TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01157 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CW3Z

JUGEMENT CIVIL

Contentieux inférieur à 10 000 €

PARTIES :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] représentée par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 10], immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 343 765 178 domicilié

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée par M^e Emilie PORCARA, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [R]

[Adresse 11]

[Adresse 8]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Les débats ont eu lieu en audience publique le 06 Octobre 2025 devant Claire SARODE, Juge, assistée de Charline ROMERO, lors des débats et de Christine TREBIER, Greffier, lors du délibéré, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le trois Novembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [R] est propriétaire du lot cadastré CB [Cadastre 1], lot n°1, situé dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] [Localité 9].

Constatant des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son syndic, la SAS FONCIA, entrepris plusieurs démarches en vue d’obtenir le règlement des sommes dues.

Une première mise en demeure a été adressée à Monsieur [H] [R] le 12 novembre 2024, portant sur la somme totale de 758,78 euros, correspondant à un principal de 704,78 euros et à 54 euros de frais de recouvrement.

Une seconde mise en demeure lui a ensuite été envoyée le 5 février 2025, pour un montant réactualisé de 1 040,35 euros (comprenant un principal de 986,35 euros et 54 euros de frais de recouvrement).

Faute de règlement, un commandement de payer lui a été délivré le 16 avril 2025 pour la somme de 1 931,33 euros, se décomposant en un principal de 1 798,85 euros et 132,48 euros de frais d’acte.

Une tentative de conciliation a été organisée le 24 juin 2025, mais celle-ci a été infructueuse en raison de l’absence de Monsieur [H] [R].

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a, par exploit de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, fait assigner Monsieur [H] [R] devant le tribunal judiciaire d’Alès aux fins d’obtenir le paiement des charges de copropriété impayées.

Après un premier renvoi à l’audience du 1er septembre 2025 afin de permettre le dépôt des écritures, l’affaire a été appelée à l’audience du 6 octobre 2025.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat constitué, a déposé ses conclusions et soutenu oralement ses prétentions.

Un procès-verbal de recherches infructueuses, établi conformément à l’article 659 du code de procédure civile, a constaté que Monsieur [H] [R] n’avait pu être joint.

Ce dernier n’était ni présent ni représenté à l’audience, de sorte qu’il sera statué par défaut.

A l’audience, du 6 octobre 2025 le Syndicats de copropriétaires [Adresse 4] demande au tribunal le bénéfice de son assignation, à savoir de :

— CONDAMNER Monsieur [H] [R] au paiement de la somme de 1197,10 euros au titre des charges dues selon décompte arrêté au 23 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 avril 2025 ;

— CONDAMNER Monsieur [H] [R] au paiement de la somme de 1300,28 euros au titre des frais de recouvrement induits par sa résistance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— CONDAMNER Monsieur [H] [R] à payer la somme de 1500 euros au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] au titre de dommages et intérêts

— CONDAMNER Monsieur [H] [R] au paiement de la somme de 1200 euros au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Au soutien de sa demande en paiement des charges de copropriété se fondant sur les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] produit un décompte individuel des sommes dues, arrêté au 23 mai 2025, établissant que Monsieur [H] [R] n’a pas réglé l’intégralité de ses charges de copropriété pour les exercices 2024 et 2025. Les comptes de l’exercice 2023-2024 ont été approuvés en assemblée générale, sans contestation de la part du copropriétaire, étant précisé qu’aucune assemblée générale n’a été tenue en 2024, de sorte que les appels de fonds régulièrement émis demeurent exigibles. Au soutien de sa demande en paiement des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires se fonde sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance sont imputables au seul copropriétaire concerné. Le syndicat soutient que ne pas condamner le copropriétaire défaillant au remboursement de ces frais reviendrait à faire peser sur l’ensemble de la copropriété. Une telle situation reviendrait, selon lui, à imputer à la collectivité des copropriétaires les coûts générés par la résistance injustifiée de Monsieur [H] [R].

À l’appui de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires se réfère aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, selon lesquelles le débiteur d’une obligation pécuniaire qui tarde à s’en acquitter peut être condamné à des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, à condition qu’il soit démontré que ce retard a causé au créancier un préjudice distinct, réel, direct et certain.

La décision a été mise en délibéré au 3 novembre 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile : « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I/ Sur les demandes relatives au paiement des charges de copropriété :

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges (…) ".

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur,

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. "

L’article 14-1 du même texte dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale », ce alors que son article 19-2 dispose que « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles (…) ».

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic est habilité à recouvrer les sommes dues au syndicat par tous moyens légaux.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, conformément à l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts au taux légal courent à compter de la mise en demeure du débiteur.

En l’espèce, pour justifier de sa créance, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] produit :

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 janvier 2025 et celui du 18 juillet 2023. Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], précise à l’audience qu’il n’y a pas eu d’assemblée générale en 2024.

— Les appels de fond sur provisions sur charges courantes du 1er au 31 mars 2024, du 1er avril au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 31 mars 2025, du 5 avril au 30 septembre 2025

— L’appel sur avance de trésorerie du 1er février

— L’appel de provisions sur travaux du 1er février 2025

— Le bilan annuel des charges du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024

— La mise en demeure pour impayé du 12 novembre 2024, la relance du 2 décembre 2024,

— La mise en demeure pour impayé du 5 février 2025, la relance du 26 février 2025

— Le commandement de payer du 16 avril 2025

Il est noté que le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 janvier 2025 a approuvé les comptes pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024.

Il en résulte une dette totale de 1197,10 euros correspondant aux charges dues pour les exercices 2024 et 2025 et qui se décompose ainsi :

Pour l’exercice 2024, les appels de fonds s’élevaient à :

— Appel de provision sur charges (1er trimestre 2024 – ½) : 308,84 € ;

— Appel d’avance de trésorerie (1/1) : 370,56 € ;

— Appel de provision sur charges (2e trimestre 2024 – 2/2) : 308,84 € ;

— Appel de provision sur charges (4e trimestre 2024 – ½) : 311,89 € ;

Soit un total de 1300,13 euros.

Pour l’exercice 2025, deux appels ont été émis :

— Appel de provision pour travaux (plan pluriannuel) : 180,42 € ;

— Appel de provision sur charges (2e trimestre 2025) : 311,89 €,

Soit un total de 492,31 euros, non réglé.

L’appel pour travaux a bien été voté en assemblée générale du 13 janvier 2025.

Il résulte de ces pièces que Monsieur [H] [R] n’a pas réglé les appels de fonds exigibles, et n’a procédé à aucun paiement en 2025 malgré les mises en demeure et le commandement de payer du 16 avril 2025.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1197,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025, date du commandement de payer.

II/ Sur les demandes relatives aux frais de recouvrement induits par la résistance du débiteur :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (…) ».

En l’espèce, il est établi que le syndicat a dû exposer des frais de recouvrement. Cependant ne seront retenus que les frais justifiés de mise en demeure et de relances, les frais d’huissier, d’avocats et d’hypothèque n’étant pas justifiés.

Soit une somme de 54+44+54+44=196 euros.

Ces frais étant directement liés à la défaillance de Monsieur [H] [R] et nécessaires au recouvrement de la créance, il convient de les mettre à sa charge.

III/ Sur le préjudice subi par la copropriété :

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le débiteur d’une obligation pécuniaire qui tarde à l’exécuter peut être condamné à des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires lorsqu’il en résulte pour le créancier un préjudice réel, direct et certain, distinct du simple retard de paiement.

Il est constant, au regard de la jurisprudence (notamment Cass. 3e civ., 4 décembre 2007, n°06-19.111 ; CA [Localité 12], 23e ch., 26 septembre 2002, et 22 mars 2007, JurisData n°2007-329312), que le copropriétaire défaillant peut être condamné à des dommages et intérêts lorsque son comportement fautif cause au syndicat un préjudice particulier, tel qu’une atteinte caractérisée à la trésorerie de la copropriété ou une désorganisation démontrée de sa gestion.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 9] soutient que l’absence prolongée de règlement par Monsieur [H] [R] a perturbé la trésorerie de la copropriété et entraîné des difficultés de fonctionnement, aucune pièce comptable ou élément chiffré précis n’est produit de nature à établir que le syndicat a subi un préjudice distinct du simple retard de paiement des charges dues.

Les frais liés à la procédure de recouvrement ont par ailleurs déjà été indemnisés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui exclut tout cumul pour le même chef de préjudice.

Le simple constat d’un impayé, bien qu’indiscutablement fautif, ne suffit pas à caractériser un dommage autonome ouvrant droit à indemnisation au-delà des intérêts légaux et des frais de recouvrement déjà accordés.

Dans ces conditions, le tribunal estime que la preuve d’un préjudice réel, direct et distinct n’est pas rapportée d’autant que le montant réclamé à Monsieur [R] demeure mesuré.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires.

IV/ Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [H] [R], qui est condamné au paiement des charges de copropriété impayées ainsi qu’aux frais exposés pour leur recouvrement, doit être regardé comme partie, principalement, succombante, nonobstant le rejet de la demande du syndicat au titre des dommages et intérêts.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [H] [R] aux entiers dépens de l’instance.

V/ Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des diligences accomplies par le conseil du syndicat : rédaction d’une requête en conciliation, présence à la tentative amiable, assignation et plaidoirie et du comportement dilatoire de Monsieur [H] [R], il serait inéquitable de laisser ces frais à la charge du syndicat.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [R] à payer au syndicat la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

VI/ Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire statuant par jugement par défaut susceptible d’appel,

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à verser la somme de 1197,10 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] au titre des charges dues selon décompte arrêté au 23 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à verser la somme de 196 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] au titre des frais de recouvrement induits par sa résistance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de sa demande en dommages et intérêts auprès Monsieur [H] [R] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à verser 800 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame la Présidente, qui l’a signé avec Madame la Greffière.

La Greffière, La juge,

Christine TREBIER Claire SARODE