N° RG 25/00177 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CW5F

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00177 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CW5F

LE TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

S.C.I. DE LA PYRAMIDE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M. [P] [U], gérant

DÉFENDEURS

Madame [M] [J], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [X] [T], demeurant [Adresse 2]

Comparants

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 26 Mars 2025

Première audience : 06 Juin 2025

DÉBATS

Audience publique du 06 Juin 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00177 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CW5F

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SCI de la PYRAMIDE a donné à bail à Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 1er novembre 2013, pour un loyer mensuel de 550€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI de la PYRAMIDE a fait signifier le 19 septembre 2024 un commandement de payer visant les articles 1224 et 1728 du code civil.

La SCI de la PYRAMIDE a ensuite fait assigner Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J] devant le Juge des contentieux de la protection d’ALENCON par actes de commissaire de justice du 26 mars 2025, lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er novembre 2024,être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J],condamner solidairement Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 8.250€, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation,condamner solidairement Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J] au paiement de la somme de 260€ à titre de dommages-intérêts,condamner solidairement Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J] à la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 6 juin 2025.

A cette audience, la SCI de la PYRAMIDE est représentée par Monsieur [U] [P], gérant. Elle maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à demander le prononcé de la résiliation du bail en l’absence de clause résolutoire visée dans le commandement de payer et en précisant que la dette locative s’élève désormais à la somme de 10.000€. Elle ne produit pas de décompte actualisé de la dette locative. Elle maintient sa demande d’expulsion et s’oppose à la suspension de la clause résolutoire. La SCI de la PYRAMIDE a été autorisée à produire un extrait K-bis en cours de délibéré.

Lors de l’audience, Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J] sont présents. Ils indiquent qu’ils ne paient plus le loyer depuis le mois de novembre 2024. Ils recherchent un autre logement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La SCI de la PYRAMIDE a produit un extrait K-bis en cours de délibéré.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 31 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI de la PYRAMIDE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 23 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

L’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

En application de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, le commandement de payer signifié le 19 septembre 2024 a été délivré sur le fondement des articles 1224 et 1728 du code civil. Il résulte des débats et des décomptes produits par la SCI de la PYRAMIDE que Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J] n’ont pas réglé l’intégralité des loyers et charges échus, leur dette locative s’élevant à la somme de 8.250 euros, le loyer du mois de mars 2025 inclus, selon décompte produit par la SCI de la PYRAMIDE au jour de l’assignation.

Le non-paiement des loyers par Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J], comparants et qui reconnaissent la dette, constitue de graves manquements aux obligations pesant sur les locataires, lesquels manquements justifient le prononcé de la résiliation du bail.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail du 1er novembre 2013 au jour du prononcé du présent jugement.

L’expulsion de Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la condamnation au paiement de la dette locative :

La SCI de la PYRAMIDE produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8.250 euros à la date du 26 mars 2025, incluant le loyer du mois de mars 2025.

Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J], présents à l’audience, ne contestent pas le montant de la dette locative.

Il résulte des pièces versées aux débats que la SCI de la PYRAMIDE justifie du montant de la somme demandée, soit 8.250 euros.

Il convient donc de retenir la créance telle qu’elle ressort du décompte produit par la SCI de la PYRAMIDE, soit 8.250 euros (somme arrêtée au 26 mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus).

Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée par rapport au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de condamnation à des dommages-intérêts:

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil énonce que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Aux termes des articles 6 et 9 du code de procédure civile : « à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder » et « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la SCI de la PYRAMIDE sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J] à lui verser la somme de 260 euros à titre de dommages-intérêts, en expliquant que les impayés de loyers les placent dans une situation financière difficile, notamment pour pouvoir honorer les mensualités de leur prêt. Or, il ne ressort d’aucun élément du dossier la preuve de l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation à titre de dommages-intérêts formulée par la SCI de la PYRAMIDE.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J], parties perdantes, seront condamnés à payer à la SCI de la PYRAMIDE la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de la SCI de la PYRAMIDE ;

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er novembre 2013 entre d’une part la SCI de la PYRAMIDE et d’autre part Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J] de libérer les lieux de leurs personnes et de leurs biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J] à payer à la SCI de la PYRAMIDE la somme de 8.250 euros, selon décompte arrêté au 26 mars 2025, au titre des loyers et charges impayés incluant le mois de mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J] à payer à la SCI de la PYRAMIDE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE la SCI de la PYRAMIDE de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J] à payer à la SCI de la PYRAMIDE la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [T] et Madame [M] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE