N° RG 24/00004 – N° Portalis DB2M-W-B7I-DU33

N° :

Code : 50Z Autres demandes relatives à la vente

S.A.S.U., [A], [P],

c/

,

[Y], [N]

Copie exécutoire + 1 copie

délivrées le

à

M^e Clémence GUERIN

M^e Clémence VION

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

1ère chambre civile

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL

S.A.S.U., [A], [P], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Clémence VION, avocat postulant au barreau de MACON, M^e Matthieu CANCIANI, avocat plaidant au barreau de PARIS

ET :

DEFENDERESSE AU PRINCIPAL

Madame, [Y], [N]

née le 06 Février 1940 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 2], [Localité 2], [Adresse 3]

représentée par M^e Clémence GUERIN, avocat au barreau de MACON

❖

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

Audrey LANDEMAINE, Juge.

Aurélie LAGRANGE, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 décembre 2025 devant Audrey LANDEMAINE, Juge, statuant à juge unique, en application des articles R. 212-8 et R. 212-9 du code de l’organisation judiciaire.

Le juge a fait un rapport oral conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile. Les avocats de la cause ont été entendus en leurs plaidoiries.

JUGEMENT :

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 alinéa 2 et 451 du code de procédure civile le 09 février 2026 par Audrey LANDEMAINE, Juge, qui a signé le jugement avec la greffière.

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FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 10 juillet 2019, Madame, [Y], [N] a donné mandat exclusif à la SASU, [A], [P] aux fins de rechercher un acquereur pour sa maison individuelle sise à, [Localité 3], en viager.

Les conditions contractuelles ont été modifiées ou renouvelées suivant actes des 19 octobre 2019, 5 décembre 2019, 9 juin 2020, 23 octobre 2020, 22 octobre 2021 et 22 mars 2022.

Le 10 septembre 2020, la société, [A], [P] a fait signer à Madame, [H], [L] un bon de visite du bien appartenant à Madame, [Y], [N].

Par courrier du 9 décembre 2022, la société, [A], [P] a enjoint à Madame, [Y], [N] de verser la somme de 13.682 euros correspondant à 80% de ses honoraires dans l’hypothèse où elle traiterait directement avec Madame, [H], [L].

Suivant acte authentique reçu le 3 mars 2023 par Me, [X], notaire à, [Localité 4], Madame, [Y], [N] a cédé son bien immobilier à Madame, [H], [L] pour un prix de 110.000 euros, avec réserve du droit d’usage et d’habitation de la venderesse.

Par courrier du 5 avril 2023, la société, [A], [P] a mis en demeure Madame, [Y], [N] de lui payer la somme de 15.200 euros à titre d’indemnité forfaitaire au regard de la vente directe de sa maison à Madame, [H], [L].

A défaut de rapprochement amiable entre les parties, la société, [A], [P] a, par exploit du 2 janvier 2024, fait assigner Madame, [Y], [N] devant le Tribunal judiciaire de MACON aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 15.200 euros au visa de l’article 1194 du code civil.

La clôture a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 10 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 janvier 2025, la société, [A], [P] demande au Tribunal, au visa des articles 1104 et 1194 du code civil, de :

— condamner Madame, [Y], [N] à lui payer la somme de 15.200 euros augmentée des intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil ;

— rejeter les demandes présentées par Madame, [Y], [N] à son encontre ;

— condamner Madame, [Y], [N] à lui verser la somme de 5.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, elle fait valoir que :

— les mandats donnés successivement par Madame, [Y], [N] sont réguliers ; le fait de viser l’ancienne numérotation du code de la consommation est sans conséquence dès lors que les règles sont les mêmes et que les mandats comprennent tous un formulaire de rétractation ; en tout état de cause, l’absence d’information sur le droit de rétractation n’est pas sanctionnée par la nullité mais a seulement pour effet de proroger le délai, au visa de l’article L221-20 du code de la consommation ; Madame, [Y], [N] a expressément reconnu avoir reçu un exemplaire original des mandats, la mention figurant au dessus de la signature suffisant à établir la preuve de la remise ;

— elle est bien fondée à solliciter paiement de la clause pénale prévue au contrat à hauteur de 80% des honoraires prévus, soit la somme de 15.200 euros ;

— il importe peu que Madame, [N] ait pu résilier le dernier mandat le 18 décembre 2022, l’acquéreur ayant été présenté pendant la durée du contrat et la vente étant intervenue mois d’un an après la résiliation ;

— le caractère abusif de la clause d’exclusivité lui interdisant de conclure la vente sans son intermédiaire n’est pas fondé juridiquement, étant rappelé qu’une telle clause est d’usage dans les mandats exclusifs de recherche d’un acquéreur ;

— la clause pénale s’applique pour tout acquéreur présenté par la société, [A], [P] à son mandant sans restreindre l’interdiction à un acquéreur présenté au titre du mandat concerné ;

— la demande de délai de paiement formée subsidiairement par Madame, [N] sera rejetée, des lors qu’elle ne rapporte pas la preuve qu’elle ne pourrait pas s’en acquitter ;

— Madame, [Y], [N] ne rapporte pas la preuve d’une quelconque faute ou négligence commise par la société, [A], [P] dans l’exécution du mandat qui lui a été confié au titre d’un marché confidentiel par rapport aux ventes immobilières classiques ; elle ne peut prétendre que son intervention lui aurait été préjudiciable ; en tout état de cause, elle ne justifie pas de son préjudice à hauteur de 15.000 euros

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 décembre 2024, Madame, [Y], [N] demande au Tribunal de :

A titre principal,

— prononcer la nullité du mandat d’exclusivité de vente régularisé entre elle et la société, [A], [P] le 22 mars 2022 ;

— débouter la société, [A], [P] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— débouter la société, [A], [P] de sa demande tendant à voir condamner Madame, [N] à lui payer la somme de 15.200 euros, augmentée des intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année ;

A titre plus subsidiaire,

— ramener la somme de 13.682,40 euros le montant de l’indemnité due au titre de la clause pénale prévue par l’article 10 du mandat ;

— dire que Madame, [N] s’acquittera de la clause pénale en 24 mensualités de 570,10 euros ;

A titre reconventionnel,

— condamner la société, [A], [P] à lui payer la somme de 15.000 euros en réparation du préjudice subi ;

— ordonner la compensation entre le montant de la condamnation éventuellement mise à sa charge et le montant de celle mise à la charge de la société, [A], [P] ;

En tout état de cause,

— condamner la société, [A], [P] à lui payer la somme de 3.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, elle fait valoir que :

— conformément à la jurisprudence constante, le mandat de vente du 22 mars 2022 encourt la nullité dès lors qu’il ne vise pas les textes en vigueur soit l’ancien article L121-21-5 du code de la consommation ; aucun exemplaire ne lui a été remis en violation des obligations du mandataire, la société, [A], [P] n’en rapportant pas la preuve au mépris de l’article 78 du décret HOGUET ;

— plus subsidiairement, le mandat du 22 mars 2022 a été résilié le 18 décembre 2022 soit avant la date de la vente du bien à Madame, [L], de sorte que la clause pénale ne peut être due ; elle n’a en outre commis aucune faute alors que le bien avait été présenté à l’acquéreur plus de 3 ans avant la vente, la clause d’exclusivité ne pouvant trouver application, sauf à admettre l’application d’une clause abusive ; les acheteurs potentiels présentés dans le cadre des précédents mandats ne pouvaient être soumis aux conditions des nouveaux contrats et notamment de l’article 8 ; elle n’a pas manqué à ses obligations en cédant le bien directement à Madame, [L] dont la précédente offre n’a pas été transmise par la société, [A], [P] ;

— encore plus subsidiairement, le montant de la clause pénale ne peut excéder la somme de 13.682,40 euros soit 80% de 17.103 euros conformément aux articles 5 et 10 du mandat ;

— il y a lieu, au regard de sa situation financière, de lui accorder des délais de 24 mois pour apurer sa dette au visa de l’article 1343-5 du code civil ;

— à titre reconventionnel et au visa des articles 1991 et 1231-1 du code civil, elle est bien fondée à solliciter indemnisation de son préjudice à hauteur de 15.000 euros au regard des manquements contractuels de la société, [A], [P] à ses obligations de professionnalisme et de diligences dans l’exécution du mandat, ce qui lui a fait perdre une chance de vendre son bien au prix contractuellement fixé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025 après renvoi et a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1) A titre liminaire : sur la demande de nullité du mandat du 22 mars 2022

Conformément à l’article L121-1 du code de la consommation, dans sa version en vigueur jusqu’au 1er juillet 2016 :

“Le consommateur dispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’un contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement, sans avoir à motiver sa décision ni à supporter d’autres coûts que ceux prévus aux articles L. 121-21-3 à L. 121-21-5. Toute clause par laquelle le consommateur abandonne son droit de rétractation est nulle”.

L’article L 221-18 du code de la consommation, en vigueur depuis le 1er juillet 2016 prévoit que :

“Le consommateur dispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’un contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement, sans avoir à motiver sa décision ni à supporter d’autres coûts que ceux prévus aux articles L. 221-23 à L. 221-25".

L’article L221-5 du code de la consommation prévoit, dans sa version en vigueur jusqu’au 2 mai 2022 que :

“Préalablement à la conclusion d’un contrat de vente ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

1° Les informations prévues aux articles L. 111-1 et L. 111-2 ;

2° Lorsque le droit de rétractation existe, les conditions, le délai et les modalités d’exercice de ce droit ainsi que le formulaire type de rétractation, dont les conditions de présentation et les mentions qu’il contient sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

(…)”

En vertu de l’article L221-20 code consommation, dans sa version en vigueur jusqu’au 2 mai 2022 :

“Lorsque les informations relatives au droit de rétractation n’ont pas été fournies au consommateur dans les conditions prévues au 2° de l’article L. 221-5, le délai de rétractation est prolongé de douze mois à compter de l’expiration du délai de rétractation initial, déterminé conformément à l’article L. 221-18.

Toutefois, lorsque la fourniture de ces informations intervient pendant cette prolongation, le délai de rétractation expire au terme d’une période de quatorze jours à compter du jour où le consommateur a reçu ces informations.”

Lorsque les informations relatives au droit de rétractation n’ont pas été fournies au consommateur, celui-ci dispose d’une prolongation de douze mois pour exercer la faculté de rétractation de quatorze jours qui lui est offerte ou invoquer la nullité du contrat.

En l’espèce, le mandat du 22 mars 2022 régularisé entre Madame, [Y], [N] et la SAS, [A], [P] prévoit que :

“Article 13 – FACULTE, [Etablissement 1]

13.1 Conformément aux dispositions de l’article L121-21 du code de la consommation, le présent mandant ayant été conclu hors établissement du Mandataure, le Mandant dispose d’un délai de réflexion de 14 jours à partir de la conclusions du mandat, pendant lequel il peut renoncer au présent mandat.

Les conditions, délais et modalités d’exercice de ce droit de rétractation sont prévus par les dispositions des articles L121-21 à L121-21-8 du code de la consommation, dont les dispositions applicables au présent mandat conclu hors établissemebt sont ci-après littéralement reproduites. L’exercice du droit de rétractation met fin à l’obligation des parties d’exécuter le contrat”.

Les articles L121-21, 1° du code de la consommation et L121-21-2 du code de la consommation sont ensuite reproduits.

S’il est manifeste que le mandat vise les articles applicables jusqu’au 1er juillet 2016 alors que le contrat est postérieur, les informations contenues aux articles L221-5 et suivants du code de la consommation, de même nature nonobstant le changement de numérotation, ont bien été portées à la connaissance de Madame, [Y], [N].

Il convient d’observer en outre que, en application de l’article 13.2 du contrat, un formulaire de rétractation a été joint au mandat dans les conditions de l’article L221-5 du code de la consommation.

Par ailleurs, Madame, [Y], [N] a expréssement reconnu qu’un exemplaire original du mandat litigieux, signé par les deux parties, lui a été remis le jour de la signature au regard de la mention contenue dans le contrat comme suit “en deux exemplaires dont un remis dès à présent au Mandant qui le reconnaît”, conformément à l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.

En conséquence, Madame, [Y], [N] ne peut se prévaloir de la nullité du mandat du 22 mars 2022 et sa demande à cette fin sera rejetée.

