Tribunal Judiciaire d'Angers, 1re chambre, 24 février 2025, n° 23/01323

TJ Angers 24 février 2025

Arguments

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Accepté
Nécessité du rapport d'expertise pour la solution du litige
La cour a estimé qu'il était dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice d'ordonner le sursis à statuer jusqu'à la réception du rapport d'expertise.
Rejeté
Responsabilité des défendeurs pour vice caché
La cour a déclaré la demande irrecevable, estimant qu'elle ne relevait pas des pouvoirs du juge de la mise en état mais du juge statuant au fond.
Accepté
Absence de qualité à défendre
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires n'avait pas qualité pour défendre, n'étant pas propriétaire du bien vendu.
Accepté
Absence de qualité à défendre
La cour a jugé que la société n'avait pas qualité à défendre, n'étant qu'un intermédiaire dans la vente.
Rejeté
Absence de démonstration de l'antériorité du vice
La cour a rejeté cette demande, considérant que ces questions relèvent du fond et non de la mise en état.
Rejeté
Demande d'indemnité pour frais exposés
La cour a débouté le demandeur de sa demande au titre de l'article 700, considérant que les conditions n'étaient pas remplies.

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, 1re ch., 24 févr. 2025, n° 23/01323
Numéro(s) :	23/01323
Importance :	Inédit
Dispositif :	MEE - incident
Date de dernière mise à jour :	1 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ruth CHOUNI-GUILLOISPatrice HUGELCyrille GUILLOUPhilippe RANGELudovic GAUVIN
Cabinet(s) :	SELARL G.BOIZARD - C.GUILLOU AVOCATS ASSOCIESANTARIUS AVOCATSLEXCAP
Parties :	S.A.S., son Syndic en exercice le Cabinet SERGIC dont le siège social est situé [ Adresse 4 ], Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [ Adresse 8 ], S.A.R.L. CABINET PIGE ET ASSOCIES

Texte intégral

24 Février 2025

AFFAIRE :

[E] [K]

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Adresse 8] représenté par son Syndic en exercice le Cabinet SERGIC

, [J] [V]

, S.A.R.L. CABINET PIGE ET ASSOCIES

, S.A.S. ELIBAT 49 EX’IM

N° RG 23/01323 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HGT5

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

rendue par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, au Tribunal Judiciaire d’ANGERS, chargé de la mise en état ;

Etant en son Cabinet au Palais de Justice de ladite ville,

Assisté de Madame PELLEREAU, greffier

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [K]

né le 19 Février 1957 à [Localité 10] (INDRE-ET-LOIRE)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Gérard BERAHYA LAZARUS, avocat postulant au barreau d’ANGERS et maître Ruth CHOUNI avocat plaidant au barreau de NANTES

DÉFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 8] représenté par son Syndic en exercice le Cabinet SERGIC dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentant : Maître Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS

Monsieur [J] [V]

né le 28 Août 1958 à [Localité 9] (MAINE-ET-LOIRE)

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentant : Maître Patrice HUGEL de la SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT, avocats au barreau D’ANGERS

S.A.R.L. CABINET PIGE ET ASSOCIES Société à Responsabilité limitée immatriculée au RCS de ANGERS sous le numéro 403 090 889 dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : Maître Cyrille GUILLOU de la SELARL BOIZARD – GUILLOU SELARL, avocats au barreau D’ANGERS

S.A.S. ELIBAT 49 EX’IM

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Maître Philippe RANGE de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau D’ANGERS

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 27 juillet 2021, M. [E] [K] a acquis de M. [J] [V] un appartement et une cave correspondant au lot de copropriété n° 101 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 5].

Au moment de la vente, la gestion locative de l’appartement était confiée au Cabinet Pigé & associés qui, le 23 juin 2020, l’a donné à bail à Mme [C] [Z].

La vente a été réalisée par l’entremise de la société Cabinet Pigé & associés.

Par la suite, la locataire a signalé à M. [K] la présence d’infiltrations d’eau dans l’appartement.

Par ordonnance en date du 22 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Angers a, à la demande de M. [E] [K], ordonné une expertise judiciaire au contradictoire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], de M. [J] [V] et de la société Cabinet Pigé & associés, désignant M. [L] [M] pour y procéder.

Par ordonnance en date du 25 janvier 2023, le magistrat en charge du contrôle des expertises a désigné M. [R] [G] en remplacement de M. [M].

Par ordonnance du 29 juin 2023, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la société Elibat 49 Exim, laquelle a établi le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble objet de la vente.

Par acte de commissaire de justice du 8 juin 2023, M. [E] [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], M. [J] [V], la société Cabinet Pigé & associés et la société Elibat 49 Exim devant le tribunal judiciaire d’Angers aux fins, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de voir :

— surseoir à statuer dans l’attente du rapport d’expertise ;

— condamner la SARL Pigé & associés, la SAS Elibat 49 Exim et le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], ou l’un à défaut de l’autre, à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation des préjudices liés à la présence du vice caché ;

— appliquer l’article 700 du code de procédure civile ;

— réserver les dépens.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 14 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] demande au juge de la mise en état de :

— prononcer sa mise hors de cause pour défaut de qualité à défendre sur l’assignation délivrée à la requête de M. [E] [K] suivant exploit du 8 juin 2023 ;

A défaut,

— lui décerner acte qu’il s’en rapporte à justice sur la demande de sursis à statuer présentée par M. [E] [K] ;

— condamner M. [E] [K] à lui payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [E] [K] aux dépens de l’incident.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 20 février 2024, la société Cabinet Pigé & associés demande au juge de la mise en état de :

— déclarer l’action intentée par M. [E] [K] à son encontre irrecevable ;

— l’en débouter ;

Subsidiairement,

— prendre acte qu’il s’en rapporte à justice relativement à la demande de sursis à statuer;

— condamner M. [E] [K] à lui payer une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident ;

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 24 juin 2024, M. [J] [V] demande au juge de la mise en état de :

— prononcer sa mise hors de cause ;

A défaut,

— lui décerner acte qu’il s’en rapporte à justice quant à la demande de sursis à statuer sollicitée par M. [E] [K] ;

En toute hypothèse,

— condamner M. [E] [K], ou tout succombant, à lui verser une indemnité d’un montant de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [E] [K], ou tout succombant, aux entiers dépens.

Par ordonnance en date du 23 septembre 2024, le juge de la mise en état a :

— ordonné la réouverture des débats pour permettre à M. [E] [K] de répondre aux conclusions d’incident de M. [J] [V] notifiées par voie électronique le 24 juin 2024 ;

— sursis à statuer sur les demandes des parties ;

— renvoyé l’affaire à l’audience d’incidents du lundi 25 novembre 2024 à 14 heures.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, M. [E] [K] demande au juge de la mise en état de :

— débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— surseoir à statuer dans l’attente du rapport d’expertise ;

— condamner solidairement la société Cabinet Pigé & associés, la SAS Elibat 49 Exim, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et M. [J] [V] à lui verser la somme de 10 000 euros en réparation des préjudices liés à la présence d’un vice caché ;

— condamner solidairement le cabinet Pigé et associés, la SAS Elibat 49 Exim, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et M. [J] [V] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La société Elibat 49 Exim n’a pas conclu sur l’incident.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever que la demande d’indemnité pour procédure abusive formulée par M. [E] [K] dans la discussion de ses conclusions d’incident n’est pas énoncée au dispositif de celles-ci, de sorte que, conformément aux dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile, le juge n’est pas tenu de statuer sur cette prétention.

I. Sur les fins de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose : “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il résulte de l’article 32 du même code qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, il est constant que l’action engagée par M. [E] [K] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], de M. [J] [V] et de la société Cabinet Pigé & associés est fondée sur la garantie des vices cachés.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] demande au juge de la mise en état sa mise hors de cause pour défaut de qualité à défendre, faisant valoir que l’action engagée sur le fondement des vices cachés ne peut concerner que le vendeur, en la personne de M. [J] [V].

Il est de principe que l’action en garantie des vices cachés, qu’elle soit rédhibitoire ou estimatoire, n’est recevable qu’à l’encontre du vendeur de la chose.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] n’a pas qualité pour défendre à la présente procédure, n’étant nullement propriétaire du lot de copropriété objet de la vente, qui appartenait à M. [J] [V], ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, l’action engagée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sera déclarée irrecevable.

La société Cabinet Pigé & associés invoque également l’irrecevabilité de l’action intentée par M. [E] [K] à son encontre, expliquant que l’action fondée sur les vices cachés ne peut en aucune manière être engagée contre elle puisqu’elle est l’agent immobilier et non le vendeur.

En réponse, M. [E] [K] indique que la société Cabinet Pigé & associés pourrait voir sa responsabilité engagée tant sur le terrain contractuel que quasi délictuel ou délictuel, dès lors qu’elle a assuré la visite du bien dont elle était, en outre, antérieurement en charge de la gestion locative. Il considère ainsi qu’une mise hors de cause en l’absence du rapport d’expertise judiciaire serait prématurée.

Il apparaît toutefois qu’à ce stade de la procédure, M. [E] [K] n’invoque, comme fondement à sa demande principale au fond tendant au versement de la somme de 10 000 euros, que la garantie des vices cachés.

Il s’ensuit que la société Cabinet Pigé & associés, laquelle n’est intervenue à la vente litigieuse qu’en tant qu’intermédiaire, n’a pas qualité pour défendre à la présente procédure.

En conséquence, l’action engagée à l’encontre de la société Cabinet Pigé & associés sera déclarée irrecevable.

II. Sur la demande de mise hors de cause de M. [V]

M. [J] [V] demande sa mise hors de cause, invoquant l’absence de démonstration de l’antériorité du vice allégué par le demandeur ainsi que le fait qu’il n’a jamais été informé de l’existence de celui-ci. Il ajoute que la clause d’exclusion de responsabilité contenue dans l’acte de vente a vocation à s’appliquer.

Cependant, les questions d’antériorité du vice et de connaissance de son existence par le vendeur sont relatives aux conditions de fond de l’action en garantie des vices cachés, dont l’appréciation ne relève pas des pouvoirs du juge de la mise en état mais de ceux du juge statuant au fond.

Il en va de même de l’application de la clause élusive de garantie dont se prévaut M. [J] [V], sans d’ailleurs verser aux débats l’acte de vente considéré.

Il y a donc lieu de déclarer irrecevable la demande de mise hors de cause de M. [J] [V].

III. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de ses conclusions d’incident, M. [E] [K] sollicite le versement de la somme de 10 000 euros en réparation des préjudices liés à la présence du vice caché.

Cette demande, qui touche au fond du droit, ne relève pas des pouvoirs du juge de la mise en état mais de ceux du juge statuant au fond.

En conséquence, la demande en réparation de M. [E] [K] sera déclarée irrecevable.

IV. Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 377 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l’affaire ou ordonne son retrait du rôle.

Il résulte de l’article 378 du même code que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Il est de principe que la décision de sursis à statuer est une mesure d’administration judiciaire que les juges apprécient discrétionnnairement pour une bonne administration de la justice.

En l’espèce, la mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [R] [G] est toujours en cours.

Or, le rapport d’expertise est nécessaire à la solution du litige.

Il convient, en conséquence, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, d’ordonner le sursis à statuer de la présente procédure dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. [R] [G].

V. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

Il résulte de l’article 696 du même code que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose :

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

En l’espèce, M. [E] [K] sera condamné à verser la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] et la somme de 800 euros à la société Cabinet Pigé & associés au titre l’article 700 du code de procédure civile.

M. [J] [V] et M. [E] [K] seront déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront réservés, à l’exception de ceux relatifs à la mise en cause du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] et de la société Cabinet Pigé & associés auxquels M. [E] [K] est condamné.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement :

Par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable pour défaut de qualité à défendre, l’action engagée par M. [E] [K] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] ;

Déclare irrecevable pour défaut de qualité à défendre, l’action engagée par M. [E] [K] à l’encontre de la société Cabinet Pigé & associés ;

Déclare irrecevable pour défaut de pouvoir du juge, la demande de mise hors de cause de M. [J] [V] ;

Déclare irrecevable pour défaut de pouvoir du juge, la demande en réparation de M. [E] [K] ;

Par mesure d’administration judiciaire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 380 du code de procédure civile,

Ordonne le sursis à statuer de la présente procédure dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. [R] [G] ;

Condamne M. [E] [K] à verser la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] au titre l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [E] [K] à verser la somme de 800 euros à la société Cabinet Pigé & associés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [J] [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [E] [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens, à l’exception de ceux relatifs à la mise en cause du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] et de la société Cabinet Pigé & associés auxquels M. [E] [K] est condamné.

Ordonnance rendue par mise à disposition le VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ, après débats à l’audience du 25/11/2024, à l’issue de laquelle il a été indiqué que la décision serait rendue le 24 Février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT