QUINZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

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LOYERS COMMERCIAUX

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LA PALMA

C/

[P] [A] [F] [J]

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N° RG 25/00001 – N° Portalis DB26-W-B7I-IF2D

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Exécutoire le 15/12/2025

à : la SCP CHIVOT-SOUFFLET

à : la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIES

Expédition le : 15/12/2025

à : la régie

à : l’expert

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AMIENS

J U G E M E N T

Rendu le QUINZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par M. ESPINASSE, Vice-Président, statuant en qualité de juge des loyers commerciaux,

assisté de M^me AVET, cadre-greffier.

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE:

SAS LA PALMA

Immatriculée au RCS de NIORT sous le numéro 897 653 796

dont le siège social est 7 Rue de la Pérouse ZA DE BEAUSSAIS

79260 LA CRECHE

Représentée par Maître Véronique SOUFFLET, substituant Maitre Fabrice CHIVOT de la SELARL CHIVOT-SOUFFLET, avocats postulants au barreau d’AMIENS et de Maître Dahlia ARFI-ELKAIM, avocat plaidant du barreau de Paris

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [P] [A] [F] [J]

14 rue du Général Leclerc

80430 LIOMER

Représenté par Maître Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AMIENS

NOUS, Frank ESPINASSE, JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX, assisté de Béatrice AVET, cadre-greffier, avons rendu le jugement mixte suivant, après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 09 octobre 2025,

LES FAITS ET LA PROCEDURE

Par acte extrajudiciaire du 29 juillet 2022, la SAS LA PALMA a fait signifier au bailleur, Monsieur [P] [J], une demande de renouvellement du bail commercial aux mêmes conditions que précédemment et pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2021 pour se terminer le 31 décembre 2029.

Aux termes d’un mémoire daté du 31 juillet 2024, la SAS LA PALMA a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé «à compter du 1er janvier 2021» moyennant un prix en principal de 14.000 € HT et HC.

Les parties n’étant pas parvenue à un accord, par exploit du 6 décembre 2024, la SAS LA PALMA a délivré assignation à Monsieur [P] [J] devant le Juge des loyers commerciaux près le Tribunal Judiciaire d’Amiens aux fins de voir :

* fixer le montant du loyer à la somme de 14.000 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1er janvier 2021 concernant les locaux sis 28 rue des Cordeliers à 80000 AMIENS ;

* dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de 3, 6, 9 années à compter du 1er janvier 2021 aux clauses et conditions du bail expiré moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 14.000 € par an ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée :

* fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 14.000 € par an hors charges et hors taxes à compter du 1er janvier 2021 ;

* condamner le bailleur aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise et à payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution (provisoire) du jugement à intervenir.

La SAS LA PALMA, exerçant sous le nom commercial A L’OMBRE DES MARQUES, a fait état, pour l’essentiel, que Monsieur [P] [J] est propriétaire de locaux commerciaux sis 28, rue des Cordeliers à 80000 Amiens.

Par acte authentique du 23 février 1982, Monsieur [F] [J] a donné à bail à la société FRANCE LOISIRS lesdits locaux sis 28 des Cordeliers à 80000 Amiens.

Le bail a été renouvelé par acte authentique du 12 août 1991, puis par acte-sous-seing privé des 5 décembre 2000 et 3 janvier 2001.

Par acte sous-seing-privé du 3 juin 2013, Monsieur [P] [J] a consenti le renouvellement du bail à la société FRANCE LOISIRS.

La durée du bail renouvelé était de 9 années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2012 pour se terminer le 31 décembre 2020 moyennant un loyer annuel hors charges d’un montant de 26.272 €.

Depuis le 1er janvier 2021, ledit bail s’est reconduit tacitement.

Les locaux, décrits au sein du bail commercial, d’une surface totale d’environ 300 m², sont composés d’un magasin, d’une réserve en rez-de-chaussée et en en sous-sol.

Le contrat de bail prévoit que devra s’exercer dans les lieux loués tous commerces à l’exclusion des commerces de poissonnerie, boucherie, vente de légumes ou fleurs, activité malodorante et susceptible de nuire au voisinage (…) le preneur aura la faculté d’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires et de demander au bailleur l’autorisation d’exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités non prévues au bail.

Dans le cadre du dernier acte de renouvellement, le loyer annuel a été fixé à la somme de 26.272 € HT HC, payable en quatre termes égaux, les premier janvier, avril, juillet et octobre de chaque année et d’avance. La TVA est due en sus et le loyer est indexé chaque année sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE. Le contrat de bail ne prévoit pas de dépôt de garantie.

Par jugement du 1er décembre 2017, le tribunal de Commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société FRANCE LOISIRS.

Par jugement du 28 décembre 2018, le tribunal de Commerce de PARIS a arrêté le plan de redressement de la société FRANCE LOISIRS.

Par jugement du 25 octobre 2021, le tribunal de Commerce de PARIS a prononcé la résolution du plan et a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société FRANCE LOISIRS.

Dans le cadre des offres de reprise des actifs de la société FRANCE LOISIRS, le tribunal de Commerce de PARIS a, notamment, par ordonnance du 7 mars 2022, autorisé la cession du droit au bail sis 28 rue des Cordeliers à 80000 Amiens dépendant de la liquidation judiciaire de la société FRANCE LOISIRS au profit de la société DSDT (RCS NIORT 410.948.335) avec faculté de substitution au profit de la société LA PALMA.

Par acte du 12 mai 2022, la société LA PALMA, la SELAFA MJA, en la personne de Maître [L] [W] et la SCP BTSG, en la personne de Maître [Z] [O], agissant en leur qualité de Liquidateurs Judiciaires à la liquidation judiciaire de la société FRANCE LOISIRS, ont convenu de la cession dudit droit au bail portant sur les locaux sis 28 rue des Cordeliers à 80000 Amiens moyennant la somme de 22.500 €.

Par acte extrajudiciaire du 29 juillet 2022, la société LA PALMA a fait signifier au bailleur, Monsieur [P] [J], par commissaire de justice, une demande de renouvellement du contrat bail commercial aux mêmes conditions que précédemment et pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2021 pour se terminer le 31 décembre 2029.

Monsieur [P] [J] n’ayant pas répondu dans un délai de trois mois qui lui était imparti, le bail commercial s’est reconduit tacitement pour une nouvelle durée.

Le notaire de Monsieur [P] [J] a fait parvenir à la société LA PALMA un nouveau projet de bail en renouvellement du bail tacitement reconduit et a envoyé un mail en date du 18 janvier 2024 au Conseil de la société LA PALMA par lequel il affirmait :

«En l’espèce, le bailleur n’a pas répondu pendant le délai de 3 mois, Cela étant, je vous précise que l’accord sur le loyer est important car, même si l’on considère que le renouvellement a été accepté, il ne sera pas nécessairement définitif. En effet, soit les parties se sont mises expressément d’accord sur le loyer du bail renouvelé ; dans ce cas, le renouvellement est définitivement acquis. Soit les parties ne se sont pas accordées sur le loyer ; dans ce cas, les parties bénéficient d’un droit d’option (renonciation au renouvellement) jusqu’à ce qu’un accord soit trouvé.

Nous vous avons fait parvenir le projet de bail en renouvellement du bail tacitement reconduit le 1er décembre dernier que vous avez bien reçu et qui a été suivi d’un mail d’étonnement le 5 décembre dernier.

Si les parties ne se sont pas accordées sur le loyer, comme en l’espèce, le bailleur pourra saisir au plus tôt le juge des loyers pour éviter la prescription».

Le projet de bail adressé par le bailleur prévoyait notamment une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2024 pour se terminer le 31 décembre 2032 et moyennant un loyer annuel en principal d’un montant de 33.156,64 €.

La société LA PALMA indique avoir mandaté un expert immobilier ayant pour mission de déterminer la valeur locative des locaux en cause lequel a relevé que le loyer devait être revu non pas à la hausse mais à la baisse et devait être fixé à la somme de 14.000 € HT/HC par an donc nettement en dessous du montant du loyer fixé au bail à la somme de 26.272 € HT HC par an.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 17 janvier 2025.

A l’audience de renvoi du 9 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue pour être plaidée, la société LA PALMA était représentée par son conseil. En l’état de son mémoire en réponse n°2 elle a maintenu ses demandes sauf à solliciter que les frais de l’expertise qui serait ordonnée par le juge à « la demande de Monsieur [J] » soient d’ores et déjà mis à la charge de celui-ci.

Monsieur [P] [J] était représenté par son conseil.

Il a sollicité en l’état de son mémoire en réponse et récapitulatif, principalement, qu’il soit dit que le bail renouvelé ainsi que le loyer y afférent prendra effet à compter du 1er octobre 2022 au regard de la demande de renouvellement notifiée à Monsieur [P] [J], le 29 juillet 2022, et fixer le montant du loyer du bail à renouveler à effet du 1er octobre 2022 à la somme annuelle de 33.156,96 € hors taxes et hors charges pour les locaux sis à 80000 Amiens, 28 rue des Cordeliers, subsidiairement, désigner un expert chargé de donner son avis sur la valeur locative de renouvellement, débouter la SAS LA PALMA de sa demande de fixation du montant du loyer provisionnel à la somme de 14.000 € HT et HC par an et, enfin condamner la SAS LA PALMA au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025.

MOTIFS

Sur les Donner acte, Dire, Déclarer et autres

A titre préliminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Les «Dire et juger» et «Constater» ne sont pas des prétentions si ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. Il n’y a pas lieu de statuer davantage sur ce qui est présenté comme une prétention dans le dispositif et qui n’est en réalité que le rappel des moyens invoqués dans les motifs. Il en est de même des « Donner acte » ou des volontés de « s’associer à une demande » dépourvus de toute valeur juridique.

Sur la recevabilité de la demande de fixation du loyer à la valeur locative à compter du 1er octobre 2022

Selon acte authentique reçu par Maître [I] [C], Notaire à Amiens, en date du 23 février 1982, Monsieur [F] [J], aux droits de qui vient désormais Monsieur [P] [J], a donné à bail à usage commercial à la SARL FRANCE LOISIRS des locaux sis à AMIENS (80000) – 28 rue des Cordeliers (décrits pour une surface d’un peu plus de 180 m², outre 92 m² de sous-sol).

Ledit bail a été renouvelé selon acte authentique reçu par Maître [U] [R], Notaire à Amiens, en date des 6 et 12 août 1991, à effet du 1er avril, pour se terminer le 31 mars 2000.

Ce même bail a encore été renouvelé, selon acte sous seing privé, toujours au bénéfice de la SARL FRANCE LOISIRS, les 5 décembre 2000 et 3 mai 2001 à effet du 1er avril 2000, et ce pour une durée de 9 années entières et consécutives venant à expiration le 31 mars 2009.

Ledit bail a fait l’objet d’un nouveau renouvellement selon acte sous-seing-privé du 3 juin 2013 à effet du 1er janvier 2012 pour se terminer le 31 décembre 2020, moyennant un loyer annuel s’élevant à la somme de 26.272 € hors charges et hors taxes.

Ce bail s’est poursuivi à compter du 1er janvier 2021 par tacite prolongation.

Les lieux loués se décomposent de la façon suivante :

* un magasin ;

* une réserve au rez-de-chaussée ;

* une réserve en sous-sol.

Par le jeu de l’indexation, le loyer a été porté à la somme de 33.156,96 € HT HC.

Par acte extrajudiciaire du 29 juillet 2022, la SAS LA PALMA a fait signifier à Monsieur [P] [J] une demande de renouvellement à compter du 1er janvier 2021.

Puis, par mémoire du 31 juillet 2024, la SAS LA PALMA a fait notifier à Monsieur [P] [J] un mémoire en demande de fixation de loyer à la valeur locative au montant annuel de 14.000 € HT HC.

Monsieur [P] [J] sollicite pour sa part la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative du marché, soit à la somme annuelle de 33.156,96 € HT HC à compter du 1er octobre 2022.

Il en ressort que les parties s’accordent afin que le loyer renouvelé soit fixé à la valeur locative.

En conséquence, la demande de fixation du loyer à la valeur locative sera déclarée recevable.

Enfin, le bail renouvelé et le loyer y afférent prendra effet à compter du 1er octobre 2022 suivant les règles en la matière et non pas du 1er janvier 2021 comme sollicité par la SAS LA PALMA.

Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé et les frais d’expertise

L’article L 145-33 du Code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. V. art. R 145-2 à R 145-8.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le renouvellement du contrat de bail et la détermination du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

Elles s’opposent néanmoins sur la valeur locative annuelle des locaux donnés à bail.

La SAS LA PALMA s’appuie sur un rapport d’expertise faisant ressortir, notamment, que la valeur locative du local appartenant à Monsieur [J] ne devait pas être calculé en fonction de la valorisation apportée par le local mitoyen et ayant permis à la société LA PALMA d’exploiter deux commerces réunis, qu’une progression de la vacance commerciale dans la rue des Cordeliers entraîne une nette chute de la commercialité de cette rue, que les locaux commerciaux sont très peu présents dans la rue où se situe l’immeuble étudié et que les emplacements particulièrement attractifs en termes d’implantation commerciale (logos violets sur schéma ci-après) sont situés plus au nord et à l’est de la rue des Cordeliers et non pas dans cette rue, de sorte que le loyer doit être fixé à la somme de 14.000 € HT HC.

Monsieur [P] [J] s’appuie sur un rapport d’expertise qui relève notamment que les locaux, objet du renouvellement de bail, disposent de deux accès, l’un depuis l’immeuble sis 28 rue des Cordeliers, l’autre depuis la boutique situé 16 place de l’Hôtel de Ville desservant l’air de vente (faisant l’objet d’un autre bail), permettant de constituer une unité d’exploitation, le local situé 16 place de l’Hôtel de Ville étant ouvert et en totale communication avec les locaux du 258 rue des Cordeliers, que l’exploitant actuel a supprimé la cloison de l’ancien bureau séparant celui-ci de l’aire de vente ayant pour conséquence l’agrandissement de la surface accessible à la clientèle de quelques 11 m² par l’aménagement d’un espace essayage comprenant 4 cabines lui permettant de disposer d’une surface de vente particulièrement conséquente et, enfin, que les locaux bénéficient d’un environnement très favorable en termes de commercialité avec commerces variés, face à un parking et proche d’un arrêt de bus.

Il en ressort que les parties, qui sont invitées à se rapprocher, proposent des valeurs locatives très (trop) éloignées pour que le juge des loyers commerciaux puisse trancher sans l’avis d’un technicien indépendant des parties.

Dès lors, il convient, avant dire droit, d’ordonner une mesure d’instruction dans les termes du dispositif de la présente décision.

C’est au demeurant de façon audacieuse pour les raisons rappelées supra que la société LA PALMA sollicite d’ores et déjà que les frais d’expertise soient à ce stade mis à la charge de Monsieur [J].

Chacune des parties ayant en réalité intérêt à la réalisation de la mesure d’expertise judiciaire et à la détermination de la valeur locative des locaux donnés à bail, le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert sera partagé entre elles par moitié.

Sur la fixation du loyer pendant l’instance

Aux termes de l’article L 145-57 du Code de commerce, et pendant la durée de l’instance, le locataire est tenu de payer l’ancien loyer. Cette obligation a pour corollaire l’interdiction faite au bailleur de demander le paiement du nouveau loyer avant d’avoir obtenu soit l’accord contractuel du locataire, soit une décision judiciaire sur son montant. La juridiction peut cependant, en fonction des éléments qui lui sont fournis, fixer un loyer provisionnel, auquel cas un compte sera fait entre les parties lors de la fixation définitive.

En l’espèce, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d’éléments suffisants pour fixer le loyer provisionnel à un montant autre que celui résultant du bail échu.

Par conséquent, le montant du loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance, au loyer résultant du bail échu et indexé conformément aux stipulations contractuelles.

Sur le sursis à statuer

En vertu des articles 481 et 483 du Code de procédure civile, le jugement mixte ne dessaisit le juge que pour la partie du principal qui est tranchée, et non pour la partie du jugement relative aux mesures d’instruction ou provisoires.

En conséquence, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, il sera sursis à statuer sur les autres demandes formées par les parties et non encore tranchées.

Corrélativement, les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées.

Il est au besoin rappelé à ce stade aux parties que le juge des loyers commerciaux se prononce sur le montant du loyer du bail renouvelé et n’a pas à «déclarer» autre chose comme sollicité par la société LA PALMA correspondant en réalité à la simple application des clauses du bail.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mixte et contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande présentée par la SAS LA PALMA, exerçant sous l’enseigne A L’OMBRE DES MARQUES, de fixation du loyer du bail renouvelé directement à la valeur locative.

Vu le renouvellement au 1er octobre 2022 du bail commercial liant Monsieur [P] [J] et la SAS LA PALMA, exerçant sous l’enseigne A L’OMBRE DES MARQUES, sur des locaux situés 28 rue des Cordeliers à 80000 AMIENS,

Avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [D] [V]

Cabinet Immopatrimoine

8 bis rue Porion – 80000 AMIENS

expert près la Cour d’appel d’Amiens :

Avec mission de :

— réunir les parties et se faire communiquer par les parties, le titre de propriété, les diagnostics immobiliers annexes, le bail, les éventuels états des lieux, le relevé de charges de copropriété, les avis de taxe foncière, les justificatifs des chiffres d’affaires réalisés, les notifications d’indexation ou de révision du loyer et toutes pièces utiles à sa mission ;

— entendre les parties en leurs dires et explications ;

— se rendre sur les lieux situés 28 rue des Cordeliers à 80000 AMIENS en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués ;

— visiter, décrire et photographier les locaux commerciaux, donner les caractéristiques des locaux et de l’activité exercée, en préciser les éléments d’équipements, l’état d’entretien et de réparations, la commodité d’accès pour le public et sauf accord écrit des parties, déterminer la surface des locaux, le cas échéant en s’adjoignant un sapiteur, dire et justifier l’application d’un coefficient de pondération en fonction notamment de la nature des différentes parties des locaux et de leur utilisation et des recommandations rappelées dans la charte de l’expertise immobilière ;

— rechercher les prix couramment pratiqués pour les locaux similaires d’après les données disponibles en fournissant des références de comparaison détaillées ; documenter, au besoin, l’évolution des prix des locations similaires dans la même zone et l’évolution de la conjoncture économique au cours du bail expiré ;

— donner son avis sur la valeur locative du bail en renouvellement à la date du 1er octobre 2022, déterminée conformément aux dispositions de l’article R 145-10 du Code de commerce, en veillant à justifier le choix des méthodes d’évaluation retenues et en détaillant les calculs opérés ;

— fournir à la présente juridiction toute précision qu’il estime utile à la résolution du litige ; il s’agira ainsi d’établir la valeur locative avec et sans l’adjonction du local situé 16 Place de l’hôtel de ville ;

— adresser aux parties un pré-rapport de ses investigations et conclusions en leur impartissant un délai pour faire valoir par dires leurs éventuelles observations, et y répondre avant de déposer ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans le délai de 6 mois à compter de la consignation.

SUBORDONNE l’exécution de la présente décision en ce qui concerne l’expertise à la consignation par Monsieur [P] [J] et la SAS LA PALMA, exerçant sous l’enseigne A L’OMBRE DES MARQUES, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire d’Amiens, de la somme de 3.000 € (par chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire d’Amiens), à concurrence de 50 % chacune, à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert, dans un délai maximum de deux mois à compter du jugement, sans autre avis.

DIT qu’à défaut de versement complet de la consignation dans le délai requis, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner dans le délai imparti.

ACCORDE à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste (articles 269 et 280 du Code de procédure civile).

DIT que l’expert devra notifier aux parties, une fois sa mission accomplie, par lettre recommandée avec accusé de réception, le montant de ses honoraires, afin de recueillir leurs observations qui devront être remises avec la demande de taxe.

DIT que conformément aux dispositions du décret du 28 décembre 1998, la rémunération de l’expert sera fixée en fonction des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni.

SURSEOIT À STATUER sur la fixation du loyer du bail renouvelé et les prétentions accessoires des parties.

DIT que le montant du loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance, à la somme annuelle de 33.156,96 € HT HC.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif.

ORDONNE la radiation de l’affaire du rôle du juge des loyers commerciaux dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

DIT qu’en vertu de l’article R 145-31 du Code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

Remise faite, le Président a signé ainsi que le Greffier,

Le Greffier Le Président