TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ANGERS

(Site Coubertin)

N° RG 25/00427 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H3IU

JUGEMENT du

10 Juillet 2025

Minute n° 25/00726

Société SOCLOVA

C/

[M] [S]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e LAUGERY

Copie conforme

Mme [S]

Copie dossier

Préfecture de Maine et Loire

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 10 Juillet 2025

après débats à l’audience du 24 Avril 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Justine VANDENBULCKE, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

Société d’Economie Mixte SOCLOVA

immatriculée au RCS d’ANGERS sous le n°063 200 059

siégeant : [Adresse 2],

[Localité 4],

représentée par Maître Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP, substituée par Maître Sophie BEUCHER, avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Madame [M] [S]

née le 01 Janvier 1969 à [Localité 3] (COTE D’IVOIRE)

demeurant : [Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 29 mars 2022, LA SEM SOCLOVA a donné à bail à Mme [M] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 334.75 euros , outre une provision sur charges.

Le 20 novembre 2024, LA SEM SOCLOVA a fait délivrer à Mme [M] [S] un commandement de payer visant les clauses résolutoires figurant au bail pour la somme en principal de 3.141,43 euros représentant les loyers impayés arrêtés à la date du 18 décembre 2024 , et lui faisant commandement de justifier de l’assurance du logement.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 12 février 2025 , LA SEM SOCLOVA a fait assigner Mme [M] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir:

— la condamnation de Mme [M] [S] à payer la somme de 3.792,92 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés au 22 janvier 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 20 décembre 2024 ou à la date du 20 janvier 2025 , et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail, pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurances.

— l’expulsion de Mme [M] [S] et de tous occupants du chef du locataire à l’expiration d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de Mme [M] [S] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec revalorisation telle que prévue au contrat de bail, à compter du jour de l’audience et jusqu’à la libération effective des lieux loués et subsidiairement la fixation de cette indemnité.

— la capitalisation des intérêts échus et impayés.

— l’exécution provisoire,

— la condamnation de Mme [M] [S] au paiement de la somme de 600.00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 24 avril 2025 , la SEM SOCLOVA a actualisé sa créance locative et a maintenu ses demandes. Le bailleur a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiement à Mme [M] [S] .

En cours de délibéré le bailleur a communiqué l’attestation d’assurance du logement que lui avait adressé la locataire .

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier .

Mme [M] [S] n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative et a sollicité l’octroi de délais de paiement, proposant de régler 600 euros par mois tout compris avec son loyer; elle a indiqué être assuré pour le logement et précisé qu’elle communiquerait le justificatif en délibéré; elle a fait valoir que son logement était envahi de blattes raison pour laquelle elle ne payait plus le loyer; elle demande un relogement dans un type 2 au regard de sa situation; elle a précisé avoir un CDD reconduit jusqu’en aout prochain.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 10 juillet 2025

par mise à disposition au greffe les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l’espèce, la SEM SOCLOVA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier en date du 18 novembre 2024

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et Loire par la voie électronique le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bienfondé des demandes

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurances du logement ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de justification de l’assurance du logment et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

La locataire a justifié de l’assurance du logement pour la période concernée par le commandement en cours de délibéré .

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies à la date du 21 janvier 2025 pour le défaut d’assurance .

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date .

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que “tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause” .

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par le bailleur que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par Mme [M] [S] , ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui leur a été délivré le 20 novembre 2024 lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 janvier 2025.

La requérante réclame, en outre, le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte actualisé des sommes dues à la date du 15 mai 2025 , prouvant ainsi les obligations dont il demande l’exécution.

Mme [M] [S] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative.

Elle ne produit aucune pièce à l’audience pour justifier de l’infestation de son logement, des signalements réalisés auprès du bailleur, d’un trouble dans les conditions normales de son logement de nature à permettre l’octroi de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, demande qu’elle n’a pas formulé à l’audience .

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner Mme [M] [S] à payer à la SEM SOCLOVA la somme de Trois mille cinq cent quatre vingt onze euros et soixante centimes ( 3.591,60) euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation .

Sur les délais de paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort des éléments du diagnostic social et financier et des éléments du dossier que Mme [M] [S] a pu reprendre le paiement des loyers courants et a réalisé des versements pour réduire sa dette.

Mme [M] [S] propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 600 euros en ce compris le cout du loyer et des charges soit 50.00 euros par mois pour la dette .

Au vu des éléments du dossier et de la situation de la requérante, cette proposition de règlement apparaît adaptée à la situation.

Dès lors, il convient d’octroyer au locataire des délais de paiement et d’autoriser Mme [M] [S] à se libérer de la dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

En application des dispositions de l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés. En cas de respect de l’échéancier fixé et de paiement intégral de la somme due dans le délai imparti, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail pourra se poursuivre.

À l’inverse, dans le cas où l’échéancier n’est pas respecté, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets, quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception, et Mme [M] [S] sera alors sans droit ni titre et redevable, à compter du premier impayé de l’échéancier et jusqu’à libération complète des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra également être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Conformement aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent intérêt si le contrat le prévoit ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce la requérante a sollicité l’application de cette disposition et il convient d’y faire droit.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile:

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il parait équitable en l’espèce d’allouer à la requérante une somme de 100.00 euros au titre de l’article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Mme [M] [S] supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort :

CONSTATE que la locataire a justifié de l’assurance du logement pour la période concernée par le commandement .

CONDAMNE Mme [M] [S] à payer à LA SEM SOCLOVA , la somme de Trois mille cinq cent quatre vingt onze euros et soixante centimes ( 3.591,60) euros , au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée selon décompte du 15 mai 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

DIT que Mme [M] [S] pourra s’acquitter de cette somme en 35 versements de 50.00 euros euros , le 36ème et dernier versement correspondant au solde restant dû, majoré des intérêts et des frais, en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE l’acquisition au 21 janvier 2025 de la clause résolutoire prévue au contrat de location conclu le 29 mars 2022, entre LA SEM SOCLOVA et Mme [M] [S] , concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, due au titre de l’arriéré des loyers impayés ou du loyer et des charges courants, et quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Mme [M] [S] et de tous occupants de son chef, de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4] , à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Mme [M] [S] devra payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [M] [S] à payer à La SEM SOCLOVA, la somme de 100.00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière.

DEBOUTE la SEM SOCLOVA du surplus de ses demandes.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;

CONDAMNE Mme [M] [S] aux dépens.

Le Greffier, Le Président,