11 Février 2025

AFFAIRE :

[E] [C], [J] [H] épouse [C]

C/

[Z] [W], [I] [V] épouse [W], LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE L’ANJOU ET DU MAINE

N° RG 24/00420 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HOWN

Assignation :05 Février 2024

Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU ONZE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [C]

né le 09 Octobre 1974 à [Localité 9] (MAINE-ET-[Localité 12])

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Maître Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocats au barreau D’ANGERS

Madame [J] [H] épouse [C]

née le 15 Juillet 1975 à [Localité 9] (MAINE-ET-[Localité 12])

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Maître Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocats au barreau D’ANGERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [W]

né le 14 Septembre 1962 à [Localité 9] (MAINE-ET-[Localité 12])

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau D’ANGERS

Madame [I] [V] épouse [W]

née le 09 Février 1962 à [Localité 11] (MAINE-ET-[Localité 12])

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau D’ANGERS

LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE L’ANJOU ET DU MAINE

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentant : Maître Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, avocats au barreau D’ANGERS (aux lieu et place de Maître Xavier BLANCHARD, avocat au barreau de SAUMUR, par acte de constitution transmis par voie électronique le 17/12/2024)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 04 Juin 2024, devant Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président et Geneviève LE CALLENNEC, Vice-Présidente, siégeant en qualité de rapporteurs, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ces deux magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le cadre du délibéré du tribunal composé des trois magistrats suivants :

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Geneviève LE CALLENNEC, Vice-Présidente

Assesseur : Philippe MURY, Magistrat honoraire

Greffier : Séverine MOIRÉ, Greffier

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 24 Septembre 2024. La décision a été prorogée au 12 Novembre 2024, 28 Janvier 2025 puis 11 Février 2025.

JUGEMENT du 11 Février 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Séverine MOIRÉ, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 22 juin 2023, M. [E] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] ont acquis de M. [Z] [W] et Mme [I] [V] épouse [W], dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 10], un appartement se trouvant au rez-de-chaussée du bâtiment D et le droit à la jouissance exclusive d’une cour, correspondant aux lots n° 24 et 35, moyennant un prix de 131 500 euros.

Cet achat a été financé au moyen notamment de deux prêts accordés par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine.

Après autorisation d’assigner à jour fixe délivrée le 23 janvier 2024, M. et Mme [C] ont, par actes de commissaires de justice des 5 et 19 février 2024, fait citer M. et Mme [W] et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine devant le présent tribunal.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives (n° 3) communiquées par voie électronique le 3 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions, moyens et arguments, M. et Mme [C] demandent au tribunal :

— d’annuler la vente de l’appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment D et le droit à la jouissance exclusive d’une cour, correspondant aux lots n° 24 et 35 au sein d’un immeuble en

copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 10] conclue suivant un acte reçu le 22 juin 2023 par Me [N], notaire à [Localité 9], publié au service de la publicité foncière d'[Localité 9] 1er bureau le 31 juillet 2023, sous les références de publication 2023P N° 18884 ;

— d’ordonner la publication à la charge de M. et Mme [W] du jugement au service de la publicité foncière d'[Localité 9], 1er bureau ;

— de leur donner acte de leur accord pour restituer le bien objet de la vente précédemment désigné ;

— de condamner in solidum M. et Mme [W] à leur payer la somme totale de 189 370,69 euros, détaillée comme suit :

* 131 500 euros au titre du prix de vente ;

* 11 500 euros au titre des frais de notaire ;

* 8 500 euros au titre des frais de négociation de l’agence immobilière ;

* 7 261,24 euros au titre des frais bancaires ;

* 15 171,19 euros au titre des travaux d’amélioration et des frais d’équipement ;

* 5 438,26 euros au titre des charges de copropriété et taxes réglées depuis la vente ;

* 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice moral subi ;

— d’ordonner l’annulation des contrats de crédit n° 10002704379 et 10002704380 conclus entre la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine et eux suivant une offre

du 12 avril 2023 ;

— de condamner la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine à leur restituer l’intégralité des frais et intérêts perçus au titre de ces contrats ;

