MINUTE N° : 25/00084

DU : 24 Juin 2025

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort

DOSSIER : N° RG 25/00610 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVRI / 01ère Chambre civile

AFFAIRE : S.N.C. CEVENNES TABAC / [T]

DÉBATS : 13 Mai 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

Première chambre civile

JUGEMENT DU VINGT QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Claire SARODE, Présidente, siégeant en qualité de juge unique

Madame Christine TREBIER, Greffière présente aux débats

Madame Alexandra LOPEZ, Greffière placée présente au délibéré

DÉBATS : le 13 Mai 2025

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Juin 2025, par mise à disposition au greffe,

JUGEMENT rendu publiquement

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.N.C. CEVENNES TABAC

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Périne FLOUTIER, avocat au barreau de NIMES, plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [K] [T]

née le 25 Avril 1959 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par M^e Marion BAILLET GARBOUGE, avocat au barreau d’ALES, postulant, M^e Sébastien AVALLONE, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 26 juin 2024 par Maitre [Y], notaire à [Localité 6], la SNC CEVENNES TABAC, société en nom collectif, a acquis un fonds de commerce papeterie, bimbeloterie, bazar, maroquinerie, parfumerie, petite épicerie, articles fumeurs et de pêche, journaux, confiserie et presse auquel est annexé la gérance d’un débit tabac et un dépôt de presse.

Par acte authentique du même jour, la SNC CEVENNES TABAC a pris à bail commercial à Madame [K] [T] les locaux sis [Adresse 4] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2024 pour un loyer mensuel de 490 euros TTC.

Les locaux ainsi pris à bail portent uniquement sur le rez-de-chaussée de l’immeuble composé de trois étages. L’acte authentique décrit ces locaux comme comprenant un grand espace de vente, suivi d’une pièce d’usage de cuisine, et une cave située à la suite ainsi qu’un WC particulier.

Par arrêté municipal 2025-31du 24 février 2025, sur rapport du 21 février 2025 dressé par la Police, le maire de la commune de [Localité 9] a interdit l’accès à l’immeuble concerné par ce bail, dans l’attente de travaux de consolidation en obligeant la propriétaire ou ses ayants-droits à prendre toute mesure pour garantir la sécurité publique gravement menacée par l’état de cet immeuble en raison d’un danger imminent d’effondrement partiel et notamment de la partie de la toiture.

Par sommation interpellative du 27 mars 2025, la SNC CEVENNES TABAC a fait sommation à Madame [K] [T] de confirmer avoir procédé aux mesures d’études pour la mise en sécurité pour lesquelles l’arrêté avait imparti un délai d’un mois, ce à quoi la requise a répondu avoir fait appel à un avocat pour la défense de ses intérêts.

Par requête en date du 2 avril 2025, la SNC CEVENNES TABAC a demandé au président du tribunal judiciaire d’Alès l’autorisation d’assigner sa bailleresse à jour fixe, ce qui a été accordé par ordonnance sur requête du 14 avril 2025.

Ainsi, par exploit du 19 avril 2025, la SNC CEVENNES TABAC a assigné Madame [K] [T] à l’audience du 13 mai 2025, à laquelle les parties sont représentées par leur conseil.

In limine litis, Madame [K] [T] sollicite un sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal administratif de Nîmes, saisi de sa demande en annulation de l’arrêté municipal et d’un référé-suspension.

Elle demande également le renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état.

LA SNC CEVENNES TABAC s’oppose à ces demandes.

Dans ses dernières conclusions, la SNC CEVENNES TABAC demande au tribunal de :

DEBOUTER Madame [K] [T] de sa demande de sursis à statuer,à titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande de sursis, d’ORDONNER la suspension des obligations dont la SNC est débitrice à l’égard de Madame [K] [T] au titre de l’exécution du contrat de bail et notamment l’obligation de paiement des loyers et charges et l’obligation de garnir et d’exploiter les locaux jusqu’au rétablissement de l’affaire au rôle par la partie la plus diligente,DEBOUTER Madame [K] [T] de sa demande de renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état,à titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande de sursis, d’ORDONNER la suspension des obligations dont la SNC est débitrice à l’égard de Madame [K] [T] au titre de l’exécution du contrat de bail et notamment l’obligation de paiement des loyers et charges et l’obligation de garnir et d’exploiter les locaux jusqu’au rétablissement de l’affaire au rôle par la partie la plus diligente,Au fond,

DEBOUTER Madame [K] [T] de toutes ses demandes et prétentions,PRONONCER la résolution du contrat de bail commercial,CONDAMNER Madame [K] [T] à payer à la SNC CEVENNES TABAC la somme de 240 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de fonds de commerce,CONDAMNER Madame [K] [T] à payer à la SNC CEVENNES TABAC la somme de 8 338 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi,CONDAMNER Madame [K] [T] à payer à la SNC CEVENNES la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi,CONDAMNER Madame [K] [T] à payer à la SNC CEVENNES la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance.

La SNC CEVENNES TABAC dénonce l’intention dilatoire des demandes soulevées avant toute défense au fond par Madame [K] [T], voyant dans la procédure de référé-suspension intentée devant le tribunal administratif une réaction à la présente assignation. La SNC fait en outre remarquer qu’elle est complètement étrangère à la procédure administrative et que demander le renvoi devant le juge de la mise en état revient à remettre en cause l’ordonnance sur requête du Président du tribunal judiciaire d’Alès qui est pourtant insusceptible de recours.

Se fondant sur les articles 1217 et 1719 du code civil, la demanderesse sollicite la résolution du contrat de bail commercial, l’arrêté municipal portant péril faisant obstacle à l’exploitation du fonds de commerce d’autant que Madame [K] [T] n’a pas procéder aux mesures qui lui incombaient au titre de cet arrêté. Les seuls travaux réalisés par ses soins et facturés le 27 février 2025 ont selon la SNC aggravé la fragilité de la structure. La SNC rappelle les dispositions de l’article R. 145-35 du code du commerce qui mettent à la charge du bailleur le type de travaux prescrits par l’arrêté de mise en péril. La demanderesse réfute en outre avoir empêché Madame [K] [T] d’accéder aux lieux d’autant que les travaux à effectuer concerne l’étage et non le rez-de-chaussée concerné par le bail.

A titre de réparation, elle sollicite le remboursement du fonds de commerce qu’elle dit vidé de sa substance et l’indemnisation des préjudices financiers subis à savoir les travaux d’aménagement financés et l’étude diligentée en février 2025.

Dans ses motifs, elle s’oppose aux demandes reconventionnelles formulées par Madame [K] [T] au titre du paiement de l’arriéré locatif en se fondant sur l’article 1219 du code civil et la réparation du préjudice moral soutenant n’avoir commis aucune faute dommageable et mettant en exergue le comportement menaçant de Madame [T] à l’égard des représentantes de la société.

Dans ses dernières conclusions, Madame [K] [T] sollicite :

A titre principal,

le SURSIS A STATUER en attendant la décision à intervenir du tribunal administratif s’agissant de l’annulation de l’arrêté municipal (instance numéro 2501685-33),A titre subsidiaire,

le RENVOI de l’affaire à la mise en état au fond compte-tenu de l’absence d’urgence justifiant une procédure à jour fixe,A titre infiniment subsidiaire,

le REJET de l’ensemble des demandes de la société CEVENNES TABAC,Reconventionnellement,

la CONDAMNATION de la société à lui verser la somme de 1 470 euros pour les loyers impayés à ce jour,la CONDAMNATION de la société à lui verser la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice moral causé pour cette action abusive,la CONDAMNATION de la société CEVENNES TABAC à verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [K] [T] remet en cause la validité de l’arrêté de péril pour non-respect du principe du contradictoire alors qu’il n’est pas fondé sur l’article L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation. Elle critique également le défaut de motivation de cet arrêté y compris dans les mesures prescrites. Considérant que cet arrêté doit être annulé, elle soutient que l’issue de la présente affaire en dépend en ce que la demande en résolution se fonde sur le péril imminent traité par ses soins. De plus, elle soutient que l’appel en garantie de la commune ne peut être engagée avant de connaître la décision du juge administratif.

S’agissant de la demande de renvoi devant le juge de la mise en état, la défenderesse remet en cause l’urgence de la présente affaire, en ce qu’elle dit démontrer avoir procédé à des mesures adéquates et a notamment diligenté une expertise par un ingénieur spécialisé qui n’a pas retenu un péril imminent et a fait retirer la poutre qui posait problème. Madame [K] [T] met aussi en avant que la SNC CEVENNES TABAC a cessé toute activité avant même l’arrêté de péril et a repris son commerce dans un autre bâtiment de la même rue dès le mois d’avril. Elle considère donc que l’urgence n’est pas fondée et que la complexité de l’affaire requiert des mesures d’investigation que la procédure à jour fixe ne permet pas. Un tel renvoi lui permettrait aussi d’appeler en garantie la commune.

Au fond, elle met en avant l’absence de manquement contractuel de sa part, alors même que l’insalubrité du local n’est pas démontrée, l’arrêté du maire ne se fondant que sur des constations non contradictoires.

De plus, elle rappelle que, selon le bail en question, les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du preneur et ne sauraient être mis à sa charge, d’autant que la demanderesse lui refuse l’accès aux locaux loués.

Enfin, dans le cas où un manquement contractuel serait mis à sa charge, Madame [K] [T] soutient qu’à ce stade seule une obligation de faire pourrait lui incomber, laquelle en vertu de l’imprécision des travaux à mener, n’est pas réalisable.

S’agissant des préjudices invoqués par la SNC CEVENNES TABAC, Madame [K] [T] met en avant le défaut de causalité avec les vices prétendus du local, mettant en outre en avant le fait que le bail commercial n’est pas une composante principale du fonds, que la SNC a d’ores et déjà repris son activité et que les autres frais résultent de sa volonté unilatérale de procéder à des investigations pour quitter les lieux. Enfin, elle dénonce la tentative d’enrichissement sans cause de la SNC qui devrait aussi être indemnisée par son assurance.

A titre reconventionnel, elle dit que la SNC n’a pas payé les loyers depuis février 2025. Elle sollicite enfin réparation pour la procédure abusive intentée et notamment la demande disproportionnée d’indemnisation du fonds de commerce visant à l’impressionner alors même qu’elle est fragile ayant ainsi entrainé un suivi psychiatrique avec traitement médical.

Sur demande de Madame [K] [T], elle a été autorisée à produire dans le cadre du délibéré la décision du tribunal administratif quant au référé-suspension, ce qui n’a pas été fait.

La SNC CENVENNES TABAC a faire parvenir une note la veille du délibéré, sans y être autorisée, cette note ne sera donc pas prise en compte.

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

In limine litis, sur la demande de sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile prévoit que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Cette décision permet à la juridiction de reporter le court d’un jugement dans l’attente qu’un événement se produise.

En l’espèce, Madame [K] [T] sollicite ce sursis dans l’attente de la décision à intervenir du tribunal administratif.

La SNC CEVENNES TABAC s’y oppose.

À titre préliminaire, il convient de rappeler que le juge judiciaire n’a pas à se prononcer sur la validité d’un acte administratif. L’ensemble des arguments développés en ce sens par la défenderesse ne sauraient donc être ici étudiés.

Il résulte des pièces du dossier que les locaux concernés par le bail commercial ont fait l’objet d’un arrêté de péril le 24 février 2025, empêchant toute exploitation des lieux et tout accès dans le bien par la SNC CEVENNES TABAC depuis cette date.

En effet, cet arrêté ordonne au titre des mesures immédiates au regard du danger imminent d’effondrement « interdire l’accès à l’immeuble à toute personne dans l’attente des travaux de consolidation. Cette condamnation doit être matérialisée par le maintien de la fermeture du bâtiment. »

Alors qu’elle était autorisée à produire dans le cadre de son délibéré la décision du tribunal administratif s’agissant du référé suspension dont l’audience se tenait le même jour que l’audience civile, Madame [K] [T] n’a communiqué au tribunal aucun élément.

Cela laisse supposer que la décision du juge administratif n’est pas encore intervenue et que la possibilité de réinvestir les locaux n’a pas encore été autorisée.

La SNC CEVENNES TABAC, qui est en effet étrangère à la procédure administrative opposant Madame [T] à la commune de [Localité 9], est avant tout une société commerciale qui a engagé des frais dans son activité et son fonds de commerce (prêt souscrit auprès de la Caisse d’Epargne) et qui a contracté un bail commercial dont l’exécution est compromise du fait de cet arrêté.

En l’état de cette décision municipale datant de plus de 4 mois et en l’état de l’avancé des procédures d’urgence devant le tribunal administratif, il y a lieu de considérer que la question de la résolution du contrat de bail commercial peut être parfaitement envisagée au regard des éléments ici présentés.

En outre, Madame [K] [T] pourra toujours mettre en cause la responsabilité de la commune devant le juge administratif si l’arrêté de péril venait à être annulé.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de sursis à statuer.

Sur la demande de renvoi devant le juge de la mise en état

La décision d’accepter une demande de renvoi d’audience appartient au juge qui apprécie cette demande en fonction des exigences d’une bonne administration de la justice et l’intérêt des parties à obtenir une décision dans un délai raisonnable.

Selon l’article 2 du code de procédure civile, les parties conduisent l’instance sous les charges qui leur incombent. Il leur appartient d’accomplir les actes de la procédure dans les formes et délais requis.

En l’espèce, Madame [K] [T] remet en cause l’urgence de la situation qui a amené à faire droit à la demande d’assignation à jour fixe faisant valoir la reprise d’activité par la SNC dans un autre local dès le mois d’avril 2025. Elle met aussi en exergue la nécessité d’une expertise technique, la production de preuves supplémentaires, une évaluation rigoureuse des responsabilités et une décision préalable du juge administratif sur la légalité de l’arrêté de péril imminent, outre l’opportunité pour Madame [T] d’appeler en garantie la commune dans l’éventualité où l’arrêté serait reconnu illégal.

La SNC CEVENNES TABAC s’oppose à cette demande.

L’ordonnance sur requête du président du tribunal judiciaire d’Alès autorisant l’assignation à jour fixe n’a pas ici à être questionnée.

Au vu des éléments produits à l’audience, il est clair que l’urgence de la situation est moins prégnante que celle exposée dans le cadre de la requête à jour fixe, puisque la SNC a repris son activité, elle ne le conteste pas, elle n’a plus payé son loyer depuis février 2025 et n’intervient plus au sein du bâtiment visé par l’arrêté municipal.

Ainsi, en l’état, la situation économique de la SNC CEVENNES TABAC n’est plus compromise.

Pour autant, le juge considère que chaque partie a été à même de faire valoir ses arguments et de produire les pièces nécessaires au soutien de ses prétentions, de sorte que l’affaire est en état d’être jugée, étant noté qu’aucune des parties n’a présenté des conclusions écrites visant à la réalisation d’une expertise, qui aurait quoi qu’il en soit peu de conséquences sur la question principale de la résolution du bail commercial.

La demande de renvoi au juge de la mise en état est donc rejetée.

Au fond,

I. Sur la demande de résolution du bail commercial

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1719 du même code prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article suivant énonce que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article R. 145-35 1e et 2e du code de commerce, prévoit que ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

En l’espèce, au terme du contrat de bail commercial signé devant notaire le 26 juin 2024, les locaux objets de ce contrat ont bien été délivrés par Madame [K] [T], la SNC CEVENES TABAC les investissant et décidant d’ailleurs d’y faire des travaux d’embellissement, avec l’autorisation de la bailleresse en février 2025.

À l’occasion de ces travaux, étant autorisée par Madame [T] à entreposer des effets dans l’appartement au premier étage, la SNC CEVENNES TABAC et son entrepreneur (SARL PERIER PERE ET FILS) ont découvert l’état inquiétant de cet étage. La SNC a fait intervenir un bureau d’études, la SARL ADG Etudes, qui l’alertait le 19 février 2025 et rendait un rapport le 22 février.

Ce rapport relève la vétusté du bâtiment, le manque d’entretien. Il constate le plancher en bois vétuste dans l’appartement au R+1, avec une poutre cassée risquant de tomber « à tout moment. » Il y était conseillé de demander au propriétaire d’étayer ce plancher « de toute urgence » et de réaliser des sondages dans le faux plafond du commerce au rez-de-chaussée afin de "juger de l’état du plancher situé au-dessus (…)."

Il y était conclu : « un diagnostic complet de ce bâtiment devra être réalisé par une personne compétente mais en attendant nous conseillons au propriétaire de faire réaliser urgemment des travaux de mise en sécurité. »

Madame [K] [T] critique légitimement les circonstances de la réalisation de ce rapport tout comme celles de l’établissement d’un procès-verbal de constat de Commissaire de Justice le 18 février 2025 par la société PERIER PERE ET FILS puisque ces observations concernent le logement de l’étage non concernés par le bail commercial du 26 juin 2024.

Pour autant, au regard de la teneur des observations faites tant dans le procès-verbal que dans le rapport de la SARL ADG Etudes, la situation se révélait suffisamment alarmante pour inciter la SNC CEVENNES TABAC à arrêter son activité, au regard des risques encourus pour les personnes et les biens directement dans le local pris à bail. À défaut, sa responsabilité aurait pu être engagée en cas d’écroulement.

Ces constations étaient d’ailleurs suivies de l’arrêté de péril de la commune de [Localité 9] qui a immédiatement interdit à toute personne l’accès à ces locaux en imposant trois séries de mesures à la propriétaire :

— dans un délai d’un mois : engager des études en vue de la conservation du bâtiment pour la mise en sécurité par des spécialistes et étendre les investigations aux différentes structures afin de réaliser l’ensemble des travaux nécessaires rapidement par la purge des éléments menaçant ruine,

— dans un délai de trois mois : supprimer la menace venant de la poutre du niveau R+1 qui menace de tomber et réparer la toiture pour assurer l’étanchéité,

— au-delà de trois mois : assurer le clos et couvert complet des lieux et maintenir un entretien continu par une reprise de la toiture et élément de charpente.

À plus de quatre mois après cet arrêté, Madame [K] [T] ne démontre pas avoir entamé les mesures mises à sa charge et qui ont vocation à permettre une levée du péril.

Au contraire, elle justifie avoir fait intervenir une société en février 2025. Cependant, l’expert qu’elle a elle-même mandaté note dans son rapport du 9 avril 2025 que cette intervention a été contreproductive et a affaibli la structure. Même si cet expert retient que le 1er étage ne nécessitait « peut-être » pas une procédure de péril imminent, il note que l’immeuble au jour de la visite présente des signes de fragilité sur sa partie haute qui témoigne d’un manque d’entretien et de gros travaux. Cet expert n’a cependant pas pu visiter le commerce au rez-de-chaussée.

Au jour du présent jugement, l’arrêté de péril n’a pas été levé ni annulé par la justice administrative, empêchant donc toute exploitation des locaux objets du bail commercial.

Il s’en évince que Madame [K] [T] n’a pas pris la mesure de l’importante vétusté et fragilité de son bien et n’a pas mis en œuvre des études à la hauteur du danger constaté et qui aurait permis de s’acheminer vers une mise en sécurisation prochaine du bien.

