MINUTE N° : /2025

JUGEMENT DU : 09 Décembre 2025

DOSSIER N° : 22/01798 – N° Portalis DB3A-W-B7G-DT2O

NAC : 54G

AFFAIRE : S.A.R.L. LOCASALLES C/ S.A.S. TROISEL, S.A.R.L. CARYL GOUPE, QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, S.A.R.L. [R] [N], S.A. AXA FRANCE IARD, Syndic. de copro. COPRO [Adresse 4], S.A. AXA FRANCE IARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

CONTENTIEUX GENERAL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. BLANC, président

GREFFIER : M^me VERGNES, greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LOCASALLES,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Gilles MAGRINI, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSES

S.A.S. TROISEL,

dont le siège social est sis [Adresse 17]

représentée par M^e Odile LACAMP, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. CARYL GOUPE,

dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par M^e Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE

Société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED,

dont le siège est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Nadia ZANIER, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. [R] [N],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Eric-Gilbert LANEELLE, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. AXA FRANCE IARD (assureur de la SAS TROISEL),

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Odile LACAMP, avocat au barreau de TOULOUSE

Syndic. de copro. COPRO [Adresse 4] représenté par son syndic, la SARL CITYA BELVIA [Localité 8],

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Emmanuel GIL, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. AXA FRANCE IARD (assureur de la SARL [R] [N]),

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eric-Gilbert LANEELLE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTERVENANTS VOLONTAIRES

S.A. ERGO VERSICHERUNG AG,

dont le siège social est sis [Adresse 15] (ALLEMAGNE)

représentée par M^e Eric-Gilbert LANEELLE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Monsieur [Z] [V],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Emmanuel GIL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 24 septembre 2025

Débats tenus à l’audience du 07 octobre 2025 par M^me MARCOU, vice-présidente et M^me ARRIUDARRE, vice-présidente, juge rapporteur,

Jugement prononcé le 09 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe par M. BLANC, président par application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, après qu’il en ait été délibéré par M. BLANC, président, M^me MARCOU, vice-présidente et M^me ARRIUDARRE, vice-présidente

Exposé du litige :

Suivant contrat en date du 14 juin 2016, la Sci Ram a donné à bail à la Sarl Locasalles, société spécialisée dans la location de salles pour la réception et l’organisation d’évènements de loisirs, des locaux commerciaux, à usage de salle de réception, situés [Adresse 16]), dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété.

Suivant contrat de marché accepté le 13 mars 2018, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble [Adresse 6] (le syndicat des copropriétaires par la suite), a confié à la Sas Troisel, assurée en responsabilité décennale auprès de la Sa Axa France Iard (la Sa Axa par la suite) des travaux de réfection de la toiture pour un montant total de 132 000 euros HT.

Suivant contrats en date des 26 et 29 juin 2018, les travaux de dépose et repose de la toiture ont été sous-traités à la Sarl Caryl Goupe, assurée auprès de la société Qbe Insurance Limited (Qbe par la suite), pour un montant de 21 506,10 euros HT et ceux d’étanchéité du chéneau à la Sarl [R] [N], assurée auprès de la Sa Axa France Iard pour un montant de 18 800 euros HT.

A la suite d’infiltrations par temps de pluie, la Sarl Locasalles et le syndicat des copropriétaires ont déclaré un sinistre à leurs assureurs, lesquels ont mandaté le cabinet Saretec pour réaliser une expertise amiable.

Procédure :

Par ordonnance en date du 5 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi, saisi par la Sarl Locasalles aux fins de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire réaliser des travaux de reprise de la toiture et à lui régler une provision, a fait droit à la demande d’expertise présentée à titre reconventionnel par le syndicat des copropriétaires au contradictoire de la Sas Troisel, de la Sarl Caryl Goupe et de la société Qbe et a désigné M. [J] pour y procéder.

Par ordonnance en date du 8 avril 2022, les opérations d’expertise ont été étendues à l’intégralité de la toiture de l’immeuble et rendues communes et opposables à la Sarl [R] [N] et à la Sa Axa France Iard en ses qualités d’assureur de la Sarl [R] [N] et de la Sas Troisel.

L’expert a déposé son rapport le 9 novembre 2022.

Par actes en date des 7, 8, 9, 16, 20 et 22 décembre 2022, la Sarl Locasalles a fait assigner, en lecture de rapport, les sociétés Troisel, Caryl Goupe, Qbe, [R] [N], Axa et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire d’Albi aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices matériel et de jouissance, outre diverses sommes au titre des frais de maîtrise d’oeuvre, d’expertise et de ses frais irrépétibles.

M. [Z] [V], propriétaire de locaux situés au sein de la copropriété et loués aux sociétés exploitant les enseignes Optical Center et Satyva, est intervenu volontairement à l’instance.

La société Ergo Versicherung Ag, en sa qualité d’assureur de responsabilité de la Sarl [R] [N] au jour de la réclamation, est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance en date du 22 novembre 2024, le juge de la mise en état, saisi par le syndicat des copropriétaires, a :

— dit que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour agir concernant les locaux loués par M. [V] aux sociétés Optical Center et Satyva s’agissant de parties privatives,

— dit que M. [V] est irrecevable à agir par voie d’intervention volontaire pour le local loué à la société Optical Center,

— dit que M. [V] est recevable à agir par voie d’intervention volontaire pour le local loué à la société Caboue,

— dit que l’action de M. [V] pour le local loué à la société Caboue n’est pas prescrite,

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la société Ergo Versicherung Ag,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de complément d’expertise,

— réservé les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de la procédure d’incident.

Par ordonnance en date du 24 septembre 2025, la procédure a été close.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 7 octobre 2025 puis a été mise en délibéré au 9 décembre suivant.

Par courrier de la juridiction en date du 26 novembre 2025, il a été demandé à l’expert de formuler ses observations sur le calcul relatif au changement de l’isolant figurant en page 38 de son rapport. Ce courrier et la réponse de l’expert, admettant une erreur matérielle de sorte que le coût de changement de l’isolant est de 120 000 euros et non 12 000 euros, ont été communiqués aux parties, via le Rpva, afin qu’elles puissent présenter leurs observations.

Le syndicat des copropriétaires a présenté ses observations par courrier communiqué par Rpva le 1er décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2025, la Sarl Locasalles demande au tribunal de :

— condamner in solidum la Sarl Caryl Goupe, la Sas Troisel et la Sarl [R] [N] à lui verser la somme de :

* 25 500 euros HT, soit 30 600 euros TTC au titre des dégradations matérielles ainsi que la somme de 4 500 euros HT, soit 5 400 euros TTC au titre du coût de maîtrise d’oeuvre,

* 20 000 euros à titre principal et celle de 94 000 euros à titre subsidiaire au titre du préjudice de jouissance,

* 5 000 euros au titre des frais d’expertise,

* 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes, in solidum, aux entiers dépens de l’instance.

Après avoir rappelé que l’expert a constaté la dégradation du parquet, de l’électricité et du faux plafond dans la salle qu’elle a pris à bail et qu’il en impute la responsabilité à la Sarl Caryl Goup, à la Sas Troisel et à la Sarl [R] [N], la Sarl Locasalles réclame, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’indemnisation des dommages matériels en ce qu’en sa qualité de locataire, elle doit ces réparations, le bailleur n’étant tenu qu’aux grosses réparations de l’article 606 du code civil et en déduit que les stipulations du bail relatives à la destruction partielle des locaux ne trouvent pas à s’appliquer dès lors qu’elles ne concernent pas de grosses réparations et qu’elles ne visent que les dommages accidentels, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle sollicite l’indemnisation d’un préjudice de jouissance conforme à l’évaluation de l’expert et rappelle qu’elle a fourni diverses pièces comptables à ce dernier de sorte qu’il a tenu compte des charges consommées, contrairement à ce que soutient la Sa Qbe, qui n’a formulé aucun dire sur ce point lors des opérations d’expertise. Elle réclame, à titre subsidiaire, une indemnisation en raison de la diminution du sous-loyer qu’elle a dû appliquer lors de la location de la salle endommagée, sur la base d’une attestation de son expert-comptable.

Elle s’oppose enfin au complément d’expertise sollicité qui aurait pour effet de retarder son indemnisation.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 24 juin 2025, le syndicat des copropriétaires et M. [V] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1792, 1240 et 1231 du code civil, de :

— déclarer les sociétés Troisel, Caryl Goupe et [R] [N] responsables des désordres affectant l’ouvrage,

Au principal :

— ordonner avant dire-droit un complément d’expertise judiciaire,

— désigner pour y procéder tel expert qu’il plaira à la juridiction avec spécialité en matière de toiture avec bac acier pour investiguer au niveau de la toiture objet du litige et du local loué par M. [V] à la société Satyva avec notamment pour mission de:

* convoquer les parties, leurs conseils et tous sachants,

* se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

* prendre connaissance des arguments et pièces déposés pour leur compte dont la note technique de M. [F] [B] en date du 18 juin 2023 et le devis Soprassistance du 19 décembre 2022,

* décrire les travaux nécessaires de reprise sur l’intégralité de la toiture et à l’intérieur des locaux loués par M. [V] à la société Caboue sous la dénomination Satyva,

* chiffrer leur coût y compris en termes d’assurance et de maîtrise d’oeuvre,

* de manière générale, et en complément du rapport déposé par M. [J], expert judiciaire précédemment désigné, apporter toutes explications utiles sur la nature des travaux de reprise, leur coût et les préjudices causés que ce soit au niveau de la toiture de l’immeuble ou du local propriété de M. [V] loué à la société Caboue,

— condamner in solidum les sociétés Troisel, Caryl Goupe, [R] [N], Axa pris en sa qualité d’assureur des sociétés Troisel et [R] [N], Ergo Versicherung Ag et Qbe à régler au syndicat des copropriétaires une provision de 25 000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices,

— réserver pour le suplus leurs demandes complémentaires,

A titre subsidiaire :

— condamner in solidum les sociétés Troisel, Caryl Goupe, [R] [N], Axa pris en sa qualité d’assureur des sociétés Troisel et [R] [N], Ergo Versicherung Ag et Qbe à régler au syndicat des copropriétaires la somme, à parfaire, de :

* 274 822 euros HT, soit 329 284,40 euros au titre des travaux de reprise, provisoirement arrêtée au 19 décembre 2022, à parfaire de l’intérêt sur l’incide BT 01 jusqu’à l’entier paiement,

* 15 000 euros au titre des préjudices moral et de jouissance, à parfaire de l’intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir,

* 148,50 euros HT, soit 178,20 euros TTC au titre des frais de location de nacelle, à parfaire des intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2022 jusqu’à l’entier paiement,

— condamner les mêmes in solidum à régler à M. [V] la somme de 12 064 euros HT, soit 14 476,80 euros TTC au titre des dégâts causés au local exploité sous l’enseigne “Optical Center”, somme provisoirement arrêtée au 12 août 2024 à parfaire sur l’indice BT01 jusqu’à l’entier paiement,

En toute hypothèse :

— déclarer le jugement à intervenir commun et opposable à la Sarl Locasalles,

— rappeler que le jugement à intervenir sera de droit assorti de l’exécution provisoire,

— condamner in solidum les sociétés Troisel, Caryl Goupe, [R] [N], Axa pris en sa qualité d’assureur des sociétés Troisel et [R] [N], Ergo Versicherung Ag et Qbe à régler la somme de 10 000 euros au syndicat des copropriétaires et celle de 3 000 euros à M. [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des deux précédentes instances de référé et de l’expertise judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires, après avoir rappelé que l’expert a constaté des désordres d’infiltration et de condensation, recherche la responsabilité décennale de la Sas Troisel et, surabondamment, sa responsabilité contractuelle dès lors qu’elle était tenue d’une obligation de résultat à son égard. Il considère que les sous-traitants ont manqué à leur obligation de résultat dans l’exécution des lots qui leur ont été confiés, ce qui constitue une faute délictuelle à son égard. Il en déduit que les trois sociétés doivent être condamnées à réparer les dommages qu’il a subis.

Il conteste, sur la base d’un devis établi par la société Mic que l’expert a refusé de prendre en compte malgré son dépôt sur la plateforme Opalexe, le chiffrage réalisé par l’expert, sans détails sur la base de tarifs unitaires qui ne prennent pas en compte la réalisation de certaines prestations ou qui sont techniquement irréalisables. Il en déduit qu’un complément d’expertise est nécessaire pour chiffrer ces prestations (isolation et élargissement des chéneaux, création de nouvelles dessertes, dépose des bardages…). Il réclame également un complément d’expertise afin de faire chiffrer l’intégralité des travaux de reprise, en ce compris au titre des locaux loués par M. [V] à la société Caboue dès lors que l’expert a refusé de chiffrer ces travaux alors même que la mission d’expertise portait sur l’ensemble de la toiture et pas seulement sur la partie de toiture à l’origine des dommages subis par la Sarl Locasalles.

Subsidiairement, il demande l’indemnisation des travaux de reprise sur la base d’un devis établi par la société Soprema, en raison des insuffisances du chiffrage réalisé par l’expert. Il sollicite également le remboursement des frais de nacelle engagés lors des opérations d’expertise judiciaire et l’indemnisation d’un préjudice moral et d’un trouble de jouissance.

Il considère, par ailleurs, que les assureurs des trois sociétés doivent leur garantie de sorte qu’il est fondé à réclamer également leur condamnation.

M. [V] sollicite, subsidiairement, la somme de 14 476,80 euros au titre des travaux de reprise pour le local exploité sous l’enseigne Optical Center.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 27 mai 2025, la Sas Troisel et la Sa Axa demandent au tribunal de :

A titre principal :

— rejeter toute demande d’expertise ou de complément d’expertise,

— débouter le syndicat des copropriétaires et M. [V] de leurs demandes annexes,

— juger y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir comme incompatible avec la présente instance,

A titre subsidiaire :

* sur les demandes de la Sarl Locasalles :

— dire que les montants des indemnités dues au titre des dommages matériels s’entendent hors taxes, la Sarl Locasalles, société commerciale, étant assujettie à la TVA,

— limiter sa condamnation sous la garantie de la Sa Axa à verser 3 750,50 euros en réparation des préjudices matériels subis, correspondant à une quote-part de 12,5% selon le rapport judiciaire (y compris les frais de maîtrise d’oeuvre),

— limiter sa condamnation sous la garantie de la Sa Axa à verser 3 000 euros en réparation du préjudice de jouissance revendiqué par la Sarl Locasalles, correspondant à une quote-part de 15% selon le rapport judiciaire,

— limiter, dans les mêmes proportions, sa condamnation sous la garantie de la Sa Axa correpsondant aux frais irrépétibles, outre les frais d’expertise judiciaire, soit à hauteur de 1 250 euros,

— débouter la Sarl Locasalles ou toutes autres parties du surplus de leurs demandes,

* sur les demandes du syndicat des copropriétaires :

— limiter sa condamnation sous la garantie de la Sa Axa à verser 21 757,50 euros en réparation des préjudices matériels y compris les honoraires de maîtrise d’oeuvre et correspondant à la quote-part de responsabilité retenue par le rapport judiciaire,

— limiter sa condamnation sous la garantie de la Sa Axa à verser 27 euros correspondant au remboursement de la location de la nacelle pour les besoins de l’expertise judiciaire,

— limiter dans les mêmes proportions sa condamnation, sous la garantie de la Sa Axa, aux frais irrépétibles et de la location de la nacelle,

— débouter le syndicat des copropriétaires ou toutes autres parties du surplus de leurs demandes,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir comme incompatible avec la présente instance,

En toute hypothèse :

— condamner la Sarl Caryl Goupe sous la garantie de son assureur la société Qbe à les relever et garantir de 87,5% des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre,

— les condamner à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

— débouter la Sarl Caryl Goupe ou toute autre partie de leurs recours en garantie formulé à leur encontre,

— juger y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir comme incompatible avec la présente instance.

Elles s’opposent à la demande d’expertise formulée par le syndicat des copropriétaires en ce qu’elle constitue une demande de contre-expertise non autorisée par le code de procédure civile. Elles considèrent que cette demande n’est pas fondée puisque l’expert a chiffré les travaux de reprise, que le syndicat des copropriétaires n’a pas transmis le devis annoncé dans son dire déposé la veille de la date limite fixée par l’expert et qu’il ne peut pas se prévaloir d’une évaluation réalisée de manière unilatérale. Elles s’opposent également aux demandes formulées au titre de prestations complémentaires, lesquelles n’ont fait l’objet d’aucun dire lors des opérations d’expertise et à l’intégration du coût de l’isolant, qui constitue une amélioration, et doit donc rester à la charge du syndicat des copropriétaires.

Elles soulignent que le syndicat des copropriétaires n’était pas fondé à réclamer auprès de l’expert l’évaluation des dégradations intervenues dans les locaux exploités par Satyva et Optical Center dès lors qu’il s’agit de parties privatives, que le complément d’expertise réclamé par M. [V] apparaît dilatoire dès lors qu’il a une action contre le syndicat des copropriétaires et qu’il ne démontre pas avoir été destinataire d’une quelconque réclamation de sa locataire.

Subsidiairement, elles affirment que les montants alloués à la Sarl Locasalles doivent être hors taxes et qu’elles ne peuvent être tenues au-delà de la part fixée à 12,5% par l’expert.

Elles soutiennent, en reprenant les moyens développés à titre principal, que la réparation du préjudice matériel doit être réalisée sur la base du chiffrage réalisé par l’expert et que les frais de nacelle ont déjà été intégrés dans le calcul de l’expert.

Elles s’opposent aux demandes formulées au titre des locaux commerciaux exploités par Satyva et Optical Center dès lors que les dommages n’ont pas été constatés contradictoirement ainsi qu’au titre du préjudice moral et de jouissance qui n’est pas démontré.

Elles demandent à être relevées et garanties par la Sarl Caryl Goupe, sous-traitante, et son assureur dès lors que la première, qui est tenue à une obligation de résultat à son égard en sa qualité d’entreprise principale, a commis une faute dans la pose des bacs aciers et des skydomes. Elles réfutent toute imputabilité des désordres à l’intervention de la Sas Troisel dès lors que les infiltrations s’étaient produites avant et réclament une répartition de la dette selon les proportions fixées par l’expert.

Elles soutiennent que la Sa Qbe doit sa garantie à son assurée au titre de la responsabilité civile après réception ou livraison, que les travaux, qui se sont achevés le 30 août 2019, ont fait l’objet d’une réception tacite dès lors qu’ils ont été réglés à hauteur de 95%, que les locaux ont été exploités et qu’il n’y avait aucune infiltration à cette date, le maître de l’ouvrage ayant seulement voulu se réserver une phase d’observation. Elles soulignent qu’aucune unicité de propriété n’est exigée par la loi de sorte que la Sa Qbe doit sa garantie.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 septembre 2025, la Sarl Caryl Goupe demande au tribunal de :

A titre principal :

— débouter toute partie de toute demande à son encontre,

A titre subsidiaire :

— débouter le syndicat des copropriétaires et M. [V] de leur demande de complément d’expertise,

— débouter la Sarl Locasalles de toute demande au titre de reprises des aménagements commerciaux et d’une perte de jouissance,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toute demande au titre de la reprise des isolants et des chéneaux,

— débouter M. [V] de l’intégralité de ses demandes,

— rejeter toute demande de condamnation in solidum,

— condamner solidairement la Sas Troisel et son assureur la Sa Axa à la relever et garantir à hauteur de 75% de toute condamnation qui serait mise à sa charge,

— condamner la société Qbe à la reveler et garantir indemne de l’intégralité des sommes qui seraient mises à sa charge,

En toute hypothèse :

— condamner la Sas Troisel à lui verser la somme de 7 720 euros,

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens de l’instance, outre la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que sa responsabilité ne peut pas être recherchée dès lors que la Sas Troisel est intervenue à plusieurs reprises sur l’ouvrage qu’elle a construit ; qu’elle l’a modifié pour un montant total de 64 000 euros de sorte qu’aucune faute n’est démontrée à son égard.

Subsidiairement, elle souligne que la Sas Troisel a manqué à son obligation de surveillance des travaux réalisés en sous-traitance et que la répartition des responsabilités fixée par l’expert doit être écartée dès lors que la Sas Troisel a également réalisé des travaux en toiture, notamment les châssis et les supports des skydomes, l’expert n’ayant pas pu déterminer quelle société avait réalisé ces prestations. Elle en déduit que la responsabilité de cette dernière doit être fixée à 75%.

Elle affirme que son assureur, la Sa Qbe, doit sa garantie dès lors que les travaux ont été tacitement réceptionnés le 30 août 2019, date à laquelle ils étaient achevés, ne présentaient aucun désordre et ont été réglés à hauteur de 95% sans que les 5% retenus, de manière usuelle, ne puissent constituer un refus de les réceptionner.

Subsidiairement, elle fait valoir qu’elle est également assurée pour les dommages aux existants avant réception, ce que constitue les travaux de toiture réalisés sur un existant et souligne que le contrat ne peut pas être interprété comme excluant la garantie de la Sa Qbe dès lors que les existants n’appartiendraient pas à son client, la Sas Troisel, alors qu’elle est intervenue en qualité de sous-traitante, sur un existant appartenant au maître de l’ouvrage, le syndicat des copropriétaires.

Elle s’oppose au complément d’expertise sollicité dès lors que le chiffrage réalisé par l’expert n’a fait l’objet d’aucune contestation par le syndicat des copropriétaires, qui était assisté de son propre expert durant toutes les opérations d’expertise et souligne que le devis dont elle se prévaut n’a pas été joint à son dire formulé la veille de la date limite de dépôt des dires fixée par l’expert. Elle s’oppose également aux prestations complémentaires sollicitées dès lors qu’elle n’ont jamais été débattues devant l’expert. Elle conteste également les demandes formulées par M. [V] qui n’ont pour but que de pallier sa carence s’agissant de désordres qui seraient apparus dès 2018.

Elle se prévaut des stipulations du bail commercial, liant la Sarl Locasalles à la Sci Ram, au titre de la destruction partielle des locaux pour une durée inférieure à 180 jours pour considérer que seul le bailleur est tenu à réparer ces dommages de sorte que la Sarl Locasalles ne peut pas réclamer une indemnisation à ce titre. Elle affirme que les documents transmis par cette dernière ne permettent pas de chiffrer sa perte partielle de marge brute de sorte qu’elle doit être déboutée de sa demande au titre de son préjudice de jouissance.

Elle considère que l’indemnisation à allouer au syndicat des copropriétaires ne peut pas aller au-delà de l’évaluation réalisée par l’expert, ne peut pas comprendre le changement de l’isolant et que M. [V] doit être débouté de sa demande en l’absence de réclamation de sa locataire et de l’existence d’une potentielle indemnisation versée par l’assureur du preneur.

Elle s’oppose à toute condamnation in solidum dès lors qu’il n’est pas démontré en quoi son éventuelle faute aurait contribué à l’intégralité du dommage.

Elle réclame paiement de la somme de 7 720 euros, retenue par la Sas Troisel, alors qu’elle a terminé les travaux qui lui avaient été confiés.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2025, la société Qbe Insurance Europe Limited et la Sa Qbe Europe Sa/Nv demandent au tribunal de :

— in limine litis, prononcer la mise hors de cause de la société Qbe Insurance Europe Limited et de recevoir l’intervention volontaire de la Sa Qbe Europe Sa/Nv,

A titre principal :

— rejeter tout complément d’expertise,

— rejeter toute demande de condamnation à leur préjudice,

A titre subsidiaire :

— rejeter la demande indemnitaire de la Sarl Locasalles pour les travaux de reprise des aménagements commerciaux du local dont elle est locataire et, à défaut, de statuer hors taxe compte tenu de la TVA récupérable,

— rejeter la demande indemnitaire de la Sarl Locasalles au-delà de 14 000 euros de perte de marge brute d’exploitation,

— rejeter les demandes indemnitaires pour le local commercial exploité par la société Caboue sous l’enseigne Satyva et pour celui exploité par M. [L] sous l’enseigne Optical Center,

— rejeter toute condamnation de la Sarl Caryl Goupe pour le changement de l’isolant thermique et des chéneaux,

— cantonner à 110 000 euros HT + 10% HT de maîtrise d’oeuvre, l’indemnisation mise à la charge de la Sarl Caryl Goupe, si sa responsabilité était retenue pour le changement des bacs en acier, TVA en sus au taux en vigueur au moment du jugement à intervenir,

— de condamner in solidum, en application de l’article 1231-1 du code civil, la Sas Troisel, la Sa Axa, la Sarl [R] [N], cette dernière sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil et ses assureurs la Sa Axa (garantie des dommages à l’ouvrage) et la société Ergo Versicherung (garantie des dommages autres qu’à l’ouvrage), à la relever et garantir de l’intégralité et, à défaut, de 75% de toute condamnation qui serait mise à sa charge,

— ordonner que les garanties souscrites par la Sarl Caryl Goupe s’appliqueront dans les termes et limites de la police d’assurance souscrite auprès d’elle, laquelle prévoit l’application de franchises et de plafonds par sinistre dont les montants sont fixés aux termes des conditions particulières de cette police,

— condamner in solidum tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec droit pour M^e Nadia Zanier de recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l’avance en application de l’article 699 dudit code.

In limine litis, la société Qbe Insurance Europe Limited demande à être mise hors de cause et la Sa Qbe Europe Sa/Nv demande à être reçue en son intervention volontaire.

Sur le fond, la Sa Qbe Europe Sa/Nv s’oppose à la demande de complément d’expertise en raison de la conduite fautive du syndicat des copropriétaires lors des opérations d’expertise en ce qu’il n’a fourni aucune évaluation des travaux réparatoires, n’a pas annexé le devis annoncé dans son dire, ne peut pas se fonder sur un rapport établi unilatéralement et sans déplacement sur les lieux, n’a émis aucune contestation technique lors de l’expertise et cherche, en vain, à faire supporter aux constructeurs le coût de l’isolant qui aurait dû être à sa charge, au moins à hauteur de 90 à 95% même en cas de manquement des sociétés à leur obligation de conseil.

Elle considère que M. [V] doit être renvoyé à mieux se pourvoir sur sa demande tardive de complément d’expertise dès lors que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit à son égard et que la dernière réclamation de sa locataire date du 10 janvier 2023.

Elle dénie sa garantie des dommages à l’ouvrage en cours de travaux au motif que les dommages ne sont pas le résultat d’un accident mais de travaux mal exécutés, que des réserves ont été émises le 22 février 2019 et n’ont jamais été levées et que son assurée, la Sarl Caryl Goupe, a quitté le chantier sans avoir terminé les travaux.

Elle dénie également sa garantie au titre de la responsabilité civile exploitation dès lors que les existants sont définis par le contrat comme ceux appartenant au client de l’assuré, et non au maître de l’ouvrage, soit en l’espèce la Sas Troisel qui n’est pas propriétaire de la toiture litigieuse.

Elle dénie enfin sa garantie au titre des dommages aux tiers survenant après réception en ce que les infiltrations sont apparues en cours de chantier, soit dès 2018, que le défaut d’étanchéité apparaissait sur la liste des réserves dressée par la Sas Troisel le 22 février 2019, qui n’ont pas été levées et que le syndicat des copropriétaires a refusé de régler les 5% retenus sur la facture finale, rappelant à la Sas Troisel, dans un courrier en date du 20 janvier 2020, que les infiltrations perduraient. Elle fait valoir, que lors même que sa garantie serait due à ce titre, elle ne couvre pas les dommages à l’ouvrage lui-même.

Elle soutient que la garantie de responsabilité du sous-traitant en cas de dommage de nature décennale ne s’applique pas davantage en l’absence de réception de travaux, rappelant notamment qu’il n’y pas eu de réelle prise de possession des lieux qui sont exploités depuis 1980 et que les désordres sont apparus dès septembre 2018, soit en cours de chantier et n’ont jamais disparu. Elle souligne que le syndicat des copropriétaires ne se prévaut pas d’une réception tacite et ne réclame pas une réception judiciaire.

Subsidiairement, elle s’oppose aux demandes de la Sarl Locasalles dès lors qu’elle ne démontre pas qu’elle a réalisé les aménagements qui ont subi les dégradations, que seul le bailleur est tenu des réparations en cas de destruction partielle des locaux, quelle qu’en soit la cause, selon le bail de sorte qu’il est seul à pouvoir réclamer une indemnisation à ce titre. Elle conteste également la somme réclamée au titre du préjudice de jouissance dès lors qu’elle a un caractère forfaitaire, qu’elle ne porte pas sur la perte de marge brute et que les charges variables non consommées n’ont pas été déduites. Elle en déduit que si une somme devait être allouée à ce titre, elle devrait tenir compte d’une diminution de 30% au titre de ces charges. Elle s’oppose à la demande formulée à titre subsidiaire, pour le préjudice de jouissance, dès lors que l’attestation de l’expert-comptable ne donne aucune information sur les charges non consommées durant les périodes de fermeture ou d’ouverture partielle.

Elle soutient que l’indemnisation du préjudice matériel du syndicat des copropriétaires ne peut pas excéder les sommes évaluées par l’expert judiciaire, le rapport et le devis présentés par le syndicat des copropriétaires lui étant inopposables et que celui-ci doit garder à sa charge le coût de l’isolant. Elle souligne que son assurée n’était pas en charge du traitement des chéneaux de sorte que sa condamnation doit être limitée à la somme de 110 000 euros HT, outre 10% de maîtrise d’oeuvre. Elle conteste l’existence d’un préjudice moral et de jouissance et rappelle qu’ils ne sont pas garantis dès lors qu’ils ne constituent pas des préjudices pécuniaires.

Elle rappelle que la demande présentée par M. [V] au titre du local exploité sous l’enseigne Optical Center est irrecevable suite à l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 22 novembre 2024, que la somme réclamée correspond au local exploité par la société Caboue mais que les dommages n’ont pas été constatés contradictoirement et les travaux envisagés portent sur des aménagements commerciaux du ressort de la locataire.

Elle soutient, au titre de la répartition de la charge des condamnations entre coauteurs, que la responsabilité de la Sas Troisel doit être fixée à 75% en raison des conditions défavorables du contrat de sous-traitance qui ne lui ont pas permis de travailler correctement. Elle considère qu’elle doit également être relevée et garantie par la Sarl [R] [N], son assureur au titre de la garantie décennale pour les dommages matériels et son assureur en base réclamation pour les autres dommages en raison des fautes commises par cette société dans la réalisation des chéneaux.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2025, la Sarl [R] [N] et la Sa Axa demandent au tribunal de :

A titre principal :

— rejeter toute demande d’expertise ou de complément d’expertise,

A titre subsidiaire :

— débouter la Sarl Locasalles, le syndicat des copropriétaires et M. [V] de toutes leurs demandes dirigées à leur encontre,

— les mettre hors de cause,

A titre infiniment subsidiaire :

— limiter la condamnation de la Sarl [R] [N] à la somme de 14 388 euros au titre de la reprise des descentes et chéneaux et travaux d’embellissement à réaliser, conformément aux conclusions de l’expert judiciaire, et débouter pour le surplus les parties adverses de leurs demandes, en particulier de leur demande de condamnation in solidum,

En toute hypothèse :

— opposer à la Sarl [R] [N] la franchise applicable en cas de mobilisation de sa garantie décennale souscrite auprès de la Sa Axa,

— constater l’absence de mobilisation des garanties facultatives de la Sa Axa, et à défaut, opposer à toutes parties les franchises contractuelles de la police souscrite par la Sarl [R] [N] auprès de celle-ci,

— condamner la Sarl Caryl Goupe, sous la garantie de son assureur la société Qbe à les relever et garantir de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre,

— condamner tout succombant au paiement des dépens.

La Sarl [R] [N] et son assureur, pour s’opposer à la demande de complément d’expertise, soutiennent que l’expert a respecté le principe du contradictoire, que seule la défaillance du syndicat des copropriétaires a empêché l’expert de s’exprimer sur le montant des travaux réparatoires en l’absence de transmission du devis visé dans le dire, que la note rédigée par M. [B] doit être écartée dès lors que ce dernier ne s’est pas rendu sur les lieux, que l’expert a pris en compte l’intégralité des travaux à réaliser et que la demande de M. [V] est tardive.

Ils soutiennent, pour réclamer leur mise hors de cause, qu’il n’est pas démontré une faute imputable à la Sarl [R] [N] dès lors que l’expert avait d’abord exclu sa responsabilité puisque son intervention ne portait que sur l’étanchéité des chéneaux et non leur réfection totale, avant de retenir un défaut de conseil au titre de l’insuffisance des sections d’évacuation. Ils affirment que cette dernière n’est pas démontrée puisqu’il existe des trop-plein et qu’aucun débordement n’a été constaté de sorte que le sous-dimensionnement des chéneaux est une non conformité qui n’est pas à l’origine d’un désordre d’infiltration.

Subsidiairement, ils considèrent qu’aucune condamnation in solidum ne peut être prononcée et que la responsabilité de la Sarl [R] [N] doit être limitée à ce qui a été retenu par l’expert, soit la somme de 14 338 euros HT au titre du dommage matériel. Ils affirment que M. [V] doit être débouté de ses demandes puisqu’aucun dommage n’a été contradictoirement constaté et que les travaux portent sur des aménagements commerciaux du ressort du locataire. Ils s’opposent également à toute condamnation au titre de préjudices immatériels qui ne sont pas démontrés.

La Sa Axa précise, quant à elle, que sa garantie au titre de la responsabilité décennale est mobilisable, sous déduction de sa franchise auprès de son assurée, puisqu’elle était l’assureur de la Sarl [R] [N] au démarrage du chantier mais qu’elle ne couvre pas les dommages matériels aux existants réclamés par la Sarl Locasalles, ni les préjudices immatériels qui ne relèvent pas de la responsabilité décennale et donc de la garantie décennale mais des garanties facultatives, lesquelles relèvent de l’assureur suivant à la date de la réclamation.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2025, la société Ergo Versicherung Ag demande au tribunal de :

A titre principal :

— rejeter toute demande d’expertise ou de complément d’expertise,

A titre subsidiaire :

— débouter la Sarl Locasalles, le syndicat des copropriétaires et M. [V] de toutes leurs demandes dirigées à son encontre,

— la mettre hors de cause,

A titre infiniment subsidiaire :

— limiter sa condamnation au titre de ses garanties facultatives conformément aux conclusions de l’expert judiciaire et débouter pour le surplus les parties adverses de leurs demandes,

En toute hypothèse :

— opposer à toutes parties les franchises contractuelles de la police souscrite par la Sarl [R] [N] auprès d’elle en cas de mobilisation de ses garanties facultatives,

— condamner la Sarl Caryl Goupe, sous la garantie de son assureur la société Qbe à la relever et garantir de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

— condamner tout succombant au paiement des dépens.

La société Ergo Versicherung Ag développe les mêmes moyens que la Sa Axa et la Sarl [R] [N] pour s’opposer à la demande de complément d’expertise, au titre de la mise hors de cause de la Sarl [R] [N] et subsidiairement, au titre du montant des travaux réparatoires dû par cette dernière. Elle ne conteste pas être l’assureur au moment de la réclamation, soit le 27 janvier 2022, en ce qui concerne les dommages aux existants et les préjudices immatériels. Elle rappelle qu’elle peut opposer sa franchise aux tiers s’agissant de garanties facultatives.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il convient de préciser que les conclusions notifiées le 24 septembre 2025 par la Sa Qbe sont recevables, lors même qu’elles ont été déposées le jour de la clôture de l’instruction en ce qu’elles ont été prises en réplique des conclusions adverses notifiées le 23 septembre 2025 par la Sarl Locasalles et qu’elles ne soulèvent ni moyens nouveaux ni prétentions nouvelles.

Sur l’intervention volontaire de la Sa Qbe Europe Sa/Nv :

La Sa Qbe justifie du transfert de la police d’assurance souscrite par la Sarl Caryl Goupe de la Sa Qbe Insurance Europe Limited à la Sa Qbe Europe Sa/Nv à la suite du Brexit. Il en résulte que la Sa Qbe Insurance Europe Limited doit être mise hors de cause et l’intervention volontaire de la Sa Qbe Europe Sa/Nv doit être accueillie.

Il convient, avant d’examiner les demandes indemnitaires formulées par la Sarl Locasalles de rappeler les conclusions du rapport d’expertise, de statuer sur la demande de complément d’expertise puis de déterminer les responsabilités.

Sur le rapport d’expertise :

L’expert a constaté deux désordres :

— n°1 : des infiltrations par la toiture constituée de bacs acier lors d’épisodes pluvieux, qui ont pour origine des défauts de pose des bacs et du raccordement avec les châssis de désenfumage, ainsi qu’un débordement des chéneaux de section insuffisante,

— n°2 : une condensation en sous-face des bacs acier en raison d’une discontinuité et d’une vétusté de l’isolant en sous-face des bacs. L’expert précise, en page 53 de son rapport, que “nous sommes en présence d’un isolant sous bac discontinu (imbibé d’eau) et vétuste qui génère les condensations et ruissellement en sous-face”.

Il indique que ces désordres sont décennaux dès lors que l’ouvrage n’est pas étanche à l’eau et portent atteinte à la destination de l’ouvrage, des infiltrations par la toiture étant apparues en cours de chantier, dès septembre 2018 et les fuites consécutives au phénomène de condensation et de ruissellement en sous-face des bacs aciers en février 2019 (Page 54 du rapport d’expertise).

L’expert précise que :

— le défaut de pose des bacs de couverture est imputable à la Sarl Caryl Goupe (80 à 90%) et à la Sas Troisel (10 à 20%),

— le débordement des chéneaux relève d’un défaut de conseil des sociétés Troisel (5-10%) et [R] [N] (45-55%) mais que le syndicat des copropriétaires aurait dû prendre en charge la totalité des travaux si le conseil avait été formulé (50-35%),

— la condensation en raison des défauts de l’isolant relève d’un défaut de conseil des sociétés Troisel, Caryl Goupe et [R] [N] (5-10% pour les trois) mais que le programme de travaux ne prévoyait pas le remplacement de l’ancien isolant (90-95%).

Il préconise, pour remédier aux désordres, le changement de la totalité des bacs, une repose des châssis de désenfumage qui seront récupérés (110.000 euros HT), l’agrandissement des chéneaux et l’agrandissement de la descente d’évacuation pluviale (27 500 euros HT) et la dépose de l’ancien isolant, la fourniture et la pose d’un nouvel isolant (12.000 euros HT), soit un montant total de 149 500 euros HT pour les travaux de reprise auxquels doivent s’ajouter des frais de maîtrise d’oeuvre à hauteur de 10% du coût des travaux (15 000 euros HT), soit un montant total de 164 500 euros HT.

S’agissant du local loué par la Sarl Locasalles, l’expert a évalué les travaux de reprise (réfection du parquet, changement des équipements électriques et des plaques faux plafond), ainsi que les frais de maîtrise d’oeuvre y afférents à la somme de 30 000 euros HT. Il a estimé le préjudice de jouissance à la somme de 20 000 euros HT.

Sur la demande de complément d’expertise judiciaire :

Rien ne permet de faire droit à la demande de complément d’expertise judiciaire formulée aux fins de chiffrer le coût des travaux de reprise de la toiture à l’aune du rapport établi par M. [B] et du devis de la Sas Soprema, exerçant sous l’enseigne Soprassistance, ainsi que le coût et la nature des travaux de reprise dans le local appartenant à M. [V] et loué à la société Caboue.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires pour critiquer l’estimation des travaux réalisée par l’expert, il ne lui a soumis aucun devis des travaux de reprise à effectuer. Ainsi, aucun devis n’était joint à son dire en date du 24 octobre 2022, comme l’a précisé l’expert : “concernant le devis MIC de 654 840 € TTC auquel vous faites référence, il n’a pas été diffusé” (p. 65 du rapport d’expertise). Le syndicat des copropriétaires ne peut pas utilement se prévaloir des dires formulés par la Sa Axa et ses assurées, les sociétés Troisel et [R] [N], en réponse au sien, le 3 novembre 2022, dans lesquels elles évoquent la transmission d’un devis des travaux de reprise à hauteur de plus de 600 000 euros, dès lors qu’il avait lui-même indiqué, au sein de son dire, le montant de ce devis, comme l’a repris l’expert. Il ressort de son dire en date du 24 octobre 2022, qu’il verse aux débats, que le devis litigieux de la société MIC ne fait pas partie de la liste de pièces annexées figurant à la fin de son dire (dernière page de la pièce n°24-2) de sorte que rien ne permet de remettre en cause la réponse de l’expert.

En l’absence de transmission d’un quelconque devis, l’expert a fourni une estimation du montant des travaux de reprise expliquant “faute de devis produit, nous avons réalisé des estimations selon les ratios connus, afin d’éclairer le magistrat sur l’impact financier des désordres” (p. 65 du rapport d’expertise).

La note rédigée par M. [B] et le devis émis par la Sas Soprema d’un montant de 249 822 euros HT, versés par le syndicat des copropriétaires, ne démontrent pas davantage la nécessité d’un complément d’expertise judiciaire pour évaluer le montant des travaux réparatoires. Ainsi, le montant fixé par l’expert judiciaire pour la reprise de la couverture, soit 110 000 euros HT est assez proche de celui figurant sur le devis de la Sas Soprema pour un montant de 116 710 euros HT (17 850 + 1 220 + 12 880 + 65 960 + 3 600 + 15 200). Il en va de même du montant estimé par l’expert pour la reprise des chéneaux et l’agrandissement de la descente d’évacuation pluviale à 27 500 euros HT qui est assez proche de la somme de 30 426 euros HT prévue par la Sas Soprema (25 480 + 56 + 1 310 + 3 580). Le moyen tiré d’une impossibilité technique d’élargir les chéneaux existants est inopérant dès lors que la Sas Soprema ayant elle-même réalisé un chiffrage des travaux de reprise sur la base du rapport établi par M. [B] et aboutit à une somme relativement proche de celle évaluée par l’expert.

La différence tient principalement dans les frais de location d’engins divers (18 300 euros HT) et dans le coût de dépose, fourniture et pose de l’isolant estimés par l’expert à 12 000 euros HT, dans la version originale et non corrigée de son rapport, et à 68 000 euros HT dans le devis de la Sas Soprema (9 350 euros pour la dépose et l’évacuation de l’isolant de toiture en rampant et 58 650 euros pour la fourniture et la pose d’un complexe isolant), ce qu’indique M. [B] dans sa note puisqu’il fait état d’une différence, entre le devis joint et l’évaluation de l’expert judiciaire, d’un montant de 65 000 euros HT (page 5 de la pièce n°20 du syndicat des copropriétaires).

Il résulte de cette comparaison qu’aucune insuffisance dans l’évaluation des travaux de reprise réalisée par l’expert n’est établie. Seule l’erreur de calcul portant sur le coût de la reprise du désordre n°2 tenant à la condensation et au ruissellement en sous-face des bacs est avérée, comme reconnu par l’expert. En effet, l’expert a estimé ces travaux selon la formule suivante :

“1 700 m² x 70 € = 11 900 € HT”, reconnaissant que le résultat de cette opération est de 119 000 euros et qu’il était affecté d’une erreur matérielle dans son rapport. M. [B] avait souligné, à juste titre, que “le prix d’achat d’un isolant seul est supérieur à 7.00 € HT le m²” (pièce n°20 du syndicat des copropriétaires), ce prix de 7 euros le m² apparaissant également incompatible avec l’évaluation faite par l’expert qui comprend non seulement la fourniture de l’isolant mais également les coûts de dépose et de repose.

Il ne peut pas davantage être considéré que le rapport d’expertise est incomplet en ce qu’il ne chiffre pas les préjudices subis par M. [V] dans les locaux qu’il loue à la société Caboue.

Contrairement à ce qu’il affirme, l’expert judiciaire s’est conformé à sa mission en ce qu’il a chiffré les travaux de reprise de l’ensemble de la toiture et les préjudices, notamment de jouissance, subis par la Sarl Locasalles qui était à l’origine de la saisine du juge des référés. Les travaux de reprise allégués par M. [V] concernent la réfection des équipements intérieurs du local (parquet…), soit de parties privatives qui n’étaient pas incluses dans le périmètre de la mission confiée à l’expert.

Le syndicat des copropriétaires et M. [V] doivent donc être déboutés de leur demande de complément d’expertise et de leurs prétentions subséquentes.

Sur les responsabilités :

Il convient d’indiquer, à ce titre, que la demande de condamnation formulée par M. [V] à l’endroit des constructeurs et de leurs assureurs, dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, est irrecevable en ce qu’elle porte sur les dégâts causés au local exploité sous l’enseigne “Optical Center” alors qu’il a été déclaré irrecevable à agir par voie d’intervention volontaire pour le local loué à la société Optical Center par ordonnance du juge de la mise en état en date du 22 novembre 2024.

La Sarl Locasalles, demandeur à l’instance mais qui n’a aucun lien contractuel avec la Sas Troisel et ses sous-traitants, recherche la responsabilité délictuelle des constructeurs sur le fondement de l’article 1240 du code civil qui dispose que tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le syndicat des copropriétaires, défendeur à l’instance mais maître de l’ouvrage, recherche la responsabilité décennale de la Sas Troisel sur le fondement de l’article 1792 du code civil qui dispose tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipements, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que le dommage provient d’une cause étrangère.

Il précise, sans hiérarchiser ses demandes, que cette société était également tenue à “une obligation de résultat à laquelle elle était défaillante ce qui surabondamment engage sa responsabilité contractuelle par application de l’article 1231 du code civil” (p. 9 de ses conclusions), lequel doit être compris comme l’article 1231-1 du code civil relatif à la responsabilité contractuelle qui dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il recherche également la responsabilité des sous-traitants, les Sarl Caryl Goupe et [R] [N] sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Il convient d’analyser, en premier lieu, les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires, en sa qualité de maître de l’ouvrage, au titre des responsabilités, en commençant par la garantie décennale, régime exclusif de la responsabilité contractuelle, la demande fondée sur la responsabilité contractuelle étant faite “surabondamment”, avant d’examiner celles de la Sarl Locasalles.

* sur la réception de l’ouvrage :

La garantie décennale a pour point de départ la réception de l’ouvrage, laquelle est définie à l’article 1792-6 du code civil comme l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

Il est constant que la prise de possession de l’ouvrage et le paiement des travaux font présumer la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de le recevoir avec ou sans réserves.

En l’espèce, le procès-verbal de réception en date du 30 août 2019 n’a pas été signé par le syndicat des copropriétaires, étant observé qu’aucun élément ne démontre qu’il aurait conditionné la réception des travaux à la bonne étanchéité de la toiture jusqu’à l’issue des périodes de pluie d’hiver comme allégué par la Sas Troisel.

Si la Sas Troisel, la Sarl [R] [N] et Sa Axa, en qualité d’assureur de ces deux sociétés, ne contestent pas l’existence d’une réception tacite de l’ouvrage, il n’en va pas de même de la Sa Qbe.

Afin d’apprécier l’existence d’une réception tacite des travaux, il convient de se placer à la date du 30 août 2019 à laquelle la Sas Troisel a considéré avoir terminé les travaux, étant rappelé que l’expert a indiqué que les travaux étaient achevés selon les engagements contractuels.

La condition tenant à la prise de possession des lieux est remplie dès lors que, s’agissant de travaux de rénovation, les lieux étaient déjà occupés avant l’achèvement des travaux et ont continué à l’être par la suite.

S’agissant du paiement des travaux, il n’est pas exigé que le paiement soit complet pour considérer que l’ouvrage a été tacitement accepté mais il doit permettre de présumer de la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter l’ouvrage.

En l’espèce, plus aucune infiltration n’existait à la date du 30 août 2019. Il ressort ainsi de l’historique des faits que par courrier en date du 21 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires s’était plaint de “fuites systématiques à chaque pluie” alors que les travaux n’étaient toujours pas terminés à cette date.

Par courrier en date du 22 février 2019, la Sas Troisel avait adressé une “liste des réserves” à la Sarl Caryl Goupe, laquelle doit s’analyser comme une opération préalable permettant, par leur reprise, de procéder à la réception de l’ouvrage.

Il ressort, par ailleurs, des pièces versées par les parties au cours des opérations d’expertise que la Sas Troisel est intervenue “plus d’une vingtaine de fois” en réparation, comme indiqué dès la première réunion d’expertise (p. 8 du rapport d’expertise) et qu’elle en a justifié par la production de diverses factures d’achat ou commandes, dont certaines portent la mention d’un chantier situé “[Localité 12]” ou “Optical Center [Localité 11] [Localité 14]”, qui correspondent à une période allant de décembre 2018 au 5 juillet 2019 (annexe 49, P. 327 à 337 du rapport d’expertise). L’expert a également constaté des “points de réparation sur les bacs suite à l’intervention de la société TROISEL, en particulier des chevêtres ont dû être rajoutées, des joints d’étanchéité également” (p. 10 du rapport d’expertise). Ces éléments permettent donc de considérer qu’au 30 août 2019, les réserves mentionnées sur cette liste avaient fait l’objet de réparations par la Sas Troisel.

C’est ainsi que la dernière facture, intitulée “situation n°4" d’un montant de 45 997,20 euros, qui mentionne une échéance au 30 novembre 2018 a été acquittée le 29 mars 2019 par le syndicat des copropriétaires, à une date où les réparations étaient en cours (pièce n°13 du syndicat des copropriétaires).

Au 30 août 2019, seul un montant de 7 920 euros n’avait pas été réglé par le syndicat des copropriétaires, ce qui correspond à une retenue de 5% du prix du marché.

Contrairement à ce que soutient la Sa Qbe, il ne peut pas être déduit de cette retenue que le maître de l’ouvrage n’avait pas la volonté d’accepter l’ouvrage au 30 août 2019 aux motifs qu’il a indiqué dans un courrier postérieur en date du 20 janvier 2020, en réponse à la mise en demeure qui lui avait été adressée trois jours avant par la Sas Troisel aux fins de règlement de cette somme, que celle-ci correspondait au solde du marché retenu en raison des malfaçons affectant la toiture et des infiltrations qui perduraient et qui s’étaient de nouveau produites la semaine précédente l’envoi du courrier. En effet, aucune infiltration n’a été signalée par le syndicat des copropriétaires entre le 30 août 2019, après les réparations faites par la Sas Troisel et ce courrier a été rédigé par le syndicat des copropriétaires après réception de la lettre de mise en demeure qui lui a été adressée alors qu’il avait sollicité “un geste commercial significatif” dans son précédent courrier du 21 décembre 2018 en raison du retard pris dans la réalisation des travaux et des épisodes d’infiltration.

Rien ne permet ensuite de considérer que le syndicat de copropriétaires a manifesté son intention de ne pas accepter l’ouvrage en conservant cette somme dès lors que celle-ci constitue une retenue de garantie usuellement pratiquée en matière de marché de travaux, comme rappelé par la Sas Troisel, et qui a pour vocation de permettre d’éventuels travaux de reprise durant la période de garantie des travaux, ce qui suppose que les travaux ont été réceptionnés.

En outre, il convient d’observer que le syndicat des copropriétaires s’est limité à contester le règlement de la retenue de garantie et n’a formulé aucune demande auprès de la Sas Troisel par la suite permettant de considérer qu’il n’avait pas tacitement réceptionné l’ouvrage. Ainsi, il n’est pas à l’origine de la saisine du juge des référés, n’a réclamé l’organisation d’une expertise judiciaire que de manière reconventionnelle pour s’opposer à la demande d’indemnisation provisionnelle formulée par la Sarl Locasalles à son encontre et n’est pas davantage à l’origine de la présente instance, au cours de laquelle il recherche la responsabilité décennale de la Sas Troisel, ce qui suppose qu’il considère lui-même avoir réceptionné l’ouvrage, n’ayant, par ailleurs, développé aucun moyen sur ce point.

Eu égard à ces éléments, il convient de considérer que l’ouvrage a été tacitement réceptionné le 30 août 2019 et ce, sans réserve, à la suite des travaux de reprise réalisés par la Sas Troisel qui ont permis le paiement de sa facture n°4, les désordres d’infiltration ayant disparu à cette date avant de réapparaître quelques mois plus tard.

* sur la responsabilité au titre du désordres n°1 :

Il convient d’analyser, dans un premier temps, les responsabilités encourues par les constructeurs vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, en sa qualité de maître de l’ouvrage, avant d’analyser celles encourues à l’égard de la Sarl Locasalles.

Le désordre n°1, tenant aux infiltrations par la toiture provoquées par les défauts de pose des bacs acier et le débordement des chéneaux, de nature décennale est imputable à la Sas Troisel de sorte qu’elle doit en être déclarée responsable sur le fondement de l’article 1792 du code civil vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, en sa qualité de maître de l’ouvrage. S’agissant d’une responsabilité de plein droit, elle est tenue à l’intégralité du dommage, sans pouvoir se prévaloir du partage de responsabilité proposé par l’expert au titre du débordement des chéneaux, dès lors qu’elle ne démontre pas l’existence d’une cause extérieure de nature à l’exonérer, même partiellement, de sa responsabilité puisqu’elle ne développe aucun moyen à ce titre, se contentant de reprendre à son compte le chiffrage réalisé par l’expert alors que la charge de cette preuve pèse sur elle.

La Sarl Caryl Goupe, qui a réalisé la pose des bacs acier en sa qualité de sous-traitante, engage sa responsabilité délictuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires et de la Sarl Locasalles, tiers au contrat de sous-traitance en raison de sa faute constituée par des défauts de pose des bacs et d’alignement, le délitement des joints et l’existence d’espaces sous bacs au raccordement avec les châssis de désenfumage (p. 32 du rapport d’expertise).

Contrairement à ce qu’elle soutient, les interventions postérieures de la Sas Troisel ne permettent pas de la mettre hors de cause aux motifs que cette dernière aurait modifié l’ouvrage dès lors que les infiltrations sont apparues avant l’intervention de la Sas Troisel et qu’elles se sont à nouveau manifesté à compter de décembre 2020, après les réparations réalisées par la Sas Troisel. Rien ne permet de considérer que les interventions de cette société auraient aggravé les dommages. Seule l’inefficacité des reprises réalisées peut lui être reprochée, laquelle n’a aucune incidence sur la faute imputable à la Sarl Caryl Goupe. Il en résulte qu’elle doit être déclarée responsable des dommages subis par le syndicat des copropriétaires et la Sarl Locasalles.

La Sarl [R] [N], en charge de la réfection de l’étanchéité des chéneaux existants en sa qualité de sous-traitante, engage également sa responsabilité délictuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires et de la Sarl Locasalles en raison de sa faute consistant à ne pas avoir vérifié les sections réglementaires d’évacuation des chéneaux et à ne pas avoir conseillé au maître de l’ouvrage de procéder à leur changement en raison de leur insuffisance, acceptant ainsi le support sur lequel elle a réalisé les prestations d’étanchéité qui lui ont été confiées.

Contrairement à ce que soutient la Sarl [R] [N], la non-conformité des chéneaux, qu’elle ne conteste pas, est bien partiellement à l’origine des désordres d’infiltration. L’expert, s’il n’a pas constaté le débordement des chéneaux dans la mesure où il s’est rendu sur les lieux par temps sec mais a pris en compte la photographie n°23 du rapport d’expertise extrajudiciaire relative à des infiltrations situées à l’emplacement des chéneaux de la couverture (p. 67 du rapport d’expertise), a noté lors de sa visite qu’il est “vraisemblable que les cheneaux ont une capacité insuffisante par rapport aux quantités d’eaux recueillies. Nous ne constatons aucune pente dans ces cheneaux. (…) Nous notons des points de réparation sur les bacs suite à l’intervention de la société TROISEL (…). Ces points singuliers peuvent être générateurs d’infiltrations, en particulier si le cheneau se met en charge” (p. 10 du rapport d’expertise).

Il a ensuite confirmé cette insuffisance par des calculs basés sur les dimensions relevées sur place, en relevant la présence d’un trop-plein. La capacité d’évacuation maximale étant de 880 m² pour une surface collectée de 920 m², l’expert en a déduit “une capacité réglementaire d’ensemble d’évacuation insuffisante” et que “le débordement des cheneaux est un élément à considérer pour expliquer les infiltrations affectant les locaux de LOCASALLE” (p. 11 et 33 du rapport d’expertise).

La présence de trop-plein, dont l’existence a été relevée par l’expert, n’a pas d’incidence sur la capacité d’évacuation de la toiture contrairement à ce qu’affirme la Sarl [R] [N] et n’est pas destinée à absorber la totalité du surplus des eaux de pluie et ce d’autant plus qu’il n’existe aucune pente comme relevé par l’expert.

Il en résulte que le manquement de la Sarl [R] [N] à ses obligations est démontré et qu’elle engage sa responsabilité délictuelle à l’égard du syndicat de copropriétaires.

Si celle-ci se prévaut d’une limitation de sa responsabilité en reprenant le chiffrage réalisé par l’expert, qui laisse au syndicat des copropriétaires une partie du coût des travaux de reprise des chéneaux, elle ne développe aucun moyen au soutien de cette demande d’exonération partielle de sorte qu’elle doit être déclarée responsable de l’intégralité du dommage tenant au débordement des chéneaux.

Les manquements des sociétés Caryl Goupe et [R] [N] à leurs obligations contractuelles constituent des fautes délictuelles dont la Sarl Locasalles peut réclamer indemnisation. Elle est également bien-fondée à rechercher la responsabilité délictuelle de la Sas Troisel qui, en sa qualité d’entrepreneur principal, a commis une faute de surveillance en ne contrôlant pas, en cours d’exécution des travaux, les prestations réalisées par les sociétés Caryl Goupe et [R] [N]. Ces trois sociétés seront donc déclarées responsables de l’intégralité des dommages subis par la Sarl Locasalles.

Les trois constructeurs doivent être déclarés responsables in solidum de ce préjudice dès lors qu’ils ont, par leurs fautes respectives, contribué à l’intégralité des dommages subis par le syndicat des copropriétaires et la Sarl Locasalles au titre de ce désordre n°1.

* sur la responsabilité au titre du désordre n°2 :

L’expert ayant précisé que les dommages pour lesquels la Sarl Locasalles réclame réparation étant consécutifs au seul désordre n°1 (p. 59 du rapport d’expertise), seul le syndicat des copropriétaires est concerné par ce désordre.

Le désordre n°2 tenant au phénomène de condensation et de ruissellement en sous-face en raison de la vétusté de l’isolant est également de nature décennale. Le syndicat des copropriétaires est donc bien-fondé à rechercher la responsabilité décennale de la Sas Troisel pour l’intégralité de son préjudice comme indiqué dans ses conclusions, étant observé qu’il réclame la totalité du coût des travaux de reprise sur la base du devis de la Sas Soprema qu’il produit.

La Sas Troisel ne peut pas se prévaloir d’un partage de responsabilité, tel que proposé par l’expert qui considère que le syndicat des copropriétaires devrait conserver 90% des travaux de reprise à sa charge, dès lors qu’elle ne démontre pas l’existence d’une cause étrangère de nature à l’exonérer partiellement de sa responsabilité.

En effet, il ressort des opérations d’expertise que la Sas Troisel a accepté de réaliser les travaux de couverture alors qu’elle avait constaté les défauts affectant l’isolant, notamment la présence d’humidité et des ponts thermiques (p. 9 et 34 du rapport d’expertise), sans en informer le maître de l’ouvrage et lui conseiller de procéder à son changement. Le syndicat des copropriétaires n’a donc pas accepté ce risque, étant observé qu’informé en cours de chantier de la nécessité de procéder au changement des systèmes de désenfumage (skydomes) par la Sas Troisel, le syndicat des copropriétaires a accepté de régler le coût des travaux supplémentaires de sorte que rien ne permet de considérer qu’il aurait refusé le changement de l’isolant.

La Sas Troisel doit donc être déclarée responsable, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, de l’intégralité de ce dommage et doit réparation au syndicat des copropriétaires pour le tout.

La Sarl Caryl Goupe a également commis une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires en ce qu’elle aurait dû, en sa qualité de professionnel, refuser de poser les bacs acier sur l’isolant existant dont elle connaissait la vétusté pour avoir, a minima, été informée par la Sas Troisel de cette difficulté (annexe 35 rappelée par l’expert en page 34 de son rapport) ou informer le syndicat des copropriétaires de cette difficulté.

La Sarl Caryl Goupe qui conclut au débouté du syndicat des copropriétaires qui, selon elle, doit conserver l’intégralité des frais de changement de l’isolant au motif que celui-ci était vétuste, ne démontre pas l’existence d’une faute du syndicat des copropriétaires de nature à l’exonérer totalement de sa responsabilité. Rien ne permet de considérer que le syndicat des copropriétaires a accepté le risque lié à l’absence de changement de l’isolant, étant observé qu’il avait accepté, en cours de chantier, de faire procéder au remplacement des skydomes alors que cette prestation n’avait pas été initialement prévue.

Il en résulte que la Sarl Caryl Goupe doit être déclarée entièrement responsable de ce préjudice à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Il convient également de préciser que la Sarl [R] [N] n’est pas intervenue sur l’isolant de sorte que sa responsabilité ne peut pas être retenue à ce titre, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas distingué les responsabilités de chaque société en fonction des désordres.

La Sas Troisel et la Sarl Caryl Goupe doivent donc être déclarées responsables in solidum de ce préjudice dès lors qu’elles ont par leurs fautes respectives contribué à l’intégralité des dommages subis par le syndicat des copropriétaires.

Sur la garantie des assureurs :

La Sa Axa, en sa qualité d’assureur de la Sas Troisel et de la Sarl [R] [N], ne conteste pas devoir sa garantie au titre de la responsabilité décennale de la première et des désordres matériels pour la seconde dès lors qu’elle était l’assureur de la Sarl [R] [N] au démarrage du chantier. Il en résulte que ses garanties sont mobilisables, dans la limite des dommages matériels s’agissant de la Sarl [R] [N], et qu’elle pourra opposer sa franchise contractuelle à chacune de ses assurées.

La Sa Ergo Versicherung ne conteste pas couvrir les dommages immatériels de la Sarl [R] [N] en sa qualité d’assureur au moment de la réclamation de sorte que sa garantie est mobilisable au titre des dommages immatériels auxquels la Sarl [R] [N] pourrait être tenue. Elle pourra, au besoin, opposer sa franchise aux tiers lésés.

La Sa Qbe, contrairement à ce qu’elle affirme, doit également sa garantie facultative au titre des dommages à l’ouvrage de nature décennale dont son assurée, la Sarl Caryl Goupe, peut être déclarée responsable sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun à l’égard de l’entrepreneur principal ou de la responsabilité délictuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires et de la Sarl Locasalles. En effet, l’ouvrage a été tacitement réceptionné le 30 août 2019 par le syndicat des copropriétaires et les infiltrations, apparues en cours de chantier, avaient cessé au moment de la réception tacite. Elles sont ensuite réapparues en janvier 2020. Il en résulte que les conditions posées pour la mise en oeuvre de sa garantie facultative sont remplies. Elle doit donc sa garantie facultative pour les dommages causés par son assurée, la Sarl Caryl Goupe.

Sur l’indemnisation :

* sur le préjudice matériel de la Sarl Locasalles :

La Sarl Locasalles réclame la somme totale de 25 500 euros HT, soit 30 600 euros TTC au titre des dégâts matériels causés dans les locaux qu’elle exploite ainsi que celle de 4 500 euros HT ou 5 400 euros TTC au titre des frais de maîtrise d’oeuvre. La Sa Qbe et la Sarl Caryl Goupe s’y opposent aux motifs que la prise en charge de ces travaux ne lui incombe pas puisqu’elle n’a pas réalisé ces aménagements en sa qualité de locataire et que la clause insérée au bail au titre de la destruction partielle des locaux, comme c’est le cas en l’espèce, stipule que seul le bailleur est tenu d’entreprendre les travaux de réparation et que seul celui-ci a droit à leur remboursement.

Ces moyens s’analysent comme une critique de la qualité à agir de la Sarl Locasalles, laquelle, en tant que locataire, ne serait pas recevable à réclamer l’indemnisation des préjudices matériels, cette action appartenant uniquement à son bailleur. Or, en application de l’article 789 6° du code de procédure civile, cette fin de non-recevoir relève de la seule compétence du juge de la mise en état dès lors qu’elle était connue dès la saisine du tribunal. Il en résulte que, faute d’avoir saisi le juge de la mise en état d’une demande d’irrecevabilité de cette prétention en raison du défaut de qualité à agir de la Sarl Locasalles au titre de ce préjudice, la Sa Qbe et la Sarl Caryl Goupe ne sont plus recevables à la contester.

L’expert, qui a constaté l’impact des infiltrations sur les embellissements des locaux loués par la Sarl Locasalles, a estimé le montant des travaux de reprise à la somme de:

—  20 175 euros au titre du changement de parquet, après avoir appliqué une décôte de 50% en raison de sa vétusté,

—  4 815 euros au titre du remplacement des éclairages,

—  510 euros au titre du changement des plaques de faux plafond,

soit un total de 25 500 euros HT ou 30 600 euros TTC

—  4 500 euros HT au titre des frais de maîtrise d’oeuvre.

Il convient d’allouer la somme totale de 30 000 euros HT (25 500 + 4 500), telle que chiffrée par l’expert, à la Sarl Locasalles au titre des préjudices subis, précision faite que la somme allouée doit être HT dès lors que la Sarl Locasalles est assujettie à la TVA. La Sarl Locasalles ayant dirigé ses demandes uniquement envers les constructeurs, seules les sociétés Troisel, Caryl Goupe et [R] [N] doivent être condamnées, in solidum, à lui verser cette somme.

* sur le préjudice de jouissance de la Sarl Locasalles :

La Sarl Locasalles réclame la somme de 20 000 euros telle que déterminée par l’expert à titre principal et, subsidiairement, celle de 94 000 euros telle que chiffrée par son expert-comptable.

L’expert, pour évaluer ce préjudice à la somme de 20 000 euros, a procédé à l’analyse de la comptabilité remise par la Sarl Locasalles du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 et l’a comparée à l’attestation de perte d’exploitation établie par le Bureau [Adresse 10] pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 remis par la Sarl Locasalles. Il en a déduit un chiffre d’affaires mensuel, hors loyer et charges d’électricité, pour la seule salle située sur la commune du [Localité 14], endommagée par les infiltrations, a calculé l’impact des infiltrations sur l’activité de la Sarl Locasalles en ne retenant que les jours de précipitations d’un cumul supérieur ou égal à 4 mm par 24 heures susceptibles de causer des infiltrations, soit 48 jours, et a ensuite déduit une baisse d’activité imputable aux mesures sanitaires imposées par la période de Covid pour établir le préjudice de jouissance à la somme de 18 912 euros HT, en ce compris une journée supplémentaire pour la réalisation des travaux de reprise, qu’il a arrondi à 20 000 euros HT.

Rien ne permet de remettre en cause l’estimation de ce préjudice dès lors que la Sarl Locasalles a fourni des éléments comptables qui ont été analysés par l’expert et qu’aucun dire n’a été adressé à ce dernier, notamment par la Sa Qbe, en raison d’une absence de prise en compte des charges variables non consommées les jours de pluie et que le calcul aurait été réalisé sur la perte de chiffre d’affaires et non sur la marge brute, ce qu’elle ne démontre pas.

Il convient, en conséquence, de condamner in solidum les sociétés Troisel, Caryl Goupe et [R] [N] à verser la somme de 18 912 euros HT à la Sarl Locasalles, telle qu’estimée par l’expert, l’arrondi réalisé par ce dernier devant être écarté comme constituant une indemnisation forfaitaire proscrite.

* sur les frais d’expertise :

La Sarl Locasalles réclame la somme de 5 000 euros versée au titre des frais de consignation pour les opérations d’expertise judiciaire. Or, ces frais sont inclus dans les dépens dès lors qu’ils constituent la rémunération des techniciens visée au point 4 de l’article 695 du code de procédure civile. Elle doit, en conséquence, être déboutée de cette demande qui sera réglée en même temps que le sort des dépens.

* sur le préjudice matériel du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 249 822 euros au titre des travaux de reprise dans leur globalité ainsi que celle de 25 000 euros HT au titre des frais de maîtrise d’oeuvre, soit un total de 274 822 euros HT, soit 329 284,40 euros TTC, sur la base du devis de la Sas Soprema qu’il a produit.

L’expert a considéré que la couverture devait être intégralement refaite, que la section des chéneaux 30 cm x 15 cm devait être aggrandie ainsi que les 2 descentes d’eaux pluviales et que l’isolant sous toiture devait être remplacé. Il a estimé le coût des travaux à la somme de 110 000 euros HT au titre de la couverture, à celle de 27 500 euros au titre de l’agrandissement des chéneaux et des descentes et à celle de 120 000 euros HT au titre du remplacement de l’isolant selon calcul rectifié et arrondi, soit un montant total de 257 500 euros HT, auquel doivent être ajoutés des frais de maîtrise d’oeuvre dont le coût de la mission a été évalué à 10% du montant des travaux par l’expert.

En dehors de l’erreur de calcul affectant le coût des travaux de remplacement de l’isolant, comme rappelé précédemment, rien ne permet d’écarter l’estimation faite par l’expert au titre des travaux de reprise de la couverture et de l’agrandissement des chéneaux et des descentes pluviales pour un montant total de 137 500 euros HT.

Le montant dû par la Sas Troisel et la Sarl Caryl Goupe et leurs assureurs, seuls tenus à réparation du désordre n°2, au titre des travaux de remplacement de l’isolant se chiffre à la somme de 119 000 euros et non à 120 000 euros comme arrondi par l’expert. Le montant total des travaux de reprise, hors frais de maîtrise d’oeuvre, s’élève donc à la somme de 256 500 euros HT, somme qui doit être ramenée à celle de 249 822 euros HT réclamée par le syndicat des copropriétaires, à laquelle doivent être ajoutés les frais de maîtrise d’oeuvre à hauteur de 10%, soit 24 982,20 euros HT, soit un montant total de 274 804,20 euros HT, soit la somme de 329 765,04 euros TTC qui sera allouée au syndicat des copropriétaires, son calcul du montant TTC contenant manifestement une erreur matérielle.

Il en résulte que la Sas Troisel, la Sarl Caryl Goupe et la Sarl [R] [N] ainsi que leurs assureurs, la Sa Axa et la Sa Qbe, doivent être condamnés, in solidum à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 274 804,20 euros HT, soit 329 765,04 euros TTC (20% de TVA), dans la limite de la somme de 151 250 euros HT (137 500 + 13 750 de frais de maîtrise d’oeuvre), soit 181 500 euros pour la Sarl [R] [N] et son assureur la Sa Axa dès lors que la première n’est tenue à réparation qu’au titre du désordre n°1.

La somme allouée au syndicat de copropriétaires doit être indexée sur l’évolution de l’indice BT01 à compter du 9 novembre 2022, date du dépôt du rapport d’expertise et le présent jugement.

Le syndicat des copropriétaires réclame également le paiement de la somme de 178,20 euros TTC au titre des frais de location de nacelle durant les opérations d’expertise. L’expert a fait état de cette dépense réglée par le syndicat des copropriétaires afin d’accéder à la toiture sans l’intégrer dans le calcul du préjudice matériel (p. 58 du rapport d’expertise). Il convient, en conséquence, de condamner la Sas Troisel, la Sarl Caryl Goupe et la Sarl [R] [N] ainsi que leurs assureurs, la Sa Axa et la Sa Qbe, in solidum à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 178,20 euros TTC.

* sur le préjudice moral et le trouble de jouissance du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 15 000 euros au titre d’un préjudice moral et d’un trouble de jouissance. Or, il ne verse aucun élément pour démontrer l’existence de ces préjudices. Il doit, en conséquence, être débouté de cette demande.

Sur les recours entre constructeurs et assureurs :

Dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil s’agissant de l’entrepreneur principal contractuellement lié à ses sous-traitants et sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour les sous-traitants entre eux.

En l’espèce, la Sas Troisel en tant qu’entrepreneur général, n’était tenue qu’à une obligation de surveillance à l’égard de ses sous-traitants dans l’exécution des travaux qui leur ont été confiés de sorte que sa faute apparaît moins importante au titre du désordre n°1 (infiltrations par la toiture) que celle de la Sarl Caryl Goupe, laquelle a manqué à son obligation de résultat eu égard aux nombreux défauts constatés par l’expert dans la pose de la couverture et ne démontre pas que la Sas Troisel aurait réalisé la pose des systèmes de désenfumage et l’étanchéité consécutive. Sa faute apparaît équivalente à celle de la Sarl [R] [N] qui aurait dû, tout autant qu’elle dès lors qu’elles sont toutes deux professionnelles dans le même secteur d’activité, refuser d’exécuter les prestations d’étanchéité sans, a minima, alerter le syndicat des copropriétaires sur l’insuffisance des chéneaux et des descentes pluviales.

Toutefois, la faute de la Sas Troisel est prépondérante au titre du désordre n°2 dès lors qu’elle avait constaté la vétusté de l’isolant, comme elle l’a rappelé lors des opérations d’expertise, fournissant des photographies en ce sens à l’expert, et qu’elle en a informé la Sarl Caryl Goupe (annexe 35 du rapport d’expertise).

Eu égard aux fautes de chacune de ces sociétés et à leur sphère d’intervention respective, il convient de fixer la contribution à la dette de réparation comme suit :

—  60% pour la Sas Troisel, assurée auprès de la Sa Axa,

—  35% pour la Sarl Caryl Goupe, assurée auprès de la Sa Qbe,

—  5% pour la Sarl [R] [N], assurée auprès de la Sa Axa.

La Sas Troisel et son assureur ne formulent un recours en garantie qu’à l’encontre de la Sarl Caryl Goupe et son assureur la Sa Qbe. La Sarl Caryl Goupe, sous la garantie de son assureur doivent donc être condamnés à les relever et garantir à hauteur de 35% des condamnations prononcées à leur encontre, y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens.

La Sarl Caryl Goupe demande à être relevée et garantie par la Sas Troisel et son assureur d’un part et à être relevée et garantie indemne par son assureur d’autre part. Il convient de condamner in solidum la Sas Troisel et son assureur la Sa Axa à relever et garantir la Sarl Caryl Goupe à hauteur de 60%, y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens et la Sa Qbe à relever et garantir indemne la Sarl Caryl Goupe de toutes condamnations mises à sa charge.

La Sas Troisel et son assureur la Sa Axa ainsi que la Sarl [R] [N] et ses assureurs la Sa Axa (garantie des dommages à l’ouvrage) et la Sa Ergo Versicherung (garanties facultatives) doivent être condamnés in solidum à relever et garantir la Sa Qbe, en sa qualité d’assureur de la Sarl Caryl Goupe, à hauteur de 65% des condamnations prononcées à son encontre, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens.

Il convient également de condamner la Sarl Caryl Goupe sous la garantie de la Sa Qbe à relever et garantir la Sarl [R] [N] et la Sa Axa à hauteur de 35% des condamnations prononcées à leur encontre, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens.

Il convient, enfin, de préciser que la Sarl [R] [N] n’a formulé aucune demande aux fins d’être relevée et garantie par la Sa Ergo Versicherung au titre de l’indemnisation qu’elle doit à la Sarl Locasalles en raison de son préjudice de jouissance.

Sur la demande de la Sarl Caryl Goupe au titre du solde des travaux :

La Sarl Caryl Goupe demande la condamnation de la Sas Troisel à lui verser la somme de 7 720 euros restant due au titre des prestations qu’elle a réalisées. Elle justifie du devis qu’elle a émis le 27 juin 2018 pour un montant de 21 720 euros et de deux factures réglées pour un montant de 14 000 euros au total. Il en résulte que la somme de 7 720 euros lui est due par la Sas Troisel. Il convient, en conséquence, de condamner cette dernière à lui verser cette somme.

Sur les dispositions de fin de jugement :

Les sociétés Troisel, Caryl Goupe, [R] [N] et leurs assureurs la Sa Axa, la Sa Ergo Versicherung et la Sa Qbe, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens de l’instance et de ceux exposés devant le juge des référés, les dépens comprenant les frais d’expertise.

La Sarl Locasalles et le syndicat des copropriétaires sont en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer à l’occasion de cette procédure. Les sociétés Troisel, Caryl Goupe, [R] [N] seront donc tenues in solidum de payer la somme de 4 000 euros à la Sarl Locasalles. Ces mêmes sociétés doivent être condamnées avec leurs assureurs la Sa Axa et la Sa Qbe, in solidum, à verser la somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er 1° du code de procédure civile sans pouvoir prétendre elles-mêmes au bénéfice de ces mêmes dispositions.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [V] les frais par lui exposés à l’occasion de cette procédure et non compris dans les dépens. Il doit, en conséquence, être débouté de sa demande à ce titre.

Le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile de sorte qu’il ne peut être fait droit à la demande de la voir écarter totalement. Elle sera ordonnée à hauteur de la somme de 180 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Prononce la mise hors de cause de la Sa Qbe Insurance Europe Limited et reçoit l’intervention volontaire de la Sa Qbe Europe Sa/Nv,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et M. [Z] [V] de leurs demandes de complément d’expertise et subséquentes,

Déclare irrecevable la demande de condamnation présentée par M. [Z] [V] au titre du local exploité sous l’enseigne “Optical Center”,

Déclare irrecevable la demande de la Sarl Caryl Goupe et de la Sa Qbe Europe Sa/nv de voir rejeter la demande d’indemnisation de la Sarl Locasalles au titre de son préjudice matériel,

Dit que l’ouvrage a été tacitement réceptionné, sans réserves, le 30 août 2019,

Dit que la Sas Troisel engage sa responsabilité décennale au titre des désordres n°1 et 2 à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6],

Dit que la Sarl Caryl Goupe engage sa responsabilité délictuelle au titre des désordres n°1 et 2 à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6],

Dit que la Sarl [R] [N] engage sa responsabilité délictuelle au titre du désordre n°1 à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6],

Dit que la Sas Troisel, la Sarl Caryl Goupe et la Sarl [R] [N] engagent leur responsabilité délictuelle à l’égard de la Sarl Locasalles,

Dit que les Sa Axa France Iard, Ergo versicherung Ag et Qbe Europe Sa/Nv doivent leurs garanties,

Condamne in solidum la Sas Troisel, la Sarl Caryl Goupe, la Sarl [R] [N], la Sa Axa France Iard en sa qualité d’assureur de la Sas Troisel et de la Sarl [R] [N] ainsi que la Sa Qbe Europe Sa/Nv à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 274 804,20 euros HT, soit 329 765,04 euros TTC au titre de son préjudice matériel, dans la limite de 151 120 euros HT, soit 181 500 euros TTC s’agissant de la Sarl [R] [N] et de son assureur la Sa Axa France Iard,

Condamne les mêmes in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 178,20 euros au titre des frais de location de nacelle,

Dit que ces sommes seront indexées sur l’évolution de l’indice BT01 à compter du 9 novembre 2022 et jusqu’au jugement,

Dit que la Sa Axa France Iard et la Sa Qbe Europe Sa/Nv pourront opposer leurs franchises à leurs assurées,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de ses demandes au titre d’un préjudice moral et d’un préjudice de jouissance,

Condamne in solidum la Sas Troisel, la Sarl Caryl Goupe et la Sarl [R] [N] à verser à la Sarl Locasalles la somme de :

—  30 000 euros HT au titre de son préjudice matériel,

—  18 912 euros au titre de son préjudice de jouissance,

Déboute la Sarl Locasalles de sa demande de condamnation au titre des frais d’expertise,

Fixe la part de responsabilité dans la survenance des désordres :

— de la Sas Troisel à 60%

— de la Sarl Caryl Goupe à 35%

— de la Sarl [R] [N] à 5%

Condamne la Sarl Caryl Goupe, sous la garantie de son assureur, la Sa Qbe Europe Sa/Nv, à relever et garantir la Sas Troisel et la Sa Axa France Iard à hauteur de 35% des condamnations prononcées à leur encontre, en ce compris celles au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Condamne in solidum la Sas Troisel et la Sa Axa France Iard à relever et garantir la Sarl Caryl Goupe à hauteur de 60% des condamnations prononcées à son encontre, en ce compris celles au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Condamne la Sa Qbe Europe Sa/Nv à relever et garantir intégralement la Sarl Caryl Goupe des condamnations prononcées à son encontre, en ce compris celles au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Condamne in solidum la Sas Troisel, la Sarl [R] [N] et leurs assureurs la Sa Axa France Iard et la Sa Ergo Versicherung Ag à relever et garantir la Sa Qbe Europe Sa/Nv à hauteur de 65% des condamnations prononcées à leur encontre, en ce compris celles au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Condamne la Sarl Caryl Goupe, sous la garantie de la Sa Qbe Europe Sa/Nv à relever et garantir la Sarl [R] [N] et la Sa Axa France Iard à hauteur de 35% des condamnations prononcées à leur encontre, en ce compris celles au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Condamne la Sas Troisel à payer à la Sarl Caryl Goupe la somme de 7 720 euros,

Condamne in solidum la Sas Troisel, la Sarl Caryl Goupe et la Sarl [R] [N] à payer la somme de 4 000 euros à la Sarl Locasalles au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la Sas Troisel, la Sarl Caryl Goupe, la Sarl [R] [N], la Sa Axa France Iard en sa qualité d’assureur de la Sas Troisel et de la Sarl [R] [N] ainsi que la Sa Qbe Europe Sa/Nv à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [Z] [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la Sas Troisel, la Sarl Caryl Goupe, la Sarl [R] [N] et leurs assureurs la Sa Axa France Iard, la Sa Qbe Europe Sa/Nv et la Sa Ergo Versicherung Ag aux dépens, en ce compris ceux de l’instance en référé et les frais d’expertise,

Dit que la répartition de la charge finale des condamnations au titre des frais irrépétibles et des dépens doit se faire selon les mêmes proportions que celles précédemment définies au titre de la responsabilité de chacune des sociétés sous la garantie de leurs assureurs respectifs,

Ordonne l’exécution provisoire à hauteur de la somme de 180 000 euros.

LE GREFFIER LE PRESIDENT