— de leur donner acte de leur accord pour restituer le capital débloqué ;

— de débouter la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine de toute autre demande formée à leur encontre ;

— de condamner in solidum M. et Mme [W] à les garantir des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre ;

— de condamner in solidum M. et Mme [W] à leur payer une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ou bien dire n’y avoir lieu à l’écarter.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [C] affirment avoir constaté dès leur entrée dans les lieux des désordres en lien avec une humidité importante qui les a contraints à remplacer l’intégralité du sol de l’appartement. Ils affirment avoir aussi découvert qu’un dégât des eaux était survenu le 17 novembre 2022 et qu’il existait depuis cette année-là des problèmes récurrents concernant le réseau d’évacuation des eaux usées. Ils font valoir également que l’immeuble nécessitait d’importants travaux de ravalement et de toiture qui avaient été évoqués lors des assemblées générales de copropriété. M. et Mme [C] soutiennent que M. et Mme [W] avaient connaissance de ces problèmes en leur qualité de copropriétaires de plusieurs logements au sein de l’immeuble et de membres du conseil syndical depuis 2018, M. [W] étant en outre l’interlocuteur privilégié des entreprises intervenantes au sein de la copropriété.

Pour obtenir l’annulation de la vente, M. et Mme [C] invoquent à titre principal la garantie des vices cachés résultant des articles 1641 et suivants du code civil ainsi que la réticence dolosive des vendeurs, au motif que ceux-ci se sont volontairement abstenus de les informer des différents désordres ou problèmes affectant l’immeuble, ce dans le but de parvenir à la vente. Ils considèrent que dans la mesure où les vices cachés étaient connus de M. et Mme [W], ceux-ci ne peuvent se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés figurant à l’acte. Ils exposent que leur quote-part correspondant aux travaux de copropriété qui leur avaient été dissimulés s’élève à 24 000,34 euros, hors frais de maîtrise d’oeuvre et frais de syndic, et que s’ils avaient eu connaissance de ces éléments, ils n’auraient pas acquis l’appartement litigieux aux conditions de la vente. Ils estiment que ces mêmes éléments permettent de caractériser une réticence dolosive au sens de l’article 1137 du code civil dans la mesure où ils constituaient pour eux une information déterminante et ils précisent que le cumul des actions fondées sur la réticence dolosive et la garantie des vices cachés est admise par la jurisprudence.

À titre subsidiaire, M. et Mme [C] invoquent l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue au sens des articles 1332 et 1333 du code civil, au motif qu’il était déterminant pour leur consentement d’acquérir un appartement susceptible d’être loué en étant équipé de réseaux communs en bon état et fonctionnels et dépourvus de travaux d’ampleur à réaliser dans les parties communes.

Au soutien de leur demande d’annulation des contrats de crédit accordés par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine qui ont servi à financer l’acquisition de l’appartement litigieux, ils soutiennent qu’il est de jurisprudence constante, en application de l’article L. 312-12 devenu L. 313-36 du code de la consommation, que l’annulation du contrat principal emporte celle du contrat de crédit immobilier.

*

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives (n° 5) communiquées par voie électronique le 3 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions, moyens et arguments, M. et Mme [W] demandent que M. et Mme [C] soient déboutés de leurs prétentions et condamnés à leur payer la somme de 5 000 euros pour procédure abusive et injustifiée ainsi que celle de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils sollicitent également que la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine soit déboutée de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre.

Ils demandent au tribunal de “dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir en raison des conséquences manifestement excessives qu’elle engendrerait” (cette formulation est affectée d’une erreur matérielle puisqu’il ressort des motifs qu’il est au contraire demandé d’écarter l’exécution provisoire de droit) et de condamner M. et Mme [C] aux dépens.

M. et Mme [W] contestent que les demandeurs puissent se prévaloir d’un vice caché et soutiennent avoir donné toutes les informations dont ils disposaient. Ils précisent que :

— le dégât des eaux a été signalé par l’agence Obimmo au moment où la vente a été régularisée ;

— la situation du réseau d’assainissement ressortait du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2023 qui était annexé à l’acte de vente ;

— les projets de travaux concernant la toiture et le pignon ont été signalés tant par eux-mêmes que par l’agent immobilier.

Ils affirment que c’est précisément parce qu’ils avaient connaissance de ces éléments que les demandeurs ont formulé une proposition d’achat pour un prix très en-deçà du prix qu’eux-mêmes souhaitaient obtenir et qui tenait compte des travaux à prévoir sur la copropriété et dans l’appartement. M. et Mme [W] considèrent que M. et Mme [C] échouent à rapporter la preuve, qui leur incombe, de l’existence au jour de la vente d’un vice qui leur aurait été caché sciemment. Ils observent également que la réticence dolosive est un manquement intentionnel à l’obligation d’information en vue d’induire en erreur le cocontractant et qu’en l’occurrence, la preuve de l’intention de tromper n’est pas rapportée.

M. et Mme [W] soutiennent que M. et Mme [C] ne peuvent pas invoquer l’erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue dès lors qu’ils ont bénéficié d’une information totale. Ils ajoutent que l’erreur sur la valeur n’est pas une cause de nullité et que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que l’appartement ne répond pas aux caractéristiques qu’ils en attendaient pour un investissement locatif. Ils estiment que l’impact financier des travaux votés par la copropriété est tout à fait limité et qu’il ne peut être considéré comme un élément déterminant du consentement de M. et Mme [C].

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives communiquées par voie électronique le 3 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine indique s’en rapporter à justice sur la demande d’annulation formée par M. et Mme [C] au titre du contrat de vente intervenu le 22 juin 2023, ainsi que des actes qui y sont liés, notamment le prêt consenti par elle à M. et Mme [C].

Si le tribunal devait faire droit à la demande de M. et Mme [C] tendant à la nullité du contrat de vente et prononcer par voie d’accessoire l’annulation des contrats de prêt souscrits auprès d’elle-même, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine demande de :

— constater que si l’annulation des contrats de prêts devait être prononcée par accessoire à la nullité du contrat de vente, cette nullité aurait pour conséquence de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la conclusion dudit prêt ;

— condamner M. et Mme [C] à rembourser l’intégralité des fonds qu’ils ont empruntés (113 166 euros au titre des deux prêts), de laquelle seront déduites les sommes payées par eux au titre de règlements mensuels (8 760,91 euros au titre des deux prêts) ;

— constater la compensation entre les dettes réciproques de restitution ;

— juger que le préjudice susceptible d’être subi par elle en conséquence de l’annulation des contrats de prêt par accessoire à l’annulation du contrat de vente est au moins équivalent au montant des intérêts conventionnels perçus et à percevoir à l’exécution du contrat de prêt, aux frais annexes restitués par elle, soit la somme totale de 43 514,18 euros, à parfaire au jour du paiement ;

— dire et juger qu’elle est recevable et bien fondée en sa demande de condamnation du ou des tiers par la faute duquel ou desquels le contrat principal a été annulé ;

En conséquence,

— condamner in solidum le ou les tiers par la faute duquel ou desquels la nullité du contrat de vente serait prononcée à réparer le préjudice résultant de l’annulation des contrats de prêt par l’octroi de dommages et intérêts à hauteur des restitutions qui devront être opérées par elle au titre du contrat de prêt, soit la somme totale de 43 514,18 euros ;

En tout état de cause,

— condamner la ou les parties succombante(s) au paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

La banque soutient qu’elle est bien fondée à obtenir la condamnation de celui par la faute duquel l’annulation du prêt est intervenue à réparer le préjudice qu’elle subit et qui est au moins équivalent aux intérêts conventionnels perçus et à percevoir en exécution du contrat de prêt et aux frais annexes qui devraient être restitués par elle.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la demande en nullité de la vente :

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’acte notarié du 22 juin 2023 comporte une clause d’exonération de la garantie des vices cachés mais qui ne peut s’appliquer si l’acquéreur rapporte la preuve que les vices cachés étaient en réalité connus par le vendeur.

