Tribunal Judiciaire d'Angers, Ppp baux jcp, 2 février 2026, n° 25/01458

TJ Angers 2 février 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation du bail.
Rejeté
Demande d'expulsion immédiate
La cour a rejeté la demande d'expulsion immédiate, considérant que le locataire n'était pas entré dans les lieux par voie de fait et qu'aucun trouble ne justifiait une expulsion immédiate.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que le montant de l'arriéré locatif était dû et a ordonné le paiement de cette somme.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire devait verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer, en raison de son occupation illégale.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a condamné le locataire à payer une somme au titre des frais exposés, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, ppp baux jcp, 2 févr. 2026, n° 25/01458
Numéro(s) :	25/01458
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	6 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre LAUGERY
Cabinet(s) :	LEXCAP

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01458

N° Portalis DBY2-W-B7J-IBX7

JUGEMENT du

02 Février 2026

Minute n° 26/00118

[U] [J] épouse [Q]

[P] [Q]

[D] [I]

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Pierre LAUGERY

Copie conforme

M. [D] [I]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 02 Février 2026,

après débats à l’audience du 04 Novembre 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [U] [J] épouse [Q]

née le 23 Juillet 1972 à [Localité 3]

Monsieur [P] [Q]

né le 08 Juin 1972 à [Localité 4] (CALIFORNIE)

demeurant ensemble [Localité 5]

[Localité 6] (ETATS UNIS)

représentés par Maître Pierre LAUGERY (SELARL LEXCAP), avocat au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [I]

né le 16 Août 2000 [Localité 7]

demeurant [Adresse 1] n°5

[Localité 8]

comparant en personne,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [P] [Q] et Madame [U] [J] épouse [Q] ont, par contrat conclu sous seing privé le 13 novembre 2023, à effet du 14 novembre 2023, donné à bail d’habitation à Monsieur [D] [I], un appartement meublé situé [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 484,00 €, outre une provision sur charges de 16,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 484,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, Monsieur [P] [Q] et Madame [U] [J] épouse [Q] ont fait délivrer à Monsieur [D] [I], un commandement de payer la somme de 3.000,00 € au titre de l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2025, Monsieur [P] [Q] et Madame [U] [J] épouse [Q] ont fait délivrer à Monsieur [D] [I], un congé pour motifs légitime et sérieux pour le 13 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 28 août 2025, Monsieur [P] [Q] et Madame [U] [J] épouse [Q] ont assigné Monsieur [D] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du contrat de location conclu entre les requérants et Monsieur [D] [I] ;

▸ à défaut ordonner la résiliation judiciaire du contrat de location conclu entre les requérants et Monsieur [D] [I] ;

▸ ordonner l‘expulsion de Monsieur [D] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

▸ dire explicitement que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, sera supprimé ;

▸ condamner Monsieur [D] [I] :

• à la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par Monsieur [D] [I] dans tel lieu qu’il le désignera, à ses frais, comme il est dit dans l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

• au paiement de :

— la somme en principal de 4.000,00 € au titre des loyers et charges locatives impayés suivant décompte arrêté au 31 août 2025 (terme d’août 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 sur la somme de 3.000,00 € et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— une indemnité d’occupation d’un montant de 750,00 € par mois, à compter de la résiliation du bail ainsi que de toutes charges afférentes au lieu occupé et ce jusqu’à complet déménagement des lieux loués et remise des clés aux requérants,

— la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, en vertu de l’article 1231-7 du code civil,

— les entiers dépens de l’instance, y compris le coût de signification du commandement de payer, de la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX [Localité 10] et la signification du congé pour motifs légitime et sérieux.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 novembre 2025.

A cette audience, Monsieur [P] [Q] et Madame [U] [J] épouse [Q], par l’intermédiaire de leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, précisant qu’ils ne visent plus le congé pour motifs légitime et sérieux.

Ils indiquent que l’arriéré locatif, dont ils produisent le décompte, est de 5.355,08 € au 31 octobre 2025.

Ils précisent les dispositions légales quant à l’application de la clause résolutoire et les conditions dans lesquelles le Tribunal peut accorder des délais de paiement au locataire et suspendre ainsi les effets de la clause résolutoire.

Ils ajoutent qu’ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement, aucun paiement n’étant intervenu depuis plusieurs mois.

Monsieur [D] [I] a comparu à l’audience en personne.

Il reconnaît devoir la somme dont le paiement est sollicité, tout en indiquant qu’il a effectué un paiement de 500,00 € la veille de l’audience et qu’il convient donc de retirer cette somme de l’arriéré locatif.

Il souligne qu’il travaille et qu’il perçoit un salaire de 1.800,00 € mensuels.

Il ajoute qu’il propose le versement de la somme de 150,00 € par mois en sus du loyer afin de régulariser sa dette, du fait de l’octroi d’un prêt pour l’année prochaine.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [D] [I] a repris le paiement de son loyer au mois d’octobre 2025 et qu’il souhaite apurer sa dette locative.

Il y est également indiqué que Monsieur [D] [I] souhaite se maintenir dans le logement ne disposant pas d’autre solution d’hébergement.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, Monsieur [P] [Q] et Madame [U] [J] épouse [Q] justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, le 11 juin 2025.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 28 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Monsieur [P] [Q] et Madame [U] [J] épouse [Q] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [P] [Q] et Madame [U] [J] épouse [Q] ont produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance démontrant que Monsieur [D] [I] restait devoir, à la date du commandement de payer, le 10 juin 2025, la somme de 3.000,00 € et le 31 octobre 2025 celle de 5.000,00 €, incluant l’échéance du mois d’octobre 2025, outre un second décompte au titre du mois d’octobre 2025, faisant état d’une somme de 355,08 € libellée : « solde antérieur » de 355,08 €, non justifiée, qu’il convient de ne pas retenir au titre de l’arriéré locatif.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail pour un montant arrêté à la somme de 5.000,00 € au 31 octobre 2025, le versement de 500,00 € évoqué par Monsieur [D] [I] le 3 novembre 2025 n’étant pas comptabilisé à l’arrêté du compte.

Monsieur [D] [I] ayant reconnu la somme due au 31 octobre 2025 sera condamné à payer la somme de 5.000,00 € au titre de l’arriéré locatif au 31 octobre 2025, incluant l’échéance du mois d’octobre 2025.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 10 juin 2025 pour la somme en principal de 3.000,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, délai légal, puisque l’arriéré locatif était de 3.500,00 € au 23 juillet 2025, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juillet 2025, le bail étant résilié depuis cette date.

Par ailleurs, le congé pour motifs légitime et sérieux délivré le 12 août 2025 pour le 13 novembre 2025 est sans lien avec la procédure de constatation de la résiliation du contrat de bail, la clause résolutoire étant acquise au 23 juillet 2025.

Monsieur [D] [I] a, lors de l’audience, indiqué que sa situation financière allait s’améliorer ce qui lui permettait de proposer un plan d’apurement de 150,00 € par mois en sus du loyer.

Il a également fait valoir le fait qu’il venait de verser la somme de 500,00 € la veille de l’audience.

Cependant, il ressort du décompte produit par les bailleurs que Monsieur [D] [I], n’a effectué aucun paiement depuis le mois de janvier 2025, ce que ce dernier n’a d’ailleurs pas contesté, évoquant un paiement le 3 novembre 2025, sans en produire le justificatif.

Ainsi, en application de l’article 24 V précité de la loi du 6 juillet 1989, il n’est pas possible d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [D] [I], celui-ci ne remplissant pas les conditions de reprise du paiement intégral des loyers avant l’audience.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [I], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2025.

En outre, il résulte des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. »

Ce délai « ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. »

En l’espèce, Monsieur [P] [Q] et Madame [U] [J] épouse [Q] ont sollicité l’expulsion immédiate de Monsieur [D] [I]

Or, il ressort des pièces du dossier que Monsieur [D] [I] est entré dans le logement après signature d’un contrat de bail et n’a donc pas pénétré dans les lieux par voie de fait.

De surcroît aucun élément ne permet d’évoquer un quelconque trouble auquel il faudrait mettre fin sans délai.

Par conséquent, Monsieur [P] [Q] et Madame [U] [J] épouse [Q] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [D] [I] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2025 cause par ce fait un préjudice aux bailleurs qu’il convient de réparer en le condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 23 juillet 2025, soit la somme actuelle de 484,00 €, outre une provision sur charges de 16,00 €, aucun élément ne justifiant de fixer ladite indemnité à la somme de 750,00 €, montant sollicité par les bailleurs.

Par conséquent, Monsieur [D] [I] sera condamné à verser à Monsieur [P] [Q] et Madame [U] [J] épouse [Q] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux, révisable dans les conditions du contrat de bail, égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 23 juillet 2025 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme actuelle de 484,00 €, outre une provision sur charges de 16,00 €, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté à la somme de 5.000,00 € au 31 octobre 2025, incluant l’échéance du mois d’octobre 2025.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, Monsieur [P] [Q] et Madame [U] [J] épouse [Q] sollicitent le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 5.000,00 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [D] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente procédure, notamment, le coût du commandement de payer, de la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX du Maine-et-[Localité 2], de l’assignation et de sa notification à l’État, à l’exception du congé pour motifs légitime et sérieux délivré le 12 août 2025, ce dernier ne se justifiant pas pour la présente procédure, la clause résolutoire étant acquise au 23 juillet 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû engager Monsieur [P] [Q] et Madame [U] [J] épouse [Q], l’équité commande de condamner Monsieur [D] [I] à leur payer la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 novembre 2023, entre Monsieur [P] [Q] et Madame [U] [J] épouse [Q], d’une part, et Monsieur [D] [I], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] sont réunies à la date du 23 juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 23 juillet 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [D] [I] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, aucun élément ne justifiant la suppression du délai légal d’expulsion ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [Q] et Madame [U] [J] épouse [Q] pourront faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [D] [I] à payer à Monsieur [P] [Q] et Madame [U] [J] épouse [Q] la somme de Cinq Mille Euros (5.000,00 €), au titre de l’arriéré locatif suivant un décompte arrêté au 31 octobre 2025, incluant l’échéance du mois d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [D] [I] à payer à Monsieur [P] [Q] et Madame [U] [J] épouse [Q] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de

Quatre Cent Quatre-Vingt-Quatre Euros (484,00 €), outre une provision sur charges de Seize Euros (16,00 €), à compter du 23 juillet 2025, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté à la somme de Cinq Mille Euros (5.000,00 €) au 31 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [I] aux dépens de la présente procédure, notamment, le coût du commandement de payer, de la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX du [Localité 11], de l’assignation et de sa notification à l’État, à l’exception du congé pour motifs légitime et sérieux délivré le 12 août 2025, sans lien avec la procédure de constatation de résiliation du contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [D] [I] à payer à Monsieur [P] [Q] et Madame [U] [J] épouse [Q] la somme de Huit Cents Euros (800,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal dans les conditions de l’article 1231-7 du code civil ;

DÉBOUTE Monsieur [P] [Q] et Madame [U] [J] épouse [Q] du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,