Elle ne saurait s’exonérer de cette charge qui lui incombe en invoquant la page 10 du contrat de bail qui indique que « par dérogation à l’article 1719 alinéa 1er du code civil, le preneur aura la charge exclusive du coût des travaux prescrit par l’autorité administrative que ces travaux concernent la conformité générale du local loué ou les normes de sécurité, d’accueil du public, d’accès des personnes handicapées d’hygiène, d’isolation phonique ou les normes de salubrité spécifiques à son activité, sauf à tenir compte des dispositions de l’article R. 145-35 du code du commerce. »

Les travaux ici en question et requis par l’arrêté de péril ne sont pas assimilables à des travaux de mise en conformité visés par cette clause, alors même qu’il s’agit ici d’intervenir sur la structure globale de l’immeuble fragilisée dans son ensemble, au-delà même des locaux loués, et notamment sur le toit, la charpente et le plancher. Il est ici question justement d’interventions qui relèvent du 1er et 2e alinéa de l’article R. 145-35 du code de commerce.

Il s’en déduit un manquement contractuel du bailleur à ses obligations liées au bail commercial, qui en n’ayant pas pris en charge les importantes réparations nécessaires au maintien de la solidité de la structure du logement, n’a pas permis d’éviter l’arrêté de mise en péril et délivre ainsi un local non conforme à sa destination en ce que tout accès au local est prohibé.

Madame [K] [T] était déjà investie d’une obligation de faire au regard des mesures imposées par l’arrêté municipal, ce à quoi elle n’a pas répondu de manière adéquate.

Ainsi, la résolution du bail commercial sera prononcée, comme étant une des sanctions justifiées au regard du manquement constaté.

II. Sur les demandes indemnitaires de la SNC CEVENNES TABAC

L’article 1217 du code civil sus-cité ouvre la possibilité au contractant envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté de cumuler les sanctions qui ne sont pas incompatibles entre elles, outre les dommages et intérêts.

Toute réparation suppose cependant de pouvoir relier le préjudice subi à la faute contractuelle.

A/ Sur la perte du fonds de commerce

En même temps que la prise à bail du local litigieux, la SNC CEVENNES TABAC a acquis son fonds de commerce pour un prix de 240 000 euros dont 170 000 euros financés au moyen d’un prêt.

La SNC soutient qu’en raison de la résolution contractuelle, le fonds de commerce va être vidé de sa substance.

Au contraire, Madame [K] [T] fait valoir que le fonds de commerce ne se compose pas principalement du bail et qu’en outre sans attendre l’issue de la présente instance, la SNC CEVENNES TABAC a repris son activité à quelques mètres du local en question.

Il résulte effectivement de l’acte de cession de fonds de commerce du 26 juin 2024, que ce fonds se compose des éléments incorporels suivants : les enseignes, le nom commercial, la clientèle et l’achalandage ainsi que le droit au bail pour le temps restant à courir des locaux sis [Adresse 3] où le fonds est exploité.

Ce fonds est également composé des éléments corporels suivants : le mobilier commercial, les agencements et le matériel servant à son exploitation, en dehors de tout stock.

Ainsi, le droit au bail représente une infime part de ce fonds de commerce. Il n’est donc pas justifié que Madame [K] [T] assume la totalité du prix conséquent de ce fonds d’autant plus que celui-ci est de nouveau exploité depuis le mois d’avril à quelques mètres du local en question. La SNC CEVENNES TABAC ne démontre aucun impact sur son activité d’autant que son assurance prend en charge la perte d’exploitation pendant plusieurs mois.

Ainsi, à défaut de caractériser son préjudice et le lien avec la résolution du bail, la SNC CEVENNES TABAC sera déboutée de sa demande.

B/ Sur le remboursement de la somme de 600 euros correspondant à l’étude réalisée par la société ADG ETUDES

Au regard de l’important état de vétusté qu’elle a constaté au premier étage auquel elle a ponctuellement été auorisée à accéder, la SNC CEVENNES TABAC était bien fondée à faire réaliser cette étude, au vu des risques présentés pour les biens et les personnes y compris directement à son égard et pour le local loué.

Cette étude étant en lien direct avec le manque d’entretien général du bâtiment, Madame [K] [T] sera condamnée à rembourser son coût à la demanderesse.

C/ Sur le remboursement des travaux d’aménagement et d’embellissement

C’est à l’occasion de ces travaux que la SNC CEVENNES TABAC a découvert la vétusté du bâtiment dont elle louait le rez-de-chaussée. Elle justifie avoir payé 8 338 euros à la SARL PERIER PERE ET FILS le 19 février 2025.

L’état du bâtiment touché par l’arrêté de péril pris quelques jours après ne lui a pas permis de bénéficier de ces travaux.

Cette dépense représente donc un préjudice financier en lien direct avec l’état non entre tenu du bâtiment.

Madame [K] [T] sera condamnée à rembourser cette somme à la SNC.

III. Sur les demandes reconventionnelles

A/ Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Madame [T] indique que la SNC CEVENNES TABAC n’a plus payé le loyer depuis février 2025. Elle réclame le paiement des loyers de mars à mai 2025.

L’arrêté de péril a été pris le 24 février 2025 empêchant à compter de cette date tout accès aux locaux, objets du bail.

Cela a complètement privé le bail en question de sa contrepartie en faveur de la SNC qui était donc légitime à ne plus payer son loyer de mars à mai 2025, cette inexécution étant suffisamment grave.

Madame [K] [T] sera donc déboutée de sa demande de paiement de l’arriéré locatif.

B/ Sur l’abus de droit d’ester en justice

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé de le réparer.

Cela implique la caractérisation d’une faute et d’un lien de causalité avec un préjudice justifié.

En l’espèce, Madame [K] [T] met en exergue les prétentions manifestement disproportionnées et abusives de la société CEVENNES TABAC alors même qu’elle a déplacé son activité à quelques mètres. Elle soutient que cela avait pour objectif de l’impressionner alors qu’elle est particulièrement vulnérable. Elle met en avant les effets sur sa santé, l’obligeant à mettre en place un suivi psychiatrique et un traitement anti-dépresseur.

La SNC CEVENNES TABAC s’y oppose soutenant n’avoir commis aucune faute et au contraire subir les menaces et les intimidations de Madame, comme elle le relate dans les plaintes qu’elle verse.

Il est évident qu’au regard de la situation, la SNC CEVENNES TABAC n’a pas commis de faute en saisissant la Justice.

Même si sa demande de dommages et intérêts en réparation du fonds de commerce est manifestement excessive et infondée alors qu’elle a repris son activité, il n’est pas possible d’établir le lien de causalité avec cette seule prétention excessive et l’état de santé de madame qu’elle ne justifie qu’en produisant une ordonnance médicale et alors même que la situation générale de l’immeuble a vocation à avoir aussi un impact sur cet état.

Madame sera déboutée de sa demande en réparation.

IV. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [T], succombant, sera condamnée aux entiers dépens.

Selon l’article 700 du code de procédure civile et en équité, Madame [K] [T] sera condamnée à verser 800 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE la demande de sursis à statuer dans l’attente des décisions du tribunal administratif ;

REJETTE la demande de renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état ;

PRONONCE la résolution du bail commercial conclu suivant acte authentique reçu le 26 juin 2024 par Maître [Y], entre la SNC CEVENNES TABAC et Madame [K] [T] aux torts exclusifs de cette dernière ;

DEBOUTE la SNC CEVENNES TABAC de sa demande de dommages et intérêts en réparation de la perte du fonds de commerce ;

CONDAMNE Madame [K] [T] à payer à la SNC CEVENNES TABAC la somme de 8 338 euros au titre des travaux réalisés par le locataire ;

CONDAMNE Madame [K] [T] à payer à la SNC CEVENNES TABAC la somme de 600 euros au titre des frais de réalisation de l’étude par la société ADG Etudes ;

DEBOUTE Madame [K] [T] de sa demande de paiement des arriérés locatifs ;

DEBOUTE Madame [K] [T] de sa demande d’indemnisation du préjudice moral pour abus de droit d’ester en Justice ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [K] [T] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [K] [T] à payer à la SNC CEVENNES TABAC 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame la Présidente, qui l’a signé avec Madame la Greffière.

La Greffière, La Présidente,