TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

JCP [Localité 2]

N° RG 25/00800 – N° Portalis DB26-W-B7J-IQA2

Minute n° :

JUGEMENT

DU

12 Février 2026

[I] [B]

C/

S.A.R.L. [Adresse 2]

Expédition délivrée le 12/02/2026

à M^e CREPIN

Exécutoire délivrée le 12/02/2026

à M^e CREPIN

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 15 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [B]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Angélique CREPIN de la SCP CREPIN-HERTAULT, avocats au barreau d’AMIENS substituée par M^e Ninon LAURENT, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. CITYA GRAND’PLACE

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE, absent à l’audience, mais autorisé à déposer ses conclusions et pièces en cours de délibéré

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 26 février 2022, Monsieur [I] [B] a confié à la SARL [Adresse 5] un mandat général de gestion immobilière d’un local à usage d’habitation de type F3, [Adresse 6] (80), pour une durée de 03 ans, reconductible tacitement.

Le même jour, il a signé un bulletin individuel d’adhésion au contrat « garanties locatives » auprès la société SMA ASSURANCES et un bulletin d’adhésion propriétaire non occupant auprès de la société ALLIANZ IARD faisant partie de contrats de groupe souscrits par la SARL [Adresse 5].

Suivant acte du 03 septembre 2025, Monsieur [I] [B] a fait assigner La SARL CYTYA GRAND’PLACE devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• prononcer la résiliation du contrat de gestion du 21 février 2022

• la condamner au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 6960 euros à titre de dommages et intérêts,

o la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens.

Après 02 renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 15 décembre 2025.

Vu les conclusions de Monsieur [I] [B], déposées à l’audience, aux termes desquelles il a réitéré ses prétentions contenues dans son assignation,

Vu les conclusions de la SARL [Adresse 5] déposées à l’audience, aux termes desquelles elle a demandé à la juridiction de :

— rejeter les prétentions adverses,

— à titre subsidiaire, réduire la demande indemnitaire au titre du préjudice économique (au maximum 5 mois de perte de loyers) et rejeter la demande au titre du préjudice moral,

— condamner Monsieur [I] [B] au paiement de la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample connaissances de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la demande principale

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En vertu des articles 1991, 1992 et 1993 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit une rémunération. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Il est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Il s’évince de ces dispositions que le mandataire est tenu à une obligation de moyens supposant une exécution loyale, prudente et diligente du mandat conféré et que son exécution défectueuse doit être établie par le mandant conformément aux règles régissant la responsabilité contractuelle de droit commun ; cependant la faute est présumée en cas d’inexécution du mandat conféré.

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Au soutien de sa demande indemnitaire, Monsieur [I] [B] développe le moyen des manquements contractuels de La SARL CYTYA GRAND’PLACE illustrés par les faits suivants :

— son inertie face aux premières doléances de la locataire en décembre 2023 qui l’a conduit à devoir agir en mai 2024 alors que le mandat a justement pour objet de le décharger de toute gestion de la location,

— la défaillance de La SARL [Adresse 5] dans la détermination de la cause du sinistre qui a provoqué plusieurs mois sans aucune avancée, ce qui a été préjudiciable pour la locataire en place et pour la remise en location du logement,

— son absence d’information sur la cause du désordre et les travaux d’embellissement du mois de juin,

— son erreur lorsqu’elle avait initialement dit que les frais de recherche de fuite pouvaient être à sa charge en fonction de son résultat alors qu’il ressort de l’assurance propriétaire non occupant qu’il a souscrite sur sa proposition que ces frais étaient pris en charge sans franchise et sans condition,

— il a perdu des mois de location et subit un préjudice moral par des troubles à sa tranquillité et sérénité.

