TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 12 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01020 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CWRD

JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

Madame [E] [L]

née le 13 Avril 1963 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Julie-gaëlle BRUYERE, avocat au barreau de NIMES plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [O]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Stéphane ALLARD, avocat au barreau d’ALES plaidant/postulant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 10 Novembre 2025 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant la fonction de Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le douze Janvier deux mil vingt six par mise à disposition au greffe.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant contrat en date du 13 juillet 2023, Monsieur [B] [O] donnait à bail à Madame [E] [L] un appartement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 500 €, plus 50,00 € pour la location d’un garage.

Le même jour, un état des lieux d’entrée était réalisé contradictoirement.

Le 17 octobre 2023, un protocole d’accord était signé devant le conciliateur de justice pour établir une liste des désordres affectant le logement devant faire l’objet de réparations.

Le 6 novembre 2023, Monsieur [O], par l’intermédiaire de l’agence immobilière ORPI, s’engageait à réaliser un certain nombre de travaux.

Le 20 novembre 2023, le Conseil départemental du Gard établissait un rapport de visite.

Le 8 décembre 2023, Madame [L] adressait un courrier à ORPI en lettre recommandée avec accuse de reception pour dénoncer les désordres affectant l’immeuble.

Le 13 mars 2024, un diagnostic de non décence était établi à la demande de la CAF par URBANIS.

Le 12 avril 2024, la CAF informait Madame [L] que le versement de l’APL à son bailleur était suspendu, ce dernier ayant un délai de 18 mois pour réaliser les travaux de mise en conformité.

Le 4 juillet 2024, Madame [L] assignait Monsieur [O] afin d’obtenir le remboursement de la somme de 306,00 € depuis le mois d’octobre 2023, plus sa condamnation à lui payer la somme de 2.500,00 € en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 2.500,00 € en réparation de son préjudice moral, et celle de 1.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le 28 avril 2025, le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’Alès rendait une ordonnance rejetant les demandes de réalisation des travaux sous astreinte, de relogement, de suspension du paiement du loyer et d’expertise judiciaire de Madame [L].

Le 18 septembre 2025, un procès-verbal de constat était établi par un commissaire de justice à la demande de Madame [L].

Le 7 octobre 2025, le cabinet URBANIS établissait un rapport de levée de non décence des lieux loués.

Dans le dernier état de ses conclusions, Madame [L] demande de juger que le logement est indécent, que Monsieur [O] engage sa responsabilité, de le débouter de toutes ses demandes, d’ordonner la réalisation des travaux nécessaires à la remise aux normes sous astreinte, d’autoriser la suspension du paiement du loyer, de condamner Monsieur [O] à la reloger, de le condamner à lui rembourser la part du loyer versé, soit la somme de 306,00 € par mois depuis octobre 2023, plus celle de 2.500,00 € en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 2.500,00 € en réparation de son préjudice moral, et celle de 1.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens; subsidiairement, ordonner une expertise judiciaire; à titre infiniment subsidiaire, fixer la dette locative à la somme de 1.202,07 € et lui accorder des délais de paiement sur 36 mois, rejeter la demande d’expulsion.

En réponse, Monsieur [O] demande de débouter Madame [L] de l’ensemble de ses demandes ; subsidiairement, de limiter l’indemnisation demandée par Madame [L] et de dire ni avoir lieu à exécution provisoire ; reconventionnellement, condamner Madame [L] à lui payer la somme de 1.766,83 € au titre des loyers impayés, prononcer la résiliation du contrat de bail, ordonner son expulsion, fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer, soit la somme de 569,24 € par mois ; condamner Madame [L] à payer la somme de 1.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 10 novembre 2025, Madame [L], représentée, soutient qu’il existe des problèmes d’humidité liés à des défauts d’isolation mis en évidence par le rapport du Conseil Départemental, que le bailleur n’agit qu’à la dernière minute, qu’elle a des problèmes de santé, qu’elle a fait réaliser un procès-verbal de constat en septembre, que les travaux réalisés sont insuffisants, qu’il y a eu un trouble de jouissance et que l’exception d’inexécution est justifiée, ayant dû être hébergée par sa fille. Elle soutient encore que sa dette locative s’élève à la somme de 1.207,00 € et sollicite des délais de paiement. Elle fait état d’une demande de logement social. Elle s’en rapporte à ses écritures pour le surplus et depose son dossier.

Monsieur [O] rappelle que la non décence des lieux loués a été levée et que Madame [L] a déjà été déboutée de ses demandes en référé. Il soutient que celle-ci s’est opposée à la réalisation des travaux, que les problèmes de moisissure sont dût à un défaut d’aération des lieux, qu’il a été constaté que sa locataire bouche les ventilations ; il sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail et fixe la dette locative à la somme de 1.670,23 €. Il s’en rapporte à ses écritures pour le surplus et depose son dossier.

L’affaire est clôturée et mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS :

I/ Sur les demandes de Madame [L] :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire bailleur a l’obligation de proposer à la location un logement en bon état locatif répondant aux critères de décence tels que prévus par les dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Il est tenu par ailleurs d 'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 1353 du code civil qu’il appartient aux parties de rapporter la preuve de leurs prétentions.

En premier lieu, il convient de constater que le logement n’est plus considéré comme non décent depuis le 7 octobre 2025, date à laquelle, après visite du logement, le Cabinet URBANIS a dressé un rapport assorti de photographies en ce sens. Ce document est à rapprocher du procès-verbal de constat établi par Maître [T] le 8 septembre 2025, soit exactement un mois auparavant, lequel montre de nombreuses traces de moisissures dans les pièces. La contradiction manifeste entre les constatations de ces deux documents ne peut trouver comme explication que soit dans l’assainissement du logement grâce aux travaux réalisés, soit dans un défaut évident d’entretien des lieux donnés à bail en raison des nombreuses absences de la locataire de son logement décrites par ses voisins. Quoi qu’il en soit, le rapport URBANIS, qui est chronologiquement postérieur, montre l’absence de désordres liés à l’humidité et il n’est produit aucune autre pièce de nature à justifier une expertise judiciaire, alors même que le Cabinet URBANIS, tiers indépendant mandaté par la CAF, avait toutes les compétences professionnels pour diagnostiquer des désordres issus d’un défaut d’isolation des lieux loués.

En l’absence de tout commencement de preuve contraire, Madame [L] sera donc déboutée de ses demandes tendant à voir constater l’état de non décence du logement, tendant à obtenir la réalisation de travaux de « mise aux normes » sous astreinte, la suspension du loyer, son relogement durant la durée des travaux et la réalisation d’une expertise judiciaire.

En second lieu, il convient de constater que la CAF avait donné à Monsieur [O] un délai de dix-huit mois pour réaliser les travaux de réhabilitation du logement dans son courrier du 12 avril 2024 et que le rapport décence d’URBANIS est daté du 7 octobre 2025. Même si c’est à l’extrême limite, il doit être pris en considération que Monsieur [O] a respecté le délai imparti et que sa bonne foi ne peut pas être contestée, et ce en lecture des nombreux témoignages des artisans qui font état des difficultés rencontrées pour obtenir des rendez-vous de la part d’une locataire qui, manifestement, n’occupait pas les lieux de manière continu. En ce sens, l’attestation établie par Monsieur [Z] [W], artisan électricien, est particulièrement circonstanciée sur l’occupation erratique des lieux et le comportement de Madame [L]. Cependant, il n’en demeure pas moins que le caractère non décent du logement a été constaté dès le mois de novembre 2023 par le Conseil Général et n’a été levé que près de deux années plus tard. Cet état de non décence a porté atteinte nécessairement à la jouissance paisible des lieux, même si Madame [L] est en partie responsable de la durée de réalisation des travaux de rénovation. En conséquence, Monsieur [O] sera condamné en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 à lui payer la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

En dernier lieu, Madame [L] sollicite la réparation d’un préjudice moral. Celui-ci apparaît hors de propos alors qu’il est constaté que c’est Madame [L] qui a décidé de donner un caractère contentieux au différent l’opposant à son bailleur, après que les parties s’étaient engagées dans une voie amiable avec l’intervention du conciliateur de justice. C’est elle encore qui s’est crue légitime d’engager une procédure en référé, puis une procédure devant la présente juridiction alors même que le délai fixée par la CAF pour la réalisation des travaux n’était pas expiré. Elle est donc malvenue à présenter une demande au titre d’un prétendu préjudice moral après une telle instrumentalisation de la justice qui, en d’autres circonstances, aurait pu être sanctionnée. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

II/ Sur les demandes reconventionnelles du bailleur :

A titre reconventionnel, Monsieur [O] soutient le non respect de l’obligation de sa locataire au paiement du loyer pour réclamer la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs et son expulsion.

Si le défaut de paiement du loyer n’est pas contesté par Madame [L], il n’en demeure pas moins que la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre publique en application de son article 2 et qu’il ne saurait y être dérogé par l’une ou l’autre des parties.

Or, la poursuite de la résiliation du contrat de bail pour un défaut de paiement du loyer doit respecter des règles strictes caractérisées en premier lieu par la délivrance d’un commandement de payer donnant des délais pour s’acquitter de la dette qui doit être dénoncé dans des délais précis aux services préfectoraux afin de permettre à ceux-ci d’intervenir le cas échéant.

Pourtant, en l’état des pieces produites, il est fait le constat que Monsieur [O] ne justifie pas avoir fait délivrer à sa locataire un commandement de payer, ni adresser sa dénonce aux services idoines. En consequence, ses demandes tendant à obtenir la résiliation du contrat de bail sur ce fondement et l’expulsion subséquente de sa locataire sont irrecevables en l’état de la procédure.

Monsieur [O] demande paiement de la somme de 1.766,83 € au titre des loyers impayés et produit un décompte détaillée établi depuis l’entrée dans les lieux de sa locataire.

Pour sa part, Madame [L] se reconnaît débitrice de la somme de 1.202,07 €, faisant état de quatre mois de loyer impayés en Janvier, mars, avril et mai, d’un reliquat sur les mois de février, juin à août et d’un trop perçu de 48,93 €. Pour autant, elle ne critique en rien le décompte précis établi par le mandataire du bailleur de nature à remettre en cause celui-ci. Elle sera donc condamnée à payer la somme de 1.766,83 € réclamée.

Pour le paiement de cette somme, Madame [L] sollicite les plus larges délais de paiement arguant du fait qu’elle a sollicité les organismes sociaux pour la prise en charge de cette dette. Pour autant, elle ne donne aucune explication sur des difficultés momentanées pour régler le montant de son loyer et il peut être fait un rapport entre ce défaut de paiement du loyer et le présent litige dans lequel Madame [L] souhaitait être dispensée du paiement du loyer. Sa demande de délai sera donc rejetée faute de tout justificative d’une quelconque difficulté à régler la dette locative qui est sa principale obligation contractuelle en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

III/ Sur les demandes accessoires :

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, il peut, même d’office dispenser la partie perdante de tout paiement.

Madame [L] qui succombe dans la majorité de ses demandes sera condamnée aux dépens.

Etant à l’origine d’une procédure judiciaire intempestive, il paraît équitable qu’elle supporte les frais exposés par son adversaire au titre de l’article 700 du code de procédure civilre à hauteur de la somme de 600,00 €.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 2, 6 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’article 9 du code de procédure civile et les articles 1103, 1353. 1719 et 1728 du code civil ;

CONSTATE l’état de décence du logement donné à bail au 7 octobre 2025.

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à payer à Madame [E] [L] la somme de 500,00 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [E] [L] à payer à Monsieur [B] [O] la somme de 1.766,83 € au titre de la dette locative arrêtée au 31 octobre 2025 ;

ORDONNE la compensation légale des créances réciproques.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [E] [L] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [E] [L] à payer à Monsieur [B] [O] la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit.

La Greffière, Le Président,

Christine TREBIER Jean-François GOUNOT