N° RG 24/00153 – N° Portalis DBYE-W-B7I-DYXI /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° RG 24/00153 – N° Portalis DBYE-W-B7I-DYXI

Minute n° 25/00399

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 10 Octobre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [F] [L] [Y]

né le 12 Juillet 1988 à [Localité 9] (Guadeloupe),

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Maeva AMBRAISSE, avocat au barreau de PARIS

substituée par M^e Laura MIGNARD, avocat au barreau de CHATEAUROUX elle-même substituée par M^e Florine PROTON, avocat au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [U]

né le 01 Janvier 1967 en Guinée,

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Eliane CALVEZ de la SELARL AVELIA AVOCATS, avocats au barreau de CHATEAUROUX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-36044-2024-00111 du 02/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Madame [E] [T] épouse [U]

née le 04 Avril 1986 en Guinée, d

emeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Eliane CALVEZ de la SELARL AVELIA AVOCATS, avocats au barreau de CHATEAUROUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats et du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Septembre 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 10 Octobre 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 24/00153 – N° Portalis DBYE-W-B7I-DYXI /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 20 juillet 2018, M. [X] [P] a loué à M. [D] [U] et Mme [E] [T] épouse [U], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 550 euros, outre 10 euros de provision pour charges.

Aux termes d’un acte authentique du 6 avril 2019, M. [X] [P] a vendu à M. [F] [Y] le bien objet du bail.

Par actes de commissaire de justice du 9 mai 2023, M. [F] [Y] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 224,30 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’avril 2023 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 mai 2023.

Par décision du 26 septembre 2023, M. [D] [U] et Mme [E] [T] épouse [U] ont été déclarés recevables à la procédure de surendettement des particuliers. Le 9 janvier 2024, la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 8] a imposé la suspension de l’exigibilité des dettes de M. [D] [U] et Mme [E] [T] épouse [U], comprenant une dette de loyers d’un montant de 1 610,55 euros détenue par M. [F] [Y], sur une durée de vingt-quatre mois sans intérêts. En l’absence de contestation, cette mesure est entrée en vigueur le 31 mars 2024.

M. [F] [Y] a ensuite, par exploit de commissaire de justice du 7 mars 2024, fait assigner M. [D] [U] et Mme [E] [T] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 8] le 8 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mai 2024 puis renvoyée et retenue à l’audience du 12 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe le 5 septembre 2025.

À la dernière audience, M. [F] [Y], représenté par son conseil, a remis des conclusions auxquelles il s’est référé et par lesquelles il sollicite du juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, qu’il :

constate l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et l’occupation sans droit ni titre des défendeurs,ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner in solidum les défendeurs :° à payer la somme de 1 344,25 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux,

° à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens.

Au visa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il fait valoir la validité du commandement de payer délivré aux époux [U], dès lors qu’un extrait comptable mentionnant l’ensemble des opérations liées au paiement du loyer y était joint et que la décision de recevabilité au bénéfice de la procédure de surendettement des débiteurs n’est pas de nature à en entacher la régularité.

Se fondant sur l’article L. 722-5 du code de la consommation, il soutient par ailleurs que la clause résolutoire demeure acquise, la somme mentionnée dans le commandement de payer n’ayant pas été versée à l’issue du délai laissé aux débiteurs et la décision de recevabilité de la commission de surendettement étant postérieure à cette même échéance.

M. [D] [U] et Mme [E] [T] épouse [U], également représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions dont ils se sont prévalus et aux termes desquelles ils demandent au juge de :

prononcer la nullité du commandement de payer,rejeter l’ensemble des demandes de M. [F] [Y],fixer à la somme de 277,65 euros le montant des arriérés de loyers dont ils sont redevables,condamner le demandeur :° à leur verser la somme de 677,29 euros après compensation avec les sommes qu’il reste lui-même leur devoir,

° à leur verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° au paiement des entiers dépens.

Ils s’appuient sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 pour prétendre que l’absence de mention du détail des loyers et charges impayés entache de nullité le commandement de payer.

Ils s’estiment en outre créanciers de leur bailleur à hauteur de 677,29 euros au regard des paiements qu’ils indiquent avoir réalisés.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du commandement de payer

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité : (…)

3° Le décompte de la dette ; (…).

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 9 mai 2023 aux défendeurs précise qu’au 2 mai 2023, le montant de l’arriéré est fixé à 2 224,30 euros et que le détail de ce calcul apparaît dans un décompte annexé à l’acte.

Le commandement de payer contient donc bel et bien, en annexe, un décompte de la dette, de sorte que les époux [U] étaient à même de comprendre la somme mise à leur charge lors de sa réception.

La demande tendant au prononcé de la nullité du commandement sera par conséquent rejetée.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [F] [Y] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges.

Les défendeurs produisent pour leur part un autre décompte, qui ne mentionne pas le montant des loyers dus, lequel est seulement évoqué dans leur explication de texte et ne peut être rattaché à aucun élément présent au dossier.

Il apparaît en outre que la régularisation de charges en leur faveur dont ils se prévalent et le trop-perçu versé à l’ancien bailleur par la caisse d’allocations familiales de l'[Localité 8] ont été pris en compte par le demandeur et figurent dans son décompte, à la date du 1er mars 2024 pour la première et du 7 juin 2023 pour le second.

Ainsi, la lecture de l’ensemble des pièces versées aux débats permet en réalité de constater qu’entre le 1er mai 2019 et le 17 avril 2025, les époux [U] auraient dû s’acquitter de la somme de 46 583,98 euros et que leurs paiements, outre ceux de la caisse d’allocations familiales de l'[Localité 8], se sont limités à 45 088,53 euros, soit plus qu’ils ne l’indiquent eux-mêmes.

Ils sont donc, au 17 avril 2025, redevables à l’égard de leur bailleur de la somme de 1 495,45 euros. Ce dernier acceptant leur demande de déduire des frais liés à un plan de travail pour 151,20 euros, la somme qui est due doit être fixée à 1 344,25 euros.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023 dès lors que le commandement de payer a été délivré antérieurement à cette date, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 8] le 8 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 12 septembre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le même article, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant que si une décision de recevabilité à la procédure de surendettement intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement, elle est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 9 mai 2023 rappelle les termes de cette clause et l’obligation pour le locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il est par ailleurs justifié de ce que M. [D] [U] et Mme [E] [T] épouse [U] ont été déclarés recevables au bénéfice d’une procédure de surendettement le 26 septembre 2023, mais cette décision, postérieure à l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, ne fait pas disparaître l’absence de paiement des locataires et ne fait pas obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VI 2° de cet article, par dérogation à la première phrase du V, (…) lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. À défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet (…).

Le VII du même article dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est établi qu’une suspension de l’exigibilité des créances des locataires a été imposée pour une durée de vingt-quatre mois par la commission de surendettement. Aucune défaillance dans le paiement du loyer courant n’étant mentionnée par le bailleur, cette suspension doit être adoptée pour le même délai, commençant à courir le 31 mars 2024 et augmenté de trois mois pour permettre aux époux [U] de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers.

Durant la période de vingt-quatre mois augmentée de trois mois, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il sera rappelé aux défendeurs que si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers est de nouveau saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative et les effets de la clause résolutoire demeureront suspendus jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

À défaut, ou si la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible et la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [D] [U] et Mme [E] [T] épouse [U] seront tenus au paiement de la somme de 1 344,25 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, et cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 9 mai 2023. Ils devront également quitter les lieux à peine d’en être expulsés et seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 9 juillet 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [U] et Mme [E] [T] épouse [U] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, M. [D] [U] et Mme [E] [T] épouse [U] seront condamnés in solidum à verser à M. [F] [Y] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur propre demande formée de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement rendu par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande tendant au prononcé de la nullité du commandement de payer formulée par M. [D] [U] et Mme [E] [T] épouse [U] ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [U] et Mme [E] [T] épouse [U] à verser à M. [F] [Y] la somme de 1 344,25 euros (décompte arrêté au 17 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2023 ;

SUSPEND l’exigibilité de cette somme durant un délai de vingt-sept mois à compter du 31 mars 2024 ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 20 juillet 2018 entre M. [X] [P] puis M. [F] [Y] d’une part, et M. [D] [U] et Mme [E] [T] épouse [U] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 9 juillet 2023 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant un délai de vingt-sept mois à compter du 31 mars 2024 ;

DIT que si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers est de nouveau saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement de M. [D] [U] et Mme [E] [T] épouse [U], l’exigibilité de la créance locative et les effets de la clause résolutoire demeureront suspendus jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DIT qu’à défaut de saisine, dans ce délai, de la commission de surendettement des particuliers, ou si la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;

DIT que dans cette dernière hypothèse :

* M. [D] [U] et Mme [E] [T] épouse [U] devront verser à M. [F] [Y] la somme de 1 344,25 euros au titre de l’arriéré de loyers au 17 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2023 ;

* la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du 9 juillet 2023 ;

* à défaut pour M. [D] [U] et Mme [E] [T] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [F] [Y] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* M. [D] [U] et Mme [E] [T] épouse [U] seront condamnés in solidum à verser à M. [F] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 9 juillet 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ;

* le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

En tout état de cause,

CONDAMNE in solidum M. [D] [U] et Mme [E] [T] épouse [U] à verser à M. [F] [Y] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [D] [U] et Mme [E] [T] épouse [U] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [U] et Mme [E] [T] épouse [U] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,