Tribunal Judiciaire d'Angers, Ppp baux jcp, 4 septembre 2025, n° 25/00262

TJ Angers 4 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Résiliation abusive du bail
La cour a constaté que le bailleur avait mis fin au contrat de bail sans autorisation et sans respecter les procédures légales, ce qui constitue un manquement à ses obligations contractuelles.
Rejeté
Préjudice moral subi par les enfants
La cour a estimé que les enfants n'avaient pas subi de changement de lieu de vie ou de mode de vie, et que leur situation n'était pas directement impactée par la résiliation du bail.
Accepté
Frais irrépétibles engagés
La cour a jugé équitable d'allouer des frais irrépétibles à la locataire, compte tenu de la situation et des dépenses engagées pour la procédure.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire d'Angers, Mme [I] [T] a demandé la condamnation de la SCI Saint Clément à verser des indemnités pour préjudice moral suite à la résiliation abusive de son bail. Les questions juridiques posées concernaient la légitimité de la résiliation du bail par le bailleur et la preuve du préjudice moral subi par Mme [T] et ses enfants. Le tribunal a conclu que la SCI Saint Clément avait effectivement commis une faute en résiliant le bail sans motif légitime, mais a limité l'indemnisation à 800 euros pour Mme [T], déboutant les demandes des enfants. La SCI a également été condamnée à payer les frais d'avocat et les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, ppp baux jcp, 4 sept. 2025, n° 25/00262
Numéro(s) :	25/00262
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thomas VIOLEAUAline CHARLES
Parties :	S.C.I. SAINT CLEMENT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ANGERS

(Site Coubertin)

N° RG 25/00262 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H2M5

JUGEMENT du

04 Septembre 2025

Minute n° 25/00781

[I] [T], [T] ès-qualités de représentante légale :

— de sa fille [S] [X], [T],

— de son fils [D] [C],

— de sa fille [B] [T],

— de son fils [L] [J],

— de sa fille [R] [C],

— de sa fille [Y] [M]

S.C.I. SAINT CLEMENT

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e CHARLES

Copie conforme

M^e VIOLEAU

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 04 Septembre 2025.

après débats à l’audience du 19 Mai 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [I] [T]

née le 07 Novembre 1986 à [Localité 3]

domiciliée : Chez Mme [K] [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [T] ès-qualités de représentante légale de :

Sa fille [S] [X], née le 08 mars.2006 à [Localité 3]

Son fils [D] [C], né le 30 juillet 2009 à [Localité 3]

Sa fille [B] [T], née le 08 mars 2012 à [Localité 3]

Son fils [L] [J], né le 24 juillet 2017 à [Localité 3]

Sa fille [R] [C], née le 04 novembre 2020 à [Localité 3]

Sa fille [Y] [M], née le 17 septembre 2021 à [Localité 3]

représentés par Maître Aline CHARLES, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

La S.C.I. SAINT CLEMENT

immatriculée au RCS d’ANGERS sous le n°808 645 303

siégeant : [Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Thomas VIOLEAU, avocat au barreau d’ANGERs

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé signé et à effet du 20 juillet 2024, Mme [I] [T] (la locataire) a pris à bail d’habitation un logement appartenant à la SCI Saint Clément (le bailleur), sis [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 800 euros.

Dénonçant la défaillance de Mme [I] [T] dans le paiement des premiers loyers et le non-versement du dépôt de garantie, la SCI Saint Clément a décidé de remettre le logement à la location à la fin du mois de septembre 2024.

En l’absence de solution amiable intervenue entre les parties, Mme [I] [T] agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentante légale de ses enfants, [S] [X], née le 8 mars 2006, [D] [C], né le 30 juillet 2009, [B] [T], née le 24 juillet 2017, [L] [J], né le 24 juillet 2017, [R] [C], née le 4 novembre 2020, et [Y] [M], née le 17 septembre 2021, a, par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, fait assigner la SCI Saint Clément devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers aux fins de condamnation du bailleur à lui verser une indemnité de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral, une indemnité de 1.000 euros à chacun de ses enfants en réparation de leur préjudice moral respectif, au paiement d’une somme de 2.400 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette procédure a été enregistrée par le greffe sous le numéro RG 24-1282, puis réenrôlée sous le numéro RG 25-262 suivant avis de réenrôlement établi par le greffe le 7 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers du 4 février 2025 et retenue à l’audience du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers du 19 mai 2025.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de leurs conclusions en réponse reçues du greffe le 19 mai 2025, Mme [I] [T], Mme [S] [X], majeure, et Mme [I] [T] agissant en qualité de représentante légale de ses enfants mineurs, [D] [C], né le 30 juillet 2009, [B] [T], née le 24 juillet 2017, [L] [J], né le 24 juillet 2017, [R] [C], née le 4 novembre 2020, et [Y] [M], née le 17 septembre 2021, ont demandé au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

— condamner la SCI Saint Clément à verser à Mme [I] [T] une somme de 10.000 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral ;

— condamner la SCI Saint Clément à verser à Mme [S] [X] une somme de 1.000 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral ;

— condamner la SCI Saint Clément à verser à Mme [I] [T] ès-qualité de représentante légale de [D] [C], mineur, une somme de 1.000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice moral subi par celui-ci ;

— condamner la SCI Saint Clément à verser à Mme [I] [T] ès-qualité de représentante légale de [R] [C], mineure, une somme de 1.000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice moral subi par celle-ci ;

— condamner la SCI Saint Clément à verser à Mme [I] [T] ès-qualité de représentante légale de [B] [T], mineure, une somme de 1.000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice moral subi par celle-ci ;

— condamner la SCI Saint Clément à verser à Mme [I] [T] ès-qualité de représentante légale de [L] [J], mineur, une somme de 1.000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice moral subi par celui-ci ;

— condamner la SCI Saint Clément à verser à Mme [I] [T] ès-qualité de représentante légale de [Y] [M], mineure, une somme de 1.000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice moral subi par celle-ci ;

— condamner la SCI Saint Clément à verser la somme de 2.400 euros recouvrée selon les dispositions de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique dont recouvrement direct au profit de l’avocat soussigné, M^e Aline Charlès, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Les requérantes soutiennent que le bailleur engage sa responsabilité au motif que celui-ci a procédé à une résiliation abusive du bail. Mme [I] [T] affirme qu’au vu des sommes reçues de la CAF par le bailleur au titre des loyers, elle était redevable au jour de cette résiliation d’une somme de 40 euros et non de 310 euros comme le prétend la SCI Saint Clément. Mme [I] [T] argue également d’une violation de domicile commise par le bailleur qui a fait changer les serrures du logement.

De ces éléments, Mme [I] [T] en déduit que le bailleur ne disposait d’aucun motif légitime et sérieux pour mettre fin au bail. Elle précise être étrangère aux prétendues contraintes financières de la SCI Saint Clément, celles-ci ne pouvant selon elle justifier la rupture abusive du bail et la violation de domicile qu’elle allègue.

Les requérants invoquent un préjudice moral respectivement subi par chacun des occupants du logement, à savoir Mme [I] [T] et ses six enfants au motif qu’il se sont retrouvés sans logement et qu’ils vivent depuis lors dans des conditions très précaires au domicile de la mère de Mme [I] [T]. Mme [I] [T] ajoute qu’elle a été contrainte de s’absenter à plusieurs reprises de son travail en raison de la situation avec son bailleur, ce qui a entraîné la fin de la relation contractuelle entre elle et son employeur.

Par conclusions n°2 du 7 avril 2025, la SCI Saint Clément demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

— à titre principal,

— débouter Mme [I] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions, en l’absence de préjudice subi ;

— à titre subsidiaire,

— réduire la demande de Mme [I] [T] de condamnation au paiement d’une somme de 10.000 euros de domamges-intérêts a de plus justes proportions ;

— débouter Mme [I] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

La SCI Saint Clément soutient que la rupture anticipée du bail est parfaitement justifiée compte tenu de l’inexécution par Mme [I] [T] de ses obligations contractuelles, à savoir le non-paiement de l’intégralité des loyers.

La SCI Saint Clément précise ne pas nier qu’elle n’a pas respecté le délai légal de préavis de 6 mois, mais argue pour en justifier des contraintes financières qui pèsent sur elle.

La SCI Saint Clément soutient que la réalité du préjudice moral invoqué par Mme [I] [T] et de celui de ses enfants n’est pas démontrée. Elle considère que les sommes réclamées par Mme [I] [T] en réparation de ces préjudices sont disproportionnées dans la mesure où les montants sollicités ne tiennent pas compte des propres manquements contractuels de la locataire. La SCI Saint Clément considère que Mme [I] [T] n’a subi aucun préjudice dans la mesure où celle-ci n’a jamais occupé le logement. Elle précise que cette situation n’a donc impliqué aucun emménagement ni déménagement pour la requérante. La SCI Saint Clément ajoute que Mme [I] [T] n’a versé aucune somme au titre des loyers provenant de ses deniers personnels, les sommes qu’elle a perçues ayant été versées par la CAF.

La SCI Saint Clément précise qu’il n’existe aucun lien de causalité directe entre le non-renouvellement du contrat de travail de Mme [I] [T] et la situation à l’origine du présent litige.

À l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 4 septembre 2025, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la responsabilité du bailleur

L’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 précitée énonce : “I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.”

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 le bailleur peut également agir afin d’obtenir la constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ou voir prononcer cette résiliation par le juge.

En tout état de cause l’article 1719 du Code Civil comme l’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989 font obligation au propriétaire d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce il est constant qu’un contrat de bail a été signé entre les parties le 20 juillet 2024 ( pièce 1) pour la location à compter du 20 juillet 2024, d’un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800.00 euros .

Pretextant le défaut de paiement des loyers la SCI Saint Clément a mis fin au contrat de bail et remis le logement à la location, sans autorisation du locataire ni autorisation judiciaire.

Le bailleur indique que la locataire resterait devoir des sommes au titre de la location mais ne formule aucune demande reconventionnelle.

La locataire justifie en réalité de ce que le bailleur a reçu de la caf les sommes nécessaires pour couvrir sa dette soit la somme de 1.070,00 euros à titre de rappel de juillet au 31 aout en septembre , puis 673.00 euros en septembre, sommes versées directement au bailleur ( pièce 4 relevé de la caf).

En tout état de cause le fait pour un bailleur de priver le locataire de tout accès au logement loué en le remettant en location sans délivrer congé et sans autorisation du juge, constitue un manquement grave à son obligation de délivrance du logement et à son obligation d’en assurer la jouissance normale.

Le bailleur a ainsi commis une faute contractuelle engageant sa responsabilité .

II. Sur les demandes indemnitaires au titre du préjudice moral

Par application de l’article 1231-1 du code civil, le contractant est tenu de réparer le préjudice causé à son co-contractant du fait de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles, à condition toutefois que ce préjudice soit certain, direct, personnel et légitime.

Il convient de tenir compte en l’espèce de ce que la locataire n’avait pas assuré à la date de la rupture unilatérale et irrégulière du contrat par le bailleur, le paiement du dépôt de garantie, le versement du loyer partiel de juillet ( chèque sans provision) et la part de loyer à sa charge pour juillet et aout.

En outre le sms partiel et non daté adressé par une personne dont la qualité réelle n’est pas officiellement connue, produit par la requérante en pièce 6 est totalement insufissant à établir la preuve d’un lien entre l’arrêt de son emploi à raison de “ses absences imprévues’ et l’arrêt du bail, étant entendu que l’attestation d’une autre salariée évoque un emploi à ephad st charles alors que le logement loué se situait à [Localité 4] et que le bulletin de salaire produit par le bailleur concerne un autre établissement de santé .

Enfin la locataire n’avait toujours pas aménagé concrètement dans le logement à la date de reprise irrégulière du logement par le bailleur puisqu’elle ne voulait l’intégrer qu’en septembre, après avoir acheté des meubles selon ses déclarations .

Dans le contrat de bail l’adresse déclarée était celle de sa mère [Adresse 2] et elle est donc en réalité restée vivre chez cette dernière avec ses enfants par la suite.

La reprise irrégulière du logement a ainsi entrainé un préjudice moral direct pour la seule titulaire du contrat de bail en raison des pertes de temps, démarches administratives à régulariser, dépôt de plainte à raison du comportement illégal du bailleur, sans que la situation des enfants en soit directement impactée puisqu’ils n’ont pas changé de lieu de vie ni de mode de vie au cours de cette période .

Au regard de l’ensemble de ces éléments il convient d’accorder à Mme [I] [T] seule la somme de 800.00 euros à titre de dommages et intérêts , de débouter de ses demandes , [S] [X], née le 8 mars 2006 majeure, et Mme [I] [T] agissant en sa qualité de représentante légale de ses enfants [D] [C], né le 30 juillet 2009, [B] [T], née le 24 juillet 2017, [L] [J], né le 24 juillet 2017, [R] [C], née le 4 novembre 2020, et [Y] [M], née le 17 septembre 2021.

III. Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020.

Aucune des parties n’a sollicité qu’elle soit écartée.

IV. Sur les dépens et frais irrépétibles

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il apparaît équitable en l’espèce d’allouer à M^e CHARLES, à la charge de la SCI Saint Clément , une somme de 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de la SCI Saint Clément .

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement, et en premier ressort :

CONDAMNE la SCI Saint Clément à payer à à Mme [I] [T] seule la somme de 800.00 euros à titre de dommages et intérêts et déboute Mme [T] du surplus de ses demandes personnelles.

DEBOUTE de leurs demandes [S] [X], née le 8 mars 2006 majeure, et Mme [I] [T] agissant en sa qualité de représentante légale de ses enfants [D] [C], né le 30 juillet 2009, [B] [T], née le 24 juillet 2017, [L] [J], né le 24 juillet 2017, [R] [C], née le 4 novembre 2020, et [Y] [M], née le 17 septembre 2021.

CONDAMNE la SCI Saint Clément à payer à Me charles une somme de 1.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

CONDAMNE la SCI Saint Clément aux entiers dépens de l’instance.

Le Greffier Le Président