TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Alain DE LANGLE

Copie certifiée conforme à :

— Maître Alain DE LANGLE

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/14138

N° Portalis 352J-W-B7I-C6ADG

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Novembre 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 4]. représenté par son syndic, la GTF, S.A

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDERESSE

S.C.I. T-IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 7]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 18 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/14138 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ADG

DÉBATS

A l’audience publique du 21 Octobre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La SCI T-Immobilier est propriétaire des lots n°44 et 62 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 4ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En raison d’impayés de charges de copropriété afférentes audit bien, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, a par exploits des 18 mai 2022 et 03 mai 2024, fait délivrer à la SCI T-Immobilier des commandements de payer les sommes respectives de 5.786,79 euros et de 15.417,42 euros à ce titre, en vain.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI T-Immobilier devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, sollicitant sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, en paiement des sommes de :

-19.728,32 euros de charges de copropriété, pour la période de l’appel travaux du 1er avril 2020 à l’appel provisionnel du 4ème trimestre inclus, soit jusqu’au 1er octobre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 18 mai 2022 sur la somme de 5.786,79 euros, du 03 mai 2024 sur la somme de 15.417,42 euros, et de la date de l’acte d’assignation pour le surplus, et capitalisation ;

-1.052,50 euros au titre des frais, avec les mêmes intérêts au taux légal ;

—  2.500 euros de dommages intérêts ;

—  2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût des commandements de payer.

La SCI T-Immobilier, citée dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

Il ressort du procès-verbal du commissaire de justice qu’à l’adresse indiquée par le syndic à [Localité 8], chez M. [C], [Adresse 2], ni le nom de la société ni celui de son gérant ne figurent sur les boites aux lettres ou l’interphone de l’immeuble.

Il est précisé qu’à l’adresse du [Adresse 3], où la société TCG Power Consulting Group se trouve, dont M. [C] est également le gérant, ni le nom de la société ni celui de son gérant ne figurent davantage sur les boites aux lettres ou l’interphone de l’immeuble, et que les recherches effectuées sur l’annuaire électronique sont restées vaines.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 21 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre 2025 puis mise en délibéré au 18 décembre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante , sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la SCI T-Immobilier des lots précités,

* un décompte individuel de charges partant du 1er avril 2020 et arrêté au 1er octobre 2024, appels de charges courantes et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 19.728,32 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à la SCI T-Immobilier pour la période précitée,

* les procès-verbaux des assemblées générales des années 2019 à 2024.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie tant dans son principe que dans son quantum.

La SCI T-Immobilier sera donc condamnée au paiement de cette somme de 19.728,32 euros, laquelle produira intérêts au taux légal comme suit :

— à compter du 18 mai 2022 sur la somme de 5.786,79 euros,

— à compter du du 03 mai 2024 sur la somme de 15.417,42 euros,

— à compter du 18 novembre 2024, date de délivrance de l’acte d’assignation, pour le surplus.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

Ne sont, notamment, pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

Décision du 18 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/14138 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ADG

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

Si le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 1.052,50 euros, il s’évince de la lecture du décompte produit que cette somme inclut des frais de relance de 2021 et 2023 qui ne sont pas justifiés, le seul contrat de syndic produit aux débats ne concernant que la période de mai 2024 à septembre 2026.

Il ne justifie pas davantage des frais libellés « recouvrement », étant rappelé à toutes fins s’agissant de ce genre de frais, outre qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement par le syndic de ces diligences, qu’il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur du montant des frais des deux commandements de payer délivrés en mai 2022 et mai 2024, précités, soit la somme globale de (188,55 + 198,95) 387,50 euros.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté, en ce compris s’agissant des intérêts au taux légal.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

S’il le prétend, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement de la société défenderesse a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

La SCI T-Immobilier succombant, elle sera condamnée aux dépens, lesquels ne sauraient comprendre le coût des commandements de payer des 18 mai 2022 et 03 mai 2024 dès lors qu’ils ne constituent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile et qu’ils ont au demeurant été pris en compte au titre des frais.

La défenderesse sera également condamnée au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI T-Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 4ème, représenté par son syndic en exercice, la somme de 19.728,32 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées couvrant la période du 1er avril 2020 au au 1er octobre 2024, appels de fonds du 4ème trimestre inclus, laquelle produira intérêts au taux légal comme suit :

— à compter du 18 mai 2022 sur la somme de 5.786,79 euros,

— à compter du du 03 mai 2024 sur la somme de 15.417,42 euros,

— à compter du 18 novembre 2024, date de délivrance de l’acte d’assignation, pour le surplus,

DIT que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts ;

CONDAMNE la SCI T-Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 4ème, représenté par son syndic en exercice, les sommes de :

—  387,50 euros au titre des frais,

—  1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10], en ce compris celle indemnitaire ;

CONDAMNE la SCI T-Immobilier aux dépens, ne comprenant pas les coûts des commandements de payer des 18 mai 2022 et 03 mai 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 9] le 18 Décembre 2025

La Greffière La Présidente