé "convention de partenariat”, en date du 29 mars 2018 est d’abord soumise à l’analyse de la Juridiction de céans.

Ce document a été signé par Madame Agathe ROUBAUD, fondatrice et coordinatrice d’URBA

TERRA, et Madame Annie AA, présidente de la fondation SAINT MARTIN. Le tampon de la fondation figure à côté de la signature de Madame AA.

L’article 1 stipule que l’objet de la convention est de décrire les conditions et les modalités de la mise à disposition d’un premier site propriété de la fondation, la […] de […], et plus largement de définir les clauses partenariales de cet accord au-delà d’un simple rapport de bailleur à baillé.

L’article 2.6. précise qu’en vertu du présent partenariat, la fondation sera intégrée à la

gouvernance d’URBA TERRA.

L’article 3-1.1 précise que l’étude notariale référente de la fondation sera sollicitée pour gérer au mieux et dans l’intérêt équitable des 2 parties tous les documents, baux, conventions nécessaires

à la mise à disposition du site du […] en respect de la présente convention.

Ces éléments montrent que le stade des négociations et des pourparlers avait été dépassé par les parties. Ils suffisent à qualifier cette "convention de partenariat” d’accord cadre au sens de l’article 1111 du code civil. Il est d’ailleurs possible de relever qu’elle lie les parties au moins jusqu’au 29 mars 2021.

Il convient donc à présent de déterminer le contenu des engagements contractuels liant les parties.

En ce qui concerne le bail, il faut d’abord relever qu’un écrit n’est pas exigé ad validitatem, ni

a fortiori un acte authentique.

D’ailleurs, le document mentionne dans ses premières lignes que le bail est signé entre les parties sous seing privé dans l’attente de l’enregistrement notarial. En outre, les imprécisions matérielles, comme celles concernant la dénomination du bailleur, ou une absence de paraphe de chaque page, ne sauraient priver l’engagement réciproque des parties de son existence, lesdites parties étant clairement identifiables. De même, la chose objet du contrat est suffisamment identifiée, tant dans sa localisation que dans sa consistance.

Il en va de même pour le prix, à savoir un loyer annuel de 1.200 euros, payable trimestriellement, avec franchise de loyer pendant la première année.

Au surplus, il n’est pas contesté que l’ensemble des clés ont été remises volontairement et non frauduleusement à l’association URBA TERRA par la fondation SAINT MARTIN, et que, au moins jusqu’au mois d’avril 2019, la fondation SAINT MARTIN n’a pas manifesté son souhait de voir l’association URBA TERRA reconnue occupant sans droit ni titre.

Egalement, la mention « fait pour valoir ce que de droit », qui précède la signature de Madame AA, ne saurait signifier une absence de volonté de s’engager contractuellement.

Enfin, l’association URBA TERRA est fondée à considérer que les courriels échangés postérieurement au 25 mars 2018 entre les parties relèvent d’échanges normaux entre cocontractants en attendant l’enregistrement notarial du ou des contrats.

Par conséquent, il faut considérer que le contrat de bail conclu entre les parties le 25 mars 2018 doit produire son plein effet.

Les parties s’opposent en outre sur la date de fin de ce contrat, ce qui implique de déterminer le régime juridique applicable. Sauf accord exprès des parties, inexistant en l’espèce (comme le confirme notamment la mention de ce que les parties ont convenu de soumettre leur bail au code civil), les dispositions de la loi

n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables aux locataires personnes morale. Elle doit donc être écartée en l’espèce.

Par ailleurs, si le contrat du 25 mars 2018 indique bien que le bien loué est un immeuble à usage

d’habitation et une grange, il n’est pas possible d’en déduire, comme le soutient sans explication

l’association URBA TERRA, qu’il était convenu que le locataire en ferait un usage mixte, professionnel et d’habitation.

L’association URBA TERRA démontre avoir son siège social dans la […] du […]. Cela implique qu’elle y a à la fois sa résidence et, selon ses propres dires, son activité professionnelle. Partant, et sans qu’il soit besoin d’examiner la nature onéreuse ou gratuite des activités de l’association URBA TERRA, les dispositions de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 ne sont pas non plus applicables.

Il convient donc de faire application du droit commun, c’est-à-dire des dispositions du code civil, qui permettent aux parties de convenir de la durée de leur contrat.

En l’espèce, la convention cadre a été conclue pour une durée de 3 ans, jusqu’au 29 mars 2021, mais précise également que les baux initiaux sont des baux précaires d’un an renouvelables Le contrat de bail, en revanche, stipule une durée de 3 ans, commençant le 25 avril 2018 et s’achevant au 25 avril 2021.

Entre deux engagements entre les mêmes parties, il convient de faire prévaloir le spécial sur le général.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que le contrat de bail s’achèvera le 25 avril 2021.

S’agissant du contrat de prêt à usage, il n’est contesté par aucune des parties qu’il forme un tout indivisible avec le contrat de bail. Il contient en outre une stipulation de durée identique. Par conséquent, et les mêmes solutions formelles pouvant s’y appliquer, la même solution de durée lui sera appliquée.

L’association URBA TERRA n’est donc pas occupant sans droit ni titre des biens litigieux. A demande d’expulsion formulée par la fondation SAINT MARTIN sera donc rejetée, de même que celle formulée au titre d’une indemnité d’occupation.

Sur la responsabilité contractuelle des parties et la demande de résolution des contrats

L’article 1720 alinéa 2 du code civil dispose que le bailleur doit faire sur la chose, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1217 du code civil permet à la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement de provoquer la résolution du contrat, sans préjudice des dommages et intérêts qui pourraient être sollicités.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamnée, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la fondation SAINT MARTIN reproche à l’association URBA TERRA de ne pas lui avoir communiqué les conventions qu’elle passerait avec ses membres, comme l’y obligeait l’article 3-2.4 de la convention cadre, ni les agréments qu’elle devait obtenir pour ses activités de formation, comme l’y obligeait les stipulations de la page 9 du contrat de prêt à usage.

Cependant, il est établi que dès le 13 septembre 2018, la fondation SAINT MARTIN avait décidé

de ne pas poursuivre ses relations avec l’association URBA TERRA, qui en avait été avisée. Il est également avéré que par voie de conséquence, la fondation SAINT MARTIN a refusé d’encaisser les loyers que l’association proposait de verser.

D’ailleurs, il est établi que la fondation SAINT MARTIN n’a jamais réclamé les documents en question à l’association URBA TERRA, et ne l’a jamais mise en demeure de les lui fournir.

Il faut en outre relever que la fondation SAINT MARTIN a formulé sa demande de résolution des contrats "en tout état de cause”, et pas seulement dans le cas subsidiaire où la validité des contrats serait reconnue par le tribunal.

La fondation SAINT MARTIN est donc mal fondée à reprocher à l’association URBA TERRA

d’avoir manqué à ses obligations contractuelles, tout en demandant au tribunal de ne pas reconnaître l’existence de ces dernières. Sa demande de résolution des contrats sera donc rejetée.

De son côté, l’association URBA TERRA reproche à la fondation SAINT MARTIN de ne pas avoir effectué les réparations nécessaires.

L’article 3 in fine du contrat de bail stipule que “le bailleur fera réparer au plus tard fin décembre

2018 et à ses frais le plancher et la toiture de la grange. Les huisseries de l’habitation feront l’objet d’un devis et le calendrier sera établi en concertation avec le preneur pour réaliser au mieux les travaux nécessaires dans des délais raisonnables.

La fondation SAINT MARTIN ne conteste d’ailleurs pas que lesdits travaux n’ont pas été réalisés, considérant à tort qu’ils découlent d’engagements contractuels non valables.

L’association URBA TERRA produit un devis de remplacement de la chaudière pour un montant de 3.042 euros TTC.

Par conséquent, en prenant en compte la teneur des travaux à effectuer, et le préjudice de jouissance que l’association URBA TERRA subit nécessairement, mais aussi le fait que l’association URBA TERRA ne fournit pas d’éléments permettant d’évaluer précisément le coût total des travaux ni les conséquences du préjudice de jouissance, il convient de condamner la fondation SAINT MARTIN à verser à l’association URBA TERRA une somme de 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices par elle subis.

Sur les autres demandes

La fondation SAINT MARTIN succombant en ses prétentions, elle sera condamnée à verser à l’association URBA TERRA une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition du public au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi :

DIT que le contrat de bail et le contrat de prêt qui unissent l’association URBA TERRA et la fondation SAINT MARTIN courent jusqu’au 25 avril 2021 ;

REJETTE les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation formulées par la fondation SAINT MARTIN ;

REJETTE la demande de résolution des contrats formulée par la fondation SAINT MARTIN;

CONDAMNE la fondation SAINT MARTIN à verser à l’association URBA TERRA une somme de 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices par elle subis ;

CONDAMNE la fondation SAINT MARTIN à verser à l’association URBA TERRA une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la fondation SAINT MARTIN aux entiers dépens;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Pour expédition certifiée conforme à la minute

Pour le Directeur de greffe

DICIAL