En défense, La SARL CYTYA GRAND’PLACE oppose que :

— elle n’a été informée du sinistre qu’en juin 2024 et a été immédiatement et constamment réactive et diligente,

— elle n’est pas une professionnelle des sinistres immobiliers et qu’il ne peut lui être reproché de n’avoir pas su déterminer plus rapidement les causes des désordres,

— elle avait dès le 20 juin 2024 informé Monsieur [I] [B] de l’opportunité d’engager une recherche de fuite mais que celui-ci l’avait déclinée et ce, dans le respect des termes du mandat et du contrat d’assurance,

— elle l’a tenu informé des évolutions de la prise en charge du sinistre, de la remise en état du logement et des propositions de location.

Aux termes du mandat de gestion locative conclu entre les parties en date du 26 février 2022, produit aux débats, la SARL [Adresse 5] avait pour mission dans la partie gestion technique (page 5 sur 12 du contrat) de :

— faire exécuter tous les travaux non urgents après accord du mandant, sur présentation d’un ou plusieurs devis selon le montant,

— prendre toutes les mesures conservatoires ; faire exécuter toutes les réparations urgentes, et celles dont le montant est inférieur à 240 euros TTC en avisant rapidement le mandant.

Il est constant qu’en cours de mandat, Madame [O] [P], locataire, a constaté d’importantes traces d’humidité dans le logement.

Un premier point de discordance apparaît entre les parties sur la date à laquelle la SARL CYTYA GRAND’PLACE en a été avisée.

Monsieur [I] [B] soutient que sa locataire avait saisi la SARL [Adresse 5] de ces désordres dès décembre 2023 et que c’est en raison de son inaction que sa locataire l’avait directement contacté. Or, aucune des pièces qu’il verse ne démontre une telle sollicitation dès décembre 2023.

La SARL CYTYA GRAND’PLACE oppose, sans être démentie, qu’elle n’a été informée de cette difficulté pour la première fois qu’à la suite de l’appel téléphonique de Madame [O] [P] le 05 juin 2024. Celle-ci avait complété ses déclarations par l’envoi par courriel du même jour de photographies du sinistre.

Le 20 juin 2024, la SARL [Adresse 5] proposait à Monsieur [I] [B] un devis de recherche de fuite de 612 euros pour déterminer les causes de l’apparition des traces d’humidité. Monsieur [I] [B] ne répondait pas à cette proposition mais faisait savoir par courriel du 05 juillet 2024 qu’après une inspection de l’appartement par ses soins, il excluait un problème propre au logement ou un défaut de son utilisation. Il suggérait que la cause vienne d’une infiltration des murs extérieurs agissant par capillarité et demandait la mobilisation d’un expert.

L’assureur de Madame [O] [P] refusait de prendre en charge ce sinistre. Suivant courriel du 12 juillet 2024, Madame [O] [P] informait la SARL CYTYA GRAND’PLACE, photographies à l’appui, de ce que les infiltrations provenaient certainement d’une gouttière remplie d’eau stagnante.

Le 31 juillet 2024, la SARL [Adresse 5] informait Madame [O] [P] et Monsieur [I] [B] de l’intervention qui confirmait qu’un cendrier obstruait la naissance de la gouttière, que le nécessaire avait été fait pour désencombrer la gouttière et qu’un agent technique viendrait ultérieurement tester le niveau d’humidité des murs. L’agent technique rendait compte de son intervention et notait que si l’humidité avait disparu de la chambre, des traces d’humidité, jusqu’ici inexistantes, étaient apparues dans le séjour sans qu’il ne remarque quoi que ce soit d’anormal dans le logement (VMC fonctionnelle, grilles d’air propres).

Madame [O] [P] donnait congé du bail avec effet au 31 janvier 2025.

Il ressort des courriels des 14, 19, 20 et 26 novembre 2024, échangés entre la SARL CYTYA GRAND’PLACE et Monsieur [V] [B], agissant au nom de son père que :

— ils convenaient que le sinistre n’avait sans doute pas pour origine la cause précédemment retenue d’un débordement d’une des gouttières de l’immeuble,

— ils convenaient de la nécessité qu’un technicien en recherche de fuite intervienne,

— la SARL [Adresse 5] faisait observer qu’elle lui avait déjà proposé, devis à l’appui, cette investigation par courriel du 20 juin 2024 qui avait été refusée au profit d’une solution moins coûteuse,

— Monsieur [V] [B] répondait qu’il avait récemment constaté que l’assurance propriétaire non occupant souscrite auprès de la société ALLIANZ IARD, conclue par l’intermédiaire de la SARL [Adresse 5] accessoirement au mandat de gestion, prévoyait une prise en charge des frais de recherche de fuite sans franchise et qu’il s’étonnait que la SARL CYTYA GRAND’PLACE n’ait pas proposé à son père cette possibilité offerte par sa garantie,

— la SARL [Adresse 5] répondait qu’elle sollicitait une intervention en recherche de fuite et indiquait s’agissant de la prise en charge par l’assurance qu’il fallait mettre « en cause » la compagnie d’assurances.

Dans son rapport de recherches de fuite du 04 décembre 2024, la société JDC INTERVENTION (enseigne RESILIANS) retenait que le phénomène de condensation était dû à un manque de ventilation (défauts dans le débit d’air des VMC). Le 18 décembre 2024, la société AXIMA procédait au remplacement de la courroie du caisson VMC qualifiée en état de « fin de vie ».

Le 05 février 2025, la société AXIMA procédait au contrôle du fonctionnement de la VMC de l’appartement et ne relevait aucun dysfonctionnement.

Suivant courriel du 26 février 2025, Monsieur [V] [B] se plaignait auprès de la SARL [Adresse 5] de l’absence d’avancée et du préjudice lié à l’impossibilité de relouer le logement depuis le départ de Madame [O] [P] au 31 janvier 2025. Le même jour, la SARL CYTYA GRAND’PLACE lui proposait en vain un échange téléphonique.

Par courrier du 02 mai 2025, le conseil de Monsieur [I] [B] demandait à la SARL [Adresse 5] une indemnisation de son préjudice économique à hauteur de 2640 euros (4 mois de loyer d’un montant de 660 euros).

Dans un rapport du 03 juin 2025, l’agent technique de la SARL CYTYA GRAND’PLACE relevait qu’il n’y avait plus aucune humidité, que les VMC étaient en état de fonctionnement, mais que persistaient des traces de moisissures. Dans la suite de ces constats, des travaux d’embellissement du logement (nettoyage /peinture) étaient réalisés le 26 juin 2025.

Dans le cadre d’échanges sur une proposition de nouveaux locataires entre les 04 et 15 juillet 2025 :

— Monsieur [I] [B] s’étonnait d’apprendre que le logement avait été finalement remis en état,

— la SARL [Adresse 5] l’informait qu’à la suite de la recherche en cause de fuite, il s’est avéré que la cause du sinistre relevait de la responsabilité de la copropriété qui a dès lors pris en charge tous les travaux.

Le logement était reloué le 11 août 2025.

La SARL CYTYA GRAND’PLACE a la charge de la gestion des sinistres en faisant valider par Monsieur [I] [B] toutes les opérations ne relevant pas de l’urgence ou d’un montant supérieur à 240 euros TTC. Ce mandat comporte aussi implicitement mais nécessairement une mission de conseil des décisions que le propriétaire doit prendre en fonction des options à sa disposition et dont le mandataire a connaissance.

Une fois qu’elle a été informée du sinistre le 04 juin 2024, la SARL [Adresse 5] a, de manière tout à fait appropriée, proposée suivant courriel du 20 juin, à Monsieur [I] [B] une prestation de recherche de fuite qui aurait sans doute permis de déterminer plus rapidement ses causes.

Elle y joignait un devis d’un montant de 612 euros et précisait que la charge définitive de ce coût dépendrait de la mise en évidence de la fuite, à savoir à la charge des assurances en cas de recherche positive, et à la charge de l’assuré en cas de recherche négative.

S’il est exact que Monsieur [I] [B] avait décliné initialement cette proposition au profit d’investigations moins onéreuses, il est fondé à faire grief à la SARL CYTYA GRAND’PLACE de l’avoir induit en erreur dans la mesure où le contrat d’assurance propriétaire non occupant (pièce n°2 de la partie défenderesse également produite par la partie demanderesse) ne conditionne à aucun moment sa prise en charge des frais de recherche de fuite à l’existence ou non d’une fuite. Cela ne ressort d’aucune pièce.

Il convient de rappeler que cette garantie résulte d’un contrat de groupe souscrit par la SARL [Adresse 5] dont elle doit connaître les termes et les services à la disposition de ses clients.

Nanti de la juste information, il est certain que Monsieur [I] [B] aurait fait engager immédiatement une recherche de fuite. Et dès lors qu’il a évoqué ce droit en novembre 2024, la SARL CYTYA GRAND’PLACE lui confirmait cette possibilité à partir du moment où la compagnie d’assurances était mobilisée, ce qui aurait pu être concrètement fait dès juin 2024.

Un défaut d’information et de conseil doit être retenue à la charge de la SARL [Adresse 5].

Ensuite, il résulte du rapport de recherche de fuite du 04 décembre 2024 que la condensation provenait d’un manque de débit d’air au niveau des VMC. Il s’est avéré que la courroie du caisson VMC était en état d’usure avancé, ce qui a rendu nécessaire son remplacement le 18 décembre 2024 et, suite à cette intervention, il était constaté le 05 février 2025 que le système de VMC fonctionnait de nouveau parfaitement dans le logement.

Dans son courriel du 15 juillet 2025, la SARL CYTYA GRAND’PLACE a reconnu que le rapport de fuite – forcément celui du 04 décembre 2024 qui est le seul produit – a permis de mettre en évidence que la cause du sinistre était une défaillance d’un équipement de la copropriété. Elle fait nécessairement référence au caisson VMC et sa nature d’élément des parties communes.

Il en ressort que dès le 05 février 2025, il n’y avait plus de phénomène de condensation et les travaux de remise en état auraient pu être engagés bien avant le mois de juin 2025.

Un manque de diligence doit ainsi également être retenu à la charge de la SARL [Adresse 5].

Une année s’est écoulée entre la connaissance par le mandataire du sinistre et la remise en état du logement.

Le logement n’a pas été loué entre les 01er février 2025 et 10 août 2025, soit pendant 06 mois et 09 jours.

Les manquements constatés sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat aux torts de la SARL CYTYA GRAND’PLACE. Il sera observé que les contrats d’assurance seront par conséquent également résiliés (page 8 du contrat de mandat).

Un engagement de la recherche de fuite dès le mois de juin 2024 aurait pu permettre une cessation plus rapidement, et certainement avant même la fin de l’année 2024.

Il convient de rappeler que la locataire alors en place a mis fin au bail au 31 janvier 2025. Le motif du congé du bail n’est pas connu même si l’on peut supposer que le sinistre n’y est pas étranger.

Monsieur [I] [B] est fondé à se prévaloir d’une perte de chance d’une occupation en location de son logement entre les 01er février 2025 et 11 août 2025 qui sera évalué à 90%.

Le loyer hors charges était sur cette période de 653,22 euros.

(6 x 653,22) + (653,22/31 x 10) = 3919,32 + 210,72 = 4130,04 x 0,9 = 3717,04 euros.

La SARL [Adresse 5] sera donc condamnée à payer à Monsieur [I] [B] la somme de 3717,04 euros à titre de dommages et intérêts.

Monsieur [I] [B] sollicite en outre la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral. Néanmoins, son préjudice est insuffisamment développé et n’est aucunement justifié. Il sera débouté de ce chef.

2) Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient également de condamner la SARL CYTYA GRAND’PLACE à payer à Monsieur [I] [B] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

PRONONCE la résiliation du mandat général de gestion immobilière conclu le 26 février 2022 entre la SARL [Adresse 5] et Monsieur [I] [B] portant sur le local à usage d’habitation, [Adresse 7] à [Localité 5] (80),

CONDAMNE la SARL CYTYA GRAND’PLACE à payer à Monsieur [I] [B] la somme de 3717,04 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SARL [Adresse 5] à payer à Monsieur [I] [B] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL CYTYA GRAND’PLACE aux dépens de l’instance,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE