Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01666 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76AQW

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 24 Avril 2025

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

[J] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [J] [R]

née le 15 Juin 1987 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Mars 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2022, la SA d’HLM Flandre Opale Habitat a donné à bail, à compter du 28 octobre suivant, à Mme [J] [R] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 437,69 euros, outre 28,36 euros de charge, payable à terme échu.

En présence de loyers impayés, la SA d’HLM Flandre Opale Habitat a, par acte de commissaire de justice signifié le 07 mars 2024, fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 360,48 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 05 mars 2024, outre 90,70 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La Caisse d’Allocations Familiales a été saisie de la situation d’impayé de loyer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 19 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 04 novembre 2024, la SA d’HLM Flandre Opale Habitat a fait citer Mme [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9]-sur-Mer aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation du bail, par constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en vertu de l’article 1741 du code civil et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail au visa de l’article 1343-5 du code civil ;

— l’expulsion de Mme [J] [R], ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, en étant autorisée le cas échéant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés ;

— autoriser le cas échéant le demandeur à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [J] [R] ;

— condamner Mme [J] [R] au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

— condamner Mme [J] [R] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux ;

— condamner Mme [J] [R] à lui payer la somme de 360,18 euros pour les causes sus-énoncées avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 07 mars 2024, outre les loyers échus et à échoir depuis cette date jusqu’à la résiliation du bail, sous déduction des acomptes éventuellement versés selon décompte qui sera fourni lors des débats ;

— condamner Mme [J] [R] à lui payer la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues par le débiteur.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 05 novembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 9 janvier 2025 et renvoyée pour cause d’intempérie à celle du 6 mars 2025 où elle a été retenue.

La SA d’HLM Flandre Opale Habitat, représentée par Mme [B] [W], régulièrement munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 3328,13 euros arrêtée au 28 février 2025.

Elle précise que le paiement du loyer n’a pas été repris et que l’APL de la locataire a été suspendue.

Mme [J] [R], régulièrement citée à domicile n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le tribunal a donné lecture du diagnostic social et financier, puis l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

– Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est réputée intervenue le 19 janvier 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 5 novembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

– Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 07 mars 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter 08 mai 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 26 octobre 2022, le commandement de payer du 07 mars 2024, un décompte de créance au 28 février 2025.

Au vu de ces pièces, Mme [J] [R] sera condamnée au paiement de la somme de 3328,13 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 07 mars 2024 sur la somme de 360,48 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce la locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants à l‘audience de sorte qu’elle ne peut prétendre obtenir des délais de paiement -suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail- conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient en conséquence d’ordonner à Mme [J] [R] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, le tribunal ne juge pas opportun d’assortir sa décision d’une astreinte.

En conséquence la demande formulée à ce titre par la SA d’HLM Flandre Opale Habitat est rejetée.

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer la demanderesse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, du 08 mai 2024 et jusqu’à la libération.

Sur les autres demandes

– Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [J] [R], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

– Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 450 euros de la SA d’HLM Flandre Opale Habitat au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

– Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : «  les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [J] [R] à payer à la SA d’HLM Flandre Opale Habitat la somme de 3328,13 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 07 mars 2024 sur la somme de 360,48 euros et à compter du présent jugement pour le surplus;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 4] à [Localité 8] conclu le 26 octobre 2022, entre la SA d’HLM Flandre Opale Habitat et Mme [J] [R], à la date du 08 mai 2024 ;

ORDONNE à Mme [J] [R] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [J] [R] à payer à la SA d’HLM Flandre Opale Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

RENVOIE le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

DEBOUTE la SA d’HLM Flandre Opale Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [R] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et des diverses notifications;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition le 24 avril 2025.

La greffière, Le Juge,