2) Sur la demande au titre de la clause pénale

2.1 – Sur le bien-fondé de la clause pénale

Conformément à l’article 1226 du code civil :

“La clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution”.

L’article 1229 du code civil prévoit que :

“La clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale.(…)”

En l’espèce, Madame, [Y], [N] a régularisé plusieurs mandats exclusifs de vente avec la société, [A], [P] à compter du 19 juillet 2019 et jusqu’au 22 mars 2022, portant sur la vente en viager d’une maison d’habitation sise à, [Localité 3].

Aux termes de l’article 8 du dernier mandat 22 mars 2022, à l’instar des précédents mandats, il est stipulé que :

“compte tenu de la nature exclusive du présent mandat, le Mandat s’interdit expressément :

— Pendant la durée du mandat, de négocier directement, indirectement ou par un autre intermédiaire la vente du bien immobilier ci-dessus désigné et s’engage à diriger vers le Mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement ;

— Durant une période de douze (12) mois suivant l’expiration du mandat, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui ou ayant visité le bien avec, [A], [P]. Cette interdiction vise tant la personne de l’acheteur que son conjoint ou partenaire avec lequel il se porterait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation.”

Par ailleurs, l’article 10 du mandat du 22 mars 2022 stipule que :

“à défaut de respecter les obligations énoncées à l’Article 8 “obligation du mandant”et/ou à l’article 9 “durée – exclusivité”, le présent Mandat ayant un caractère exclusif, le Mandant s’engage expressément et irrévocablement à verser au mandataire, à titre de clause pénale, une indemnité forfaitaire d’un montant égal à 80% du montant des honoraires prévus à l’article 5 du présent mandat”.

Au regard de ces dispositions, Madame, [Y], [N] s’était engagée à ne pas contracter directement avec un acheteur présenté par la société, [A], [P].

Il n’est pas contesté que, par son courrier adressé à la société, [A], [P] le 18 décembre 2022, Madame, [Y], [N] a manifesté son intention de résilier le mandat par l’utilisation de l’expression “je me sens libre de toute contrainte n’ayant jamais eu d’explication”, dont l’effet peut être fixé au 2 janvier 2023, au regard du délai de prévenance de 15 jours.

Il est constant que Madame, [Y], [N] a cédé son bien sis à, [Localité 3] à Madame, [H], [L] par acte notarié dressé par Me, [C], [X] le 3 mars 2023, sans l’entremise de la société, [A], [P].

La vente est donc intervenue moins de 12 mois après la résiliation du dernier mandat du 22 mars 2022.

Or, il est établi que Madame, [H], [L] avait visité le bien de Madame, [Y], [N] le 10 septembre 2020, ce qui résulte du bon de visite produit aux débats, alors que cette dernière était déjà engagée avec la société, [A], [P] au titre d’un précédent mandat exclusif du 19 octobre 2019.

Au regard de ces éléments, il apparaît que Madame, [Y], [N] a manqué à ses obligations au titre du mandat en traitant directement avec un acheteur présenté par la société, [A], [P], dans les douze mois de l’expiration du dernier mandat.

Il importe peu à cet égard que la visite du bien ait pu être antérieure à la régularisation du mandat du 22 mars 2022, la mandante ayant réitéré, en connaissance de cause, son engagement exclusif avec la société, [A] COSTE, cet engagement n’ayant pris fin qu’avec le courrier de résiliation du 18 décembre 2022.

En conséquence, la société, [A], [P] est bien fondée à solliciter la condamnation de Madame, [Y], [N] au titre de la clause pénale prévue au contrat.

2.2 – Sur le montant de la clause pénale

Au visa de l’article 1235-1 du code civil :

“Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire”.

En l’espèce, le mandat du 22 mars 2022 prévoit que la clause pénale correspond à une indemnité forfaitaire d’un montant égal à 80% du montant des honoraires prévus à l’article 5 du présent mandat.

L’article 5 du contrat précise que :

5.1 La rémunération du Mandataire sera de 17.103€, TVA incluse, à la charge de l’acquéreur. Les honoraires seront dus au Mandataire dès la vente effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des aprties.

5.2 les honoraires sont fixés par application d’un pourcentage appliqué sur la valeur du bien déterminé à l’Article 2".

Soit sur la base d’une évaluation du bien de 180.029 euros, le pourcentage n’étant d’ailleurs pas précisé à l’article 2.

Au regard de ces éléments, la clause pénale s’élève à la somme de 13.682,40 euros (80% 17.103 euros).

Toutefois, il apparaît que le montant de la clause est manifestement exagérée au regard de la durée du mandat du 22 mars 2022 et des diligences réalisées par la société, [A], [P] dans le cadre dudit mandat.

En conséquence, il convient de réduire d’office le montant de la clause pénale à 6.800 euros.

Madame, [Y], [N] sera donc condamnée au paiement de cette somme portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement, outre capitalisation des intérêts par année entière au visa de l’article 1343-2 du code civil, celle-ci étant de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée.

3) Sur la demande de délais de paiement

L’article 1345-1 du code civil prévoit que :

“Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.(…)”

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’accorder de délais de paiement à Madame, [Y], [N] au regard du délai s’étant écoulé entre la vente le 3 mars 2023 et le présent jugement du 9 février 2026 et alors qu’elle ne justifie pas de ses revenus actuels et qu’elle a perçu une somme de 110.000 euros au titre de la vente précitée.

En conséquence, sa demande de ce chef sera rejetée.

4) Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

L’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il résulte en outre des articles 1991 et 1992 du code civil qu’il rend compte de sa gestion et répond de ses fautes de gestion à l’égard du mandant.

Conformément à l’article 1231-1 du code civil :

“Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure”.

En l’espèce, Madame, [Y], [N] invoque des manquements de la part de la société, [A], [P] au titre de l’ensemble des mandats régularisés.

S’il est constant que peu de visites ont été organisées par la société, [A], [P] durant les différents mandats, cela ne constitue pas pour autant un manquement de cette dernière à son obligation de diligence au regard du caractère restreint du marché concerné, ce qui n’est pas contesté.

La société, [A], [P] ne peut par ailleurs être tenue pour responsable du désistement des époux, [E] qui avaient formulé une offre en mars 2022, les courriels versés aux débats ne permettant pas de l’établir.

En outre, si la société, [A], [P] ne rapporte pas la preuve qu’elle a rendu compte mensuellement de la gestion du mandat, conformément aux termes du contrat, il n’est pas démontré qu’il en serait résulté un préjudice pour Madame, [Y], [N].

Enfin, si la demanderesse au principal n’établit pas qu’elle aurait transmis l’offre d’achat de Madame, [L] du 30 novembre 2021 à hauteur de 100.000 euros – ce qui constitue un manquement du mandataire à son obligation d’information – il apparaît néamoins que la maison été vendue pour un prix supérieur de 10.000 euros en mars 2023. Par ailleurs, le montant de la clause pénale appliquée est inférieur à l’honoraire qui aurait dû être versée à la société, [A], [P].

En conséquence, Madame, [Y], [N] ne rapporte pas la preuve du préjudice subi étant par ailleurs observé qu’elle invoque une perte de chance de ne pas avoir vendu le bien au prix fixé contractuellement soit 180.029 euros, ce qui apparaît contradictoire avec le grief tenant à l’absence d’information quant à la proposition de Madame, [L] à hauteur de 100.000 euros.

Au regard de ces éléments, la demande de dommages et intérêts formée par Madame, [Y], [N] sera rejetée.

5) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Madame, [Y], [N] succombant, elle sera condamnée aux dépens de l’instance au visa de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700

L’équité commande de condamner Madame, [Y], [N], qui succombe, à payer à la société, [A], [P] la somme de 2.000euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, qu’il n’y a pas lieu d’écarter au regard de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Madame, [Y], [N] de sa demande de nullité du mandat du 22 mars 2022 ;

CONDAMNE Madame, [Y], [N] à payer à la société, [A], [P] la somme de 6.800 euros à titre de clause pénale outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière ;

DÉBOUTE Madame, [Y], [N] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame, [Y], [N] à payer à la société, [A], [P] la somme de 2.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [Y], [N] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit

En foi de quoi, la présidente a signé ainsi que la greffière.

La greffière, La présidente,