DU : 26 Mars 2025

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JUGEMENT CIVIL

1ère Chambre

Autres demandes relatives à la vente

Sans procédure particulière

AFFAIRE :

[F]

C/

S.C.A. NORIAP

Répertoire Général

N° RG 21/03107 – N° Portalis DB26-W-B7F-HAL4

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Expédition exécutoire le :

26.03.25

à : M^e Missiaen

à : M^e Derbise

à :

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Expédition le :

à :

à :

à :

à : Expert

à : AJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

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J U G E M E N T

du

VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

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Dans l’affaire opposant :

Monsieur [B] [F]

né le 15 Février 1967 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par M^e Marie-christine MISSIAEN, avocat au barreau D’AMIENS

— DEMANDEUR (S) -

— A -

Société coopérative agricole NORIAP (RCS [Localité 6] 330 189 028)

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 3]

représentée par Maître Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau d’AMIENS substitué par M^e Charlotte CHOCHOY, avocat au barreau D’AMIENS

— DÉFENDEUR (S) -

Le TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement contradictoire suivant par mise à disposition de la décision au greffe, après que la cause eut été retenue le 29 Janvier 2025 devant :

— Monsieur [T] [V], juge au tribunal judiciaire d’AMIENS, qui, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, a tenu seul(e) l’audience, assisté(e) de :

— Madame Céline FOURCADE, Greffière, pour entendre les plaidoiries.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par lettre recommandée avec avis de réception du 28 avril 2021, réceptionnée le 30 avril 2021, doublée d’un courriel du même jour, M. [B] [F] a formulé une offre d’achat portant sur un ensemble immobilier à usage agricole situé [Adresse 8] [Localité 12] (Somme), cadastré section [Cadastre 5] d’une contenance totale de 83 ares et 14 centiares, appartenant à la société coopérative agricole (SCA) Noriap, au prix de 250.000 euros net vendeur, sous les conditions suspensives d’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel positif, du transfert du permis de démolir n° PD08064321P001 du 22 mars 2021 délivré à cette société, de l’obtention d’un permis d’aménager définitif et de l’obtention de la libération des lieux.

Par courriel du 19 mai 2021, la SCA Noriap a informé M. [B] [F] que la vente envisagée serait fixée à l’ordre du jour de son conseil d’administration du 17 juin 2021.

Par lettre du 16 juin 2021, simultanément adressée par courriel et remise en main propre le même jour, M. [B] [F] a porté son offre au prix de 300.000 euros net vendeur.

Exposant avoir découvert que la commune de [Localité 12] avait formulé une offre d’achat portant sur le même immeuble au prix de 250.000 euros net vendeur, mais estimant que son offre d’un montant de 300.000 euros justifiait que la vente soit déclarée parfaite à son profit, M. [B] [F] a, par lettre recommandée adressée par son conseil le 30 juillet 2021, mis en demeure la SCA Noriap de procéder à la régularisation de la vente sous un mois.

En l’absence de réponse, il a fait signifier à cette société, par acte extrajudiciaire du 28 octobre 2021, une sommation interpellative de lui communiquer le procès-verbal de son conseil d’administration du 17 juin 2021. La SCA Noriap lui a indiqué qu’elle ne pouvait satisfaire à cette demande en raison de la confidentialité du procès-verbal et a ajouté que l’offre de M. [B] [F] n’avait jamais fait l’objet d’une quelconque acceptation de sa part.

La SCA Noriap a finalement donné suite à la dernière offre formulée par la commune de [Localité 12] au prix de 305.000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2021, M. [B] [F] a fait assigner la SCA Noriap devant le tribunal judiciaire d’Amiens en réalisation forcée de la vente et aux fins de paiement de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 31 août 2023, le juge de la mise en état de ce tribunal a déclaré M. [B] [F] irrecevable en son action en réalisation forcée à son profit de la vente portant sur l’immeuble litigieux, déclaré celui-ci recevable en son action en responsabilité exercée à l’encontre de la SCA Noriap aux fins de dommages et intérêts, s’est déclaré incompétent au profit de ce tribunal pour connaître de la demande de la SCA Noriap tendant au rejet des prétentions indemnitaires de M. [B] [F], a réservé les dépens, débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et renvoyé l’affaire à la mise en état.

Par déclaration du 26 septembre 2023, M. [B] [F] a formé un appel limité aux deux chefs de l’ordonnance critiquée, soit ceux l’ayant déclaré irrecevable en son action en réalisation forcée de la vente et ayant rejeté sa demande d’indemnité présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 18 juin 2024, la cour d’appel d'[Localité 6] a rejeté les demandes tendant à voir dire qu’elle n’est saisie d’aucune demande ou que M. [B] [F] est irrecevable en ses demandes à ce titre, infirmé l’ordonnance en ce qu’elle l’a déclaré irrecevable en son action en réalisation forcée de la vente exercée à l’encontre de la SCA Noriap et, statuant à nouveau du chef infirmé, déclaré cette action recevable, confirmé l’ordonnance en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles, réservé les dépens d’appel et rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 28 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 29 janvier 2025 et mise en délibéré au 26 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 18 décembre 2024, M. [B] [F] demande au tribunal de :

juger que l’offre d’achat régularisée par lui auprès de la SCA Noriap d’un immeuble situé [Adresse 9] (Somme), cadastré section AB n° [Cadastre 4], au prix de 300.000 euros net vendeur, est parfaite ; ordonner à son profit la réalisation forcée de la vente de cet immeuble par la SCA Noriap au prix de 300.000 euros ; juger que le jugement vaudra acte authentique de vente et devra être publié au service de la publicité foncière ; condamner la SCA Noriap à lui payer la somme de 1.300.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel ; condamner la SCA Noriap à lui payer la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; condamner la SCA Noriap à lui payer la somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts pour n’avoir pas respecté le principe de loyauté et de bonne foi ; condamner la SCA Noriap aux dépens ; autoriser M^e Marie-Christine Missiaen, avocate au barreau d’Amiens, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ; condamner la SCA Noriap à lui payer la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Suivant dernières conclusions notifiées le 7 janvier 2025, la SCA Noriap demande au tribunal de :

juger que l’offre d’achat que lui a transmis M. [B] [F] le 16 juin 2021 pour un immeuble situé [Adresse 9] (Somme), cadastré section AB n° [Cadastre 4], au prix de 300.000 euros n’a pas été acceptée de sorte que la vente n’est pas parfaite ; débouter M. [B] [F] de sa demande de réalisation forcée de la vente et de ses autres demandes ; débouter M. [B] [F] de ses demandes indemnitaires ; écarter l’exécution provisoire au cas où il serait fait droit au demande de M. [B] [F] ; condamner M. [B] [F] aux entiers dépens ; condamner M. [B] [F] à lui payer la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIVATION

Sur la demande de réalisation forcée de la vente

Moyens des parties

Au visa des articles 1113 et 1583 du code civil, M. [B] [F] expose qu’à la date du 17 juin 2021 la SCA Noriap disposait de deux offres : la sienne au prix de 300.000 euros et celle de la commune de [Localité 12] au prix de 250.000 euros conformément au procès-verbal du conseil municipal du 15 juin 2021. Il fait valoir que la SCA Noriap devait accepter l’offre du plus offrant dès lors qu’elle avait fixé le principe d’accepter l’offre transmise au meilleur prix. Il déplore que cette société ait accepté l’offre de la commune de [Localité 12] au prix de 305.000 euros dès lors que, selon lui, le maire ne pouvait engager sa commune à acquérir l’immeuble litigieux audit prix sans délibération du conseil municipal en ce sens.

Au visa des articles 1101, 1103, 1113, 1114, 1118, 1121 et 1583 du code civil, la SCA Noriap expose que M. [B] [F] lui a adressé le 16 juin 2021 une offre d’achat de l’immeuble litigieux au prix de 300.000 euros. Si elle admet avoir reçu l’offre de M. [B] [F], elle soutient ne l’avoir jamais acceptée. Faute d’acceptation, elle considère que la demande de vente forcée ne peut prospérer.

Réponse du tribunal

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Par ailleurs, l’article 1113 du code civil dispose que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur ».

L’article 1118 de ce code prévoit que « l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétraction parvienne à l’offrant avant l’acceptation. L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle ».

L’article 1121 de ce code précise que « le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant. Il est réputé l’être au lieu où l’acceptation est parvenue ».

En l’espèce, il ressort d’un courriel de la SCA Noriap du 27 avril 2021 qu’une discussion s’est engagée entre cette société et M. [B] [F] pour l’acquisition d’un immeuble situé [Adresse 9] (Somme), cadastré section AB n°[Cadastre 4], si bien qu’elle lui a demandé de lui remettre avant le 3 mai 2021 « une offre avec (son) meilleur prix accompagnée de la liste exhaustive des conditions suspensives ».

Par lettre recommandée avec avis de réception du 28 avril 2021, réceptionnée le 30 avril 2021, doublée d’un courriel du même jour, M. [B] [F] a proposé à la SCA Noriap d’acquérir au prix de 250.000 euros net vendeur ledit immeuble, sous les conditions suspensives d’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel favorable, du transfert à son profit du permis de démolir n° PD08064321P001 du 22 mars 2021, d’obtention d’un permis d’aménager définitif pour viabiliser neuf parcelles de terrain à bâtir d’une surface d’environ 600 m² et d’obtention de la libération des lieux au plus tard le jour de la signature de l’acte notarié de vente. Cette correspondance mentionne que « la présente offre d’achat est valable 10 jours calendaires à compter de son émission ».

Par courriel du 18 mai 2021, la SCA Noriap, relancée par M. [B] [F], lui a confirmé avoir reçu l’offre dans le délai imparti et l’a informé qu’il ignorait si cette offre avait été acceptée ou non à l’occasion de son dernier conseil d’administration. Puis, par courriel du 19 mai 2021, la SCA Noriap a informé M. [B] [F] que son offre serait examinée lors du conseil d’administration du 17 juin 2021, de sorte qu’elle sollicitait la prolongation du délai initialement fixé par lui à la fin du mois de juin 2021.

Si par courriel du 27 mai 2021 M. [B] [F] a interrogé la SCA Noriap sur les modalités de vente de l’immeuble litigieux, notamment le délai imparti pour la remise des offres, les critères d’attribution, voire de choix préférentiel, et la date de sa décision, il a, par courriel du 16 juin 2021, modifié son offre d’achat en renonçant à toute condition suspensive et en la portant à la somme de 300.000 euros.

Par ailleurs, il ressort encore des pièces versées aux débats que, concomitamment, le maire de la commune de [Localité 12] a également présenté par courrier du 17 juin 2021 une offre d’achat de l’immeuble litigieux au prix de 305.000 euros, sous réserve de l’accord du conseil municipal qui s’est réuni le 21 juin suivant et a émis un vote favorable.

Enfin, il ressort des pièces produites, notamment du procès-verbal de la réunion du conseil d’administration du 17 juin 2021, que celui-ci a autorisé la SCA Noriap à vendre l’immeuble litigieux à la commune de [Localité 12].

Sur ce, le tribunal rappelle tout d’abord qu’il n’est pas le juge de la légalité de l’offre d’achat émise par le maire de la commune de Prouzel le 17 juin 2021 « sous réserve de l’accord du conseil municipal qui se réunira le 21 juin 2021 », ni de la délibération du conseil municipal du 21 juin 2021.

En outre, au vu de ce qui précède, il apparaît que la SCA Noriap a fait le choix d’accepter l’offre émise par la commune de [Localité 12] au détriment de celle de M. [B] [F], comme l’atteste le procès-verbal de son conseil d’administration du 17 juin 2021. Ainsi, il ne ressort pas des pièces produites que la SCA Noriap a manifesté la volonté d’être liée dans les termes de l’offre de M. [B] [F]. Faute d’acceptation de son offre, celui-ci ne peut poursuivre la réalisation forcée de la vente de l’immeuble litigieux à son profit.

M. [B] [F] sera donc débouté de sa demande tendant à voir ordonner à son profit la réalisation forcée de la vente par la SCA Noriap de l’immeuble sis [Adresse 9] (Somme), cadastré section AB n° [Cadastre 4], au prix de 300.00 euros net vendeur.

Sur les demandes indemnitaires

Moyens des parties

Au visa des articles 1112 et 1240 du code civil, M. [B] [F] fait valoir que la SCA Noriap n’a pas respecté le principe de loyauté et de bonne foi qui prévalent dans les pourparlers contractuels. Il soutient donc subir un préjudice financier qu’il chiffre à la somme de 1.300.000 euros correspondant à la marge qu’il espérait dégager de l’opération immobilière, un préjudice moral en raison du comportement désinvolte de la SCA Noriap qu’il chiffre à la somme de 100.000 euros et un préjudice résultant du manquement aux principes de loyauté et de bonne foi reproché à la SCA Noriap qu’il chiffre à la somme de 300.000 euros.

Au visa de l’article 1240 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, la SCA Noriap observe que M. [B] [F] ne peut poursuivre tout à la fois la réalisation forcée de la vente de l’immeuble et l’indemnisation des conséquences financières qu’il estime subir à raison de cette vente au profit de la commune de [Localité 12], si bien que ses demandes indemnitaires doivent être appréciées à titre subsidiaire. Par ailleurs, la SCA Noriap estime que M. [B] [F] ne démontre pas la réalité des préjudices qu’il allègue.

Réponse du tribunal

Aux termes de l’article 1102 alinéa 1er du code civil, « chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

L’article 1112 de ce code dispose que « l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages ».

L’article 1240 de ce code prévoit que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, il ressort des pièces produites que deux offres d’achat de l’immeuble litigieux, émises par M. [B] [F] d’une part et la commune de [Localité 12] d’autre part, ont été portées à la connaissance de la SCA Noriap qui les a informés qu’elle prendrait une décision à l’occasion du conseil d’administration du 17 juin 2021. Cela ressort notamment du courriel que la SCA Noriap a adressé à M. [B] [F] le 19 mai 2021, aux termes duquel celui-ci est informé que son offre serait présentée au conseil d’administration de la société du mois de juin 2021. Or, le 17 juin 2021, le conseil d’administration de la SCA Noriap a fait le choix d’accepter l’offre de la commune de [Localité 12].

En outre, s’il ressort du procès-verbal du conseil municipal du 21 juin 2021 que c’est après avoir « eu connaissance d’une nouvelle offre (que) monsieur le maire a réuni le conseil municipal en urgence » aux fins de faire voter l’augmentation du prix proposé, M. [B] [F] ne démontre pas que cette information provient de la SCA Noriap, de sorte que celle-ci aurait souhaité favoriser la commune de [Localité 12].

Faute de prouver que les négociations avec la commune de [Localité 12] ont été poursuivies dans l’unique but de l’évincer, M. [B] [F] ne démontre pas que la SCA Noriap a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile extracontractuelle.

Au surplus, il est rappelé que la réparation du préjudice qui résulte d’une faute commise dans les négociations ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. Il s’ensuit qu’en tout état de cause M. [B] [F] ne peut obtenir paiement de la somme de 1.300.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier correspondant, selon lui, aux gains espérés de l’opération immobilière envisagée sur le terrain litigieux.

Aussi, M. [B] [F] sera débouté de sa demande de condamnation de la SCA Noriap à lui payer les sommes de 1.300.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant d’un manquement aux principes de loyauté et de bonne foi, ainsi que de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

M. [B] [F], partie perdante, est condamné aux dépens, en ce compris les dépens de la présente instance et ceux d’appel.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ».

M. [B] [F], condamné aux dépens, est condamné à payer à la SCA Noriap la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Corrélativement, M. [B] [F] est débouté de sa demande de condamnation de la SCA Noriap à lui payer la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal :

DEBOUTE M. [B] [F] de sa demande tendant à voir ordonner à son profit la réalisation forcée de la vente par la société civile agricole Noriap de l’immeuble sis [Adresse 9] (Somme), cadastré section [Cadastre 5], au prix de 300.000 euros net vendeur ;

DEBOUTE M. [B] [F] de sa demande de condamnation de la société civile agricole Noriap à lui payer les sommes de 1.300.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant d’un manquement aux principes de loyauté et de bonne foi, ainsi que de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE M. [B] [F] aux dépens, en ce compris les dépens de la présente instance et ceux d’appel ;

CONDAMNE M. [B] [F] à payer à la société civile agricole Noriap la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE M. [B] [F] de sa demande de condamnation de la société civile agricole Noriap à lui payer la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le jugement est signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT