TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 28 Janvier 2026 – délibéré prorogé

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Novembre 2025

N° RG 24/04740 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SUY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SAINT-ROGER,

dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.S. LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE,

dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 28/01/2026

À

— Maître Caroline [F]

— M^e Jean VOISIN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er juillet 2013, la SCI SAINT ROGER a donné à bail commercial à la SAS LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE, des locaux commerciaux situés [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 118.740 euros hors taxes et hors charges, outre 3.502,83 euros de provision sur charges, hors impôt foncier.

Par avenant n°1 au bail commercial du 1er juillet 2013, le contrat de location initialement passé le 1er juillet 2013 a été modifié en ce sens que la SCI SAINT ROGER a donné à bail commercial à la SAS LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE, deux locaux commerciaux situés [Adresse 8], le premier lot situé sur la parcelle n°[Cadastre 6] et le deuxième lot situé sur la parcelle n°[Cadastre 5].

Par avenant n°1 du 5 novembre 2016 au bail commercial en date du 1er juillet 2013, la SCI SAINT ROGER a donné à bail commercial à la SAS LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE, un local commercial supplémentaire de 171 m² situé [Adresse 8] pour un loyer annuel de 10.000 euros hors taxes et hors charges.

Par avenant n°3 au bail commercial en date du 1er juillet 2013 à effet du 1er septembre 2017, la SCI SAINT ROGER a donné à bail commercial à la SAS LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE, un local commercial supplémentaire de 84 m² situé [Adresse 8] pour un loyer annuel de 5.000 euros hors taxes et hors charges.

Par exploit de commissaire de justice du 31 juillet 2024, la SCI SAINT ROGER a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE, pour une somme de 38.553,56 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice du 22 octobre 2024, la SCI SAINT ROGER a fait assigner la SAS LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé, à l’audience du 03 février 2025, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial consenti par la SCI SAINT ROGER à la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE pour défaut de paiement des loyers et des accessoires dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement du 31 juillet 2024 ;En conséquence,

Prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties depuis le 31 août 2024 ;Juger que depuis le 1er septembre 2024, la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE occupe sans droit ni titre les locaux situés [Adresse 4] ;En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE dans la huitaine de la signification de la décision à intervenir du local situé [Adresse 2] ([Adresse 1]) ainsi que tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et d’un serrurier ;Condamner la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE à payer à la SCI SAINT ROGER la somme de 121.283,72 euros au titre des loyers et charges impayées ;Condamner la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE à payer à la SCI SAINT ROGER une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 34,349,50 euros à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux outre intérêts au taux légal avec capitalisation annuelle des intérêts ;Juger qu’en application des dispositions du bail le dépôt de garantie d’un montant de 29,685 euros restera acquis à la SCI SAINT ROGER à titre de dommages et intérêts ;Condamner la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE à payer à la SCI SAINT ROGER une indemnité forfaitaire de l0 % des sommes réclamées et 150 euros de frais de dossier en application des dispositions du bail ;Condamner la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE à verser à la SCI SAINT ROGER la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2025 et, après cinq renvois, a été retenu à l’audience du 17 novembre 2025, la SCI SAINT ROGER, par l’intermédiaire de son conseil, demandant au tribunal de :

Juger que la SCI SAINT ROGER justifie de l’intégralité des sommes visées au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 31 juillet 2024 à la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE tant dans leur principe que dans leur quantum ;Juger parfaitement régulier le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 31 juillet 2024 à la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE ;Juger que la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE a procédé au règlement volontaire des sommes qu’elle prétend contester ;Juger que la prétendue exception d’inexécution invoquée par la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE n’est ni fondée ni justifiée ;Juger qu’aucune contestation sérieuse ne fait obstacle à la compétence du juge des référés pour connaitre du litige ;En conséquence,

Se déclarer compétent pour connaitre du litige ;Débouter la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE de toutes ses demandes fins et conclusions, comme étant manifestement irrecevables, infondées et injustifiées ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial consenti par la SCI SAINT ROGER à la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE pour défaut de paiement des loyers et des accessoires dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement du 31 juillet 2024 ; En conséquence,

Prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties depuis le 31 août 2024 ;Juger que depuis le 1er septembre 2024, la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE occupe sans droit ni titre les locaux situés [Adresse 4] ;A titre subsidiaire, si le Tribunal considérait que l’appréciation de la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 31 juillet 2024 se heurtait à des contestations sérieuses ;

Juger que la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE manque gravement à ses obligations en qualité de preneur ;Prononcer la résiliation du bail commercial signé entre les parties le 1er juillet 2013 et ses avenants pour non-respect par la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE des surfaces louées et des stipulations contractuelles ;En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE dans la huitaine de la signification de la décision à intervenir du local situé [Adresse 3]) ainsi que tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et d’un serrurier ;Condamner la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE à payer à titre provisionnel à la SCI SAINT ROGER la somme de 48.093,60 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtée au 31 octobre 2025 ;Condamner la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE à payer à la SCI SAINT ROGER une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 36.886,48 euros jusqu’à la libération effective des lieux outre intérêts au taux légal avec capitalisation annuelle des intérêts ;Juger qu’en application des dispositions du bail le dépôt de garantie d’un montant de 29.685 euros restera acquis à la SCI SAINT ROGER à titre de dommages et intérêts ;Condamner la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE à payer à la SCI SAINT ROGER une indemnité forfaitaire de 10 % des sommes réclamées et 150 euros de frais de dossier en application des dispositions du bail ;Condamner la société LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE à verser à la SCI SAINT ROGER la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, la SAS LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE, par l’intermédiaire de son conseil, sollicite dans les termes de ses conclusions de :

Dire et juger n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société SAINT ROGER, En conséquence, Débouter la société SAINT-ROGER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre reconventionnel, Condamner la société SAINT-ROGER au paiement :

. d’une somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. des entiers dépens,

A tire subsidiaire et si, par extraordinaire, la juridiction venait à considérer les prétentions de la société SAINT-ROGER fondées,

Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire,Octroyer à la société LHG 24 mois de délai pour le paiement de toute somme mise à sa charge, sans majoration d’intérêts ni pénalités de retard, par application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, les demandes visant à « dire » ou « dire et juger » ou « constater », tout comme les demandes de « donner acte », n’étant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.

Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, dès lors qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

En l’espèce, la SAS LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE fait valoir que le décompte annexé au commandement de payer utilise une police minuscule et difficilement lisible rendant la nature des sommes réclamées, leur date d’exigibilité, leur terme ainsi que le montant correspondant inintelligible, mettant la preneuse dans l’impossibilité d’apprécier le bien-fondé des sommes réclamées et que les soldes débiteurs des trois décomptes ne correspondent nullement aux sommes commandées.

Elle ajoute que la bailleresse n’a adressé un avis d’échéance comprenant une régularisation de charges pour les exercices 2021, 2022 et 2023 qu’en 2024, qu’elle a adressé le commandement de payer litigieux portant sur ces sommes dans un délai très bref suivant cet avis d’échéance, que les sommes commandées ont été réglées dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer et que ces sommes sont contestées et contestables.

Elle indique également qu’aucun justificatif des charges n’a été transmis en dépit de ses relances jusqu’à récemment et qu’aucune précision n’est donnée par la bailleresse quant à la clé de répartition des charges entre les locataires.

Elle explique que la bailleresse a soustrait des charges appelées à tort au titre de l’exercice 2021 dans un courrier du 25 février 2025, à savoir 315,17 euros pour le lot 4311, 7.425,28 euros pour le lot 4143 et 641,59 euros pour le lot 4144, ramenant le montant du commandement de payer du 31 juillet 2024 à la somme de 30.171,52 euros et qu’elle a viré 18.443,34 euros les 1er et 28 août 2024, soit un total de 36.886,48 euros, dans un délai d’un mois suivant le commandement de payer.

Elle soutient également que la bailleresse a failli à son obligation de délivrance et de jouissance paisible puisqu’elle subit des dégâts des eaux récurrents en provenance du toit et une importante infiltration d’eau dans la partie centrale du bâtiment le 21 juillet 2025 à la suite de laquelle la bailleresse a mandaté une société dont l’intervention n’a pas été efficiente dès lors qu’elle déplore de nouvelles infiltrations dès le 22 septembre 2025 et également le 24 octobre 2025, cette situation perdurant, ce qui lui est particulièrement préjudiciable pour la marchandise stockée et pour les conditions de travail.

Elle précise également que, suite à un sinistre sur le portail permettant l’accès à ses locaux le rendant inutilisable en date du 27 août 2024, la bailleresse n’a fait réaliser les travaux que dans le courant du mois d’octobre 2024 la contraignant à avoir recours à une société de gardiennage durant tout le mois de septembre et une partie du mois d’octobre 2024 pour un montant de 11.207,12 euros.

En réplique, la SCI SAINT ROGER fait valoir que la version papier du commandement de payer laisse apparaître un décompte parfaitement lisible et que la locataire était donc tout à fait à même d’identifier les sommes réclamées et visées au commandement.

Elle ajoute qu’elle a répondu à la locataire dès le 27 janvier 2025 en l’invitant à venir consulter l’intégralité des justificatifs relatifs aux charges impayées et en justifiant de la répartition des charges et qu’en tout état de cause elle verse aux débats les justificatifs de chacune des charges appelées.

Elle indique que les versements opérés les 1er et 28 août 2024 par la locataire correspondent au montant des loyers dus pour les mois de juillet et août 2024 et ne viennent nullement régler les montants visées au commandement de payer.

Elle précise ensuite la clé de répartition pour chacune des charges au tantième pour chaque lot.

Elle affirme que la locataire ne peut pas évoquer des contestations sérieuses alors qu’elle a procédé au paiement partiel des charges appelées.

Elle explique que si un accord existe entre la bailleresse et sa locataire pour un acquittement mensuel des loyers, les loyers sont exigibles d’avance et trimestriellement par la preneuse conformément aux stipulations du bail.

S’agissant du sinistre intervenu sur le portail de clôture d’accès aux locaux loués, elle souligne que la locataire avait pleinement accès à son local et pouvait continuer son activité de sorte qu’aucun manquement au devoir de délivrance ne peut lui être reproché et ce d’autant plus que conformément aux termes de l’article 7-6 du bail, aucun recours ni sanction ne pouvait être mise en œuvre à son encontre dans le cadre d’un éventuel problème de gardiennage ou dans le cadre d’un sinistre intervenant sur un équipement commun à l’ensemble immobilier, la locataire ne justifiant d’ailleurs pas de la nécessité de mettre en place un dispositif de sécurité aussi important.

Elle précise que les travaux de remise en état du portail d’accès ont commencé moins de deux mois après la survenance du sinistre et qu’aucun manquement ne saurait lui être reproché puisqu’elle a été particulièrement diligente pour remédier à la situation.

S’agissant des infiltrations d’eau survenue le 21 juillet 2025, elle souligne avoir été diligente puisqu’une entreprise est intervenue mi-septembre 2025.

Sur ce,

Il ressort des pièces soumises à l’appréciation du juge des référés que les décomptes annexés au commandement de payer concernant chaque local loué sont confus, indiquant des soldes au débit pour chaque local qui ne correspondent nullement à la somme réclamée, se bornant à surligner les charges des années 2021, 2022 et 2023 et laissant apparaître un montant manuscrit correspondant à la totalité de ses charges.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la validité d’un commandement de payer et l’existence d’une contestation sérieuse quant à la validité du commandement de payer fait obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

En outre, les décomptes des 31 octobre 2024, 31 août et 31 octobre 2025 fournis par la bailleresse sont incomplets, les totaux au débit et au crédit des mouvements ne correspondant pas au détail des opérations apparaissant dans ces décomptes.

Au surplus, alors même que chacune des parties reconnaît que la locataire a effectué deux paiements d’un montant de 18.443,34 euros les 1er et 28 août 2024, ces sommes n’apparaissent pas au crédit des décomptes fournis. Le solde des décomptes baisse alors même qu’aucune somme n’apparaît à leur crédit.

Dès lors, les incohérences relevées dans les décomptes fournis ne permettent pas de vérifier si les causes du commandement de payer ont été réglées dans le délai d’un mois pas plus que le montant des sommes qui auraient été versées par la locataire.

De surcroît, s’agissant des charges, les justificatifs fournis ne faisaient pas état de la clé de répartition des charges pour chaque lot et, si la bailleresse fournit des tableaux détaillés expliquant la répartition des charges pour chaque période réclamée dans ses dernières écritures, elle ne justifie pas avoir communiqué ces tableaux à sa locataire au titre de son obligation de fourniture d’une reddition annuelle des charges à la preneuse à bail auparavant.

Il ressort également des pièces versées aux débats par la locataire qu’elle subit des fuites régulières, et que, si des travaux ont été effectués le 15 septembre 2025, la locataire a signalé à la bailleresse, par courriers électroniques des 22 septembre, 27 et 28 octobre 2025, que la fuite persistait sans qu’aucune mesure ne soit prise par la bailleresse jusqu’à ce jour et sans qu’aucune recherche de fuite n’ait jamais été diligentée pour remédier à ce désordre.

Ainsi, il appartient au juge du fond de déterminer si la SAS LABORATOIRE D’HERBORISTERIE GENERALE subit un préjudice de jouissance la privant de l’exploitation d’une partie des locaux donnés à bail.

Dès lors, il résulte des pièces versées aux débats, des conclusions et observations des parties ainsi que des développements précédents que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses ne permettant pas d’y faire droit.

En conclusion, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes d’expulsion, de provision au titre des loyers et charges impayés, d’indemnité d’occupation, de dommages et intérêts, d’indemnité forfaitaire et de frais de dossier.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail commercial

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon une jurisprudence constante, si le juge des référés peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial, il excède en revanche ses pouvoirs en prononçant la résiliation judiciaire d’un bail commercial.

Dès lors, la demande de la SCI SAINT ROGER en prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial ne peut qu’être rejetée, puisqu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation judiciaire d’un bail quel que soit le fondement de sa saisine.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI SAINT ROGER conservera la charge des entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes d’expulsion, de provision au titre des loyers et charges impayés, d’indemnité d’occupation, de dommages et intérêts, d’indemnité forfaitaire et de frais de dossier ;

REJETONS la demande de la SCI SAINT ROGER en prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit aux demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les entiers dépens à la charge de la SCI SAINT ROGER ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE