1 CCC DOSSIER + 1 CCC M^e POTHET

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 24 JUILLET 2025

S.D.C. LES PATIOS

c/

[L] [E]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/01339 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QECN

Après débats à l’audience publique tenue le 04 Juin 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES PATIOS, 1030 Avenue Jules GREC 06600 ANTIBES. représenté par son syndic en exercice G. GESTION POUR LA PROPRIETE PROVENCE COTE D’AZUR – S.G.P.P., société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’ANTlBES sous le numéro 323 457 341. agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice.

C/o son syndic, SGPP

2 avenue Tourre

06600 ANTIBES

représenté par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

ET :

Madame [L] [E]

126 Impasse de la Ravine Chalet le Keren

73320 TIGNES

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 04 Juin 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 24 Juillet 2025.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame [L] [E] est copropriétaire (lot 1028) au sein de la résidence LES PATIOS située 1030 avenue Jules Grec à Antibes (06600).

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires LES PATIOS, représenté par son syndic en exercice la SAS G. GESTION POUR LA PROPRIETE PROVENCE COTE D’AZUR – SGPP, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Madame [L] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, au visa des articles 10, 10-1, 18, 19, 19-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, afin de voir :

— constater que le compte de charges de Madame [L] [E] présente un solde débiteur de 6.130,25 € pour la période entre le 01/01/2023 et le 31/01/2025,

— condamner Madame [L] [E] au paiement de la somme de 6.130,25 € pour la période entre le 01/01/2023 et le 31/01/2025, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 9 décembre 2024,

— condamner Madame [L] [E] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de légitimes dommages et intérêts pour les troubles de trésorerie occasionnés par sa carence,

— dire et juger que l’ensemble des frais que le syndicat des copropriétaires de la résidence LES PATIOS a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits devra rester à la charge de Madame [L] [E] tel que le stipule le contrat de syndic, régulièrement voté lors des différentes assemblées générales,

— condamner Madame [L] [E] au paiement de la somme de 500 € au titre des frais de mise en contentieux du syndic selon les stipulations du contrat de syndic régularisé par le syndicat et opposable à chaque copropriétaire,

— condamner Madame [L] [E] au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose notamment que la mise en demeure adressée le 9 décembre 2024 à Madame [L] [E] est restée infructueuse, que celle-ci est redevable d’un montant de 6.130,25 € à la date du 5 février 2025 correspondant aux charges impayées entre le 1er janvier 2023 et le 31 janvier 2025 et que ces impayés créent un trouble manifeste justifiant l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 1.000 €.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 2 avril 2025 puis, après renvoi, à celle du 4 juin 2025 durant laquelle elle a été évoquée.

Le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LES PATIOS, par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens du syndicat, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, Madame [L] [E] n’a pas comparu ni personne pour elle ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [L] [E] a valablement été assignée à domicile selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile. L’acte introductif d’instance fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de sa destinataire, des circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification (absence momentanée) et des vérifications faites par le commissaire de justice que la destinataire demeure bien à l’adresse indiquée (nom sur la boîte aux lettres).

Les dispositions de l’article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 11 mars 2025 et l’audience du 2 avril 2025.

Un délai suffisant s’est écoulé entre l’assignation et l’audience.

2/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires requérant produit aux débats:

— le relevé de propriété dont il ressort que Madame [L] [E] est propriétaire des lots 50 et 115 au sein de la résidence LES PATIOS,

— le contrat de syndic en cours au titre duquel la SAS G. GESTION POUR LA PROPRIETE PROVENCE COTE D’AZUR – SGPP intervient pour son compte.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er avril au 31 mars de l’année suivante.

Le syndicat des copropriétaires requérant produit aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 septembre 2023 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2022/2023 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025 et voté divers travaux,

Il résulte de ces pièces que les comptes de l’exercice 2022/2023 a été approuvé de même que le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025, correspondant à l’exercice en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou une cotisation fonds travaux due au titre de l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Selon le décompte arrêté au 5 février 2025 (pièce n°1), au moins une provision due au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025 (période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025) n’a pas été versée à sa date d’exigibilité.

Le syndic produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à Madame [L] [E] le 9 décembre 2024 (reçue en mains propres le 17 décembre 2024), d’avoir à régler la somme globale de 5.292,68 € comprenant les sommes échues et appelées au titre des exercices précédents (3.658,75 €), les provisions exigibles au titre de l’article 14-1 (945,49 €) et des travaux (628,44 €) ainsi que les frais nécessaires (50 €) lui rappelant qu’à défaut de versement dans un délai de 30 jours, une procédure serait diligentée à son encontre. En outre, la mise en demeure reproduit les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Force est de constater que cette mise en demeure vise la totalité des charges et provisions impayées arrêtées au 1er janvier 2025 (exercice en cours et exercices antérieurs).

Or, ce n’est pas le défaut de paiement dans les trente jours de la totalité des charges et provisions restant dues qui permet la mise en oeuvre de l’article 19-2 mais uniquement le défaut de paiement dans les trente jours des provisions trimestrielles dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours (2024/2025).

La mise en demeure ne permet donc pas au copropriétaire requis de prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite dès lors que seul le défaut de paiement dans le délai 30 jours des sommes exigibles au cours de l’exercice 2024/2025, et non de la somme globale de 5.292,68 €, permettait au syndicat requérant de réunir les conditions requises pour mettre en oeuvre la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour l’ensemble de ces raisons, le syndicat des copropriétaires LES PATIOS, représenté par la SAS G. GESTION POUR LA PROPRIETE PROVENCE COTE D’AZUR – SGPP sera déclaré irrecevable en toutes ses demandes..

2/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires LES PATIOS, dont les demandes ont été déclarées irrecevables, supportera les entiers dépens et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Dit n’y avoir lieu à mettre en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déclare le syndicat des copropriétaires LES PATIOS, représenté par la SAS G. GESTION POUR LA PROPRIETE PROVENCE COTE D’AZUR – SGPP, irrecevable en toutes ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires LES PATIOS, la SAS G. GESTION POUR LA PROPRIETE PROVENCE COTE D’AZUR – SGPP, aux entiers dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires LES PATIOS, la SAS G. GESTION POUR LA PROPRIETE PROVENCE COTE D’AZUR – SGPP , de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge délégué statuant selon

la procédure accélérée au fond