TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00603 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H4M6

JUGEMENT du

27 Avril 2026

Minute n° 26/00439

[T] [C]

C/

[Q] [D]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e LAUGERY

Copie conforme

M^e BEZIE

Préfecture de Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 27 Avril 2026

après débats à l’audience du 24 Novembre 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Justine VANDENBULCKE, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [T] [C]

née le 04 Mai 1956 à [Localité 3]

demeurant : [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par la SELARL LEXCAP, Maître Pierre LAUGERY, substitué par Maître Nathalie VALADE, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [D]

né le 20 Juillet 1975 à [Localité 5]

demeurant : [Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par COGEP AVOCATS, Maître Geoffrey LE TAILLANTER, substitué par Maître Laurent BEZIE, avocat au barreau d’ANGERS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 27 octobre 2022 à effet du 1er novembre 2022, Mme [C] [T] (ci après dénommé le bailleur) a donné à bail à M. [D] [Q] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 1], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de

280.00 euros, outre une provision sur charges récupérables de 45.00 euros et un paiement périodique des charges sans provision .

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024 le bailleur a fait délivrer au locataire un congé pour motifs légitimes et sérieux pour le 31 octobre 2025, en se prévalant du manquement répété par ce dernier du paiement régulier des loyers et charges.

Le 7 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [D] [Q] un commandement de payer la somme en principal de 1.750,00 euros représentant les loyers impayés et visant la clause résolutoire tant au titre des loyers impayés que de l’absence de justification de l’assurance obligatoire du logement.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 20 mars 2025, le bailleur a fait assigner M. [D] [Q] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire D’angers afin d’obtenir notamment la condamnation du locataire au paiement des loyers dus, la résiliation du bail et son expulsion.

Aux termes de son assignation et de ses conclusions en date du 20 novembre 2025 le bailleur sollicite :

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 7 janvier 2025, et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail,

— la validation du congé délivré.

— l’expulsion de M. [D] [Q] et de tous occupants du chef du locataire à l’expiration d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de M. [D] [Q] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été perçu en vertu du bail,taxes et charges en sus, avec revalorisation telle que prévue au contrat de bail, à compter du 11 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux loués.

— l’exécution provisoire de droit ,

— la condamnation de M. [D] [Q] au paiement de la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

À l’audience du 19 janvier 2026 le bailleur a actualisé sa créance locative au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés à la date de l’audience, et a maintenu ses demandes en faisant notamment valoir que le locataire avait justifié de l’assurance obligatoire du logement dans le délai d’un mois qui lui était imparti mais qu’il n’avait pas apuré sa dette dans le délai de deux mois stipulé dans le commandement, que le bénéfice de la clause résolutoire était donc acquis.

Le bailleur indique que le congé délivré pour défaut de paiement des loyers était bien justifié par un motif légitime et sérieux et que le délai de six mois avait été respecté, le locataire étant dès lors occupant sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2025.

Pour le surplus le bailleur indique être fondé à obtenir l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation indexée, outre ses frais irrépétibles et le montant des dépens.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier.

Aux termes de ses conclusions en réplique visées à l’audience du 19 janvier et préalablement communiquées, M. [D] [Q] a sollicité :

— qu’il soit constaté qu’il n’existait plus de dette locative et qu’il soit dit que la clause résolutoire n’avait pas joué;

— qu’il soit jugé que le congé était dépourvu de caractère légitime et sérieux au sens de l’article 15 I de la Loi du 6 juillet 1989 et que sa nullité soit prononcée.

— que la requérante soit déboutée de sa demande en paiement des loyers et charges et d’une indemnité d’occupation ainsi que de sa demande d’expulsion;

— que subsidiairement il lui soit accordé un délai supplémentaire pour quitter les lieux de 12 MOIS, le commandement de quitter les lieux ne pouvant intervenir avant ce délai supplémentaire.

— que l’execution provisoire de droit soit écartée.

— que la requérante soit déboutée de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et soit condamnée à lui payer sur ce fondement la somme de 1.500,00 euros outre les dépens.

Le locataire a notamment fait valoir qu’il avait pu régler sa part de loyer, régulariser sa situation auprès de la caf qui avait repris le réglement de l’allocation logement sociale et qu’il avait obtenu une somme de 2.234,00 euros du FSL qui avait été versée le 15 avril 2025 à la bailleresse, que sa dette était donc soldée. Il sollicite en conséquence que la clause résolutoire soit réputée ne pas avoir joué.

Il sollicite en faisant valoir sa bonne foi et le caractère ponctuel de sa difficulté de réglement que chacun conserve à sa charge ses frais et dépens.

Il soutient que l’existence d’impayés de loyers ne constituait pas un motif légitime et sérieux automatique de validation d’un congé, le juge devant apprécier la gravité des manquements invoqués et leur proportionnalité au regard de la perte du logement et qu’en l’espèce il démontrait sa bonne foi par l’engagement de l’ensemble des démarches nécessaires pour régulariser sa situation et par la reprise du paiement des loyers.

Subsidiairement le locataire indique avoir déposé une demande de logement social toujours en cours mais considérée comme prioritaire depuis décembre 2025, et qu’il se retrouverait sans logement alors même qu’il n’existait plus d’arriéré locatif; il s’estime donc bien fondé à obtenir un délai supplémentaire de 12 mois pour quitter les lieux.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que modifiées par la loi du 27 juillet 2023 en vigueur depuis le 29 juillet:

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur justifie avoir dénoncé le commandement à la CCAPEX par voie electronique le 12 novembre 2024.

En outre l’ assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande, au représentant de l’Etat dans le Département au moins 6 SEMAINES avant l’audience en application des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet .

En l’espèce une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 2] par la voie électronique le 21 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien fondé des demandes

Sur la validité du congé pour motif légitime et sérieux :

En matière de baux d’habitation, le bailleur qui souhaite reprendre son logement, pour les causes spécifiques précisées à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (reprise pour vendre, pour occuper, ou pour un motif légitime et sérieux), doit délivrer un congé à son locataire au moins six mois avant l’arrivée du terme du contrat.

En l’espèce la régularité formelle du congé délivré le 22 octobre 2024 par la bailleresse n’a pas été contestée par le locataire qui remet en cause le fondement du congé .

Il est constant qu’à la date du congé le locataire était redevable de la somme de 1.425,00 au titre des loyers de juin à octobre 2024.

Le locataire, titulaire du bail depuis l’année 2013 a repris le paiement des loyers résiduels à compter du mois de décembre 2024 et justifie avoir réalisé rapidement de nombreuses démarches pour obtenir le rétablissement du versement de l’allocation logement sociale à compter du mois d’avril 2025 puis une aide du FSL en avril 2025 versée directement à la bailleresse et couvrant le solde de la dette, ce avant même le terme du congé.

Il convient donc de constater que ce locataire est de bonne foi et que le motif allégué dans le congé, s’il peut constituer un motif légitime et sérieux par lui même, n’en revêt pas les caractéristiques en l’espèce compte tenu de la durée d’occupation des lieux, de la faible durée de la situation d’impayée, de la reprise complète du paiement du loyer et des charges et de l’acquittement complet de la dette avant le terme du congé.

Il convient donc de dire que le congé est privé d’effet, le motif de nature à en valider la mise en oeuvre ayant été écarté avant la date d’acquisition du congé.

Pour autant le congé n’est pas nul et le locataire en supportera le côut puisque la situation d’impayée était constituée à la date de sa signification.

S’agissant de la résiliation du bail pour défaut d’assurance obligatoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé : (…) g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. (…) ».

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de justification de l’assurance du logement et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Le locataire a justifié de l’assurance du logement et le bailleur n’a pas maintenu sa demande de résiliation à ce titre dans ses dernières écritures.

S’agissant de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers :

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date .

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que «  tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause”.

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il résulte des pièces versées par le bailleur que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par M. [D] [Q] , ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 7 novembre 2024 lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS conformement aux dispositions légales applicables à la date de délivrance.

A la date du commandement le locataire était redevable d’une partie du loyer de juin 2024 ainsi que des loyers de juillet à novembre 2024 compris.

Le locataire a réalisé uniquement des versements partiels de 55.00 euros à compter du mois de décembre 2024 .

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 janvier 2025 .

Le locataire est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner M. [D] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En application des dispositions de l’article 24 VII de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du diagnostic social et financier et des éléments du dossier que M. [D] [Q] a pu reprendre le paiement des loyers courants avant l’audience puis s’acquitter de la totalité de la dette depuis près d’un an.

A la date de l’audience la bailleresse ne justifie pas de la persistance d’une dette.

Le locataire qui a repris le paiement des loyers courants puis acquitté la totalité de sa dette en amont de l’audience ne peut pas être placé dans une situation plus défavorable que celui qui présente encore une dette dont il peut s’acquitter dans un délai maximum de 36 MOIS, auquel la loi offre la possibilité d’obtenir une suspension des effets de la clause résolutoire, laquelle est réputée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

En conséquence il convient de juger que par effet de la reprise des loyers courants puis du paiement de l’intégralité du solde de la dette, les effets de la clause résolutoire sont réputés dès à présent ne pas avoir joué .

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux, le bail se poursuivant.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et aucun des éléments de l’espèce ne justifie que cette disposition soit écartée.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile:

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il parait équitable en l’espèce d’allouer à Mme [C] [T] une somme de 1.200,00 euros au titre de l’article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens, puisque lors de l’engagement de la procédure le locataire était en situation croissante d’impayés.

M. [D] [Q] supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile qui comprendront le cout du congé et le cout du commandement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition au 8 janvier 2025 de la clause résolutoire prévue au contrat de location conclu le 27 octobre 2022 , entre Mme [C] [T] et M. [D] [Q] , concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 1] ;

DIT que le locataire ayant repris le paiement des loyers courants et la dette ayant été intégralement payée avant l’audience du 19 janvier 2026, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

DIT que le locataire ayant repris le paiement des loyers courants et la dette ayant été intégralement payée dès le mois d’avril 2025, le congé délivré le 22 octobre 2024 à effet du 31 octobre 2025, ne l’a pas été pour un motif légitime et sérieux .

DEBOUTE M. [D] [Q] de ses autres demandes.

DEBOUTE Mme [C] [T] de ses autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE M. [D] [Q] à payer à Mme [C] [T] la somme de 1.200,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens qui comprendront le cout du commandement de payer ainsi que le coût du congé ;

Le Greffier, Le Président,