Si M. et Mme [C] soutiennent n’avoir appris que postérieurement à la vente que l’appartement qu’ils ont acquis avait subi le 17 novembre 2022 un dégât des eaux, il ressort toutefois d’une attestation du 25 mars 2024 de Mme [M] [B], agent commercial pour la société Obimmo, qu’elle avait informé M. et Mme [C] de ce sinistre. M. et Mme [C] ne peuvent par conséquent se prévaloir d’un vice caché dès lors qu’ils ont eu connaissance de ce fait.

Les demandeurs font état également de l’état de moisissure de l’isolant situé sous le parquet et de la nécessité de remplacer intégralement les revêtements de sol en soutenant n’en avoir eu connaissance que par la société Carrelage Tendance, à l’issue de sa visite sur place le 22 juin 2023. Toutefois, même en admettant qu’il s’agit bien d’un vice caché, il n’est pas démontré que les vendeurs en avaient connaissance, de sorte que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut sur ce point être écartée.

S’agissant de l’installation d’assainissement, l’acte notarié comporte une clause selon laquelle “Le vendeur déclare que le bien vendu est relié aux canalisations collectives de l’ensemble immobilier dont il dépend et qu’il ne constate pas de difficultés d’utilisation” et que “Le vendeur informe l’acquéreur qu’à sa connaissance les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’ensemble immobilier à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation, et que l’évacuation des eaux pluviales s’effectue sans difficulté et sans nuisance”.

Le syndic de copropriété a informé les copropriétaires le 23 juin 2023, c’est-à-dire le lendemain de la signature de l’acte authentique, que suite aux nombreux désordres survenus sur les réseaux d’évacuation des eaux usées de l’immeuble, il avait été demandé à l’architecte Mme [U] de “faire un listing détaillé des réseaux et de leurs dimensionnements” et qu’une visite allait avoir lieu le 10 juillet 2023.

Le fait que la société SARP Ouest soit intervenue à plusieurs reprises à partir de 2018 en vue de procéder à des opérations de curage ou de débouchage des canalisations d’évacuation ne suffit pas à établir la preuve selon laquelle M. et Mme [W] avaient une connaissance claire et précise des désordres affectant l’installation ni que ceux-ci puissent, en raison de leur importance, être qualifiés d’anomalie ou de difficultés particulières d’utilisation au sens de l’acte notarié, quand bien même M. [W] était membre du conseil syndical. En outre, l’origine des problèmes d’évacuation était perçu par la majorité des copropriétaires comme étant principalement imputable au comportement de certains occupants de l’immeuble qui jetaient des lingettes dans les canalisations plutôt qu’à des causes de nature structurelle.

La connaissance de l’origine des désordres n’a pu être apportée de façon suffisante que grâce aux investigations effectuées par l’architecte en juillet 2023, c’est-à-dire postérieurement à la vente de l’immeuble par M. et Mme [W]. En tout état de cause, l’appréciation des problèmes affectant cette installation nécessitait des compétences techniques dont M. et Mme [W] étaient dépourvus et il n’est pas démontré qu’ils avaient pu les connaître dans toute leur étendue avant l’intervention de l’architecte le 10 juillet 2023.

S’agissant des travaux de ravalement concernant les pignons et ceux concernant la toiture de l’immeuble, il ne résulte pas des pièces versées aux débats que ces travaux étaient déjà votés au moment de la vente. Toutefois, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 janvier 2023 fait état de la nécessité d’effectuer des travaux de ravalement des pignons en confiant pour cela une mission de maîtrise d’oeuvre à l’atelier [U] Architecte. La question du ravalement des pignons et de la réfection de la toiture était connue au moins depuis 2019 et avait donné lieu à l’établissement de plusieurs devis pour des montants significatifs.

Il apparaît donc que si les travaux n’avaient pas encore été votés au moment de la vente le 22 juin 2023, les réflexions et les actes préparatoires étaient suffisamment avancés pour qu’un vendeur de bonne foi en fasse part à l’acquéreur. Or en l’espèce, il est manifeste que les vendeurs avaient connaissance, grâce à leur participation aux assemblées générales des copropriétaires, des projets de travaux, d’autant que M. [W] était membre du conseil syndical. Les vendeurs ne peuvent considérer qu’ils ont satisfait à leur obligation d’information loyale et sincère des futurs acquéreurs en soutenant que ceux-ci ont eu la possibilité de prendre connaissance des procès-verbaux des assemblées générales de copropriété.

Si la preuve d’un vice caché n’est donc pas rapportée, M. et Mme [C] sont en revanche bien fondés à soutenir qu’ils ont été victimes d’un dol qui, aux termes de l’article 1137 du code civil, est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Selon le même article, constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

La garantie des vices cachés qui est invoquée à titre principal par M. et Mme [C] n’est pas exclusive de la possibilité pour ceux-ci de fonder leur action sur le dol ou la réticence dolosive.

En omettant d’informer les acquéreurs de l’imminence de travaux d’une assez grande ampleur qui allaient être soumis aux prochaines assemblées générales de copropriété, M. et Mme [W] ont fait preuve d’une réticence dolosive. Selon un état dressé le 3 octobre 2023 par le syndic de copropriété sur la base des devis présentés, la quote-part à la charge de M. et Mme [C] représentait une somme de 24 003,34 euros, soit environ 18 % du prix d’acquisition de l’appartement. L’importance de ces travaux était de nature à remettre sérieusement en cause la rentabilité escomptée de l’investissement locatif réalisé par M. et Mme [C]. Les vendeurs savaient que le bien était destiné à la location et que M. et Mme [C] attendaient de pouvoir en tirer un revenu, de sorte que l’absence de travaux de grande ampleur avait pour ces derniers un caractère déterminant.

Aucun élément objectif ne permet d’établir que le prix d’achat du bien aurait été négocié à la baisse pour compenser le fait que des travaux allaient être engagés par la copropriété. L’argumentation de M. et Mme [W] est quelque peu contradictoire sur ce point puisqu’ils soutiennent à la fois qu’ils n’avaient pas connaissance de l’importance et de l’imminence des travaux qui devaient être réalisés et qu’ils ont consenti une baisse de prix pour compenser le coût des travaux à venir.

Il résulte de ce qui précède que la vente doit être annulée.

— Sur les conséquences de la nullité de la vente et sur le préjudice subi par M. et Mme [C] :

Il y a lieu d’ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière aux frais de M. et Mme [W].

M. et Mme [W] sont bien fondés, en raison de l’annulation de la vente, à obtenir la restitution du prix de vente de 131 500 euros auquel s’ajoutent les frais liés à la vente (droits de mutation à titre onéreux ainsi que les frais et émoluments revenant au notaire) de 11 500 euros et les frais de négociation de l’agence immobilière Obimmo de 8 500 euros (mentionnés en page 36 de l’acte notarié).

La somme de 7 621,24 euros réclamée au titre des frais bancaires semble correspondre aux intérêts des deux prêts accordés par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine. Mais outre le fait qu’aucun décompte permettant de savoir à quoi correspond exactement cette somme n’est communiqué, il apparaît que dans la mesure où l’annulation des prêts est prononcée, il y aura lieu à restitution par la banque de l’intégralité des sommes versées par M. et Mme [C] au titre des intérêts. Les demandeurs ne pouvant obtenir deux fois l’indemnisation du même préjudice, ils doivent être déboutés de ce chef.

S’agissant de la somme de 15 171,19 euros réclamée au titre des travaux d’amélioration et des frais d’équipement, il y a lieu de prendre en considération les factures de travaux suivantes :

— facture Carrelage Tendance du 26 juillet 2023 pour la réfection du sol : 5 186,09 euros TTC

— facture SARL Mon Dépann’heure pour la pose d’un chauffe-eau : 1 490,17 euros TTC.

Total travaux : 6 676,26 euros TTC

D’autres frais correspondent à des menus travaux ou à des achats d’outils ou de matériaux dans des grandes surfaces ou des magasins de bricolage, sans que l’examen des justificatifs, consistant parfois en des tickets de caisse difficilement lisibles, permettent toujours de confirmer le lien entre ces achats et l’appartement litigieux.

La production de diverses factures de meubles ou d’équipement laisse à penser, sans que cela soit toutefois explicité, que M. et Mme [C] avait pour projet de louer l’appartement sous le régime de la location meublée. Au moins une partie de ces biens pourra être conservée par M. et Mme [C] après l’annulation de la vente et même en prenant en considération le fait que ces biens risquent d’être revendus avec perte, le préjudice ne peut correspondre à la totalité du prix payé.

Il convient d’accorder au titre de ces différents frais d’équipement une somme forfaitaire de 4 000 euros. En y ajoutant la somme de 6 676,26 euros correspondant aux factures de travaux mentionnées ci-dessus, il sera fait droit à la demande dans la limite de la somme de 10 676,26 euros.

Pour ce qui concerne les charges de copropriété et au vu des justificatifs produits, il convient d’accorder la somme de 1 984,18 euros (1 462,14 euros correspondant aux appels de fonds de 2023 et du premier trimestre 2024 + 522,04 euros correspondant à l’appel de fonds spécifique du 2 janvier 2024 pour couvrir la phase A de la mission de Mme [U]). S’agissant de la taxe foncière, en prenant pour base de calcul l’avis de taxe foncière établi pour 2022 qui concernait les trois biens de M. et Mme [W] situés dans le même immeuble, il convient d’accorder la somme de 723 euros au titre de la taxe foncière 2023, conformément au décompte manuscrit figurant sur le document. M. et Mme [W] seront donc condamnés au paiement d’une somme totale de 2 707,18 euros pour les charges et les taxes.

Il est enfin justifié d’accorder à M. et Mme [C] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral résultant de l’annulation de la vente.

M. et Mme [W] seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de ces sommes.

— Sur la demande en nullité des prêts :

En raison de l’effet rétroactif attaché à la résolution judiciaire d’une vente, celle-ci est réputée n’avoir jamais été conclue, de sorte qu’en ce cas, le prêt souscrit en vue de l’acquisition d’un immeuble est résolu de plein droit, par application de l’article L. 313-36 du code de la consommation.

Il y a lieu en conséquence de prononcer l’annulation des contrats de prêt n° 10002704379 et n° 10002704380 conclus le 23 avril 2023 entre la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine et M. et Mme [C].

En raison de la résolution des contrats de prêt consécutive à l’annulation de la vente, les parties doivent être placées dans l’état où elles auraient été si les prêts n’avaient pas été souscrits.

Il y a lieu de condamner M. et Mme [C], in solidum, à rembourser à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine l’intégralité des fonds qu’ils ont empruntés, sous réserve de la compensation prévue par l’article 1347 du code civil, avec les frais et intérêts perçus au titre des deux contrats de prêt que la banque devra restituer aux demandeurs.

Si en principe les conventions n’ont d’effet qu’à l’égard des parties, elles constituent des faits juridiques dont peuvent être déduites des conséquences en droit à l’égard des tiers. La Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine est bien fondée à soutenir qu’elle subit un préjudice consécutif à l’annulation des prêts dont elle peut demander la réparation à celui par la faute duquel cette annulation est prononcée. Elle est par conséquent en droit d’obtenir une indemnisation de la part de M. et Mme [W], en dépit de l’absence de lien contractuel existant entre eux.

La banque subit un préjudice qui correspond aux frais de dossier (650 euros) et aux frais de garantie (1 471,15 euros) qu’elle ne pourra pas faire supporter par M. et Mme [C] en raison de l’annulation des prêts. Son préjudice comprend également les intérêts compris dans les mensualités échues qu’elle devra restituer à M. et Mme [C] et dont elle est définitivement privée, soit une somme d’environ 5 000 euros. Elle ne peut en revanche prétendre que son préjudice comprend la totalité des intérêts restant à échoir puisqu’une fois le montant du capital remboursé, celui-ci ne produit plus d’intérêts à la charge de l’emprunteur. Le préjudice subi par la banque réside tout au plus dans le fait qu’elle perd une chance de percevoir la totalité des intérêts qui étaient escomptés au moment de l’octroi des prêts. Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 5 000 euros.

M. et Mme [W] seront en conséquence condamnés in solidum à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine la somme de 12 121,15 euros.

— Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée :

Celui qui triomphe, même partiellement, en son action ne peut être condamné à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice, sauf circonstances particulières qu’il appartient au juge de spécifier. En l’espèce, la solution donnée au litige par le présent jugement exclut que la procédure puisse être qualifiée d’abusive et M. et Mme [W] doivent être déboutés de leur demande en dommages et intérêts présentée sur ce fondement.

— Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. et Mme [W], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est justifié de condamner in solidum M. et Mme [W] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 4 000 euros à M. et Mme [C] et celle de 1 500 euros à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine.

M. et Mme [W] doivent être déboutés de leur propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon l’article 514-1, le juge, statuant d’office ou à la demande d’une partie et par décision spécialement motivée, peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Si l’exécution provisoire de droit devait être maintenue, il en résulterait, en cas d’appel suivi d’une infirmation du présent jugement, des conséquences difficilement réversibles et une situation particulièrement complexe pour remettre les parties dans leur état initial.

L’exécution provisoire n’étant pas compatible avec la nature de la présente affaire en ce qu’elle porte notamment sur l’annulation d’une vente immobilière, elle sera par conséquent écartée.

PAR CES MOTIFS :

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation de la vente de l’appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment D et le droit à la jouissance exclusive d’une cour, correspondant aux lots n° 24 et 35 au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 10] conclue suivant un acte reçu le 22 juin 2023 par Me [O] [N], notaire à [Localité 9], publié et enregistré au service de la publicité foncière d'[Localité 9] 1 le 31 juillet 2023, sous les références de publication 2023P N° 18884;

ORDONNE la publication du présent jugement au service de la publicité foncière d'[Localité 9] 1 aux frais de M. [Z] [W] et Mme [I] [V] épouse [W] ;

ORDONNE la restitution par M. [E] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] à M. [Z] [W] et Mme [I] [V] épouse [W] de l’immeuble faisant l’objet de la vente;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [W] et Mme [I] [V] épouse [W] à payer à M. [E] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] les sommes de :

—  131 500 € (cent trente-et-un mille cinq cents euros) au titre de la restitution du prix de vente du bien immobilier ;

—  11 500 € (onze mille cinq cents euros) au titre des frais liés à la vente (droits de mutation à titre onéreux, frais et émoluments revenant au notaire) ;

—  8 500 € (huit mille cinq cents euros) au titre des frais de négociation de l’agence immobilière ;

—  10 676,26 € (dix mille six cent soixante-seize euros et vingt-six centimes) au titre des travaux d’amélioration et des frais d’équipement ;

—  2 707,18 € (deux mille sept cent sept euros et dix-huit centimes) au titre des charges de copropriété et des taxes ;

—  1 000 € (mille euros) au titre du préjudice moral subi ;

DÉBOUTE M. [E] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] de leur demande au titre des frais bancaires ;

DÉBOUTE M. [Z] [W] et Mme [I] [V] épouse [W] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

PRONONCE l’annulation des contrats de prêt n° 10002704379 et n° 10002704380 conclus le 23 avril 2023 entre la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine et M. [E] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] ;

CONDAMNE M. [E] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] à rembourser à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine l’intégralité des fonds empruntés au titre des deux contrats de prêt ;

CONDAMNE la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine à restituer à M. [E] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] les frais et les intérêts perçus au titre des deux contrats de prêt ;

ORDONNE la compensation entre ces sommes ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [W] et Mme [I] [V] épouse [W] à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine la somme de 12 121,15 € (douze mille cent vingt-et-un euros et quinze centimes) en réparation de son préjudice résultant de l’annulation des contrats de prêt ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [W] et Mme [I] [V] épouse [W] aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [W] et Mme [I] [V] épouse [W] à payer à M. [E] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] la somme de 4 000 € (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [W] et Mme [I] [V] épouse [W] à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [Z] [W] et Mme [I] [V] épouse [W] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le ONZE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Séverine MOIRÉ, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT